在“三山兩塔”圍繞的時代，鼓樓是福州政治、文化、經濟、商業的核心。

　　在東擴南進的時代，后起之秀金山或是五四北，洪山橋或是鼓山雖然發展紅火，但都無法撼動鼓樓的中心地位。

　　2009年，萬達來了。

　　在東部新城的開發大勢中，占地一百余畝的福州金融街萬達廣場，挾城市綜合體與“21年，40余城”的萬達模式，能否突破繁華便利只在中心城鼓樓的舊貌?

　　1、萬達發現 福州新中心所在

　　7月30日，福州金融街萬達廣場正式奠基。與以往福州的其他商業地產項目不同，它跳出了單純人居的圈子，與福州擴城前行的大背景相契合，打上了“光耀海西”的標志。

　　循著大福州的發展軌跡，我們就會發現這不僅是萬達的想法，亦是作為“海西重鎮”福州未來的方向———2007年，大福州規劃正式出爐，東擴南進，沿江向海，閩侯、長樂入市……一系列的措施意在改寫福州城市中心的定義。

　　2008年6月，東部新城規劃正式出臺。它不僅確定了福州行政中心東遷的思路，更將令其成為一座獨立于老城區的，真正意義上的新城。

　　從2006年以來，為配合東部新城規劃思路的發展，眾多大型市政配套已先行進駐，如海峽國際會展中心、火車南站交通樞紐、魁岐大橋、鼓山大橋、三環二期……這些道路、生活配套設施的建設極大地舒緩和延伸了福州的框架。一個多中心格局的大福州、一個未來的福州中心正在加速形成。

　　雖然，福州的新中心雛形已現，但其地位似乎一直難以逾越老中心鼓樓。究其原因，就是缺少一個推動器———區域內沒有像鼓樓東街廣場這樣的大型生活配套進駐，區域人氣難以攪活。

　　福州金融街萬達廣場落址東區，無疑就是要擔當這個加速器的角色。福州金融街萬達廣場地處東區鰲峰片區，是東部新城的核心地段。按照萬達的規劃，福州金融街萬達廣場占地一百余畝，內部規劃建設有6星級酒店、高端5A寫字樓、SOHO辦公、時尚步行街、高檔購物中心、大型娛樂中心，可以滿足衣、食、住、行等各方面的生活需求，不僅一站式消費體驗不亞于東街口，其商務地位與金融地位也將直逼五四路CBD。

　　與城市發展規劃相合拍，與政府扶持方向相吻合，萬達廣場與東區的發展相輔相成，這令其身兼商業廣場與市政廣場雙重責任，與城市發展義責共擔———即得益于政府傾向性的投入，又必須擔負起振興一個新城市中心的責任。

　　2、萬達廣場 具備形成新中心的能量

　　引萬達入榕，并為其量身設定在東部新城的核心區位，表明了福州政府希望借助萬達的影響力、輻射力，推動大福州加速城市化進程的美好愿望。

　　那么，為什么選擇萬達?顯然首要的考慮是因為萬達的成功經驗。“21年，40余城”———萬達用過往的案例告訴人們一個事實，那就是“萬達所至，中心所在”。萬達到一個地方，就能做熱一個地方，使那個地方成為城市的另一個中心。

　　在上海，因為萬達廣場的進駐，原先的“下只角”變成了現在的繁華中心。因為萬達的運營，原來不被人看好的“城鄉接合部”引來了更多的商業設施，其地位緊追上海傳統老“城心”。因為萬達的成功，原先無人愿意居住的地方，現在都成了地產開發的黃金寶地。

　　在寧波鄞州新區，萬達廣場開業前，這里是傳統的工業區，區域常住人口不到5萬人，周邊住宅入住率不到20%，萬達項目開業后，每天客流量能夠達到21萬人次，周邊住宅入住率也達到了95%以上。借助萬達的影響力，寧波鄞州新區吸引到了包括萬科在內的許多國內一流地產商，其區域地位已經與老城區天一廣場相媲美。

　　……這些，都是記者在“萬達中國行”中，親眼看到的萬達通過商業運營提升住宅價值的典型案例，由此可見萬達對區域價值的提升能力。

　　同樣，萬達也借助這種自身的獨特優勢，在每進入一個城市的時候都能夠得到政府的大力扶持，而這種政策優勢同樣也給了萬達每到一地就能把一地做熱的可能。在萬達廣場良性循環發展中，萬達廣場的影響力就可能進一步得到擴大，從而使其獲得更多合作伙伴的支持，這樣就能對更多購買者產生更大的號召力，對區域的提升作用也就會更大。

　　3、萬達綜合體 聚合城市中心的精華

　　城市中心集中了城市所有的精華，有城市的地標建筑，是城市的消費中心，提供更多人的就業崗位……總之，城市中心就是一個城市社會與經濟的中心。

　　而萬達第三代城市綜合體的地產開發模式，正可以體現經濟與社會的雙重效益。

　　萬達第三代城市綜合體項目規模普遍都非常大，當其華麗面世，理所應當地成為所在城市的新地標。它帶給一個城市的是一個全新的商業模式，在這里，購物、逛街、看電影、打電玩、餐飲、零售、文化、體育、娛樂等多種享受都可以“一站式”完成，這里是孩子們的樂園，更是年輕人的浪漫約會地，中年人和老年人的放松、享受之所，所有的需求都可以在這里得到滿足。

　　城市綜合體的出現縮短了人們用于享受的時間成本，無形中增加了活動內容，進而增加了周邊地區的商業繁榮。同時，城市綜合體不是一個單店，而是由主力店組合在一起的大商業，這注定其不僅單純服務于一個項目、一個區域，而是服務于整個城市。

　　城市綜合體不僅為萬達廣場創造了世界一流的商業設施，更為一個城市的人們帶來了“生存能力”。據統計，萬達每一個城市綜合體的正常運作能夠創造一萬個左右穩定的就業崗位。

　　萬達城市綜合體開一個火一個，在為區域周邊及整座城市帶來巨大提升和拉動的同時，也維持著自身的成功經營和運作，為政府和國家提供了不僅數額大而且非常穩定的稅收。與其他行業不同，城市綜合體開業后，培育期一過，每年稅收都能保持穩定的增長。如在上海、北京這種一線國際化大都市，上規模的萬達廣場，每個項目每年能為政府提供多至幾億元的稅收。

　　4、萬達模式 持續中心繁榮

　　　一個城市中心的地位要穩固，就需要保持持續的繁榮，獲得最大化人流與物流的旺盛，要做到這一點，數全國上下，唯萬達可以做到。

　　如果其他的商業地產模式，如單一的酒店，為了保證人流的順暢和充足，后期運營成本會很高；如果是單一的寫字樓，同樣面對這樣的問題，辦公需要商務氛圍，沒有商務氛圍的地方，租金也不會很高；同樣，如果是單一的住宅、如果是單一的公寓、如果是單一的商場、如果是單一的百貨……無論在一個什么樣的地點，做一個單業態物業所產生的價值都不會很高，即便可以，運營成本也不會太低。

　　但萬達把這幾種業態組合在一起形成一種合力，其間資金可以形成強勢互補，將業態組合由量變轉為質變，形成一個可持續發展的、互為補充的生活圈。

　　萬達在全國首創的商業地產“訂單模式”，帶領幾十個國際知名品牌主力店在全國的項目布局上連鎖經營，形成了萬達獨一無二的“商業資源”，對于這些國際品牌，也只有萬達能夠將他們集合在一起形成“商業聯盟”。而這種業界最為珍貴的“商業資源”，只有萬達能夠擁有，也只有萬達能夠將之整合。這種商業組合，如果是別的地產商來做，可能做得不是很完美、很到位，因為他們沒有萬達品牌的感召力。

　　如今，萬達把運作商業地產21年、創造出40個萬達廣場的成功經營經驗帶到了福州。

　　2010年，這些經驗的積淀將會為福州發揮出巨大的能量。而這種能量，會以萬達廣場為核心，向外擴容，帶活、發動起周邊的區域，借助這種力量，會有更多的高端人才，更多的行業進入這個區域，這個區域于城市的重要性就會越發顯現，一個城市的新中心也將由此誕生。
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