萬達之路 商業地產的成功見證者
來源：
聯商網
2009-07-27 09:57
有多少開發商對企業的融資信心滿滿?從與麥格理集團合作的REITs上市計劃，到以對賭協議的形式引進可戰略投資者建銀國際(控股)有限公司。萬達的經歷提示了CIHAF中國住交會主辦方：和海外基金經理能面對面交流，并建立起穩固的聯絡渠道才是開發商最需要中國住交會解決的問題。
萬達在轉型，中國住交會也在成長。它的功能已不單是企業商業成功的見證者，更是企業發展中問題的解決者。
堅持“萬達不會放棄上市”的大連萬達集團董事長王健林絕沒有食言。近日，萬達上市的最新進程被披露：已經進入上市前的股改和上市輔導等準備工作階段，并以對賭協議的形式引進可戰略投資者建銀國際(控股)有限公司。
事實上，決意率領萬達轉戰A股之前，與麥格理集團合作的REITs上市計劃才是王健林的心頭最愛，而一個鮮為人知的細節是：他在公開場合首次回應REITs還是在2005年的中國住交會上。那時，剛走下CIHAF2005三名大獎年度風云人物領獎臺的王健林被記者圍攻，幾分鐘之后，“年度風云人物”的光環還未退去，“內地REITs第一人”的殊榮便又通過中國住交會現場的網絡媒體迅速傳播，在那個融資渠道單一的時代，王健林被認定為推進多元化融資的探路者。
其實，王健林為企業探的路并不只是融資，他更善于在上市前尋找一個強大有效的平臺把萬達的品牌推向全國，2000年，他選擇了中國住交會。同樣是在中國住交會上，訂單式商業地產的概念被提出，而這些都為日后萬達整體打包上市埋下了伏筆。
在全國首創了“訂單商業地產”的全新商業模式之后，萬達商業地產已從第一代的單店、第二代的組合店發展到第三代的城市綜合體，成為中國商業地產的龍頭企業。自2001年開始進行商業地產開發之后，7年內，萬達集團的產品形態已經歷經了三代變化，萬達商業廣場的產品類型正在逐漸走向成熟。目前，作為萬達集團現在及未來主流產品形態的城市綜合體，集中體現了萬達集團在商業地產領域的核心競爭力。
“訂單商業地產”模式逐漸企穩，但與麥格理的REITs上市計劃卻并不順利。2006年國家下發以限制外資投資國內房地產為目的的“171號文件”，使“萬達—麥格理REITs”功虧一簣，而后，麥格理也曾試圖通過發行CMBS(即商業地產資產證券化產品)為萬達募集資金，但由于此類產品單筆融資額過小，無法滿足王健林打造資本平臺的雄偉目標。
萬達的經歷提示了中國住交會主辦方：和海外基金經理能面對面交流，并建立起穩固的聯絡渠道應該是開發商最需要住交會解決的問題。為此，中國住交會向海外資本伸出橄欖枝，把海外基金的負責人邀請到了會場。
與還在中國住交會上尋覓融資對象的開發商不同的是，萬達已然先人一步，全力加速布局。王健林用一連串數字勾勒著萬達的藍圖：2009年萬達將實現銷售300億元，在持有大量收租物業的情況下，凈利潤將會超過45億元。而到2010年，萬達資產超過600億元，年銷售收入超過400億元，年利潤超過60億元，開業近40個萬達廣場，16~18個五星級酒店，70多家電影城，25家連鎖百貨，持有收租物業面積超過600萬平方米。同時，王健林從未打消過上市的念頭。
更令人瞠目結舌的是萬達加快了拿地的速度。2008年年底萬達開始頻頻在土地市場上露面，去年第四季度萬達在成都、上海、唐山等連續出手，一共投入了50多億元用于增加項目儲備。
而2009年之后，萬達的擴張之路并未停止，繼在武漢拿下幾宗土地后，發力吉林、天津、長春、合肥、福州等城市，并計劃投資200億元在國內購買12到15塊地皮。
除此之外，石家莊、宜昌、武漢、大連、重慶、南京等地也相繼傳出萬達旗下商業廣場開工的消息。萬達激增土地儲備加大開工被看作是其上市前的開場白。
緊接著，萬達上市方案浮現：并非整體上市，擬上市的業務主要包括商業地產、高級酒店、高級公寓和住宅等。擬上市部分的業務中，以大型商業中心開發運營為主，現已開發的項目共有20余個，項目總建筑面積達到1300多萬多平方米。主要集中在北京、上海、寧波、成都、南京、蘇州、重慶等大城市。同時包含住宅、公寓、寫字樓的開發和銷售，以及五星級高檔酒店的開發與運營，其中，正在運營的酒店項目1個，在建酒店9個。而這些都將作為城市綜合體組成的一部分。
此外，萬達還擁有物流等很多其他資產，但并不包括在此次上市資產當中。
但此次上市萬達要支付的代價也不小。媒體報道稱，萬達與建銀國際簽有對賭協議，即如果萬達沒有在約定期限內上市，萬達將溢價回購上述股份，同時，萬達對于投資期內的業績也做出承諾，若沒有達到上述業績承諾，萬達將對投資方予以補償。而建銀國際的資金來自于信托融資。
分析人士認為，可能由于企業與出資方對風險評估水平不對稱等因素，使得企業承擔過多的風險。
面對質疑，王健林卻斷言：“萬達將在2009年發生質變。”
但是，又有多少開發商對企業的融資如此信心滿滿?2009年CIHAF中國住交會特意增加了風險規避的論壇講座，使企業在融資過程中把風險降到最低。主辦方說：中國住交會力圖解決每一個企業的需求。萬達在轉型，中國住交會也在成長。它的功能不單是企業商業成功的見證者，更是企業發展中問題的解決者。
（中國房地產報）
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