李思廉沒有錯，在2008年樓市進入深度調整期，萬科的單一住宅戰略遭遇了極大考驗和業內重新反思；王石也沒有錯，富力因為商業地產資金沉淀過重，幾次置于資金鏈斷裂的關口。“錯”在金融危機？此時究竟是如馮侖所言將誕生地產商業巨頭的機遇還是飲鴆止渴的毒藥？

　　一則人事變動的消息，卻迅速演化成對萬達集團商業地產模式的質疑。

　　近日，萬達北京公司總經理胡章鴻和集團總裁助理邢文明離職的消息得到萬達集團企業文化部工作人員的證實。

　　雖然萬達未就離職原因做出解釋，但業內傳言，與兩個月前離職的集團副總裁羅忻一樣，該二人的離職也與萬達石景山項目的銷售業績不佳有關。

　　業內人士認為，作為國內最知名的商業地產開發商，集團高管卻因物業銷售問題而離職，其中折射出的，卻是國內開發商戰略調整時，商業地產業務的窘境。

　　上述人士認為，對于國內多數地產商而言，在這個資金匱乏的時間緯度，他們剛剛成型的商業地產業務尚不足以給企業帶來想象中持續穩定的現金流，反而可能因對資金的大筆占用而成為一劑毒藥。

　　抄底商業地產

　　就在高層變動消息得到證實前不久，大連萬達還在土地市場上表現強勁。在2008年的第四季度，短短的幾個月里，萬達已經分別在成都、上海、唐山等地拿出了50億元增加項目儲備，成為當前市場下為數不多的“抄底”大鱷之一。

　　萬達集團董事長王健林也在2008年12月18日出席寧波萬達索菲特酒店開業活動時對未來信心百倍，并表示2009年將有8個萬達廣場要開業，到2010年萬達要建成60個以上的“萬達廣場”，總面積超過1000萬平方米，年租金收入也可能達到60億元以上。

　　遠景固然美好，但仔細分析便不難發現，即便對于可能是國內最大的商業地產開發商萬達集團來說，持有型物業的收益仍舊不是企業營收的主要來源。

　　60億的年租金收入只是一個遠期設想，而這個遠期設想中的租金收益即便放到當下，恐怕也難以滿足萬達集團本身的發展需求。2008年，萬達集團消耗在土地儲備的資金便達到75億元。

　　“對目前國內開發商的現金流貢獻最大的渠道還是來自于銷售，而不是物業經營租賃的收入。”中國人民大學房地產研究中心魯炳全教授如此說道。

　　“綜合體規劃，項目除了配套完善的居住社區外，還將建設大型的商業、商務設施。”這便是媒體對萬達耗資25億取得的石家莊尖嶺村改造地塊的改造描述。事實上，上述描述幾乎適用于所有的“萬達廣場”項目。

　　其中除了大型商業設施將由萬達自持外，居住社區以及包括寫字樓在內的“商務設施”一般直接用于出售。根據萬達集團披露給媒體的資料，集團持有物業的比例占30%左右，剩下70%都用于銷售。

　　根據北京市房地產交易管理網公布的數據顯示，截至1月8日，石景山萬達廣場項目795套寫字樓只賣了163套，而611套酒店房中，仍有170多套未能售出。這或許能成為萬達近期高層變動的一個注腳。

　　萬達集團所反映出的其實是國內開發商產業結構的問題，即朱友軍所說的出售型資產與持有型資產比例在9∶1到8∶2左右，“受自身發展規模以及國內金融市場的限制，國內多數商業地產開發商在本質上都還只是住宅開發商。”中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示。

　　遍布荊棘的轉型之路

　　漢博投資集團有限公司總裁朱友軍日前接受媒體采訪時也表示，內地地產企業，在其產業結構上，一般住宅開發量與商業的開發量比例是9∶1，最好的也不過8∶2，而在我國香港和新加坡，這個比例則在3∶7左右。而朱友軍還特別強調，商業地產和住宅戰略的合理配備，決定了開發商的抗風險能力。

　　富力、合生以及萬達集團和SOHO中國，這些年一直堅持從出售物業到持有物業的轉型。但這條產業結構調整之路，前途光明，卻充滿荊棘。

　　依靠充足的現金儲備和潘石屹這個活廣告，以散售為主的SOHO中國并未受到多大沖擊。而對其他出售商用物業的開發商則影響甚大。萬達也未能幸免。“形勢很不好，已超出了我的預計。”王健林在2008年12月份接受媒體采訪時曾表示，萬達制定的2008年經營計劃僅完成了80%左右。無論是住宅部分還是商業地產部分的銷售，都受到了影響。

　　僅以富力為例，本來借助商業地產調整開發節奏卻成為導致資金鏈緊張的直接原因，而受金融海嘯影響，驟降租金使得大多數本指望倚靠商業地產過冬的開發商的夢想化成了泡影。

　　不僅是國內地產商，深陷金融危機困境的海外投行也成為資產拋售的主力，據悉，近日摩根士丹利已將上海多項收購物業進行打包，意欲以整體出讓的形式尋找買家。

　　即便對于“出售型”的商業地產開發商而言，其所受影響也遠大于住宅開發商。“住宅有一個居住的剛性需求，而許多購買寫字樓和商鋪的人就是奔著投資去的，在樓市遇冷之時，這批人無疑是受影響最大的。”一位業內人士對記者表示。
　　（中國房地產報 記者 宋堯）