8月，ESR與中信資本分別成立新基金，積極投資中國物流與商業(yè)生態(tài)地產(chǎn)，側(cè)面印證在全球經(jīng)濟(jì)影響下，中國新經(jīng)濟(jì)及商業(yè)地產(chǎn)成為眾多資本青睞的對象。

ESR官網(wǎng)發(fā)布消息稱，將與荷蘭養(yǎng)老基金APG及新加坡GIC子公司RECO合作成立物流開發(fā)平臺ECDP，初期股本10億美元，未來平臺規(guī)模可達(dá)40億美元。

自從收購ARA集團(tuán)，ESR形成物流倉儲投資、運營管理、基金運作全平臺循環(huán)，從投資、管理、基金退出一條龍服務(wù)使得資金有效回籠并再次擴(kuò)張形成良性循環(huán)，規(guī)避了物流地產(chǎn)投資大周期長這一難點。

不僅外資看好，寶龍地產(chǎn)也拆分寶龍房托基金在港交所主板獨立上市，重點專注于中國內(nèi)地的購物中心，證明疫情過后中國零售重新回暖，未來可期。

但也要注意，寶龍房托所關(guān)注的大灣區(qū)、長三角是購物中心開業(yè)密集地，競爭激烈，該區(qū)域的次要級城市或?qū)⒊蔀閷汖埛客械淖罴言囀謪^(qū)域。

ESR、中信資本成立新基金，積極投資物流商業(yè)

8月，資產(chǎn)證券化產(chǎn)品成功發(fā)行兩例，其一是公開市場首個獲批的長租類REITs產(chǎn)品，另一例為全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品，且創(chuàng)下了今年REITs產(chǎn)品利率新低，兩單首單產(chǎn)品的發(fā)行說明國內(nèi)類REITs市場在不斷進(jìn)步，更加貼近實際市場發(fā)展，也是我國金融產(chǎn)品越發(fā)成熟的證明。

來源：觀點指數(shù)整理

大宗交易方面，觀點指數(shù)監(jiān)測到兩宗，其中值得關(guān)注的是金融街控股掛牌出售旗下北京德勝投資有限責(zé)任公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)，為該公司近年來轉(zhuǎn)讓的第三處資產(chǎn)。此前，2020年底出售了北京其他兩處資產(chǎn)。

近年來金融街盈利能力下滑，負(fù)債率偏高，需盡快改善財務(wù)情況，從而密集出售。

來源：觀點指數(shù)整理

基金方面，ESR與中信資本分別成立新基金，積極投資中國物流與商業(yè)生態(tài)地產(chǎn)。

8月13日，ESR發(fā)布公告稱，將與APG（歐洲養(yǎng)老基金）、RECO（新加坡GIC子公司）兩位投資者簽訂一份合作協(xié)議，設(shè)立一個新基金新中國發(fā)展平臺。該平臺將投資于由ESR采購、開發(fā)和管理位于中國一線及重點二線城市市場的倉儲或倉儲與工業(yè)混合用途物業(yè)。

截至2020年末，ESR在中國管理的物流房地產(chǎn)組合資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)67億美元（433億人民幣），占公司總規(guī)模的23%，管理建筑面積達(dá)850萬平方米。

這是ESR自上月收購ARA后的第一次動作，表明了ESR持續(xù)加碼中國物流市場的決心。ESR收購ARA后，形成了從投入到退出的完整基金平臺，且擁有本地和國際化團(tuán)隊，再加上APG與RECO雄厚的資金能力，競爭優(yōu)勢進(jìn)一步加強(qiáng)。

近兩年關(guān)注中國物流的企業(yè)越來越多，中國物流地產(chǎn)市場競爭也開始加劇。一般來說核心一線城市的商業(yè)地產(chǎn)回報率約為5%，相較之下物流地產(chǎn)回報率能高至6%-8%。且隨著公募REITs的推出，退出難度更小，因此廣泛受到資本歡迎。但是物流地產(chǎn)也有門檻，如優(yōu)秀的管理人才比較稀缺，且如何獲得大量的土地資源和政府支持，也是物流運營發(fā)展的難點。

另一方面，中信資本房地產(chǎn)部宣布，已經(jīng)與印力集團(tuán)于6月30日完成印力中信資本中國零售升級并購基金一期的募集，基金規(guī)模為26.25億元。據(jù)悉，該基金主要投資于中國一二線城市具備改造或提升空間的商業(yè)生態(tài)平臺項目。

基金一期采用雙合伙人模式，中信資本擔(dān)任基金管理人角色，發(fā)揮資本市場運作能力，為基金提供全面的投資及管理功能，印力則擔(dān)任資產(chǎn)管理人角色，負(fù)責(zé)項目改造、資產(chǎn)提升、項目管理及運營的全過程。

社會消費品零售總額是衡量一座城市消費能力的重要指標(biāo)，據(jù)2020年全國社會消費品零售總額統(tǒng)計顯示，消費超過萬億的城市分別是上海、北京、重慶，成都與深圳的消費水平接近，均為8000億左右，這也證明很多1.5線城市的消費水平并不遜色。一線城市的核心商業(yè)用地飽和度高的情況下，將視線轉(zhuǎn)向重點二線城市或許是更好的選擇。

內(nèi)地赴港REITs再添一員，寶龍房托專注購物中心市場

REITs方面，繼越秀房托、招商房托和順豐房托后，8月27日寶龍成立房托赴港上市。

據(jù)公告，寶龍房托基金主要為在中國擁有和投資優(yōu)質(zhì)創(chuàng)收商用物業(yè)而成立的房地產(chǎn)投資信托基金，初步包含了八個寶龍廣場購物中心，分別位于上海、杭州、鹽城、宿遷、泉州、青島、洛陽、新鄉(xiāng)。物業(yè)的可租賃總面積約為453,475平方米，評估價值為人民幣82.313億元，平均租用率約為96.5%。

寶龍房托強(qiáng)調(diào)了自己的獨特性：專注于購物中心，并以中國內(nèi)地為基地。招股書顯示，過去三年寶龍房托基金的營業(yè)收入分別為3.24億、3.36億、3.58億，營收輕微增長，但2021年上半年營業(yè)收入達(dá)到2.04億，較去年同期1.79億增長69.83%。

寶龍旗下產(chǎn)品有寶龍一城、寶龍城、寶龍廣場、寶龍?zhí)斓厮膫�品牌，商場綜合體主要布局在長三角區(qū)域，未來亦會重點關(guān)注大灣區(qū)。截止到2021年上半年，寶龍商業(yè)營業(yè)收入為11.71億人民幣，同比增長34.8%，歸母利潤為2.03億人民幣，同比增長40.3%，增長利潤可觀，可見運營得到有效轉(zhuǎn)化。

從母公司寶龍地產(chǎn)最新中報來看，“三條紅線”處于綠檔，財務(wù)穩(wěn)健，土儲多集中在長三角、大灣區(qū)，上半年商業(yè)新增簽約面積達(dá)227萬平方米，商業(yè)已開業(yè)面積884萬平方米，業(yè)績預(yù)測發(fā)展良好，能夠給與寶龍房托一個較強(qiáng)的依靠。

數(shù)據(jù)預(yù)測，2021年我國擬開業(yè)購物中心達(dá)1113座，且擬開業(yè)購物中心地域主要分布在珠三角、長三角等城市群，依托經(jīng)濟(jì)實力該區(qū)域購物中心預(yù)期將繼續(xù)保持發(fā)展活躍。此外，要注意到二三線城市有較大的消費潛力，可以考慮 5-10萬平方米的中小面積購物中心。

從管理模式來看，REITs輕資產(chǎn)模式更適合購物中心的發(fā)展趨勢，通過品牌輸出擴(kuò)張規(guī)模的同時，可以保持現(xiàn)金流穩(wěn)定，寶龍房托專精購物中心也是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的一種積極探索。

總體而言，參考十四五規(guī)劃的2025年常住人口城鎮(zhèn)化率目標(biāo)提高到65%，重點區(qū)域的次要級城市或?qū)⒊蔀閷汖埛客械淖罴言囀謪^(qū)域。