一年前的寒冬也是中國樓市的寒冬，萬達集團董事長王健林來寧信誓旦旦地表示，一年后南京建鄴萬達廣場就將開業！萬達的詞典里沒有“不可能”，一年后諾言果然兌現，近期王健林再次來寧，為的就是參加12月18日萬達集團今年第六個開業的南京建鄴萬達廣場的開幕盛典。
　　萬達廣場讓南京第二個“新街口”應運而生。事實上，據南京新一輪的商業體系規劃編制，南京的市級商業中心已發生變化，由原來的新街口和河西兩個增加到新街口、河西和南部新城3個，而河西商業中心的重點也將由原規劃中的奧體北移到江東門萬達和龍江新城市廣場一線。建鄴萬達廣場恰恰就在河西新中心的核心位置，“一座萬達廣場，一個城市中心”在南京再次應驗！是政府的規劃東風成就了萬達成為中心？還是萬達推動了政府新規劃的重新定義？為了找到問題的答案，近日，快報記者專訪了萬達集團董事長王健林。

　　豪氣沖天——

　　五年內南京至少再建三個

　　記者：南京建鄴萬達廣場的開業將對整個南京市的商業產生怎樣的影響？

　　王健林：2001年萬達在南京新街口建設的萬達廣場屬于第一代產品，全國只做了六個后來就不做了，2009年建鄴萬達廣場規模達到30萬平方米，屬于旗艦項目，位置好，規劃和商業定位高，我們的目標是在南京至少建5個萬達廣場。目前從新江東來看，金鷹的商業規模有20萬平方米，華潤置業有10萬平方米，此外萬達二期還有酒店以及4萬平方米的商業步行街，加起來這里的商業規模達到80萬平方米，僅次于新街口。我相信這里一定會建立南京新的商業格局，因為這里所有的服務都是一站式的，而新街口同質化嚴重，基本上都是百貨業，而這里50%都是零售，因為我們萬達廣場自己內部有一個規定，就是做第三代零售不能超過50%，50%以上要做文化、體育、休閑、餐飲、娛樂等等，能把這些綜合為一體，在全國做的也就是我們一家。所以，我覺得這個項目不僅是一個簡單的商業項目，它是代表著整個南京市的商業設施水準，也已經超越了歐美最好的商業水平，南京這個項目就應該是代表中國最好的商業設施，或者叫生活設施。

　　記者：請您預測一下南京建鄴萬達廣場未來的經營情況？

　　王健林：本身綜合體的特點就可以用兩句話來概括，第一句話叫“滿場開業”，無論規模多大商家多少，都是同一天開業。第二個特點，就是“沒有培育期”，不管是上半年開業還是下半年開業，不管是節假日期間開業還是非節假日期間開業，萬達廣場都能做到開一個火一個，這是萬達廣場一個鮮明的特點。能做到這兩點都是積累的過程，因為我們有強大的商業管理公司，有這一套運行法則的規定。

　　記者：南京第三個項目馬上就要開工，萬達計劃在南京至少建五個，能不能給我們透露一下，第三個項目建在哪里？另外幾個地址又在哪里？

　　王健林：第三個肯定不會在建鄴區，至于其他的幾個都是在討論當中。在南京，我們的目標是五年之內再做四個。具體在哪里？我們一定不會落戶在新街口、湖南路，因為我們現在有足夠的商業資源，有足夠大的面積，就可以去做大家需要的商業設施。像河西建鄴新開的萬達廣場，再有兩年如果金鷹等商業都開業了，這里一定是南京的市中心。萬達的選址標準肯定都會到這種人口很密集，城市發展挺快，交通配套齊全但是忽略醫療和商業配套的地方，萬達就去填補這個空白。

　　獨家披露——

　　開一個火一個的三條鐵律

　　記者：商業地產運營關于訂單地產的商業模式，您在不同的場合都闡述過，想問一下，有沒有您認為國內目前的模仿者，或者是相似者出現呢？

　　王健林：在商業地產領域，很多人的方式還是不對，程序顛倒，絕大部分是自己搞一個圖紙設計，卻從來不跟商戶和租戶去對接，不問問別人這個設計是否合理，也不考慮別人在哪個地方更合適，自己設計完了就照單施工，施工過程中再去找租戶，所以一個項目四五年建起來開業就算不錯。根據商業競爭規律，市場是不可能永久被獨占的，那么區域的模仿者競爭者我相信會有，但放在全國，我認為我們現在這個行業已做得沒有競爭對手了。為什么？因為我們明年就可以開業到十五六個，后年目標是25個，一年三四百萬平米的量，在全國市場這種布局，要出現全國性競爭者我看絕非易事。

　　記者：您一直說南京目前的萬達廣場是第三代最好的產品，請問一下，在設計上與一代、二代產品有什么不同？

　　王健林：關于第三代萬達廣場的設計理念，有三條規律：第一叫做先租后建，布置在什么區域一般都要征求大家意見，一定是先找到租戶，然后再進行設計的。第二叫交通優先，所有的商業項目特別注重交通的設計，這個交通分為兩種交通，一個是車的交通，一個是人的交通，我們叫做車的動線或者人的動線，比如建鄴萬達廣場的地下標識系統聘請了專業的團隊跟隨萬達，一個停車場要花好幾百萬專門做導視系統。第三強調室內室外的結合，我們現在還有更先進的設計，就是室內步行街和室外步行街結合在一起。比如說本來做室內的步行街，故意把它室外化，中間做采光中庭，每一個街點都做一個中庭，盡量把人的體驗搬到室內來，使你逛街的時候不產生枯燥感。

　　近景目標——

　　2012年躍居全球第三

　　記者：去年開始萬達發展的步伐特別快，能不能給我們介紹一下未來幾年的重點戰略？

　　王健林：關于發展計劃，從今年開始就基本提速了，主要就是因為商業資源積累到一定程度必然快速發展。現在我們基本上一個業態一個店，比如上海項目，租求比為8：1，南京是3：1，正因為有這么足夠的商業資源，萬達才可以做到提速。按照我們自己的目標：2012年做到開業85個，總面積1300萬-1500萬之間，大概開業85個萬達廣場，45家以上的五星級酒店。達到這個目標，2012年底萬達在全球可以躍居第三名。

　　記者：萬達廣場已遍布全國50多個城市，請問萬達集團全國布局的重點在哪里？將來是否會大舉進入三線城市？

　　王健林：如果按照北京房產行業大家看法，一線城市就是四個，北京、上海、廣州、天津。然后成都、武漢、南京都算二線，那么，接下來三線城市我們肯定會進的，但進三線城市我們會非常慎重，因為現在萬達在地級市大概有10多個項目，但我們的重點還是在省會和直轄市包括計劃單列。

　　我們看省會、計劃單列市、直轄市就36個城市，36個城市平均一個城市做5個，就是150-180個了，足夠我們做了，而且我們目標定了北京是25個，上海已經4個了，幾年之內就會做到10個。所以，我們以這些城市為主，然后還會做一些重點的地級市，三線城市可能會去那些特殊的，比如說我們現在已進入了一個唯一的縣城就是紹興的柯橋鎮，雖然是一個縣城，但是這個縣有接近2000億的GDP，這里的紡織品交易市場一年交易2000多個億，交易額超過了義烏小商品城[41.66 0.34%]，而且中國僅有的兩個影響世界的定價權指數，就是柯橋的紡織品指數和義烏的小商品指數，這兩個市場具有全球定價權，每周全世界都會根據其交易發布一個信息，由中國商務部發布，發布以后成為影響全球定價的風向標。

　　應該說，現在江蘇已經是萬達在中國建設項目最多的省，我們非常看重江浙和上海。按照這個速度下去，比如蘇州第一個項目已經開業，第二個項目很快就會開業。無錫第一個項目馬上就要開業，第二個項目已經在開展申報。包括常州、鎮江做的可能性都很大。

　　記者：萬達集團的發展速度對別的企業來說是不可思議的，請問萬達在快速發展中遇到的最大挑戰是什么？你們又如何應對？

　　王健林：萬達前期最短板的是招商，2008、2009年明顯改善，我在去年總結和今年半年總結的時候，提出了萬達現在最短板的是人力資源，對萬達來說資金不是問題，主要是人力資源，商業地產太復雜，正因為其復雜，所以地產這個行業做到現在，中國房地產行業三四萬家企業，就萬達獨家在做商業地產。零售業房地產是抗周期最強的行業。據我觀察從2008年底到現在，零售業商家的交易額沒有減少，我們收集到的數據和國家公布的2008年零售業增長15.6%，2009年可能會超過16%，高于GDP的發展速度是相吻合的。那就說明零售業吃喝玩樂到最終端消費要發生比較大的變化。所以，商業地產是最安全的、抗經濟周期最強的一個產品。2000年我提出一個口號，我說我們提出口號就有一種跟進的物質基礎。這個物質基礎就不是房地產，因為房地產就不是一個常青行業，它是一個階段行業。城市化進程到了合理的比重，比如到了70%、80%，進入老齡化社會，人口出生率下降，這時候房地產很快就大幅度減少。我估計房地產還有二三十年的好日子過。所以我們最終選擇做商業地產。

　　延伸閱讀

　　針砭樓市——

　　房價其實可以降下來！

　　記者：今年以來，全國地王此起彼伏，您對現在“地王”頻出的現象怎么看？

　　王健林：“地王”制造出來以后，最大的受益者是誰？絕不是企業，也不是消費者，就是地方政府，地方政府為什么這么做呢？就是現在的“土地財政”，依賴土地生財這種發展模式的問題，招拍掛的制度就是這一條渠道，價高者得，至于你以前做沒做過房地產，或者你出身什么，我都覺得很奇怪，房地產實際上是一個百年行業，蓋房子要管150年左右，一般也要管120年左右，這么長的使用年限的商品，居然可以不考慮有沒有經驗，不考慮原來有沒有專業，誰都可以干，誰給錢就給誰。要不現在為什么出來很多質量低的樓歪歪、樓倒倒什么的。我去韓國是比較多的，我10年前去韓國，韓國那段時間倒樓特別密集，城里面也出現百貨大樓砸死了1000多人這種事情，當時韓國上下都在檢討。所以，我經常批評現在的招拍掛制度，不是說招拍掛不好，當初設計推出來就是為了遏制腐敗，但在實踐中，慢慢發現它有另外一個負面的東西，就是說單純的價高者得，推高房價，所以說現在房價畸高。所以我一直建議，要采用招標的方式，不一定追求單純價高者得，或者采取限房價這種制度。現在“地王”現象要根本遏制住就必須下決心改變現在的土地出讓方式。決策部門一定要清醒地認識到，必須改革土地出讓制度，才能遏制房價；必須增加土地供應量，或者你不遏制，不采取價格方面的控制手段也行，立刻大量推出土地，一下子把這些人的預期心理壓住，馬上人們預期土地供應加大，房價就漲不上去了。預期一改變，馬上就會恢復正常。只有從這兩條出手才能真正解決房價虛高的問題。
　　（現代快報 費婕）