李思廉沒有錯，在2008年樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，萬科的單一住宅戰(zhàn)略遭遇了極大考驗(yàn)和業(yè)內(nèi)重新反思；王石也沒有錯，富力因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)資金沉淀過重，幾次置于資金鏈斷裂的關(guān)口。“錯”在金融危機(jī)？此時究竟是如馮侖所言將誕生地產(chǎn)商業(yè)巨頭的機(jī)遇還是飲鴆止渴的毒藥？

　　一則人事變動的消息，卻迅速演化成對萬達(dá)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)模式的質(zhì)疑。

　　近日，萬達(dá)北京公司總經(jīng)理胡章鴻和集團(tuán)總裁助理邢文明離職的消息得到萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化部工作人員的證實(shí)。

　　雖然萬達(dá)未就離職原因做出解釋，但業(yè)內(nèi)傳言，與兩個月前離職的集團(tuán)副總裁羅忻一樣，該二人的離職也與萬達(dá)石景山項(xiàng)目的銷售業(yè)績不佳有關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為國內(nèi)最知名的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，集團(tuán)高管卻因物業(yè)銷售問題而離職，其中折射出的，卻是國內(nèi)開發(fā)商戰(zhàn)略調(diào)整時，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的窘境。

　　上述人士認(rèn)為，對于國內(nèi)多數(shù)地產(chǎn)商而言，在這個資金匱乏的時間緯度，他們剛剛成型的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)尚不足以給企業(yè)帶來想象中持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，反而可能因?qū)Y金的大筆占用而成為一劑毒藥。

　　抄底商業(yè)地產(chǎn)

　　就在高層變動消息得到證實(shí)前不久，大連萬達(dá)還在土地市場上表現(xiàn)強(qiáng)勁。在2008年的第四季度，短短的幾個月里，萬達(dá)已經(jīng)分別在成都、上海、唐山等地拿出了50億元增加項(xiàng)目儲備，成為當(dāng)前市場下為數(shù)不多的“抄底”大鱷之一。

　　萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林也在2008年12月18日出席寧波萬達(dá)索菲特酒店開業(yè)活動時對未來信心百倍，并表示2009年將有8個萬達(dá)廣場要開業(yè)，到2010年萬達(dá)要建成60個以上的“萬達(dá)廣場”，總面積超過1000萬平方米，年租金收入也可能達(dá)到60億元以上。

　　遠(yuǎn)景固然美好，但仔細(xì)分析便不難發(fā)現(xiàn)，即便對于可能是國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商萬達(dá)集團(tuán)來說，持有型物業(yè)的收益仍舊不是企業(yè)營收的主要來源。

　　60億的年租金收入只是一個遠(yuǎn)期設(shè)想，而這個遠(yuǎn)期設(shè)想中的租金收益即便放到當(dāng)下，恐怕也難以滿足萬達(dá)集團(tuán)本身的發(fā)展需求。2008年，萬達(dá)集團(tuán)消耗在土地儲備的資金便達(dá)到75億元。

　　“對目前國內(nèi)開發(fā)商的現(xiàn)金流貢獻(xiàn)最大的渠道還是來自于銷售，而不是物業(yè)經(jīng)營租賃的收入。”中國人民大學(xué)房地產(chǎn)研究中心魯炳全教授如此說道。

　　“綜合體規(guī)劃，項(xiàng)目除了配套完善的居住社區(qū)外，還將建設(shè)大型的商業(yè)、商務(wù)設(shè)施。”這便是媒體對萬達(dá)耗資25億取得的石家莊尖嶺村改造地塊的改造描述。事實(shí)上，上述描述幾乎適用于所有的“萬達(dá)廣場”項(xiàng)目。

　　其中除了大型商業(yè)設(shè)施將由萬達(dá)自持外，居住社區(qū)以及包括寫字樓在內(nèi)的“商務(wù)設(shè)施”一般直接用于出售。根據(jù)萬達(dá)集團(tuán)披露給媒體的資料，集團(tuán)持有物業(yè)的比例占30%左右，剩下70%都用于銷售。

　　根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示，截至1月8日，石景山萬達(dá)廣場項(xiàng)目795套寫字樓只賣了163套，而611套酒店房中，仍有170多套未能售出。這或許能成為萬達(dá)近期高層變動的一個注腳。

　　萬達(dá)集團(tuán)所反映出的其實(shí)是國內(nèi)開發(fā)商產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的問題，即朱友軍所說的出售型資產(chǎn)與持有型資產(chǎn)比例在9∶1到8∶2左右，“受自身發(fā)展規(guī)模以及國內(nèi)金融市場的限制，國內(nèi)多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商在本質(zhì)上都還只是住宅開發(fā)商。”中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示。

　　遍布荊棘的轉(zhuǎn)型之路

　　漢博投資集團(tuán)有限公司總裁朱友軍日前接受媒體采訪時也表示，內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)，在其產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，一般住宅開發(fā)量與商業(yè)的開發(fā)量比例是9∶1，最好的也不過8∶2，而在我國香港和新加坡，這個比例則在3∶7左右。而朱友軍還特別強(qiáng)調(diào)，商業(yè)地產(chǎn)和住宅戰(zhàn)略的合理配備，決定了開發(fā)商的抗風(fēng)險能力。

　　富力、合生以及萬達(dá)集團(tuán)和SOHO中國，這些年一直堅(jiān)持從出售物業(yè)到持有物業(yè)的轉(zhuǎn)型。但這條產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整之路，前途光明，卻充滿荊棘。

　　依靠充足的現(xiàn)金儲備和潘石屹這個活廣告，以散售為主的SOHO中國并未受到多大沖擊。而對其他出售商用物業(yè)的開發(fā)商則影響甚大。萬達(dá)也未能幸免。“形勢很不好，已超出了我的預(yù)計(jì)。”王健林在2008年12月份接受媒體采訪時曾表示，萬達(dá)制定的2008年經(jīng)營計(jì)劃僅完成了80%左右。無論是住宅部分還是商業(yè)地產(chǎn)部分的銷售，都受到了影響。

　　僅以富力為例，本來借助商業(yè)地產(chǎn)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏卻成為導(dǎo)致資金鏈緊張的直接原因，而受金融海嘯影響，驟降租金使得大多數(shù)本指望倚靠商業(yè)地產(chǎn)過冬的開發(fā)商的夢想化成了泡影。

　　不僅是國內(nèi)地產(chǎn)商，深陷金融危機(jī)困境的海外投行也成為資產(chǎn)拋售的主力，據(jù)悉，近日摩根士丹利已將上海多項(xiàng)收購物業(yè)進(jìn)行打包，意欲以整體出讓的形式尋找買家。

　　即便對于“出售型”的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商而言，其所受影響也遠(yuǎn)大于住宅開發(fā)商。“住宅有一個居住的剛性需求，而許多購買寫字樓和商鋪的人就是奔著投資去的，在樓市遇冷之時，這批人無疑是受影響最大的。”一位業(yè)內(nèi)人士對記者表示。
　�。ㄖ袊康禺a(chǎn)報 記者 宋堯）