關于房企分拆的故事仍在繼續。

7月26日，據IPO早知道消息，瑞安房地產（下稱“瑞房”）正在考慮分拆其商業地產子公司中國新天地在香港單獨上市，現已就上市事宜同潛在財務顧問進行了早期討論。該次分拆最快明年完成上市，募資規模預計為5億美元。

據介紹，中國新天地作為瑞房旗下獨立運作的全資子公司，負責營運管理瑞房旗下的商業物業，是立足于中國高端商業地產項目投資者、經營者、管理者及社交空間構建者。

瑞房回應觀點地產新媒體稱，對市場上的傳聞不做任何評論。

分拆過往

按照瑞安房地產主席羅康瑞的計劃，中國新天地將專注于管理、設計、租賃、營銷瑞安房地產在內地的商業物業，瑞安房地產則專注于地產開發業務。

在2019年3月份舉行的業績發布會上，羅康瑞曾就可能分拆中國新天地表示：“過去幾年我們都嘗試深入去研究上市的可能性，但是最重要的是，上市的話資產的價格折讓實在太大了，所以我們目前沒有這方面的計劃。”

換言之，推動中國新天地上市是瑞房在過去數年間一直嘗試卻并未達成的事宜。事實上，這也并不是瑞房第一次嘗試將中國新天地分拆于港交所上市。

2012年5月28日，瑞房發布公告宣布已就分拆中國新天地有限公司向港交所提交建議，而港交所已確認可進行建議分拆。

彼時資料顯示，中國新天地定位為瑞安集團的首要商業地產公司，中國新天地的業務將主要聚集在中國城市繁華地段管理、設計、租賃、營銷、提升及重建高端零售、辦公樓、娛樂及酒店物業。

此次分拆讓中國新天地可透過全球發售籌集資金，部分所得資金預期將為中國新天地提供收購及投資商業物業的資金，以提升及擴大其物業組合。另一部分所得資金預期將用于結清中國新天地與集團之間的若干公司間債項結余。

值得注意的是，雖然瑞房刊發了公告，但時至今日，其招股書都并未出現，關于中國新天地具體分拆的資產細節及運營計劃均只能從瑞房年報及其官網中查詢。

2013年，瑞房創始人兼董事會主席羅康瑞決定復出，從李進港手中重新接過了行政總裁之位，后者宣布徹底退出公司，辭去所有職務。

與羅康瑞一同上任的還有黃勤道，其被任命為瑞房的董事總經理，并被委任為中國新天地的行政總裁，亦是中國新天地首次籌備上市的重要執行人。

在當年的業績會及股東會上，羅康瑞就業績不理想,向股東以及投資者致歉，并表示2013年是瑞房的改革年。

為了順利分拆，瑞房在2013年3月1日開始將中國新天地與瑞房分開營運，兩者為獨立公司。

在2013年年末，中國新天地及Brookfield簽署協議，后者將以5億美元購買可換股永久證券的方式入股子公司新天地控股約22%的權益，并允許Brookfield可追加投資2.5億美元。

Brookfield的首輪投資主要針對中國新天地位于上海的多個項目，當中包括上海新天地、新天地時尚、瑞安廣場、企業天地1期和2期以及位處虹橋交通樞紐中心的旗艦項目虹橋天地。

2014年，中國新天地行政總裁黃勤道表示：“沒有幾百億不會考慮上市，這是我們的期望，2015年下半年會是一個比較合適的時機。”

在黃勤道的口中，為旗下業務找到更好的估值是最主要的理由，也就是希望能夠獲得一個更合理的IPO價格。然而，當年市場對于這類型的商業運營公司并不了解，市場上也極少可以對標的對象。

正當市場以為中國新天地已經為上市做好一切準備，甚至引進Brookfiled完成Pre-IPO輪時，市場走向和瑞房的轉型現狀卻讓羅康瑞不得不放下計劃。

2015年6月，黃勤道辭去董事總經理及中國新天地行政總裁的職務，正式提前退休，其將移交于中國新天地的職務予羅寶瑜及黃月良。

這位老臣子的離去也基本宣告了中國新天地上市失敗。

分拆時機

當時，瑞房正在轉型的關鍵階段，不斷的面臨資產出售的壓力，將旗下物業都放上了貨架。2014年，以9.65億元出售位于虹橋天地的酒店，2015年以123億元價格出售上海太平橋企業天地物業。

“之所以考慮出售，只是想把成熟的商業地產出售之后，資金可以拿去投的別項目。”羅康瑞表示，商業物業會和住宅物業一樣，都可以銷售，只要價錢合適。

2016年初的業績會上，羅康瑞一邊表示有意愿進一步出售商業資產，并同時正式宣布了上市暫停。

瑞房表示，鑒于公司目前的主要任務是出售成熟的商業資產來獲得高額回報，最大化地實現析產價值，我們認為現階段安排中國新天地上市并非充分反映其資產價值的最佳方式，因此決定短期內不會進行中國新天地的上市計劃。

“如果把這些收租物業上市，以目前的市場條件，不但可能拿不到市場價格，還要給一個比較大的資產折讓，但是如果現在就賣掉這些資產，可以給股東帶來最大收益。”羅康瑞認為。

最終，關于中國新天地上市的事情草草收場，Brookfield與中國新天地這筆交易成為了Brookfield進入中國市場的敲門磚，卻沒能成為中國新天地的上市助推器。

2018年末，瑞房以40.74億港元從Brookfiled手中回購其持有的新天地控股已發行股份約21.894%及本金額約為78萬港元的未贖回永久后償可換股證券，新天地控股重新成為中國新天地全資附屬公司。

無論是從羅康瑞還是負責具體上市事宜的黃勤道，阻擋在中國新天地上市面前的始終是估值問題，沒有賣不出去的產品，只有不合適的價格。如果價格低了，那這次上市就沒有意義。

如今，瑞安房地產的估值不足百億，僅為99.97億港元，股價為1.24港元，每股凈資產卻達到了6.28港元，且擁有不少優質地塊。

近兩年來，關于瑞安房地產私有化的聲音便不斷傳出。在兩個月前，SOHO中國被黑石正式提出要約私有化時，便有不少人認為以瑞房為首的低估資產或是下一個私有化對象。

瑞安房地產的估值尚不足百億，這個分拆出來的中國新天地商業運營管理公司又該如何估值，這部分難題仍然需要資本市場的答案。

當初，在中國新天地引入Brookfield的同時，也為其輸入了資產管理的概念。

不可否認的是，商業地產運營管理和資產管理類型的公司正逐漸成為資本的寵兒，從近期上市的物業公司看，其只要沾上了商業概念，便會被熱捧，這已經成為了一個風口。

同日，花樣年及彩生活發布聯合公告表示，花樣年正考慮尋求將其商業及綜合混合用途物業的物業管理業務及商業營運服務業務于聯交所主板單獨上市；彩生活正考慮尋求將其商業及綜合混合用途物業的物業管理業務于聯交所主板單獨上市。

2020年，瑞房的綜合租金及相關收入為人民幣20.84億元，在年報中并未單獨披露商業運營管理的毛利率，但從萬達商管，華潤萬象城毛利率，新城吾悅廣場均超過70%的毛利率來看，其表現自然不會差。

中國新天地正運營包含上海新天地、虹橋天地、佛山嶺南天地、武漢天地、重慶天地、瑞虹天地、創智天地在內的7個新天地項目。

截止2020年末，瑞安房地產持有232萬平方米的寫字樓物業，其中40.2萬平方米已經落成并管理，持有214.6萬平方米的零售物業，其中102萬平方米已經落成并運營。

值得注意的是，瑞房目前仍然持有大量的寫字樓物業，此次分拆上市，羅康瑞是否會將寫字樓物業的運營管理放入其中仍是一個疑問。