一年前的寒冬也是中國樓市的寒冬，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林來寧信誓旦旦地表示，一年后南京建鄴萬達(dá)廣場就將開業(yè)！萬達(dá)的詞典里沒有“不可能”，一年后諾言果然兌現(xiàn)，近期王健林再次來寧，為的就是參加12月18日萬達(dá)集團(tuán)今年第六個(gè)開業(yè)的南京建鄴萬達(dá)廣場的開幕盛典。
　　萬達(dá)廣場讓南京第二個(gè)“新街口”應(yīng)運(yùn)而生。事實(shí)上，據(jù)南京新一輪的商業(yè)體系規(guī)劃編制，南京的市級商業(yè)中心已發(fā)生變化，由原來的新街口和河西兩個(gè)增加到新街口、河西和南部新城3個(gè)，而河西商業(yè)中心的重點(diǎn)也將由原規(guī)劃中的奧體北移到江東門萬達(dá)和龍江新城市廣場一線。建鄴萬達(dá)廣場恰恰就在河西新中心的核心位置，“一座萬達(dá)廣場，一個(gè)城市中心”在南京再次應(yīng)驗(yàn)！是政府的規(guī)劃東風(fēng)成就了萬達(dá)成為中心？還是萬達(dá)推動(dòng)了政府新規(guī)劃的重新定義？為了找到問題的答案，近日，快報(bào)記者專訪了萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林。

　　豪氣沖天——

　　五年內(nèi)南京至少再建三個(gè)

　　記者：南京建鄴萬達(dá)廣場的開業(yè)將對整個(gè)南京市的商業(yè)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　王健林：2001年萬達(dá)在南京新街口建設(shè)的萬達(dá)廣場屬于第一代產(chǎn)品，全國只做了六個(gè)后來就不做了，2009年建鄴萬達(dá)廣場規(guī)模達(dá)到30萬平方米，屬于旗艦項(xiàng)目，位置好，規(guī)劃和商業(yè)定位高，我們的目標(biāo)是在南京至少建5個(gè)萬達(dá)廣場。目前從新江東來看，金鷹的商業(yè)規(guī)模有20萬平方米，華潤置業(yè)有10萬平方米，此外萬達(dá)二期還有酒店以及4萬平方米的商業(yè)步行街，加起來這里的商業(yè)規(guī)模達(dá)到80萬平方米，僅次于新街口。我相信這里一定會(huì)建立南京新的商業(yè)格局，因?yàn)檫@里所有的服務(wù)都是一站式的，而新街口同質(zhì)化嚴(yán)重，基本上都是百貨業(yè)，而這里50%都是零售，因?yàn)槲覀內(nèi)f達(dá)廣場自己內(nèi)部有一個(gè)規(guī)定，就是做第三代零售不能超過50%，50%以上要做文化、體育、休閑、餐飲、娛樂等等，能把這些綜合為一體，在全國做的也就是我們一家。所以，我覺得這個(gè)項(xiàng)目不僅是一個(gè)簡單的商業(yè)項(xiàng)目，它是代表著整個(gè)南京市的商業(yè)設(shè)施水準(zhǔn)，也已經(jīng)超越了歐美最好的商業(yè)水平，南京這個(gè)項(xiàng)目就應(yīng)該是代表中國最好的商業(yè)設(shè)施，或者叫生活設(shè)施。

　　記者：請您預(yù)測一下南京建鄴萬達(dá)廣場未來的經(jīng)營情況？

　　王健林：本身綜合體的特點(diǎn)就可以用兩句話來概括，第一句話叫“滿場開業(yè)”，無論規(guī)模多大商家多少，都是同一天開業(yè)。第二個(gè)特點(diǎn)，就是“沒有培育期”，不管是上半年開業(yè)還是下半年開業(yè)，不管是節(jié)假日期間開業(yè)還是非節(jié)假日期間開業(yè)，萬達(dá)廣場都能做到開一個(gè)火一個(gè)，這是萬達(dá)廣場一個(gè)鮮明的特點(diǎn)。能做到這兩點(diǎn)都是積累的過程，因?yàn)槲覀冇袕?qiáng)大的商業(yè)管理公司，有這一套運(yùn)行法則的規(guī)定。

　　記者：南京第三個(gè)項(xiàng)目馬上就要開工，萬達(dá)計(jì)劃在南京至少建五個(gè)，能不能給我們透露一下，第三個(gè)項(xiàng)目建在哪里？另外幾個(gè)地址又在哪里？

　　王健林：第三個(gè)肯定不會(huì)在建鄴區(qū)，至于其他的幾個(gè)都是在討論當(dāng)中。在南京，我們的目標(biāo)是五年之內(nèi)再做四個(gè)。具體在哪里？我們一定不會(huì)落戶在新街口、湖南路，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在有足夠的商業(yè)資源，有足夠大的面積，就可以去做大家需要的商業(yè)設(shè)施。像河西建鄴新開的萬達(dá)廣場，再有兩年如果金鷹等商業(yè)都開業(yè)了，這里一定是南京的市中心。萬達(dá)的選址標(biāo)準(zhǔn)肯定都會(huì)到這種人口很密集，城市發(fā)展挺快，交通配套齊全但是忽略醫(yī)療和商業(yè)配套的地方，萬達(dá)就去填補(bǔ)這個(gè)空白。

　　獨(dú)家披露——

　　開一個(gè)火一個(gè)的三條鐵律

　　記者：商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營關(guān)于訂單地產(chǎn)的商業(yè)模式，您在不同的場合都闡述過，想問一下，有沒有您認(rèn)為國內(nèi)目前的模仿者，或者是相似者出現(xiàn)呢？

　　王健林：在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，很多人的方式還是不對，程序顛倒，絕大部分是自己搞一個(gè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，卻從來不跟商戶和租戶去對接，不問問別人這個(gè)設(shè)計(jì)是否合理，也不考慮別人在哪個(gè)地方更合適，自己設(shè)計(jì)完了就照單施工，施工過程中再去找租戶，所以一個(gè)項(xiàng)目四五年建起來開業(yè)就算不錯(cuò)。根據(jù)商業(yè)競爭規(guī)律，市場是不可能永久被獨(dú)占的，那么區(qū)域的模仿者競爭者我相信會(huì)有，但放在全國，我認(rèn)為我們現(xiàn)在這個(gè)行業(yè)已做得沒有競爭對手了。為什么？因?yàn)槲覀兠髂昃涂梢蚤_業(yè)到十五六個(gè)，后年目標(biāo)是25個(gè)，一年三四百萬平米的量，在全國市場這種布局，要出現(xiàn)全國性競爭者我看絕非易事。

　　記者：您一直說南京目前的萬達(dá)廣場是第三代最好的產(chǎn)品，請問一下，在設(shè)計(jì)上與一代、二代產(chǎn)品有什么不同？

　　王健林：關(guān)于第三代萬達(dá)廣場的設(shè)計(jì)理念，有三條規(guī)律：第一叫做先租后建，布置在什么區(qū)域一般都要征求大家意見，一定是先找到租戶，然后再進(jìn)行設(shè)計(jì)的。第二叫交通優(yōu)先，所有的商業(yè)項(xiàng)目特別注重交通的設(shè)計(jì)，這個(gè)交通分為兩種交通，一個(gè)是車的交通，一個(gè)是人的交通，我們叫做車的動(dòng)線或者人的動(dòng)線，比如建鄴萬達(dá)廣場的地下標(biāo)識(shí)系統(tǒng)聘請了專業(yè)的團(tuán)隊(duì)跟隨萬達(dá)，一個(gè)停車場要花好幾百萬專門做導(dǎo)視系統(tǒng)。第三強(qiáng)調(diào)室內(nèi)室外的結(jié)合，我們現(xiàn)在還有更先進(jìn)的設(shè)計(jì)，就是室內(nèi)步行街和室外步行街結(jié)合在一起。比如說本來做室內(nèi)的步行街，故意把它室外化，中間做采光中庭，每一個(gè)街點(diǎn)都做一個(gè)中庭，盡量把人的體驗(yàn)搬到室內(nèi)來，使你逛街的時(shí)候不產(chǎn)生枯燥感。

　　近景目標(biāo)——

　　2012年躍居全球第三

　　記者：去年開始萬達(dá)發(fā)展的步伐特別快，能不能給我們介紹一下未來幾年的重點(diǎn)戰(zhàn)略？

　　王健林：關(guān)于發(fā)展計(jì)劃，從今年開始就基本提速了，主要就是因?yàn)樯虡I(yè)資源積累到一定程度必然快速發(fā)展。現(xiàn)在我們基本上一個(gè)業(yè)態(tài)一個(gè)店，比如上海項(xiàng)目，租求比為8：1，南京是3：1，正因?yàn)橛羞@么足夠的商業(yè)資源，萬達(dá)才可以做到提速。按照我們自己的目標(biāo)：2012年做到開業(yè)85個(gè)，總面積1300萬-1500萬之間，大概開業(yè)85個(gè)萬達(dá)廣場，45家以上的五星級酒店。達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，2012年底萬達(dá)在全球可以躍居第三名。

　　記者：萬達(dá)廣場已遍布全國50多個(gè)城市，請問萬達(dá)集團(tuán)全國布局的重點(diǎn)在哪里？將來是否會(huì)大舉進(jìn)入三線城市？

　　王健林：如果按照北京房產(chǎn)行業(yè)大家看法，一線城市就是四個(gè)，北京、上海、廣州、天津。然后成都、武漢、南京都算二線，那么，接下來三線城市我們肯定會(huì)進(jìn)的，但進(jìn)三線城市我們會(huì)非常慎重，因?yàn)楝F(xiàn)在萬達(dá)在地級市大概有10多個(gè)項(xiàng)目，但我們的重點(diǎn)還是在省會(huì)和直轄市包括計(jì)劃單列。

　　我們看省會(huì)、計(jì)劃單列市、直轄市就36個(gè)城市，36個(gè)城市平均一個(gè)城市做5個(gè)，就是150-180個(gè)了，足夠我們做了，而且我們目標(biāo)定了北京是25個(gè)，上海已經(jīng)4個(gè)了，幾年之內(nèi)就會(huì)做到10個(gè)。所以，我們以這些城市為主，然后還會(huì)做一些重點(diǎn)的地級市，三線城市可能會(huì)去那些特殊的，比如說我們現(xiàn)在已進(jìn)入了一個(gè)唯一的縣城就是紹興的柯橋鎮(zhèn)，雖然是一個(gè)縣城，但是這個(gè)縣有接近2000億的GDP，這里的紡織品交易市場一年交易2000多個(gè)億，交易額超過了義烏小商品城[41.66 0.34%]，而且中國僅有的兩個(gè)影響世界的定價(jià)權(quán)指數(shù)，就是柯橋的紡織品指數(shù)和義烏的小商品指數(shù)，這兩個(gè)市場具有全球定價(jià)權(quán)，每周全世界都會(huì)根據(jù)其交易發(fā)布一個(gè)信息，由中國商務(wù)部發(fā)布，發(fā)布以后成為影響全球定價(jià)的風(fēng)向標(biāo)。

　　應(yīng)該說，現(xiàn)在江蘇已經(jīng)是萬達(dá)在中國建設(shè)項(xiàng)目最多的省，我們非常看重江浙和上海。按照這個(gè)速度下去，比如蘇州第一個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)開業(yè)，第二個(gè)項(xiàng)目很快就會(huì)開業(yè)。無錫第一個(gè)項(xiàng)目馬上就要開業(yè)，第二個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)在開展申報(bào)。包括常州、鎮(zhèn)江做的可能性都很大。

　　記者：萬達(dá)集團(tuán)的發(fā)展速度對別的企業(yè)來說是不可思議的，請問萬達(dá)在快速發(fā)展中遇到的最大挑戰(zhàn)是什么？你們又如何應(yīng)對？

　　王健林：萬達(dá)前期最短板的是招商，2008、2009年明顯改善，我在去年總結(jié)和今年半年總結(jié)的時(shí)候，提出了萬達(dá)現(xiàn)在最短板的是人力資源，對萬達(dá)來說資金不是問題，主要是人力資源，商業(yè)地產(chǎn)太復(fù)雜，正因?yàn)槠鋸?fù)雜，所以地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)做到現(xiàn)在，中國房地產(chǎn)行業(yè)三四萬家企業(yè)，就萬達(dá)獨(dú)家在做商業(yè)地產(chǎn)。零售業(yè)房地產(chǎn)是抗周期最強(qiáng)的行業(yè)。據(jù)我觀察從2008年底到現(xiàn)在，零售業(yè)商家的交易額沒有減少，我們收集到的數(shù)據(jù)和國家公布的2008年零售業(yè)增長15.6%，2009年可能會(huì)超過16%，高于GDP的發(fā)展速度是相吻合的。那就說明零售業(yè)吃喝玩樂到最終端消費(fèi)要發(fā)生比較大的變化。所以，商業(yè)地產(chǎn)是最安全的、抗經(jīng)濟(jì)周期最強(qiáng)的一個(gè)產(chǎn)品。2000年我提出一個(gè)口號，我說我們提出口號就有一種跟進(jìn)的物質(zhì)基礎(chǔ)。這個(gè)物質(zhì)基礎(chǔ)就不是房地產(chǎn)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)就不是一個(gè)常青行業(yè)，它是一個(gè)階段行業(yè)。城市化進(jìn)程到了合理的比重，比如到了70%、80%，進(jìn)入老齡化社會(huì)，人口出生率下降，這時(shí)候房地產(chǎn)很快就大幅度減少。我估計(jì)房地產(chǎn)還有二三十年的好日子過。所以我們最終選擇做商業(yè)地產(chǎn)。

　　延伸閱讀

　　針砭樓市——

　　房價(jià)其實(shí)可以降下來！

　　記者：今年以來，全國地王此起彼伏，您對現(xiàn)在“地王”頻出的現(xiàn)象怎么看？

　　王健林：“地王”制造出來以后，最大的受益者是誰？絕不是企業(yè)，也不是消費(fèi)者，就是地方政府，地方政府為什么這么做呢？就是現(xiàn)在的“土地財(cái)政”，依賴土地生財(cái)這種發(fā)展模式的問題，招拍掛的制度就是這一條渠道，價(jià)高者得，至于你以前做沒做過房地產(chǎn)，或者你出身什么，我都覺得很奇怪，房地產(chǎn)實(shí)際上是一個(gè)百年行業(yè)，蓋房子要管150年左右，一般也要管120年左右，這么長的使用年限的商品，居然可以不考慮有沒有經(jīng)驗(yàn)，不考慮原來有沒有專業(yè)，誰都可以干，誰給錢就給誰。要不現(xiàn)在為什么出來很多質(zhì)量低的樓歪歪、樓倒倒什么的。我去韓國是比較多的，我10年前去韓國，韓國那段時(shí)間倒樓特別密集，城里面也出現(xiàn)百貨大樓砸死了1000多人這種事情，當(dāng)時(shí)韓國上下都在檢討。所以，我經(jīng)常批評現(xiàn)在的招拍掛制度，不是說招拍掛不好，當(dāng)初設(shè)計(jì)推出來就是為了遏制腐敗，但在實(shí)踐中，慢慢發(fā)現(xiàn)它有另外一個(gè)負(fù)面的東西，就是說單純的價(jià)高者得，推高房價(jià)，所以說現(xiàn)在房價(jià)畸高。所以我一直建議，要采用招標(biāo)的方式，不一定追求單純價(jià)高者得，或者采取限房價(jià)這種制度。現(xiàn)在“地王”現(xiàn)象要根本遏制住就必須下決心改變現(xiàn)在的土地出讓方式。決策部門一定要清醒地認(rèn)識(shí)到，必須改革土地出讓制度，才能遏制房價(jià)；必須增加土地供應(yīng)量，或者你不遏制，不采取價(jià)格方面的控制手段也行，立刻大量推出土地，一下子把這些人的預(yù)期心理壓住，馬上人們預(yù)期土地供應(yīng)加大，房價(jià)就漲不上去了。預(yù)期一改變，馬上就會(huì)恢復(fù)正常。只有從這兩條出手才能真正解決房價(jià)虛高的問題。
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