近期的市場很是熱鬧，一邊是萬達商管五年回A之路暫無果，但該公司4200萬股份被掛牌的消息已被廣泛關(guān)注，另一邊是愛琴海集團欲赴港上市正傳得火熱。

頗有一絲意味。不論是從商業(yè)模式來看，還是從成長軌跡和管理團隊來看，愛琴海集團都有著萬達的影子。

3月11日，據(jù)IPO早知道報道，紅星美凱龍集團旗下進行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運營的管理平臺的上海愛琴海商業(yè)集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預(yù)期約在120億至150億元左右。

坊間似乎從未有過愛琴海集團上市的傳聞，消息來得突然，觀點地產(chǎn)新媒體咨詢愛琴海集團內(nèi)部人士獲悉，暫未收到集團明確的上市通知，上市可能是未來發(fā)展的一個選擇，但很有可能性。

另有媒體求證后愛琴海集團表示，上市還在計劃中，尚未有明確詳細(xì)的上市時間表。

可以大膽預(yù)測的是，愛琴海集團或許會趕在紅星地產(chǎn)之前對接資本市場，而港交所上市是個不二選擇。

繼家居板塊分別在2015年及2018年完成港股和A股上市后，愛琴海集團成為紅星美凱龍集團創(chuàng)始人兼董事長車建新的“第三個輪子”。

成立至今已有8年，愛琴海集團最開始發(fā)展模式有著萬達的印記，經(jīng)歷了國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展變遷和自身變革后，逐漸走出不一樣的發(fā)展路徑。

師從萬達

早幾年，從萬達出走的職業(yè)經(jīng)理人成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商們眼中的“香餑餑”，包括張華容、陳德力、黃春雷、王壽慶、張立洲等，其中陳德力、黃春雷曾在新城擔(dān)任副總裁，工作均涉及商業(yè)板塊的管理。

而車建新與萬達結(jié)緣，則是通過張華容。上個世紀(jì)80年代，車建新以600元啟動資金創(chuàng)辦家居作坊，并將“紅星美凱龍”打造成為家居商場的品牌。

當(dāng)時，紅星美凱龍的發(fā)展速度飛快，隨后建成50萬平方米的家居商場。但紅星地產(chǎn)和紅星商業(yè)還處于起步階段，二者先后于2009年和2013年才正式成立。

據(jù)了解，紅星地產(chǎn)成立時便確定了BSH的開發(fā)模式，即Building自建、Seling銷售和Holding持有，這一開發(fā)模式同樣貫徹在紅星商業(yè)的發(fā)展上。這種模式與萬達、龍湖、新城等做商業(yè)地產(chǎn)的邏輯如出一轍。

隨后，車建新在2012年挖來了在萬達供職六年的張華容，為的就是日后能在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中占有一席之地。

說起張華容的任職履歷，在頂著“萬達”的光環(huán)之前，她最早于1999年便進入百貨零售行業(yè)，在深圳天虹商場從一線做起。

2004年，她在深圳銅鑼灣集團歷任公司總助、采購招商總監(jiān)、副總裁，一年后加入萬達集團，離任前的職位已是萬達商業(yè)管理副總經(jīng)理兼招商中心總經(jīng)理。

張華容從一開始加盟紅星美凱龍便擔(dān)任商業(yè)地產(chǎn)集團執(zhí)行總裁。據(jù)悉，當(dāng)時車建新給了她不小的壓力。在她入職后的第一年，車建新對外宣稱，2020年要在全國建成100個愛琴海購物中心，正式全面進軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

2018年，紅星商業(yè)正式啟用“愛琴海集團”作為新的商業(yè)管理品牌，旗下產(chǎn)品系逐漸完善，除了購物公園和城市廣場外，還有星銀海城市客廳、城市書香、晶海廣場等。

幾年下來，紅星商業(yè)在一二線城市的愛琴海購物公園和愛琴海城市廣場陸續(xù)開業(yè)，包括北京、上海、福州、昆明、天津、重慶、煙臺、蘇州、常州、蘭州，隨后布局甚至下沉到三四線城市，如唐山、海寧、大同、丹東、寧波慈溪、遵義、淮北、自貢、鹽城等。

去年，愛琴海集團首次進入大灣區(qū)布局，第一個愛琴海購物公園落子佛山新城，計劃引入精品超市、I-MAX影院、兒童娛樂零售等配套，并于2021年開業(yè)。

事實上，張華容在“空降”紅星商業(yè)時，同樣還招來一些過往在天虹商場、深圳銅鑼灣集團及萬達集團有過任職經(jīng)歷的高管加入到紅星商業(yè)，并組建了一支完整的商業(yè)團隊。

如今，愛琴海集團的現(xiàn)任管理團隊中，有超過一半的高管都來自萬達，其中愛琴海集團執(zhí)行總裁王東和王強，副總裁陳煜、孫環(huán)宇和曹瀚文，助理總裁宋祖慶和楊秀紅均曾在萬達擔(dān)任要職。

懸崖和高峰

仍依稀記得，五個月前，張華容在觀點2020觀點商業(yè)年會上發(fā)表演講時的第一張PPT，她用“懸崖和高峰”來總結(jié)愛琴海集團過去的這一年。

從萬達離職到接受車建新邀請加入紅星美凱龍以來，張華容在愛琴海集團任職已將近10年光陰，這將是她目前為止任職時間最長的一家公司。

在她的帶領(lǐng)下，愛琴海集團既像萬達，但又不像萬達。愛琴海集團少了激進擴張的基因，相反，這家商管公司走得更為謹(jǐn)慎和小心。這也導(dǎo)致它的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比不上同一時段成立的新城吾悅廣場。

截至去年末，新城第100家吾悅廣場正式開業(yè)。對比愛琴海集團，目前其擁有22個已開業(yè)運營綜合體項目，簽約項目（含開業(yè)）數(shù)量大概超過100個，商業(yè)管理總面積近1900萬平方米。

張華容也曾在一次演講中談到不想跟大家比速度、比規(guī)模，其稱“我覺得我們不是國內(nèi)做的最快的，也不是國內(nèi)最大的，但是運營能力能保障你在比較短的時間內(nèi)實現(xiàn)比較接近的目標(biāo)。”

于今年首月，愛琴海集團實現(xiàn)各類資產(chǎn)管理項目的“密集簽約”，在上海、西安、大連、臨邑、輝南等近10座項目簽署了合作協(xié)議，除了大連落地兩座晶海廣場項目外，其余均為為愛琴海購物公園及愛琴海城市廣場項目。

據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，愛琴海集團在2015年甚至更早之前便介入輕資產(chǎn)運營。其經(jīng)營管理模式為輕重并舉，包含合作開發(fā)、租賃、基金共同收購、改造運營、管理輸出。

由于項目不是全部自持，愛琴海集團也有過因業(yè)主方收回物業(yè)而被迫關(guān)閉的情況，比如2019年，紅星美凱龍開業(yè)的第一家購物公園——北京太陽宮愛琴海購物公園，在運營七年后宣布關(guān)閉。

值得一提的是，據(jù)不完全統(tǒng)計，愛琴海集團2020年在資本市場顯得較為安靜，未有過融資動態(tài)。而在2019年，招商固收-愛琴海商管（一期）資產(chǎn)支持專項計劃資產(chǎn)支持證券狀態(tài)變更為終止審核，擬發(fā)行金額為25.44億元。

對融資和資金的需求似乎是促使愛琴海集團走向上市的關(guān)鍵，畢竟拓展需要更多的資金支持。據(jù)紅星美凱龍控股集團公開資料顯示，2019年及2020上半年愛琴海集團營收分別為16.05億和4.61億，毛利率對應(yīng)為63.25%和51.85%。

2020年也被看作是商業(yè)地產(chǎn)受挫的一年，張華容以“懸崖”來比喻上半年疫情影響下的購物中心和商場，以“高峰”來形容下半年商業(yè)地產(chǎn)反彈后客流及收入增長的現(xiàn)象。

在這變革的一年里，愛琴海集團也在尋求創(chuàng)新，線上平臺“愛閃購”取得一定的成果，其通過數(shù)字化運營及社群營銷活動帶來數(shù)據(jù)的向上增長。

而為了迎合新一代年輕人群購買力，愛琴海集團亦提出要從有社交功能的購物空間進化為有購物功能的社交空間，在疫情特殊情況下做到場景、內(nèi)容和產(chǎn)品的變革。