從上市公司紅星美凱龍剝離出來的愛琴海集團(tuán)或許也將赴港上市。

3月11日，有消息公開顯示，紅星美凱龍旗下商管板塊上海愛琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司正籌備赴港上市，愛琴海集團(tuán)告訴北京商報(bào)記者，目前尚未有明確詳細(xì)的上市計(jì)劃，但也表示可能會(huì)考慮。

實(shí)際上，進(jìn)入今年以來，愛琴海已高調(diào)簽約了近10個(gè)項(xiàng)目，跑馬圈地之意逐漸浮出水面。而近來中小物業(yè)企業(yè)的上市潮無疑吸引了擴(kuò)張期的愛琴海。

態(tài)度不明

愛琴海要上市這一消息屢屢傳出，是真是假暫且難辨。根據(jù)IPO早知道消息顯示，愛琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司近期正籌備赴港上市，紅星美凱龍目前對(duì)愛琴海集團(tuán)估值預(yù)期在120億-150億元左右。

對(duì)于此消息，愛琴海集團(tuán)高層負(fù)責(zé)人向北京商報(bào)記者表示，目前愛琴海集團(tuán)尚未有明確詳細(xì)的上市計(jì)劃。但該負(fù)責(zé)人也并未否認(rèn)上市傳聞，“愛琴海會(huì)根據(jù)目前市場(chǎng)的狀況對(duì)未來做判斷，任何可能發(fā)展的方向集團(tuán)都會(huì)考慮”。該負(fù)責(zé)人表示。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，愛琴海集團(tuán)如脫離紅星美凱龍之后單獨(dú)上市，會(huì)更加專注于自身所在的商業(yè)領(lǐng)域。此外，拆分后也能更靈活地進(jìn)行融資，在渠道擴(kuò)充、建立品牌上有更加廣闊的空間。上述優(yōu)勢(shì)是子公司不脫離于母公司，單純以子品牌運(yùn)作所無法獲得的。

雖然愛琴海集團(tuán)上市未有定論，但其對(duì)于紅星美凱龍的拉動(dòng)作用已經(jīng)顯而易見。據(jù)紅星美凱龍控股集團(tuán)公開資料顯示，2019年至2020年上半年，愛琴海集團(tuán)營(yíng)收分別為16.05億元和4.61億元，毛利率對(duì)應(yīng)為63.25%和51.85%。紅星美凱龍控股集團(tuán)表示，由于“愛琴海”品牌尚在起步階段，收入占比相對(duì)較小，但未來其商管業(yè)務(wù)會(huì)是紅星美凱龍控股集團(tuán)一個(gè)重要的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。

據(jù)悉，愛琴海集團(tuán)的前身是紅星商業(yè)，屬于紅星美凱龍集團(tuán)旗下進(jìn)行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運(yùn)營(yíng)的管理平臺(tái)。紅星商業(yè)成立于2013年，于2018年正式更名 “愛琴海集團(tuán)”，當(dāng)時(shí)愛琴海相關(guān)負(fù)責(zé)人將此舉解釋為愛琴海購物中心品牌升級(jí)的動(dòng)作。

跑馬圈地

背靠紅星美凱龍，愛琴海集團(tuán)依托輕資產(chǎn)模式在全國范圍進(jìn)行迅速擴(kuò)張。北京商報(bào)記者獲悉，在2021年開年第一個(gè)月，愛琴海集團(tuán)與各類資產(chǎn)管理項(xiàng)目密集簽約，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10個(gè)項(xiàng)目都簽署了合作協(xié)議。此次全新簽約的近10個(gè)項(xiàng)目中，除大連兩個(gè)項(xiàng)目外，其余均為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場(chǎng)項(xiàng)目，而大連兩個(gè)項(xiàng)目則為該集團(tuán)全新產(chǎn)品“晶海廣場(chǎng)”。此舉也是愛琴海集團(tuán)繼去年發(fā)布全新產(chǎn)品線后，落地以資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)為核心的差異化、定制化的產(chǎn)品矩陣體系的體現(xiàn)。

在此之前，愛琴海集團(tuán)還在擴(kuò)大川渝地區(qū)的布局。2020年底，愛琴海集團(tuán)分別在瀘州市高新區(qū)、重慶市璧山區(qū)、重慶忠縣進(jìn)行簽約。其中，瀘州市將落地愛琴海購物公園項(xiàng)目，將成為所在區(qū)域內(nèi)首個(gè)集購物、休閑、娛樂為一體的商業(yè)中心；璧山區(qū)落地的為TOD大型城市綜合體項(xiàng)目，該項(xiàng)目主要包括城市綜合體及智慧社區(qū)。

實(shí)際上，自2012年愛琴海集團(tuán)就開始發(fā)力輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，以加快在全國范圍的布局。據(jù)了解，愛琴海集團(tuán)利用介入式管理、大營(yíng)運(yùn)體系，幫助合作伙伴實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)、資產(chǎn)盤活、資產(chǎn)升值。愛琴海集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)是資產(chǎn)管理，自身定位也是一家資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理公司，商業(yè)管理總面積近1900萬平方米。

北京商報(bào)記者從愛琴海集團(tuán)官方網(wǎng)站上看到，目前愛琴海集團(tuán)業(yè)務(wù)覆蓋全國，正在運(yùn)營(yíng)購物中心項(xiàng)目有26個(gè)，加上尚未開業(yè)的項(xiàng)目也達(dá)到了100個(gè)，覆蓋城市100余個(gè)，包括北京、上海、天津、重慶、常州、成都、蘇州等地。

追趕資本紅利 

“輕重資產(chǎn)分離對(duì)于商企發(fā)展來講是一種趨勢(shì)。”對(duì)商業(yè)地產(chǎn)方面頗有研究的業(yè)內(nèi)專家表示，商企單獨(dú)上市是因?yàn)樽铋_始商業(yè)綜合體開發(fā)運(yùn)營(yíng)一體，都是由一家公司完成，隨著專業(yè)化的分工趨勢(shì)越來越明顯，拆分業(yè)務(wù)能夠?qū)ξ飿I(yè)資產(chǎn)的價(jià)值提升本身產(chǎn)生積極作用。此外拆分后資產(chǎn)管理也能在資本市場(chǎng)上更具有價(jià)值，該方式推動(dòng)了所謂的輕重資產(chǎn)剝離，這種模式在香港資本市場(chǎng)被十分看好。

愛琴海集團(tuán)在近些年的發(fā)展十分迅速，上市看似也是必經(jīng)之路，但是商業(yè)咨詢公司易居·克而瑞咨詢總監(jiān)馬力指出，“上市并非萬能藥，上市之后能否持續(xù)保持業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)才是關(guān)鍵”。

馬力表示，近期不少中小物業(yè)企業(yè)也成功上市，但是“上市即破發(fā)”也頻頻出現(xiàn)，進(jìn)入資本市場(chǎng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)注意。不過，對(duì)于地產(chǎn)母集團(tuán)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)勁，能持續(xù)為物業(yè)或者商管企業(yè)輸送項(xiàng)目的公司來講，目前是上市的最好時(shí)機(jī)。如果企業(yè)不具備上述特點(diǎn)，盲目上市恐怕很難獲得資本的青睞。

商管和商企頻繁謀求上市核心是希望能搭上“物業(yè)”這趟車。馬力指出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)目前受資本熱捧，行業(yè)平均市盈率在40%以上。“這么高的估值，商企和商管多多少少都會(huì)涉及到一些物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)，或者有自己的物業(yè)服務(wù)公司，搭上這趟快車也就不奇怪了。”馬力表示。

對(duì)于類似愛琴海集團(tuán)加速擴(kuò)展，最終選擇上市這條道路，上述專家共同認(rèn)為，上市對(duì)于一些優(yōu)秀的商業(yè)管理公司和資產(chǎn)管理公司來說，可以放大它的業(yè)務(wù)規(guī)模，是追求更好的市場(chǎng)表現(xiàn)的一個(gè)有效途徑。因?yàn)槿谫Y通道一旦打開，它會(huì)通過各種各樣的合作方式、并購方式，讓自己的商業(yè)管理公司在資本市場(chǎng)上有更好的估值表現(xiàn)。

此外，物業(yè)行業(yè)對(duì)非住宅服務(wù)業(yè)態(tài)的未來更加看好。馬力指出，商企和商管公司的服務(wù)項(xiàng)目以商業(yè)和寫字樓為主，正好匹配資本市場(chǎng)的需要。“眾多企業(yè)緊迫運(yùn)作上市，主要還是因?yàn)椴磺宄飿I(yè)的這波上市紅利能維持到什么時(shí)候。畢竟，當(dāng)市場(chǎng)冷靜下來，估值將隨之回歸理性。”