這一輪地產企業扎堆上市的景象，儼然是一場地產界的金融盛會。而眾多還排在IPO門外的地產商中，誰會引領下一輪的上市高潮呢？大連萬達集團顯然集中了更多的期待。

　　軟肋

　　“萬達的租金回報率是比較低的。4年前，萬達準備做商業地產REITs時，當時評估出來的租金回報率只有百分之二點幾，不到3%。”一位參與萬達REITs前期準備工作的知情人士對本報表示，后來萬達REITs沒有走下去，租金回報率過低是一個主要原因。

　　萬達的資本之路早已起步。2005年初，萬達最初的設想是赴港上市，不過，這一計劃很快就被REITs所替代。當時萬達和麥格理銀行合作，計劃在香港發行REITs來融資。麥格理銀行出資持有9家萬達商業廣場28%的股權，這9家商業廣場，正是當時萬達RE－ITs上市的主要資產。然而，想成為首只內地REITs的計劃最后卻“破產”了。

　　2006年7月，國家部委聯合發文嚴格限制境外公司收購內地物業，這被認為是導致萬達REITs破產的政策因素。不過，租金回報率過低，一直是萬達商業模式受到質疑的一個主要因素，只是之前外界一直沒有獲得其回報率水平的準確數據。

　　作為國內商業地產的領軍人物，萬達集團的產品類型為城市綜合體，2004年以后，萬達轉向持有大量商業面積，租金收入為其利潤來源，其中以大型主力店的長期租約為主，這導致租金水平更低。

　　2005年底，首只以內地房地產為資產的REITs——越秀房地產投資信托基金成功在香港聯交所掛牌。當時香港股市共有三只REITs，除越秀基金外，還有領匯基金、泓富基金，其股息回報率分別為6.54%、6.31%和5.31%。

　　“REITs需要扣除稅和其他成本，從投資者的角度，總回報率至少要在7%-8%，才能保證5%的凈回報率。”上述人士表示。顯然，萬達當初2%-3%的租金回報率，完全無法支撐投資者的回報需要，REITs計劃破產在情理之中。

　　“如果不看資金回報，而看資產增值的話，萬達是有優勢的。”上述人士表示，“而且這幾年租金回報肯定也會有增長。”四五年過去了，萬達持有商業面積本身價值在增值，這對于企業上市來說，顯然是有利因素。據萬達集團公開信息，其持有收租物業面積超過300萬平方米。未來幾年，這一數據還會大幅增加。

　　轉向

　　“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年，最遲后年。”萬達集團董事長王健林在今年7月曾公開表示。而7月底，萬達上市進程被披露已經進入上市輔導期。

　　隨著今年初和7月兩輪私募的完成，萬達對外宣稱募集資金40億元。建銀國際是主要認購者，而建銀國際本身就有上市保薦與承銷業務。

　　根據中國證券監督管理委員會的規定，公司的輔導機構原則上應當與代理該公司發行股票的主承銷商為同一證券經營機構。如果進入輔導期，說明萬達已經基本確認了上市的主承銷商。

　　至于大連萬達集團的上市籌備情況、是否會擔任承銷商，建銀國際金融部門人士表示：“現在什么都不能說，這樣是違反規定的。”參與第二次私募的華控產業投資基金的相關人員也表示，暫時不便發表言論。

　　萬達集團一位負責人也表示：“什么都不能說，以王健林董事長所說的為準。”這位負責人還表示，萬達廣州那邊有個老總，就是因為透露上市信息被撤職了。

　“因為建銀國際參與了私募，他對企業比較了解，繼續擔任承銷商的可能性很大。”有業內人士認為。

　　　萬達將在A股IPO，幾成定局。

　　“現在在港股上市的已經很多，A股從去年到現在，也沒上幾家，選A股可能更有利。”仁達方略管理咨詢有限公司董事長王吉鵬表示。

　　“A股的估值水平較高，另外，上市地和運營地的統一，投資者比較了解，也沒有外資的限制。”中信證券投資銀行部房地產金融行業組丁勇才說。

　　我國證券市場規定IPO市盈率不高于20倍，一般是其他境外市場市盈率的2倍。隨著A股的轉向，萬達本身物業和土地儲備的增加，萬達商業地產價值膨脹是必然的。業內普遍認為，萬達IPO募資會過百億。

　　不過，在境內上市，企業從申報材料到該企業股票發行，短者也要2年：輔導期1年，然后在證監會核準，一般需要半年時間，再加上排隊等候的時間。隨著A股的轉向，這個大佬浮出水面的時間可能要更長時間的等待。
　　（經濟觀察報 胡芳潔）