樓市降速，貝殼加速。

今年二季度，各地的樓市調控政策都在加碼，涵蓋升級限購、升級限貸、升級限售、增加房地產(chǎn)交易稅費、設立二手房參考價格、新房積分搖號等一系列措施，讓剛需客觀望，讓投資客受阻。

一時間，樓市的各種不確定性似乎在加強，而且樓市進入增量放緩、存量交易的時代已經(jīng)是“板上釘釘”的事實。

而有著“互聯(lián)網(wǎng)基因”的貝殼，業(yè)績仍卻然保持著超行業(yè)水平的增長。

最新發(fā)布的貝殼2021Q2財報顯示，數(shù)據(jù)顯示，貝殼2021年上半年營業(yè)收入達449億元，同比增長64.6%，截至6月30日，2021年上半年貝殼總交易額（GTV）達2.29萬億元，同比增長72.3%，就算是“山雨欲來風滿樓”的第二季度，貝殼的成交額達到了人民幣1.22萬億元，約同比增長22.2%。

另外在二季度中，節(jié)點財經(jīng)發(fā)現(xiàn)除了存量的二手市場交易外，二季度新房市場和貝殼的新型服務收入增幅頗為亮眼。

也就是說，面對市場的種種調控，貝殼的業(yè)務韌性和貝殼對于新業(yè)務的探索，還是超出外界預期。

01

論穩(wěn)定：

用服務居住環(huán)境代替促成交易流通

從目前貝殼的營收結構可以看出，貝殼已經(jīng)不再是一個專注于達成交易的“中介商”，而是把更長遠的眼光放在了住房服務上。

貝殼CEO彭永東在電話會上表示，未來市場會出現(xiàn)三個轉變，即：

市場的重心會由“房”轉向“人”，

由“交易”轉向“服務”，

消費者的需求由“買到房”轉向“住得好”。

在這個三個轉變中，目前市場上用戶滿意度低，標準化、數(shù)字化、線上化程度低的問題還亟待解決。所以中短期不像過去高歌猛進而是趨于平穩(wěn)，但是隨著人均收入水平的提高，調控不會改變消費者長期對美好居住的向往和需求。倡導品質、關注客戶居住體驗的公司，才是未來屹立不倒的關鍵。

在服務品質先行的情況下，房屋制造、流通等環(huán)節(jié)的公司都應該被重新估值，作為最早引導行業(yè)從“交易導向”轉向“服務導向”的公司，目前貝殼已經(jīng)從交易環(huán)節(jié)延伸到 “必行Pad”“被窩家裝”等延伸服務工具中。

線上線下的共同服務，讓貝殼移動端月均活躍用戶達5211萬，同比增長33.5%，也讓貝殼跳出了以“交易”為目標的循環(huán)有了第二增長曲線，現(xiàn)有的相關行業(yè)標準中，有許多都是貝殼達成的。

所以市場應該把視線放在服務帶來的市場空間，而不是交易帶來的成交量上，同時，貝殼的市場表現(xiàn)也應該體現(xiàn)一些互聯(lián)網(wǎng)公司“賣服務”的增長邏輯。

02

論未來：

健康之路優(yōu)于做大規(guī)模

房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模處在瓶頸期時，很多仍然用規(guī)模來評估貝殼甚至整個房產(chǎn)市場的人坐不住了，早在上一輪地產(chǎn)行業(yè)的下行期，“唯規(guī)模論”就被貝殼破圈了。

當時貝殼提出針對行業(yè)痛點，變革商業(yè)模式、阻斷虛假房源的出現(xiàn)、提高資源利用效率、降低內部惡性競爭，在上一輪房地產(chǎn)下行期之后，貝殼就用健康的生態(tài)構成了深厚的護城河。

在此次樓市調控期，貝殼在維持商業(yè)模式健康穩(wěn)定上做的工作，讓友商們短期內仍然難以望其項背。

從新房業(yè)務來看，97%合作開發(fā)商與貝殼簽署了“五不”承諾協(xié)議，即“不截客”、“不洗客”、“不行賄”、“不收取客戶資金”、“不虛假宣傳”，從而讓新房生態(tài)更加健康，這也是貝殼新房業(yè)務營業(yè)收入達到238億元，同比增長70.4%的原因。

在二手房業(yè)務中，經(jīng)紀人是離用戶最近的一環(huán)，所以貝殼持續(xù)推動各新經(jīng)紀品牌面向高學歷經(jīng)紀人打造完整的服務者成長體系，幫助經(jīng)紀人掌握更多專業(yè)技能。

節(jié)點財經(jīng)了解到，2020年入職貝殼平臺各新經(jīng)紀品牌的經(jīng)紀人中，具有統(tǒng)招大專以上學歷的經(jīng)紀人占比達到33.24%；本科以上經(jīng)紀人占比達到14.28%。而且今年上半年，貝殼大力推廣“門店一二手經(jīng)紀人分崗”策略：將門店經(jīng)紀人拆分為“二手”、“新房”、“租賃”三類經(jīng)紀人，而不是傳統(tǒng)的“綜合經(jīng)紀人”，讓大家“術業(yè)有專攻，服務有特長”。

所以在6月底，貝殼經(jīng)紀人“守規(guī)感知度”較2020年底提升12%，也讓貝殼的存量房交易在嚴密調控下得以增長，另外上半年非鏈家連接經(jīng)紀門店貢獻的存量房業(yè)務GTV同比增長89.6%，看來在貝殼的“內部自循環(huán)”下，越來越多合作伙伴選擇和貝殼攜手。

貝殼的“服務者價值”

所以不論存量增量，在樓市想要拿到規(guī)模，都要建立在“健康之路”的基礎上。

03

論波動：要習慣市場的潮起潮落

房地產(chǎn)不論是新房市場還是二手房市場，素來都是強周期、受政策影響比較大的行業(yè)，對于貝殼來說，受到波及在所難免。因為從短期來看，老左那句“做難而正確的事”是吃力不討好的，但長期價值也是必須堅守的。

潮起時，貝殼趕上了房地產(chǎn)的規(guī)模紅利，在發(fā)展中堅持服務行業(yè)正確的價值觀，才能使購房者、消費者、服務者和企業(yè)在良性生態(tài)中“多贏”。

潮落時，要從宏觀角度認清“為什么潮落”，例如今年上半年，國家調控房地產(chǎn)是“房地產(chǎn)過熱”的“鍋”嗎？其實調控是為了防范金融風險。

目前，城鎮(zhèn)住房的總市值大概400萬億，是GDP的4倍，住宅在居民財富中占60-70%，另外居民債務杠桿率達到60%、開發(fā)商債務杠桿也有“三條紅線”約束、地方政府債務率也不低，房地產(chǎn)市場要是出現(xiàn)下跌必然導致債務危機，所以“限購、限貸”是為了房地產(chǎn)更加可持續(xù)的未來，絕不是“打壓”房地產(chǎn)，畢竟房產(chǎn)是國家財富和家庭財富的穩(wěn)定器，

而且對于樓市來說，好中介的存在價值，非常有利于“房住不炒”。

根據(jù)機構統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，中國的二手房交易量占比僅為33%，但是 2020年，澳大利亞的二手房交易量占比96%，美國占比89%，英國占比88%。而且在中介滲透率上，中國與房地產(chǎn)成熟的國家差異也很大。

隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，賣方市場逐步向買方市場轉化。

所以中介的價值應該被正視，這個行業(yè)也會長期合理存在，而且從全球范圍來看，中國的中介費相對處于低價區(qū)間，未來依然有成長空間。

在市場的波動中，貝殼的“增長密碼”也很簡單：房地產(chǎn)依然很重要，而且房地產(chǎn)的健康發(fā)展更重要，更應該用長線的眼光來看整個市場，而不是聚焦于短期波動，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)可被稱為“周期之母”，全球范圍內，房地產(chǎn)市場起起伏是一種常態(tài)。

04

論投資：

在高點有多冷靜

在低點就有多堅定

格雷厄姆用一輩子的研究告訴投資者，要根據(jù)公司的內在價值進行投資，而不是根據(jù)市場的波動進行投資。

如何在調控時期把握房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的潛力？不久前，商務部原副部長魏建國的一句話很有參考價值：“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展就跟跑步一樣，跑的時候要有健康體魄能夠支撐長期發(fā)展。這個支撐是什么？就是毅力。房地產(chǎn)行業(yè)只有健康才能長久。”

貝殼“健康的體魄”，恰恰就在于作為科技驅動的新居住服務商，串聯(lián)服務者分工細化和合作，分散了個體風險。在市場震蕩中，讓經(jīng)紀人能夠得到穩(wěn)定的收入，讓消費者更愿意選擇，也促進行業(yè)從購買資產(chǎn)到回歸到居住。

在未來，高質量的經(jīng)濟發(fā)展仍舊是地產(chǎn)行業(yè)的機會，所以對于投資者來說，更要認清，你買的股票代表的是公司的部分所有權，而不應該是日常價格變動的投票機，要長期把手中的貝殼看做樓市的“稱重機”。

貝殼CEO彭永東說他還記得，IPO上市當天給所有同事寫過一封信：

任何組織都有自己的低點和高點，有至暗時點也有高光時刻。在高點有多冷靜，在低點就有多堅定。

市場起起伏伏中，投資者應該相信“更美好的居住” 可以永遠向外創(chuàng)造價值。