短短7年內在全國各地已經開發了30多個大型商業廣場的萬達集團，不僅僅在上海快速擴張，在此前的10月28日，萬達集團就以18.8億元摘得唐山市核心區319畝土地，這在國內外經濟形勢堪憂、開發商普遍收縮戰線的環境下，萬達的動作給業內帶來了不小的震動。一艘超級商業地產航母正在浮出水面。

　　萬達公司副總經理呂正韜：做商業項目總是先“虧本”后盈利

　　雖然萬達每年開工5-8個項目，但每做一個項目都是先“虧本”后盈利。呂正韜說，比如周浦萬達廣場，集團實際投資高達22億元，而實際銷售回籠資金僅為17億元，主要是因為萬達的商業部分基本不銷售，都是自己持有、自己管理運營的，自持不銷售是商業項目成功的根本，離開這一點，任何商業項目都會陷入混亂失敗的泥潭。

　　目前，萬達集團持有的商業項目每年租金收益已達十幾億元，加上本身300多億的資產，取得幾塊土地、開工幾個項目還是可以的。當然萬達不是隨意拿地，土地價格高企時不會拿，不適合萬達商業運營的不會拿，另外還要看政府給出的開發條件。拿地時萬達有一個觀點，叫三讓，即政府讓利給開發商，開發商讓利給商戶，商戶讓利給消費者。

　　訂單商業模式是萬達成功的核心武器

　　呂正韜說，萬達集團從2001年轉型做商業地產以來，已經走過了第一代的單店（購物廣場）模式，第二代的綜合商業廣場模式，現在已經到了第三代城市綜合體模式。城市綜合體模式有以下幾個特點：

　　1、中央商務區，集酒店、寫字樓等于一體的商業物業；2、中央居住區；3、中央商業區，由多種商業業態形成的城市商業中心；4、中央娛樂區，主要由影城、電玩、KTV、美食廣場等組成；5、體量較大，少則30-40萬平米，多則50-80萬平米甚至更大；6、廣場內住宅、酒店、寫字樓、商鋪之間有較大的互補性。其中酒店、辦公樓、公寓以銷售為主，回籠資金；商業則以自持為主，日后取得租金收益。呂正韜特別強調，萬達每一代商業地產開發模式都取得了巨大成功，這都取決于萬達集團銳意創新的核心競爭力。

　　除了創新，萬達廣場成功的秘訣就是訂單商業，這是一般商業廣場建設運營所不具備的，這也是萬達最核心的優勢之一。
　　
　　據呂正韜介紹，所謂的訂單商業，是當項目在開發建設的時候，90%的商戶已經全部確定，比如周浦的萬達廣場，剛剛封頂，里面的商戶基本全部確定。這樣帶來的好處是：一、縮短了建設周期并降低了建造成本。避免了招商時商家所需，與招商條件不匹配的問題，比如：書城的承重結構、超市生鮮區的降板等問題，都必須事先做好。如果事先不解決，那就需要事后拆、改建。既耽誤了時間，也增加了成本。

　　二、由于每個項目幾乎都是量身定制，所以萬達從拿地開始就邀請自己的主力商家一起參與，主力商家會進行現場調研，對未來的經營狀況都會進行事先預估，而在建造設計時，萬達也會滿足這些商家的特殊要求。呂正韜說：“我相信這些商家的調研一定比我們開發商要專業得多，如果他們有信心，那萬達也會有信心操作這個項目。”

　　三、訂單商業保證了各商家同時進駐、同時開業的條件，縮短了招商與培育市場的周期。萬達的項目開業時往往會以一個成熟商業的姿態展現給廣大消費者，項目的影響力也會迅速擴大。

　　四、由于這些商家跟萬達在全國都有戰略合作關系，租金自然也不會很高，所以商家也愿意跟著萬達在全國發展，實踐下來，都取得了不錯的業績。

　　注重以休閑娛樂來帶動購物消費

　　相比于一般百貨公司純粹以購物為目的的經營模式，呂正韜道出了萬達廣場的成功之道，他說，萬達更注重客戶來廣場的休閑娛樂感受，把來萬達廣場看成是一次休閑之旅也許更好。“我們注重客戶的隨機隨意購買，因為很少有人為了買衣物等商品直奔某一商店而去的，更多的是在逛店休閑中無意看到才購買的。由于萬達商業廣場中休閑娛樂設施齊全，適合消費者前來游玩，無意之中增長了人氣，商家的銷售額也就自然上去了。”呂正韜解釋說。

　　對于萬達在上海的周浦、江橋等城郊結合部做商業廣場能否成功的質疑，曾創造了寧波鄞州萬達廣場商業奇跡的呂正韜卻充滿了信心，他說，由于市中心的商業已經飽和，而外環周邊等城郊結合部作為人口導入區，商業空白點較多，尤為適合萬達城市綜合體模式的建設。

　　萬達集團從2005年的寧波鄞州項目開始嘗試在城郊結合部進行商業項目開發，結果取得巨大成功。他回憶道，當時的鄞州項目周邊僅為5萬人口，用“荒蕪”二字形容一點也不為過，但當項目正式營業后，雙休日卻能吸引5-8萬人來此休閑購物，這充分說明了萬達在選擇地塊時的獨到，同時印證了萬達城市綜合體模式的成功。像周浦項目，目前當地及其周邊人口約為30萬，作為上海市人口4大導入區，未來預計人口可達80萬，巨大的市場需求不言而喻。而其周邊像萬達廣場這樣的商業項目是稀缺的，萬達眼光正在于此。

　　未來半年房地產市場將恢復正常

　　對于市場的感受，呂正韜形象地比喻為海邊漁民，雖然沒有聽天氣預報，但也基本能判斷天氣狀況。對于由于金融風暴引發的經濟下滑而帶來的房地產市場眾多不確定性，他表示，也許大部分人說明年市場會更差，但他相信半年后房地產就會恢復正常市場，尤其是隨著土地供應的減少，樓盤上市量也會相應減少；從供需關系上看，上海的剛需和改善型需求依然強勁；從目前市場看，消費者那種恐慌心態已經沒有了，雖然對于一些購房者來說仍有觀望情緒，但這也是趨于理性置業的一種表現，所以市場不太會繼續往下跌。實際上2007年的市場非常態，有2005、2006年宏調不到位的原因，相信經歷2008年的市場洗禮，買賣雙方會進一步趨于成熟，市場也會快速恢復正常。對于消費者來說，每一次調控都是買房時機。
　　（上海樓市周刊）