8月21日，由聯(lián)商網(wǎng)、搜鋪網(wǎng)、萬(wàn)商俱樂(lè)部主辦的2020中國(guó)（長(zhǎng)三角）商業(yè)地產(chǎn)高峰論壇暨招商對(duì)接會(huì)在杭州博奧開元名都酒店隆重召開。本屆大會(huì)以“破浪·重啟”為主題，致力探討在后疫情時(shí)代且防疫常態(tài)化的當(dāng)下，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)如何更好的破浪與重啟，獲得恒久的生命力。

會(huì)上，寶龍星匯商業(yè)總經(jīng)理鄭亮迪應(yīng)邀出席并作了《后疫情時(shí)代的商業(yè)突圍》的主題演講。她認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)迎來(lái)了周期性迭代，開放式的主題商業(yè)將會(huì)帶來(lái)新機(jī)遇。

寶龍星匯商業(yè)總經(jīng)理鄭亮迪

以下是演講的主要內(nèi)容（有刪減）：

商業(yè)趨勢(shì)

2020年經(jīng)歷了非常不平常的上半年，從疫情爆發(fā)到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，很多購(gòu)物中心都遭遇了重創(chuàng)，在這樣的情況下我們會(huì)有更多的思考，商業(yè)到底會(huì)怎么樣。全球經(jīng)貿(mào)格局發(fā)生了變化，次序也在重構(gòu)，未來(lái)不確定性會(huì)變成常態(tài)，商業(yè)會(huì)不斷發(fā)生變化。疫情沖擊之后，帶來(lái)商業(yè)的兩極分化，我們要明白哪些往下走、哪些往上升。

消費(fèi)需求和消費(fèi)人群都發(fā)生了變化，以前我們覺得90后、00后的消費(fèi)不那么明顯，但現(xiàn)在80后、90后、00后消費(fèi)的崛起完全顛覆了以前的商業(yè)訴求，所以我們相信迎來(lái)了商業(yè)的周期性迭代。

迭代背后，我們預(yù)判商業(yè)未來(lái)的趨勢(shì)究竟怎樣，我覺得每個(gè)商業(yè)背后復(fù)制性慢慢減少，定制化慢慢增加，購(gòu)物中心走向創(chuàng)新化和特色化，傳統(tǒng)購(gòu)物中心面臨的壓力很大。因此，不是因?yàn)橐咔槎Y(jié)束，而是疫情之后要發(fā)生一些新的變化。

我們看到跨界融合帶來(lái)了商業(yè)形態(tài)的多樣化，現(xiàn)在購(gòu)物中心仍是主流，購(gòu)物中心之外升級(jí)版的商業(yè)模式到底是什么，這是值得探討的。在這里，我們看到開放式的主題商業(yè)將會(huì)帶來(lái)新機(jī)遇。

首先，文化消費(fèi)凸顯�，F(xiàn)在已經(jīng)從物質(zhì)領(lǐng)域的追求轉(zhuǎn)變到精神領(lǐng)域的追求，文化的底蘊(yùn)對(duì)商業(yè)延展來(lái)說(shuō)顯得非常重要。

第二，國(guó)貨國(guó)潮繼續(xù)升維，現(xiàn)在國(guó)家倡導(dǎo)的是國(guó)內(nèi)自建品牌，還有歷史文化的挖掘，這些都體現(xiàn)出國(guó)家的導(dǎo)向性。

第三，顏值經(jīng)濟(jì)推動(dòng)場(chǎng)景消費(fèi)�，F(xiàn)在動(dòng)不動(dòng)就講顏值，其實(shí)場(chǎng)景消費(fèi)隨處可見，一開始每個(gè)購(gòu)物中心都打造一條特色主題街區(qū)，這已經(jīng)是場(chǎng)景消費(fèi)的雛形，后來(lái)有各個(gè)場(chǎng)景消費(fèi)融入的形態(tài)也是非常明顯的趨勢(shì)。

第四，細(xì)分市場(chǎng)的繼續(xù)深挖。接下來(lái)的市場(chǎng)要有匠心精神，要深耕所擅長(zhǎng)的領(lǐng)域，不斷扎根做下去，才能找到真正的答案。我們也在思考如何精準(zhǔn)定位，我們這家公司到底應(yīng)該做什么，什么才是我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力，我們完全可以超越同行做得更好。從品牌角度來(lái)講，我認(rèn)為產(chǎn)品更重要。

第五，市場(chǎng)招調(diào)更頻繁密切。因?yàn)槠放频絹?lái)越快，今天明明是網(wǎng)紅，半年以后什么都不是了，商業(yè)人員要有這樣的心理準(zhǔn)備，這是一種常態(tài)，不是商場(chǎng)的原因，自我的學(xué)習(xí)力還要不斷加強(qiáng)。

第六，數(shù)字化進(jìn)程再加速。這是所有大型商業(yè)不斷思考的事情，同時(shí)創(chuàng)新帶動(dòng)體驗(yàn)升級(jí)，體驗(yàn)已經(jīng)上升到了更高的高度，以前有個(gè)電影院、KTV就可以了，現(xiàn)在已經(jīng)不是唯一的形態(tài)了。商界的跨界融合和多功能形態(tài)已經(jīng)成為了普遍現(xiàn)象。

開放式主題商業(yè)會(huì)是下一個(gè)商業(yè)藍(lán)海嗎？

在這個(gè)趨勢(shì)下，再談?wù)勯_放式主題商業(yè)。

首先看看優(yōu)秀案例。大家都知道深圳萬(wàn)象天地是“街區(qū)+mall”，是打造好逛的氛圍，它有86家網(wǎng)紅餐廳、12座獨(dú)棟旗艦店，37家首店，它有旗艦工廠和獨(dú)立潮牌店組成了高街區(qū)，餐飲品牌組成了生活美食街區(qū)，萌萌的大象也成為萬(wàn)象天地最具代表性的藝術(shù)裝置之一，這是深圳必去網(wǎng)紅打卡地。它是典型購(gòu)物中心的代表，它的IP和形態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化。

再看上海新天地，它是天然街區(qū)式。這個(gè)項(xiàng)目帶來(lái)的是歷史石庫(kù)門的老故事，我們會(huì)看到石庫(kù)門的建筑群，也可以看到法租界的老房，以及歷史建筑。這些歷史延續(xù)下來(lái)，在當(dāng)代的魔都搖身一變成為了國(guó)際畫廊、名牌時(shí)裝店、主題餐廳和咖啡酒吧，做商業(yè)的人每次去上�？此淖兓�，給我們帶來(lái)了新的思考。

再看成都的太古里，成都是一個(gè)商業(yè)環(huán)境非常好的地方，因?yàn)樗鼔蛴崎e，夠有體驗(yàn)感，是很好的旅游之都，所以這里“快�！薄奥睢钡碾p重體驗(yàn)在這里體現(xiàn)得淋漓盡致。它保留了傳統(tǒng)的院落和里巷，搜羅了國(guó)際時(shí)尚品牌，不同地區(qū)不同時(shí)期的文化在這里交匯，為這個(gè)傳統(tǒng)商業(yè)街注入了新的血液，一頭是繁華的現(xiàn)代商業(yè)街區(qū)，一頭跨越歷史的紅墻，恍若隔世，動(dòng)與靜、快與慢體現(xiàn)了“快耍”和“慢活”的主題。

開放式主題商業(yè)的優(yōu)勢(shì)在哪里？

第一，我認(rèn)為開放式商業(yè)兼具購(gòu)物與休閑雙重用途。有人說(shuō)街區(qū)不能做零售，前段時(shí)間我去上海出差，專門看比較有特色的老房子，但是它里面獨(dú)棟的零售活得很好，而且做得非常有特色。當(dāng)然它的零售和購(gòu)物中心的零售截然不同。

第二，開放自由的空間形態(tài)體驗(yàn)感更強(qiáng)。你可以在里面逛，可以不消費(fèi)，沉浸其中也是很好的感覺。

第三，沉浸式體驗(yàn)和理想的情懷帶來(lái)精神的愉悅感，快耍和慢活性質(zhì)更強(qiáng)。

第四，量身定制定位的可塑性更強(qiáng)，易于打造標(biāo)簽，對(duì)街區(qū)來(lái)說(shuō)更容易打造。

第五，全天候24小時(shí)營(yíng)業(yè)更貼近我們的生活。

再看看它的劣勢(shì)。其實(shí)，開放式商業(yè)主題街區(qū)受天氣的影響非常明顯，大晴天或者是大雨天可能不愿意過(guò)去。還有就是客流聚集困難，看起來(lái)客流沒有購(gòu)物中心集中。再次就是規(guī)模效應(yīng)不強(qiáng)，因?yàn)槟壳皼]有把開放式商業(yè)提到議程上來(lái)，相信通過(guò)大家的努力，它可以變成一片藍(lán)海。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，國(guó)內(nèi)1萬(wàn)方以上的各類街區(qū)面積達(dá)到15億平方之多，數(shù)量達(dá)到10萬(wàn)條之上，但這么多存量物業(yè)，能記住的寥寥無(wú)幾，所以開放式商業(yè)是我們可以好好打磨的一片天地。我認(rèn)為盤活開放式街區(qū)的存量物業(yè)，是后疫情時(shí)代的新機(jī)遇。

對(duì)于開放式街區(qū)，我們公司有很深的研究。星匯商業(yè)在五年前就立足成為全國(guó)特色商業(yè)的營(yíng)運(yùn)商，那時(shí)候就已經(jīng)在思考未來(lái)商業(yè)的形態(tài)在哪里，我們能做什么。那時(shí)候我們就思考開放式的商業(yè)如何做市場(chǎng)細(xì)分。

我們分為主題商業(yè)、文旅商業(yè)和社區(qū)商業(yè)。

主題商業(yè)是有主題定位，比如說(shuō)寧波的云創(chuàng)小鎮(zhèn)，是圍繞大學(xué)生的創(chuàng)業(yè)。

大家都知道以前的文旅商業(yè)更像是參觀的景點(diǎn)，現(xiàn)在要把文化、體驗(yàn)、旅游結(jié)合在一起才是文旅商業(yè)。

以前大部分的底商都是社區(qū)商業(yè)，現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)也有新的含義。

第一個(gè)是主題商業(yè)。主題商業(yè)主要是一站式創(chuàng)新體驗(yàn)型主題性街區(qū)，它是結(jié)合項(xiàng)目主題定位，將場(chǎng)景打造、建筑形態(tài)、業(yè)態(tài)組合、品牌植入、活動(dòng)方式根據(jù)主題全面貫穿，以年輕消費(fèi)者為核心客群，演繹多元化的生態(tài)體系和樂(lè)活空間。

以前一條街拿來(lái)，把傳統(tǒng)的東西搬進(jìn)去就可以開業(yè)了，但現(xiàn)在很殘酷的是很多商場(chǎng)100%的開業(yè)了，不到半年陸續(xù)掉鋪，最后要從頭來(lái)一遍，所以我們要讓街區(qū)的定位更加清晰起來(lái)。

第二個(gè)是文旅商業(yè)。我們希望打造的是城市獨(dú)有的歷史+文化+商業(yè)名片，我們認(rèn)為根據(jù)城市旅游能量量身定制業(yè)態(tài)組合，植入非遺、特色美食、酒店民宿、養(yǎng)生休閑、文化場(chǎng)景等，賦予街區(qū)的“靈魂的內(nèi)核”。

以前的街區(qū)由于古街、歷史和傳統(tǒng)的小吃，南京的夫子廟客流量很大，但我們覺得他還有更多可深挖的內(nèi)容在里面，目前文旅商業(yè)才開始起步，政府也倡導(dǎo)每個(gè)城市都有一條屬于自己的古街，這個(gè)內(nèi)容的延展也是未來(lái)商業(yè)人可以不斷打磨的內(nèi)容。

第三個(gè)是社區(qū)商業(yè)。以前社區(qū)商業(yè)只是作為生活配套。地產(chǎn)商在拿地之后，完全可以和商業(yè)公司一起融合起來(lái)，對(duì)商業(yè)的面積、建筑形態(tài)做全新的規(guī)劃，真正成為住宅小區(qū)身邊非常溫馨的配套，從功能需求、基礎(chǔ)建設(shè)到業(yè)態(tài)融合，真正提倡出“中國(guó)好鄰居”的概念，提升文化訴求和生活體驗(yàn)訴求，這樣可以成為“+生活”的公共客廳。現(xiàn)在我們深有體會(huì)，周末有客戶或者朋友來(lái)，最好是在家樓下的咖啡廳談點(diǎn)事情會(huì)很舒服，所以未來(lái)商業(yè)延展的空間也是多功能化。這也是提升消費(fèi)者生活品質(zhì)的一大標(biāo)簽。

開放式主題商業(yè)八大經(jīng)營(yíng)法則

如何打造開放式的街區(qū)？我定義為致勝法寶，雖然街區(qū)商業(yè)很好玩、很好看，但能不能做好、怎么做好，我們要不斷打磨和研究。

首先是定制化的定位。定制化的定位是需要塑造它的唯一性，這對(duì)我們來(lái)說(shuō)也很困難，一個(gè)城市可能有上百條街，如果定義一條街和其他完全不同，這時(shí)候要根據(jù)他所在的區(qū)位和建筑獨(dú)有生態(tài)、客群分析進(jìn)行精準(zhǔn)定位，而且這個(gè)定位也是需要不斷打磨。

現(xiàn)在我們的定位消費(fèi)者認(rèn)不認(rèn)、商家認(rèn)不認(rèn)，因?yàn)樯碳沂峭跺X，消費(fèi)者是在消費(fèi)的，如果他們不認(rèn)，一定是沒有用的。以前招商團(tuán)隊(duì)只要把品牌招進(jìn)來(lái)就可以了，現(xiàn)在要想項(xiàng)目到底怎么定位。以前只要總經(jīng)理想這個(gè)事情，現(xiàn)在我希望每個(gè)招商人員都想這個(gè)事情，因?yàn)樗械幕A(chǔ)信息都來(lái)自招商團(tuán)隊(duì)，在這個(gè)概念里還是值得好好研究。

第二，多元化業(yè)態(tài)。何為跨界，以前我們也說(shuō)過(guò)真的是全融合，現(xiàn)在我們把體檢中心搬到綜合體，甚至把政府的服務(wù)機(jī)構(gòu)都搬進(jìn)去了，每個(gè)綜合體都成為身邊不可或缺的內(nèi)容，包括創(chuàng)新體驗(yàn)。現(xiàn)在我們把各種極限運(yùn)動(dòng)場(chǎng)都搬進(jìn)了綜合體，各種賽事也搬進(jìn)去了，網(wǎng)紅小鎮(zhèn)也搬進(jìn)去了。我們?cè)诤芏囗?xiàng)目里嘗試，有些嘗試非常成功，當(dāng)然有些嘗試也不是很理想，所以需要不斷的打磨。因?yàn)橹挥胁粩嘤行碌臇|西出來(lái)、新的業(yè)態(tài)出來(lái)，才能不斷吸引消費(fèi)者的熱情�，F(xiàn)在我覺得消費(fèi)者的新鮮度時(shí)間太快了，只有新玩法才能激起他的欲望。

第三，場(chǎng)景化打造。我認(rèn)為街區(qū)商業(yè)的場(chǎng)景化打造更有意思，從建筑的外形到夜間的燈光，從路燈到頂燈、建筑外形象和燈光秀都是非常好的景觀，還有一店一色。傳統(tǒng)的一店一色可能比較傳統(tǒng)，四平八穩(wěn)，但街區(qū)的一店一色更有特色，哪怕沒有消費(fèi)也想進(jìn)去。

所以我們街區(qū)商業(yè)也可以打造走著走著就消費(fèi)了、走著走著就體驗(yàn)了，這也是值得我們好好思考的東西，包括空間趣玩店的模式，這種情景模式是應(yīng)運(yùn)而生的。

第四，純藝術(shù)加持。現(xiàn)在文藝青年、小鎮(zhèn)青年和新青年，大家對(duì)如何把藝術(shù)轉(zhuǎn)化為生活藝術(shù)、現(xiàn)代藝術(shù)，也是每個(gè)人心底的夢(mèng)想。寶龍有一些自有美術(shù)館的藝術(shù)資源，用藝術(shù)來(lái)克服消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物中心的疲勞，既能突破藝術(shù)品被仰望的格局，又能讓公眾在購(gòu)物休閑時(shí)帶來(lái)現(xiàn)代的藝術(shù)感，不會(huì)顯得乏味，所以在接下來(lái)的開放式街區(qū)里我們會(huì)嘗試把藝術(shù)資源帶到開放式街區(qū)，讓它顯得與眾不同。

第五，營(yíng)銷IP化，定格獨(dú)立的標(biāo)簽。這在開放式街區(qū)顯得尤為重要，在購(gòu)物中心都是一樣，你玩這個(gè)，我也有這個(gè)。因?yàn)殚_放式街區(qū)的體量不大，客群更加小眾，這時(shí)候要增加和他們之間的粘性。

同時(shí)線上線下的流量融通也是接下來(lái)營(yíng)銷在IP端發(fā)力，IP也能和表情包同時(shí)玩一些游戲，可以加深消費(fèi)者的印記，所以我想說(shuō)營(yíng)銷IP化也將是開放式街區(qū)要潛心研究的一大主題，就是必須要量身定制出我們的營(yíng)銷方式和模式。

科技賦能，重構(gòu)“人貨場(chǎng)”，其實(shí)很多同行都提到了，寶龍也一樣，我們會(huì)有服務(wù)商家的，會(huì)有服務(wù)消費(fèi)者的，也服務(wù)自身的平臺(tái)，各種軟件都已經(jīng)在落地中了，包括騰訊和我們的合作，也是把最新的科技完全應(yīng)用到所有的項(xiàng)目里，我們希望實(shí)現(xiàn)融通，充分發(fā)揮平臺(tái)與服務(wù)的能力，營(yíng)造讓空間有愛的大環(huán)境，把線上線下的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮出來(lái)。

還有五星級(jí)營(yíng)運(yùn)管理專業(yè)服務(wù)商家，以前街區(qū)沒有運(yùn)營(yíng)，只要打造完場(chǎng)景之后，全部交給商家，現(xiàn)在我培養(yǎng)一些商戶，通過(guò)經(jīng)營(yíng)扶持機(jī)制、場(chǎng)景策劃指導(dǎo)、業(yè)績(jī)激勵(lì)機(jī)制和經(jīng)營(yíng)分析輔導(dǎo)，幫助他們把業(yè)績(jī)提升上來(lái)。

同時(shí)是具情懷和專業(yè)的商業(yè)團(tuán)隊(duì)建設(shè)，前段時(shí)間流行前浪和后浪，我想前浪如何不被拍在沙灘上，以前是做著做著就好了，現(xiàn)在真的要愛商業(yè)。商業(yè)無(wú)捷徑，通過(guò)培訓(xùn)體系和競(jìng)爭(zhēng)體系、崗位要求進(jìn)行推動(dòng)，促成專業(yè)人才的打造。

未來(lái)商業(yè)不斷賦予新內(nèi)容是我們的使命，因?yàn)樗鼤?huì)不斷的發(fā)生變化。洞見親消費(fèi)趨勢(shì)下的需求空缺，我們?cè)敢庾鲂袠I(yè)的補(bǔ)缺者。