楊明明：萬達將更加注重自持物業(yè)的發(fā)展
來源：
聯(lián)商網(wǎng)
2004-09-15 17:25
【楊明明】首先非常感謝這次主辦單位和承辦單位給萬達機會，介紹一下萬達地產(chǎn)幾年來走過的歷程，我想結(jié)合北京萬達廣場的項目和萬達集團從2000年開始達到商務(wù)地產(chǎn)這樣一個產(chǎn)品，這樣一個模式，談一下體會。應(yīng)該來說大連萬達集團最早是88年成立的一個傳統(tǒng)型的房地產(chǎn)企業(yè)，92年改制，最早根據(jù)地在咱們東北遼寧大連，在2000年之前走過一個多元化發(fā)展的路子，除了傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)之外，還有眾所周知的足球，還有酒業(yè)，還有貿(mào)易，還有出租車，還有酒店，應(yīng)該說涉及的范圍非常多。
【楊明明】當(dāng)時從一個產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說，是在資產(chǎn)運營方面有一個新的突破，走多元化的路子。應(yīng)該來說，在92年改制之后，基本上大連發(fā)展應(yīng)該是走向一個快速發(fā)展的快速通道。從目前來看，在大量市城區(qū)開發(fā)量來說，到現(xiàn)在為止仍然是首屈一指的，占的范圍是非常之高的。一直到2000年之前，大連萬達還是大連區(qū)域性的開發(fā)商，只是在東北小有名氣。
【楊明明】2000年之后，我們一個是借著西部大開發(fā)的市場發(fā)展機會，當(dāng)時2000年提出來振興東北，這樣2000年開始在長春和成都兩個地方都做了跨區(qū)域開發(fā)的嘗試，一直持續(xù)到今天。那么，真正開始定單地產(chǎn)，或者是再把這個概念濃縮一下，就是定單商業(yè)，應(yīng)該也是從2000年開始。應(yīng)該來說，在這個之前，萬達在大連做的一些房地產(chǎn)開發(fā)項目也有一些物業(yè)，那么在這些物業(yè)經(jīng)營過程中間把物業(yè)租賃給小的一些住戶，往往風(fēng)險比較大，短時期內(nèi)來看租金比較高。
【楊明明】但是，對于萬達品牌的建設(shè)，而且，長期穩(wěn)定的租金回報來說，發(fā)現(xiàn)并不是跟自己的初衷非常吻合，在這種情況之下我們也探討怎么進行突破。在這種情況下，我們從沃爾瑪到后來的時代華納，一直大連大洋百貨，乃至于后來百盛，新加坡的大時代，還有酒店國際連鎖經(jīng)營管理公司，應(yīng)該來說現(xiàn)在目前萬達每一年都會定位在兩到三家世界五百強企業(yè)和亞洲一流企業(yè)和國內(nèi)前三位企業(yè)進行合作。那么，從這么四年的發(fā)展上來看，應(yīng)該說發(fā)展結(jié)果令人矚目。
【楊明明】因為這種發(fā)展模式，實際上所謂這種定單地產(chǎn)模式，應(yīng)該來說是從一個比較初級的市場行為變成一個開發(fā)商自主的作用一個真正的以銷定產(chǎn)的這樣一種出發(fā)點，應(yīng)該說萬達走出了這么一條路子。從目前情況下來看，這種模式不同于傳統(tǒng)的開發(fā)商。作為傳統(tǒng)開發(fā)商來說，比如說住宅產(chǎn)業(yè)，賺取住宅銷售價格，和投入成本，包括其它管理費用，包括三項費用和稅費，所有成本支出的差價。賣完之后自持的物業(yè)，包括物業(yè)品牌來說，這個課題沒有支持它。
【楊明明】最近兩年來，僅僅是寧波，我們在寧波一個新的開發(fā)區(qū)，上海楊浦區(qū)萬達商業(yè)廣場，包括北京萬達，三個物業(yè)加起來，我們將超過一百億以上。在短短兩、三年時間，有這樣的發(fā)展機會，我覺得模式在這個中間起的作用是不能低谷的。在這個中間我們也走過一段不完善的地方，因為我們作為開始，抓在住了這樣一個模式，來很快復(fù)制、發(fā)展，在兩、三年時間，開發(fā)出二、三十個商業(yè)廣場，有個是單店，有個是組合店，對資金需求量非常之大。
【楊明明】模式在開始運作過程中間，難免出現(xiàn)這樣那樣的問題，在2003年下半年之后，萬達經(jīng)過快速發(fā)展之后，它會更加注重于自持物業(yè)的發(fā)展，包括它后續(xù)經(jīng)營的情況。我覺得今天這樣的活動非常有意義，它的意義不僅在于這么多家主辦、承辦和參與單位都是我們非常熟悉的，包括業(yè)內(nèi)的，包括網(wǎng)絡(luò)的，包括政府的，包括顧問支持，北京中原都是有強大支持的。同時，又是在CBD商務(wù)節(jié)第一天，也是上一周秋季房展最后一天，我覺得尤其是最近幾天市場情況，我感覺到七、八、九三個月，有很多企業(yè)感受到在金融政策，土地政策條件下有點感受，最近一個時期是一個拐點。就咱們北京萬達廣場這個項目，是在CBD核心區(qū)這樣一個位置，應(yīng)該說是在國貿(mào)和華貿(mào)，以及CCTV和BTV核心交叉點的位置上。
【楊明明】我們做這個項目，我們覺得這個項目意義在于代表萬達，從單純的定單商業(yè)，變成在一個城市非常有商業(yè)價值的區(qū)域，怎么打造成一個更加成熟的，完整的綜合建筑體非常有力的嘗試。這種嘗試，它的市場風(fēng)險和它的市場前景，包括品牌的塑造來說，可能對于相當(dāng)一部分的傳統(tǒng)的開發(fā)商來說，它的吸引力比較大一些。因為我們感覺到單純一個房地產(chǎn)住宅開發(fā)是一個比較初級的開發(fā)，或者是比較傳統(tǒng)開發(fā)之外，那么我覺得萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，就我們?nèi)f達本身來說不是代表其它發(fā)展商情況，萬達本身來說，是打造這樣一個產(chǎn)品。
【楊明明】我們在2003年下半年，以北京作為起始，建造建筑綜合體，我們感覺到這個產(chǎn)品商業(yè)價值更加大。選擇這樣的產(chǎn)品開發(fā)來說，是有先決條件的。但是，以這種模式來說非常有意義。那么，我們在做這個項目的時候，也是走過這樣的過程，2000年開始洽談這塊地，像我們邊上的幾個項目情況一樣，因為萬達是一個外地公司，在北京來說也是抱著一個學(xué)習(xí)的態(tài)度來做這個項目，所以我們做了非常充分的市場調(diào)研，覺得像尚都、SOHO現(xiàn)代城等等，這種產(chǎn)品跟市場需求對接做的非常棒。
【楊明明】所以，我們在這個產(chǎn)品上也做了一些轉(zhuǎn)型，包括我們北區(qū)在接近三十萬米純住宅項目，我們改造成是SOHO的升級版，我們在西區(qū)類似于像尚都國際這樣產(chǎn)品來做的。那么，這中間有一定的市場空間，有一定的市場機會，我們南區(qū)總共有22萬平方米，我們在19日時代華納，沃爾瑪，包括大洋百貨等很多酒店公司到我們現(xiàn)場來，有一個南區(qū)的啟動模式，標(biāo)志著我們南區(qū)項目進入一個實質(zhì)運作過程中間。我們感到在打造南區(qū)項目的時候，確實花了非常多的精力打造。
【楊明明】這個項目我們在地下負一層安排了世界五百強的超市，我們地面層里面有精品百貨，在東座那邊有中外合資這樣大型的百貨超市，在我們?nèi)龑右陨线�有娛樂業(yè)和影院，包括我們的頂層還有酒店的配置，還有五星級的酒店。我們感覺到這些物業(yè)都是我們自己持有的，將近二十二萬平方米。簡單來說，二十二萬平方米，如果我的市值超過兩萬五千塊錢，市值超過五十多億，這是一個非常驚人的數(shù)字。這個對于謀求上市發(fā)展來說，國際上來說比較容易得到投資者的一種認可。所以，我就是有這樣的感想，如果說一個好的模式，盡管在打造過程中間，有這樣的一些探索的過程，但是只要這個模式在市場上真正能夠?qū)拥�，消費者能夠喜歡的，總是有它存在的價值。
【楊明明】結(jié)合我們從2000年到現(xiàn)在，我們做了將近二十個萬達商業(yè)廣場，在全國各地，從最北的哈爾濱沈陽，到最南邊的南寧，總共做了將近二十多個，其中有十多個已經(jīng)開業(yè)的，其它幾個都是在建設(shè)中間。我們有一個感覺，就是定單地產(chǎn)本身來說，它的意義主要是在于以銷定產(chǎn)，在國內(nèi)很多開發(fā)商做了很多商業(yè)地產(chǎn)項目，包括寫字樓，包括商業(yè)中心，包括商鋪，往往都是建成之后，再尋找下家和消費者群體，這個過程中間無疑就會拉長經(jīng)營期和培育市場的過程。
【楊明明】那么，如果是定單地產(chǎn)的話，它的市場機會在于你在開始的時候，就已經(jīng)找到了這樣一個用家，或者是買家，而且你在規(guī)劃設(shè)計階段，就已經(jīng)按照要求去做了。如果你在用家和買家，合作伙伴這些人都是有強大的市場資源和消費群體資源支持的話，很顯然這個蓄水期，就是你這個產(chǎn)品市場培養(yǎng)期可能非常短，可能就是說到了明年年底，比如北京萬達廣場開業(yè)的時候，我有這些世界五百強企業(yè)進來的時候，也就意味著個市場已經(jīng)形成了，并不是小業(yè)主要等兩、三年，甚至推倒重來。
【楊明明】在這個情況下，我們在王府井邊上的東方廣場，都是著重傳統(tǒng)的，建成之后再來招商，市場做不好，再找一些小業(yè)主過來，哪怕降低檔次和租金，這種模式完全是不一樣的。所以，這個無論是對于里面的商家，租家，還是投資者來說，無疑是一種保值和升值的這樣一個保障。所以，我們曾經(jīng)開玩笑說，北京萬達廣場做這樣的項目，我們很多業(yè)主說為什么前兩年沒有來賣，總是感覺賣的比較遲。我們后來跟他們開玩笑，我們這兩年是找到世界五百強來合作，而且這五百強是真正的用家，會對你的保值和升值來說，提供了非常良好的保證。所以，我想每一個開發(fā)從這樣的角度做幕后的工作。
【楊明明】尤其是作為商務(wù)地產(chǎn)來說，很顯然后續(xù)經(jīng)營工作非常重要，所以對于市場的培育和消費者成熟理念培養(yǎng)來說非常重要。比如說我們自己在北京萬大來說，我們結(jié)合產(chǎn)品特征，就辦了一本雜志，不是簡單的會員通信，是立足于CBD這樣的一個產(chǎn)品，它的前身是什么樣的，它的來世會是什么樣的，它是什么樣的群體，它是面對CBD人喜怒哀樂，考慮進行這樣的嘗試。
【楊明明】除了這個之外還有學(xué)校，這個學(xué)校就是商務(wù)學(xué)校，我們希望把我們買整層或者是一棟、兩棟的業(yè)主，我們跟北大光華學(xué)院搞培訓(xùn)，跟國際知名的咨詢公司搞培訓(xùn)，這樣為我們商家提供后續(xù)經(jīng)營，提升他們后續(xù)經(jīng)營的能力，這樣對我們的項目長治久安，和后續(xù)經(jīng)營來說都是一種投入。所以，這個市場要求在商務(wù)地產(chǎn)和這樣盈利過程中間，可能比傳統(tǒng)開發(fā)商建的房，側(cè)重于物業(yè)管理這樣的要求高得多，是咱們大連萬達集團和北京萬達廣場公司對于定單地產(chǎn)的一個簡單的陳述。
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