企業(yè)跨界做地產(chǎn)，在商界屢見不鮮。比如有電器企業(yè)做地產(chǎn)，海爾、海信；服裝企業(yè)做地產(chǎn)，雅戈?duì)?/a>、紅豆；汽車企業(yè)做地產(chǎn)，長城、海馬等。

但卻鮮少有人聽聞醬鴨企業(yè)做地產(chǎn)。在江西，就有這樣一家賣鴨脖的企業(yè)打起了地產(chǎn)主意，它便是煌上煌集團(tuán)。

做房地產(chǎn)比做鴨脖鹵菜賺錢，那是無需多言的。一只醬鴨的售價(jià)50元，而一套房子的售價(jià)都在百萬起。簡單粗暴的計(jì)算，一套房等于至少2萬只醬鴨。

按道理說，煌上煌做的地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該如同其醬鴨般，令人贊不絕口。然而，事實(shí)并非如此，作為煌上煌布局地產(chǎn)的排頭兵，煌盛地產(chǎn)開發(fā)的一些項(xiàng)目卻飽受業(yè)主爭議和詬病。

家族生意

樂居財(cái)經(jīng)查詢獲悉，煌盛地產(chǎn)（全稱“江西煌盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”）成立于2014年1月，注冊資本5000萬元，法定代表人為褚建庚，公司經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)、室內(nèi)外裝飾工程等。

煌盛地產(chǎn)是一家徹頭徹尾的家族企業(yè)，由煌上煌集團(tuán)有限公司（本文中簡稱“煌上煌集團(tuán)”或“煌上煌”）全資持股。繼續(xù)穿透可知，徐桂芬、褚建庚、褚浚、褚劍分別持股40%、20%、20%、20%。其中，徐桂芬、褚建庚為夫妻關(guān)系，褚浚、褚劍為其子。

俗話說，巧婦難為無米之炊。不同于賣匠鴨，煌盛所做地產(chǎn)業(yè)務(wù)則需要大量的資金沉淀。那么，煌盛地產(chǎn)的“輸血”渠道來自哪里？

煌盛地產(chǎn)雖然不在上市公司江西煌上煌（002695.SZ）體系內(nèi)（互為兄弟公司），二者卻存在不少關(guān)聯(lián)交易。

數(shù)據(jù)顯示，去年，江西煌上煌租賃了煌盛地產(chǎn)的店面、辦公室，租金3.7萬元；今年上半年，在銷售商品方面，煌盛地產(chǎn)與上市公司產(chǎn)生了13.86萬元的交易額。

不過，這幾筆關(guān)聯(lián)交易對于煌盛地產(chǎn)而言，如同杯水車薪。

另一方面，煌盛地產(chǎn)通過“抱大腿”方式進(jìn)行擴(kuò)張，熱衷與知名房企合作。目前，煌盛地產(chǎn)對外投資8家企業(yè)，僅有2家是其全資控股，其余6家均為合資企業(yè)。

例如，在南昌洪璽置業(yè)有限公司股權(quán)上，龍湖下屬企業(yè)武漢旭興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、煌盛地產(chǎn)各持股65%、35%，雙方共同開發(fā)的龍湖煌盛春江天璽。

如出一轍的是，在江西中大煌盛地產(chǎn)有限公司股權(quán)上，煌盛地產(chǎn)、中大地產(chǎn)有限公司二者均持股50%；而江西新力煌晟物業(yè)服務(wù)有限公司則是由煌盛地產(chǎn)、新力物業(yè)各持股51%、49%。

雖有母公司煌上煌的加持，但煌盛地產(chǎn)在企業(yè)規(guī)模上，相對偏小，難敵新力地產(chǎn)、東投地產(chǎn)、嘉福地產(chǎn)等贛系房企。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2019年贛系房企20強(qiáng)，煌盛地產(chǎn)僅僅排在第13位。

作為一家跨界做地產(chǎn)的企業(yè)，其布局更多選擇在大本營南昌，撫州僅有零星項(xiàng)目布局。如，煌盛熙岸公園、煌盛中央都薈、煌盛悅佳廣場等均位于南昌。

今年以來，本身項(xiàng)目“屈指可數(shù)”“反響平平”的煌盛地產(chǎn)，難見其拿地蹤影。

對于企業(yè)規(guī)模，或許用其企業(yè)戰(zhàn)略解釋的通。官網(wǎng)資料如此闡明，“以煌盛精品戰(zhàn)略為核心，圍繞“穩(wěn)步擴(kuò)張，砥礪前行”的發(fā)展戰(zhàn)略”。

令人唏噓的是，煌盛地產(chǎn)“捉襟見肘”的項(xiàng)目數(shù)量，卻難言“精品”。近年來，業(yè)主因其涉虛假宣傳、質(zhì)量問題維權(quán)頻頻。

今年伊始，煌盛熙岸公園因釘子戶未搬遷、假人車分流、減少綠化、精裝房質(zhì)量差、采光問題、私自更改規(guī)劃等問題，在溝通未果后，遭遇業(yè)主集體維權(quán)。

又如，在撫州東鄉(xiāng)煌盛中央天璽，今年有業(yè)主爆料稱，項(xiàng)目電梯頻繁出問題，雨稍大電梯間就積水，地下車庫大面積積水，電梯全泡了。多次溝通，開發(fā)商并無實(shí)質(zhì)處理；此外，還將唯一球場位改建垃圾中轉(zhuǎn)站。

“暴力”物業(yè)

事實(shí)上，煌盛地產(chǎn)不僅在地產(chǎn)項(xiàng)目上出現(xiàn)問題，物業(yè)上同樣遭人詬病。去年，有業(yè)主還將煌盛地產(chǎn)旗下全資子公司江西煌盛物業(yè)有限公司（下稱“煌盛物業(yè)”）告上法庭。

樂居財(cái)經(jīng)了解到，去年1月12日，南昌縣煌盛中央公園業(yè)主因小區(qū)地下停車庫只賣不租及新建酒店一事，發(fā)生聚集性維權(quán)，而煌盛物業(yè)則是該小區(qū)物業(yè)。

當(dāng)天，江女士買菜經(jīng)過剛好看到因糾紛引起物業(yè)保安在打業(yè)主，便下車走近觀看，卻不料被煌盛物業(yè)的工作人員無故推倒。

江女士稱，當(dāng)日感到腹部隱痛到南昌縣人民醫(yī)院就醫(yī)，經(jīng)檢查原告宮腔內(nèi)有積液，先兆流產(chǎn)。次日，她便辦理了住院手續(xù)，共住院23天。在治療期間，她服用大量藥物，擔(dān)心腹中胎兒受到藥物影響，精神備受煎熬。

因與物業(yè)公司不能就賠償達(dá)成一致，江女士遂將煌盛物業(yè)訴至法院，她請求法院判令物業(yè)公司賠償醫(yī)療費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)69896.15元，以及承擔(dān)訴訟費(fèi)。

對此，煌盛物業(yè)則辯稱，江女士曾多次在業(yè)主群內(nèi)教唆、組織他人聚眾鬧事。當(dāng)天，江女士是有預(yù)謀參與聚集活動(dòng)，而不是其陳述的買菜路過，“原告明知自己在保胎，依然進(jìn)入業(yè)主和保安發(fā)生沖突的中心區(qū)域，純屬自我冒險(xiǎn)行為。”

同時(shí)，煌盛物業(yè)回憶稱，江女士在與其保安發(fā)生肢體沖突后，并未倒地，而是直接扯住保安衣領(lǐng)，并高呼“保安打人”，純屬意圖“碰瓷”。

面對此種情況，法院認(rèn)為，煌盛物業(yè)在處理業(yè)主維權(quán)過程中，方式方法不當(dāng)，進(jìn)而引發(fā)保安與業(yè)主的肢體沖突，存有一定過錯(cuò)，判決其賠償江女士醫(yī)療費(fèi)、住院伙食補(bǔ)助費(fèi)等共計(jì)10528.86元。

事件至此，并未結(jié)束。后續(xù)煌盛物業(yè)因按照法律文書義務(wù)，去年9月16日，成為被執(zhí)行人。致使法院凍結(jié)、劃撥、扣留、提取煌盛物業(yè)銀行存款、收入10702.86元及逾期利息或查封、扣押其相應(yīng)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)。

不務(wù)正業(yè)？

2021胡潤全球富豪榜上，煌上煌的徐桂芬上榜身家85億元。相較于85億身家而言，她的草根逆襲傳奇，讓國人印象更加深刻。

1993年，已年過40的徐桂芬下崗創(chuàng)業(yè)，她用1.2萬元的全部家當(dāng)，在南昌開了一家不足8平米的“煌上煌”鹵味店。頗具商業(yè)經(jīng)營的徐桂芬，呈時(shí)代東風(fēng)，一舉將煌上煌做成聞名于江西乃至全國的連鎖品牌。

主做鹵味食品的煌上煌，已不能滿足徐桂芬，她的觸角開始延伸至地產(chǎn)，最早要追溯到2004年的萍鄉(xiāng)武功山溫泉項(xiàng)目。該項(xiàng)目“疑似”關(guān)聯(lián)方則是江西天龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“天龍房地產(chǎn)”）。

在天龍房地產(chǎn)的變更記錄上，2004年9月，褚氏家族就出資占據(jù)公司一定股權(quán)份額。此后，公司完全由褚氏家族褚建庚、褚健、褚浚、煌上煌集團(tuán)控制，合計(jì)持股100%。直到2010年11月，褚氏家族及煌上煌集團(tuán)完全退出該公司的股東行列。

也是在2010年，萍鄉(xiāng)武功山溫泉項(xiàng)目才開工建設(shè)。資料顯示，項(xiàng)目由港恒旅游發(fā)展有限公司與煌上煌集團(tuán)合資開發(fā)興建。同年9月，萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉開發(fā)有限公司成立，起初港恒旅游發(fā)展(九江)有限公司、煌上煌集團(tuán)各持股50%。

2014年7月，萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉的股權(quán)發(fā)生變更，港恒旅游持有股份降至10%，煌上煌持有股份增至90%；3年后，港恒旅游完全退出股東行列，煌上煌集團(tuán)持股100%。

而早些年，江西本地媒體曾報(bào)道，在未依法辦理《采礦許可證》的情況下，萍鄉(xiāng)武功山溫泉君瀾度假酒店“正常”運(yùn)營三年，年獲利超過千萬元。

2012年，江西煌上煌成功上市，成為醬鹵肉制品行業(yè)第一家上市公司。在上市的光環(huán)的加持下，后面煌上煌正式進(jìn)軍地產(chǎn)，而扛大旗正是煌盛地產(chǎn)，主導(dǎo)者則是徐桂芬長子褚劍。

彼時(shí)，市場嗅覺敏銳的褚劍覺察到南昌西湖區(qū)將在朝陽洲打造千億總部基地，他認(rèn)為這是一個(gè)契機(jī)。很快，地如愿拿到手，經(jīng)過近兩年的建設(shè)，這個(gè)臨江商務(wù)辦公樓落成，便取名“煌盛·外灘國際”。

由此，煌盛地產(chǎn)正式進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。煌盛地產(chǎn)操刀的第一個(gè)盤便是“煌盛·中央公園”。是將煌上煌在昌南的工廠從工業(yè)廠房改變性質(zhì)稱為商住用地所得。因低廉的土地成本，“煌盛·中央公園”這一筆大賺。

這也是煌盛地產(chǎn)初期的發(fā)家史。不過，除了上面提到煌盛地產(chǎn)、萍鄉(xiāng)武功山西海溫泉開發(fā)有限公司，目前煌上煌集團(tuán)旗下仍有7家地產(chǎn)企業(yè)投資，包括江西集富置業(yè)發(fā)展有限公司、南昌煌盛象湖置業(yè)有限公司等。

從財(cái)報(bào)來看，與同業(yè)的周黑鴨、絕味食品等相比，江西煌上煌市值明顯偏低，一直徘徊在70億元上下。而2016年上市的周黑鴨及2017年上市的絕味食品，為什么能迎頭趕上，值得思考，煌上煌是否是因?yàn)樽龅禺a(chǎn)而分散了主業(yè)精力？這個(gè)只有徐桂芬心理最清楚。