房地產市場整體低迷之際，購物中心建設為何馬不停蹄？隨著中國食品、雜貨、奢侈品等各類零售消費陸續躍居全球首位，時下國人消費正在與時俱進齊步國際。房地產調控的堅決不動搖是否扶持了中國零售業的銷售增長？帶著許多對中國商業地產和零售市場發展前景的未知數，搜狐網精心策劃了本月商業地產板塊的專題報道，希望為廣大網友和業內人士剖析中國商業地產發展模式和現狀。

　　這次編輯有幸電話連線到北京銀泰置地集團商業推廣負責人、銀泰商管總部副總經理武斌先生。借此了解目前商業綜合體在國內的發展，以及市場上的購物中心在規劃和定位上到底會有什么區別。當然眾所周知，銀泰在中國無論是商業地產還是零售領域均位列行業第一梯隊。目前全國在建和規劃的商業綜合體項目接近30個，希望通過這次對銀泰的了解來捕捉中國商業地產行業的發展脈絡。

　　武斌先生也是我們搜狐焦點網的老朋友了，作為商業藝術設計、零售管理兩大專業科班出身，在國內已從事十多年豪宅、寫字樓、購物中心市場營銷管理工作。在北京、沈陽、三亞、珠海、石家莊等地成功操盤多家商業綜合體項目。在購物中心的市場、營銷領域頗具管理經驗和獨到見解。并多次受邀MALLCHINA中國購物中心產業資訊中心作為講師和論壇主席參與組織行業活動。

　　搜狐網：為什么各地購物中心發展迅速？地區消費力能否支撐？

　　只有不斷引領生活 才能激發消費增量

　　武斌先生介紹：“關于你說到中國零售業的增長，我想不僅僅在一線城市，現在二三線城市的消費增幅也是很大的，尤其是經濟發達的東部沿海城市。

　　對于零售業發展思路，我認為，零售商業是要引領消費的，這樣才能激發出新的銷售增長點，這種增量是從無到有的，而非消費轉移。當國際國內知名品牌在一線城市慢慢做到飽和很難激活新的消費時，尤其是在國際競爭的壓力下，慢慢削弱或失去了引領時尚、引領消費的作用時，自然會選擇進入二三線城市發展。 為什么像大潤發、樂購這類國際超市連鎖，甚至像ZARA這類快銷品牌都開始在往二線、三線城市擴張。核心還是“引領消費”。

　　目前購物中心模式正在從一二線城市向三四線城市發展，發展的首要因素，是當地區域的消費能力和收入水平相對較高，尤其是浙江、江蘇等東部區域。同時，三、四線城市本身商業模式比較傳統。很多商業街多數是自發形成的，缺少系統科學的規劃。商業形態比較初級，商業雜亂，零散商業居多，大品牌商家、知名品牌不是特別多。介于以上因素，購物中心連鎖企業選擇進入該區域后，自然成為城市商業的地標，成為當地唯一的匯集生活、休閑、餐飲、娛樂、購物于一體的一站式家庭型時尚生活廣場。前面也說到了，“商業是要引領消費的。”這種強調體驗式的、同時具有國際化的、環境優美的公共空間無疑成為當地居民時尚生活的聚集地。這種定位在三四線城市的大型購物中心，它所能引領的、覆蓋的是整個城市的消費力。由于區域總量的限制，它不僅具有壟斷性，同時會激發出新的消費增量，而非在一、二線城市常見的消費轉移。

　　為什么銀泰近幾年推出這么多商業綜合體，選擇在寧波北侖、奉化、慈溪等三、四線城市開發的原因是什么？

　　城市商業綜合體 3-5年未來城市商圈

　　目前城市綜合體產品已經遍布國內一線、二線城市。像我們銀泰，也在不斷摸索和研究商業綜合體產品，尤其對于綜合體中不同功能配套對整個綜合體物業價值的提升和客流人流的提升。就像我們位于北京CBD的銀泰中心，寫字樓、酒店、公寓、奢侈品購物中心之間形成強有力的互補和支撐。奢侈品薈萃的購物中心在彰顯時尚與奢華品牌文化的同時，自然吸引了眾多塔尖階層的青睞，隨著高端人士的廣泛關注，品牌價值的提升，我們柏悅酒店的客人數量和品質也在不斷攀升，與此同時，酒店客人多了，購物的顧客多了，我們寫字樓的出租率、租金也在不斷拉升。反過來，寫字樓租戶公司多了，酒店客人多了，也會更有力的支持購物中心的長久經營與發展。 久之，形成非常良性的循環。

　　在寧波，作為銀泰戰略發展的區域核心城市，除了銀泰百貨集團在寧波已成功布局四家店之外，銀泰商業綜合體產品銀泰城，也在寧波各大重點區域迅速展開。目前奉化銀泰城、北侖銀泰城已進入施工階段，臨海項目也在規劃設計中。這些商業項目都分布在寧波未來重點發展的核心區域。寧波商業區已經從傳統的天一廣場商圈，發展到鄞州萬達廣場兩個商圈。隨著未來城市的不斷擴容，像北侖、奉化、慈溪這樣的新城區必然會發展出更多的商圈。尤其在慈溪、余姚、奉化等地，城市與城市之間的界定越來越模糊。很快寧波下面的幾個縣級市將連成一片，寧波也繼而成為特大型城市，出現多個商圈也是很正常的。

　　2010年發布的《中小城市綠皮書》顯示，按照市區常住人口50萬以下的是小城市，50-100萬是中等城市，100-300萬為大城市，300-1000萬是特大城市，1000萬以上是巨大型城市。2011年我國的城市化率是51.3％，居住在100萬以上大城市人口占比我國是17％，遠落后世界發達國家。今后10-20年是我國城市化快速推進的時期，國家更加希望，城市化的提高應當是以中小城市和小城鎮擴容為主，特別是50-100萬人口城市將成為快速城市化、城鎮化的戰場。所以現在的中小城市就是未來的大城市。

　　現在房地產市場持續低迷，很多開發商轉型商業地產，購物中心同質化現象越來越嚴重，是否會呈現惡性循環的趨勢？銀泰是否受到其影響？

　　首先，這種現象是可以理解的。很多開發商確實需要轉型，以便不斷提升企業競爭力和多種收益渠道。保證現金流的有效補充。但是冒然進入商業地產領域，其風險也是很大的。一個優秀的商業地產企業，不僅要有良好的資金儲備，還要有高效、專業、經驗豐富的地產開發和商業運營團隊。更重要的是要擁有零售品牌資源的長期儲備與持久的戰略合作關系。這種關系是一種相互信任的共贏關系。

　　購物中心同質化現象嚴重，一方面是規劃設計缺乏創新突破，沒有對產品進行定位區分，一方面是品牌合作資源匱乏，業態業種組合傳統單一。 還有一方面就是缺少對消費者提供更多的升值服務和交流互動。有些連鎖購物中心場子開的非常大，里面卻基本看不到工作人員。很多促銷工作和增值服務基本靠店鋪商家來自行解決，自然效果頻頻，業績下滑。還有些購物中心在規劃上只顧眼前利益，不愿增加過多商業配套，比如：停車位數量、會員接待中心、中庭廣場以及供顧客休閑放松的座椅和景觀小品等等。導致最終不能善始善終，影響長久經營。我們之前做過調研，現在的消費者很注重創新和新意，現在創意反而是消費者更需要的。這種創意絕不僅僅在文化和藝術上，它存在于規劃、設計、業態、業種、服務等各個層面。

　　作為零售百貨業發展壯大的銀泰在選擇不同區域做購物中心，目的性是很明確的，首先是為了商業經營而建造房屋，我們會先了解經營者（商戶）的需求，經營者同樣首先要了解消費者的需求。這就大大降低了銀泰商業地產拓展的風險。銀泰在商業綜合體領域目前規劃定制三大主力產品： 銀泰中心、銀泰城、銀泰MALL。分別定位于國內一線二線和三四線城市。在去年11月8日銀泰集團在北京首次舉辦了商業戰略發布會。我們集團董事長沈國軍先生以及銀泰百貨、銀泰置地和銀泰網的CEO，同時介紹了三大商業業務板塊的發展情況和目標。以及預計8-10年銀泰集團將會在全國開發100個城市商業綜合體項目。

　　武斌先生指出：“銀泰歷經十五年商業地產、零售管理的豐富經驗，在不斷的研究和總結中，建立出一整套銀泰特有的中高端商業開發、商業運營管理模式。中國銀泰集團董事長沈國軍先生曾多次指出，銀泰的企業發展目標和方向就是要“引領中國時尚消費產業”繼而“成為中國最成功的綜合性商業零售連鎖化企業”。同時銀泰目前已經形成了從傳統百貨業到電子商務業，再到時下全球最為流行的購物中心行業的全面整合。通過三大商業板塊集成眾多業態和業種，無論服裝、服飾、化妝品、箱包、鞋帽，還是大型超市、電器城、院線、KTV、中西餐飲、SPA等等。 幾乎囊括了當下社會日常零售的各類商品。同時銀泰也是國內與奢侈品品牌合作最多的企業之一。三大商業板塊有效建立、相互支持、相互補充，最終實現銀泰商業零售全產業鏈的目標。”

　　人們都說住宅是交樓、交鑰匙就結束了，但是商業開業只是一個起點，運營是未來，您能給我們詳細介紹一下么？

　　嗯，是的！商業地產可以說由兩部分組成，一部分是商業地產的拓展規劃與開發建設，一部分是商業地產的招商企劃與運營管理。兩部分貫穿始終、相互支撐。我們常說購物中心開業只是成功的開始，只有達成開業后各項考核指標才能算真正的成功。要達成這些指標離不開一個高效專業團隊的努力。商業對人的依賴是非常大的，管理梯隊的組建和培養首當其沖。銀泰通過十五年商業零售管理經驗的積累和總結，培養出大批管理人員，同時對社會同行業精英的有效吸納，形成了良好的總部管控、地方實施的管理機制，良好的人力資源儲備支持著銀泰全國項目的迅速鋪開。

　　另一方面，銀泰在購物中心信息化建設方面也投入頗多，大大提升管理效率、實現科學準確的數據分析、對會員管理增值服務的有效把控，最終滿足對商戶和廣大消費者的多元需求。

　　同時，銀泰通過多年來與上千家品牌的良好合作，合作雙方的信任度和默契程度也在不斷提深。這將有利于在全國每個項目加速聯合招商、加快進場速度，拉動促銷聯盟，擴大合作深度。從而為顧客提供更多增值服務與回報，提升購物中心的競爭力。

　　目前我們在寧波奉化的銀泰城購物中心將于今年十一前盛大開業，相信通過集團總部與地方團隊的共同努力，這個項目一定取得圓滿。
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