孫宏偉：主持人好，網友好。

　　主持人凌立：北京新永外文化用品商城這個項目大家都已經很了解了，是以經營文化用品為主的商業項目，那目前項目已經進行到什么階段，請孫總為網友介紹一下。

　　孫宏偉：項目從建設方面來講已經到了全面封頂，正在做內部的設備安裝還有內部裝修工作，招商完成70%接近80%，銷售確實比較好。這是主要的情況。

　　主持人凌立：銷售這方面似乎是目前基本售謦了，接下來的工作是招商，招商方面的情況能否為我們具體介紹一下？

　　孫宏偉：現在我們商城地下一層到地上四層一共是五層，地下一層做華北地區最大的紙業交易市場，地下一層基本招滿。地上一層二層主要是做傳統的文化用品，三層是禮品，這三層將近70%招商出去了，四層提出新一點的概念，做IT行業，中關村這邊主要是IT為先導的，在南城這方面比較薄弱一些，南城有很大這方面的需求，我們在四樓做這樣一個行業，這里面也有大客戶正在洽談，現在招商基本完成40%—50%，包括電腦、電腦耗材。

　　主持人凌立：主要以耗材為主還是以品牌為主？

　　孫宏偉：以耗材和部分品牌。

　　主持人凌立：我們一般提到IT產業，大家很自覺可能想到中關村，朝外那邊有百腦匯，東邊人可能會往那邊去，但是南城在這方面還是比較欠缺的。當時是怎么考慮到在這么一個主要經營文化用品的項目拿出一層的面積來做IT部分？

　　孫宏偉：其實文化用品來說，我們研究文化用品包括兩大類，一大類主要是傳統的文化辦公用品，還有一大類應該屬于OA產品，復印機、打印機等等這樣現代化的辦公設備。實際上這些跟IT都有很密切的關系，包括電腦、日常耗材，各個地區的需要都是比較大的。我們調查發現，實際上南城有很大的需求量，但是在南城這方面的供應非常少，大家跑到中關村，買一個比較常用的硒鼓等等都要跑到中關村，我們認為這方面的需求還是很旺盛的，也算是彌補這個商圈里面的空白點。

　　主持人凌立：就是說這個文化用品的概念不單單是傳統意義上例如紙、筆那樣的辦公用品，也包括了現代的辦公用品，比如像打印機、中小企業辦公用品。

　　我們知道新永外文化商城位于木樨園商圈，木樨園商圈可以說是北京著名的批發市場，關于商圈的現狀還有目前的發展是否可以為我們介紹一下？

　　孫宏偉：木樨園商圈在北京通常叫第五商圈，主要是以服裝、文化辦公用品、小商品、玩具為主，現在在這個商圈里又興建了新建的服裝商城還有北京國際玩具城以及新永外文化商城，它的發展在這兩年來講非常迅速，營業額據我了解應該在北京地區也是比較高的，第五商圈的營業額在去年達到一千億人民幣，文化用品占了10%，大概是一百億人民幣的交易額。而且在這個商圈從政府規劃叫永外板塊，政府的白皮書里面曾經提到，永外板塊大力興建，北京辦的特色街，其中兩條特色街都在永外地區，就是在木樨園商圈。一條是我們的文化用品特色街，另外是旅游休閑用品特色街，這兩條街在08年奧運會之前建成。我們這條街在整個特色街里面又是最早最快實現的，我們的項目正利于這個街的核心地帶。

　　主持人凌立：文化用品街除了像北京新永外文化用品商城這個項目以外，有沒有后來的新項目？

　　孫宏偉：目前暫時還沒有，只有我們這一家。我們也屬于產權式商鋪的商城，目前在這條街上只有我們這一家。

　　主持人凌立：其他還是比較老的批發市場的形式？

　　孫宏偉：對。

　　主持人凌立：作為這條街可以說是以后算是標志性的建筑了，您認為新永外文化用品商城的出現，能為這個商圈帶來什么比較新的活力嗎？

　　孫宏偉：首先我覺得從我們商城的經營模式上的提升，我們一直在強調這個商城是升級版的概念，從經營模式上改變了傳統的模式，包括我們引入了網絡直銷，還有物流配送，還有連鎖經營等等環節。首先應該是從經營模式上的改變。第二，從經營環境上的改變，我們的商城無論是硬件設施還是管理水平都比原來的商城強很多。我們的商城包括在里面的鋪位格局也是經過科學設計的，我們覺得在整體方面跟老的商城是一個更新是一個改變。我一直在講，商業格局上是對它業態的豐富，對整體品位的提升，而且這個商圈也能夠使原來想進到永外地區來做文化辦公用品生意的人多了一個機會，原來很多人想進來是進不來的，沒有地方，沒有經營場所。

　　主持人凌立：一方面對原有的地區起到提升的作用，另外一方面提高這個場所給以前不是從事這個產業的人，讓他們有機會進到這個地方來從事這個產業。目前這邊的銷售情況來講，是以原來在這塊經營的人購買為主，還是以后進入的人購買為主？

　　孫宏偉：這個比例是一半對一半的比例，包括很多外埠的人，還有一部分投資的人。招商有一部分有新的廠家、新的品牌進來，原來進不到這個區域，現在有了一個新的商品文化商城，他們也進來，完善了整個業態，豐富了品種。

　　主持人凌立：我們這個項目比較新，各方面的配套比較好，租金會相對于以前老的項目是不是會貴一點？

　　孫宏偉：在招商的過程當中，租金跟老的項目相比基本持平。

　　主持人凌立：如果這樣的話，對于新老客戶來說都是非常好的消息，因為可以到配套各方面都更好的地方去。剛才您介紹購買這個項目還有一部分是投資者，他們當初選擇這個項目的時候看中的是什么？

　　孫宏偉：我覺得看中這個項目應該是這個地段，也就是它的發展前景。以前我講到過對于商業地產應該看到它的發展前景，是不是處在成熟的商圈�，F在很多的商業項目處的商圈分成兩大類，一大類是成熟商圈，一大類是非成熟商圈，成熟商圈這樣的項目現在實際上越來越難，越來越少，多數都是在一些新的商圈里面。成熟商圈實際上屬于一種保證，對日后的經營做足了賺錢的保證，很多客戶產權式的商城只有這一個，經營文化用品的商城只有北京這么一個地區，這就是近似于壟斷的一種獨享的形式，將來的前景是非常好的。里面的一些投資者也是看到這些，我們的售樓處有的客戶當天來看當天訂當天簽約當天付款，有這樣的情況。

　　主持人凌立：對于這部分人來講，投資人是講究回報的，他的回報是通過什么來保證的？

　　孫宏偉：通過兩種形式，一個是代理經營，取得一個固定的穩定的投資回報。還有一種是靠自己經營，我們前期提供三年代理經營的方式，為什么提供三年？這一點上對于客戶來說，他們都是非常愿意這么做的，作為一個商城來說有兩到三年的維護期，維護期以后租金增長非�？臁嶋H我們在三年給客戶一個保證，三年以后我想很多客戶更愿意自己來出租，這樣比原來的固定收益多得多，很多客戶將來愿意這么做。如果這些客戶覺得有一定風險或者不愿意這么做比較麻煩的話，我們還可以提供更長久的合作模式。

　　主持人凌立：選擇形式還是依照客戶自己的需求來定的？

　　孫宏偉：對。

　　主持人凌立：據我所知新永外文化用品商城有一部分是開發商在自己經營，關于這部分的情況能否給我們介紹一下？

　　孫宏偉：四層的IT，包括一部分紙業市場，還包括中間的禮品層等等這部分都是我們自己經營的。

　　主持人凌立：自己經營無非是看中以后比較長期的穩定回報才會自己來持有，一步步獲得更高的回報，同時對投資者增加了信心，因為開發商自己也在這里面持有一部分。那么后期的經營管理這方面目前計劃怎么來做？

　　孫宏偉：經營管理公司希望自己來經營，我們已經在很早以前成立針對這個商城的經營管理公司，并且聘請了一些專業的人包括一些外籍的經營管理人員，現在我們的經營公司正在運作，包括這個經營公司對于商場的整個格局從人員真已經組建了將近一百人的經營班子，正在開始運作，很快后期會接手商城的整個運作工作。

　　主持人凌立：由開發商組建的公司進行統一經營管理，以保證業態是嗎？

　　孫宏偉：對。

　　主持人凌立：我們今年看到國家政府方面對于房地產方面出臺了一系列措施規范市場，但是可能在調控之下反而我們看到一些項目似乎并沒有受到政策的影響，比如新永外文化用品商城，銷售非常好，而且招商工作進展也是相當順利。您怎么看待國家的調控？對商業地產會產生影響嗎？

　　孫宏偉：我覺得對商業地產包括整個地產的影響是肯定會產生的，但是這種影響是正面的，實際上國家的一些做法也是在規范市場的行為，防止一些無序競爭、不良競爭。這些規范行為對于消費者來說都是有利的，那些比較正式的經營的比較好的，運作比較良好的項目還是會受到國家政策的保護。我覺得這些政策的訂立是針對不太好的，對好的還是有利的，目的是規范市場。我們這個項目沒有做國家不允許做的事情，沒有做到國家要整頓規范的內容，實際對于我們來說是健康有利的，也是我們在調控期間實際上包括在地產銷售的淡季取得相對來說比較好的銷售業績，包括招商也有很好的效果，我覺得這也是原因之一。

　　主持人凌立：剛才一開始我們提到這個項目到了封頂的階段，具體入住時間是什么時候？

　　孫宏偉：整個商城部分今年年底開業。

　　主持人凌立：這個項目還有一部分是住宅配套，這個方面給我們介紹一下，現在新永外這個項目位于三環以內，目前可以說三環以內的住宅項目也是非常稀缺炙手可熱的資源。住宅是對外銷售還是主要作為商城的配套？

　　孫宏偉：我們的住宅主要是作為一個商城配套，當時考慮商城的人也有居住、辦公和倉儲的需求，當時對于一個住宅戶型的設計主要是考慮到這些，基本都是小戶型為主�，F在的銷售主要是給商城內的業主，在二三環內，商業住宅的受來說實際上我們的住宅銷售價格應該說是非常低的，非常合理的。我們的價格平均在7000—7500元之間，我們不想在住宅方面掙多少錢，盈利空間還是要讓給經營者，讓他們在以后的經營當中有良性的發展。

　　主持人凌立：主要是面向購買商城的經營者？

　　孫宏偉：對。

　　主持人凌立：有對外銷售的部分嗎？

　　孫宏偉：很少的一部分，現在住宅已經非常非常少了。

　　主持人凌立：這個項目也是物流批發類的項目，對于項目本身的結構、經營設計會有一些比較高的要求，當時新永外文化用品商城在前期規劃怎么考慮到更適合這種業態呢？

　　孫宏偉：我們的商城在前期用了將近四個月的時間做設計調整，實際上用兩個月的時間把設計做完，還有兩個多月將近三個月做設計。我們的定位實際上是商場化的市場，不是通常意義上的市場，通常意義屬于雜亂無章的商戶林立的情況，里面還要增加一些購物環境，我們定位實際是商場式的市場，這樣一個定位。包括客戶的物流、運輸、承重、景觀應該講是非常完善的考慮，這些也都在設計當中去體現出來。有些客戶到了我們那兒聽銷售人員的介紹，可能會更多了解這一點，能夠有更多的感受，他們感受之后的選擇會很快很明確的�，F在客戶到訪的成交率已經超過50%的原因也是這一點。

　　主持人凌立：現在提到比較多的是體驗式商業，顧客在購買東西的時候除了能享受到購物時的愉悅感覺，更多還有像商場本身的設計或者建筑給他帶來一個非�？鞓返倪^程，新永外是不是當初設計的時候也考慮到這系因素？

　　孫宏偉：是的，考慮來說相對比較完整，包括餐飲配套，包括銀行等等，包括會所，包括客戶的洽談區都設計到，盡可能使功能比較完善。消費者既能夠有一個購物環境，能夠選種合適的商品，而且還能拿到比較低的價格，這樣商戶將來在市場上會有很強的競爭力。

　　主持人凌立：不單純是一個批發商場，還融入像購物中心的理念在里面。這個項目在交通上，本身帶有倉庫之類的配套，這個項目在前期運作時怎么考慮的？

　　孫宏偉：倉儲考慮到了，在商城的北側有大的倉儲區域，我們的目的是實現倉儲跟經營的分開，但是又實現它們之間有機的結合，使它們之間互相搭配得很好，但是又不至于互相干擾。

　　主持人凌立：批發其實對于交通的要求是非常高的，因為要大量進貨、出貨，北京市的批發市場大家的印象很遠，都是在五環以外，但是新永外商城這個項目位于二三環之內，交通方面是否有自己的優勢？

　　孫宏偉：在交通方面它的優勢非常明顯，政府在大力改造南城，南城的發展速度在幾個城區的發展速度當中是最快的，亞洲最大的火車站、客運站，南站離我們的商城非常非常近，包括周邊的兩條地鐵線都從商城的左右兩側經過，還有周邊大量的公共汽車、交通等等，交通是非常便利的。政府規定一般的商城批發市場在四環以外，我們這個項目立項比較早，我們一直在提這個項目是這個區域內唯一一個或者最后一個產權式的商鋪，具有批發業態的商城。

　　主持人凌立：做批發可能會有一些物流或者配送方面的問題，在后期經營當中可能會遇到一些問題，這方面怎么來保證的？

　　孫宏偉：我們有專門的物流配送中心，有專門配送的物流團隊，不光是物流還要強調配送的概念�？蛻粢o你的消費者送貨的話，都可以通過物流配送團隊完成。

　　主持人凌立：把商城后期方方面面的經營都考慮到了，接下來有什么計劃？您剛才介紹已經銷售差不多了，招商也挺順利的，接下來的計劃是什么？

　　孫宏偉：我們內部格局有一個最后的檢查，包括設計方面最后的檢查，施工正在緊張進行，年底開業應該是能夠進行，11月30號交工，達到這樣一個水平，部分鋪位可以銷售，已經租出去的鋪位可以銷售一部分，最終實現40%的自持，這是銷售層面來講。招商我們還在努力做，商城的經營要靠良好的商戶支撐，我們提出一個理念，現在的招商要完成120%，有的客戶可能不太理解，達到120%之后才能對商鋪做一個好的選擇，避免魚龍混雜的商鋪進入到商城，對其它商戶的經營有影響。我們的招商工作還會再進一步做得更好，這是商城后期基本的想法，下面還要做一些工作。

　　主持人凌立：不光是招滿為止，而是多出一定的比例可以供選擇，挑選出比較好的商戶。目前已經確定入住的商戶是否可以跟我們透露一些？

　　孫宏偉：我能說到的國內一些在文化辦公用品行業內很大的商鋪都已經進駐了。

　　主持人凌立：剛才提到這個項目在配套方面也是做得很到位，剛剛提到銀行、會所，各方面的考慮很全面，配套的情況能否介紹一下？

　　孫宏偉：中央廣播系統在我們商城都是一應俱全的，還有對人性化居住上面的配套，我們在屋頂有一個幾千平米的空中花園，這是值得一提的，這是目前北京的商城都沒有的配套。這些商戶在工作之余，可以在屋頂花園享受一下休閑的環境，大家可以互相交流一下，這個配套應該更多提一下，商城的電梯是自動的電梯、扶梯，包括貨梯都是一應俱全的。

　　主持人凌立：空中花園是商城里面很少見的，這樣是不是會犧牲一些面積？

　　孫宏偉：在屋頂做，犧牲一定的面積，包括增加一定的投入，我們設計的時候有一些重點也在于空中花園的設計上，希望設計得最好最漂亮。據我所知，這個面積的空中花園在北京我們是最大的。

　　主持人凌立：當時處于什么考慮做這樣一個空中花園？一般提到空中花園都會想起比較高檔的住宅或者是有的寫字樓會有，但是像商業地產項目地方很罕見，當時怎么考慮的？

　　孫宏偉：我們下面是商業、住宅，商業經營的客戶也是購買我們住宅的人，他們之間也需要一個互相的交流，需要在工作之余有一個放松的環境。我們的住宅是以五層為起點的，五層為住宅第一層，當時考慮在周邊沒有太大太好的空間可以利用起來，給客戶提供放松休閑的環境，我們考慮到屋頂的平臺。拿屋頂的平臺做深入的花園，商戶可以在上面交流，有一些商戶可能比較忙，一天沒有幾天的休息時間，去北京其它地方逛一下的時間可能比較少，我們想到要盡量在這個環境使他生活的功能和經營的功能盡可能完善，盡可能豐富，在這個區域內基本上滿足他所有的功能。當時是針對這個出發點去設計這個空中花園的。

　　主持人凌立：還是考慮到為購買商業或者是住宅的群體提供配套。剛才您提到目前這個項目還有一部分的鋪位可以出售，這些鋪位位于幾層，這方面的信息請介紹一下給我們的網友，大家對這個項目很感興趣，一個是地理位置非常優越，另外投資前景比較看好，一部分人想購買這個項目，希望這方面能夠介紹一下。

　　孫宏偉：還有一部分鋪位分布于一層、二層、三層，一層可供選擇比較好點的鋪位已經不多了，主要是在二層有選擇余地。二層的鋪位多數招商完成，客戶決定要進駐，我們實際是以帶租約的銷售來做的。

　　主持人凌立：就是說購買之后能夠直接享受到豐厚的租金回報。那目前商鋪價格大概是多少？

　　孫宏偉：價格在每平米兩萬左右。

　　主持人凌立：這個價格在商業地產項目當中，尤其一個二三環之間的項目，還是非常具有有吸引力的。中關村的一些商鋪最貴的時候炒到10萬以上，非常昂貴。

　　時間關系我們今天的訪談差不多過要結束了，今天非常感謝孫總跟我們聊了這么多新永外商城的硬件設施以及招商商業情況，最后請孫總為我們描述一下您心目中北京新永外商城未來的發展是什么樣的。

　　孫宏偉：我認為北京新永外商城將來開業以后能夠完全實現我們當初的預期目標，達到真正的升級版的概念，完全完善這里面的經營模式、經營格局，包括引入配套的物流、網絡的直銷、網絡結算，我認為應該在以后會使南城的文化用品起旗艦店的作用。

　　主持人凌立：我們非常高興看到有這么一個項目的出現能夠帶動北京整個南部地區商業地產的發展，在這里預祝這個項目取得成功，最后非常感謝孫總作客焦點商鋪網，也謝謝各位網友的參與，謝謝大家！

　　“新永外”不再是狹隘的地域概念，而是高新文產業的代名詞和獨具特色的文化品牌。

　　未來的“新永外”文化商城，是以經營文化用品為主線；以應用創新成果為體現；以知識傳播與轉化為課題；以高科技文化商品流通為血液；以望眼世界、服務全球為方向；以價值的最終實現為動力，與時俱進、充滿生機、蓬勃向上、繁榮興旺的大型綜合文化商務交流場所。

　　項目位于南二環南三環之間的核心位置—北京南中軸線的永外大街沙子口，坐北朝南，三面臨街。本項目與永外城、百榮、大紅門、天雅等商業項目相連，形成了一條消費黃金路線。

　　作為北京最著名的綜合性批發市場，木樨園商圈是中國出現最早的專業批發市場�？蛻舻恼J知度非常高，商業的氛圍濃厚，商圈成熟。自成一體。隨著商業市場的不斷細分，新興業態的出現，各類專業市場在商業市場中占有率不斷增加，新永外文化用品市場的出現將極大的活躍了該地區的商業氛圍。永外商圈文化用品批發交易量巨大，占據了北京市場百分之九十以上的份額。而且覆蓋了整個華北地區、東北、內蒙等地。其區域壟斷地位的可替代性幾乎為零。

　　目前在木樨園商業分割中，沙子口地區本身是一個著名的文化用品集散地，每年文化用品交易額達到100億元人民幣。北京地區90%的文化用品出自于這里，政府已經決定將沙子口——革新南路建成北京唯一的文化用品特色街——“金街”。這里匯聚了全國著名的文化辦公用品品牌，并將成為華北地區文化用品交易基地。新永外商城就位于這條街上。

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