在廣州文華東方酒店悅鉑尼與黃瑛見面，這里通過三樓平臺(tái)花園垂直電梯與人流如織的太古匯購物中心相連，環(huán)境優(yōu)靜，適合聊天閑談，采訪就在這種輕松的氛圍中進(jìn)行。

廣州太古匯由購物中心、兩棟甲級(jí)辦公樓、文華東方酒店及一個(gè)文化中心組成，項(xiàng)目中心是樓面面積達(dá)13.8萬平方米的綜合性購物商場。走在天河路商圈，你很難不去注意到它極具空間感的“玻璃盒”造型設(shè)計(jì)。

2011年開業(yè)至今，人氣愈增，太古匯取得的商業(yè)成就則更令人矚目。

“開業(yè)十年，我們?nèi)〉眠B續(xù)32個(gè)季度銷售額同比增長，及累計(jì)38個(gè)季度的增長，這是非常不容易的。”黃瑛稱。

據(jù)了解，廣州太古匯是太古地產(chǎn)的第四代商場，也是“匯系列”成功落地的第一個(gè)作品。從建設(shè)、招商到開業(yè)、運(yùn)營，該項(xiàng)目一直引領(lǐng)著廣州的商業(yè)潮流風(fēng)向，也為推動(dòng)中國內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的創(chuàng)新發(fā)展起到了重要引領(lǐng)作用。

正如太古地產(chǎn)主席白德利所說，在太古匯的影響下，廣州周邊商業(yè)群相繼啟動(dòng)了翻新工作，“從而形成合力，共同呈現(xiàn)出一個(gè)極具活力、百花齊放的繁榮商業(yè)景象。”

這足以令黃瑛感到自豪，作為廣州太古匯項(xiàng)目現(xiàn)任總經(jīng)理，她為這個(gè)對(duì)羊城商業(yè)極具意義的綜合體項(xiàng)目傾注了多年心血。

十年耕耘

如何打造一個(gè)一流的商業(yè)項(xiàng)目，相信不少人的第一反應(yīng)是需要極佳的地段，或者足以吸引眼球的外型、舒適的內(nèi)飾。

廣州太古匯項(xiàng)目的素質(zhì)固然無需贅述，極具流線感的整體設(shè)計(jì)，得當(dāng)?shù)目臻g感及建筑比例，以及利用天井對(duì)自然光線進(jìn)行的極致運(yùn)用，無疑是經(jīng)久不衰之作。

“我們在一個(gè)市場化程度、商業(yè)環(huán)境未像今日那么完善的情況下，要推一些很新的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)克服了許多困難。”據(jù)了解，其超前的設(shè)計(jì)理念在當(dāng)年沒有先例可循的情況下，需要花費(fèi)數(shù)倍的時(shí)間和精力在前期籌備上。自2001年立項(xiàng)后，太古匯項(xiàng)目經(jīng)過談判、簽約、設(shè)計(jì)、報(bào)建等多輪推進(jìn)，直到2011年5月才低調(diào)試業(yè)。

黃瑛回憶，譬如怎么實(shí)施最完美的空中花園方案，怎樣做玻璃盒的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)用了很多時(shí)間去打磨，“我們不會(huì)因?yàn)橄脍s工而犧牲了對(duì)質(zhì)量的要求，所以才能做出一個(gè)這么高質(zhì)的硬體。”

據(jù)了解，太古地產(chǎn)投資商業(yè)項(xiàng)目的準(zhǔn)則以長線經(jīng)營為著眼點(diǎn)，建成落地只是起點(diǎn)，而不斷優(yōu)化持有物業(yè)的硬件軟件，適應(yīng)市場變化調(diào)整業(yè)態(tài)和租戶組合，才是后續(xù)經(jīng)營的重點(diǎn)。

該集團(tuán)認(rèn)為，一個(gè)成功的項(xiàng)目必然源自細(xì)致的規(guī)劃、持續(xù)的改進(jìn)，以及項(xiàng)目所產(chǎn)生的社會(huì)和環(huán)境影響。

因此在長期主義理念的引領(lǐng)下，廣州太古匯在過去的十年內(nèi)，一直不斷根據(jù)市場的發(fā)展去調(diào)整品牌定位、革新品牌組合、研究客戶需求。在硬件、品牌、市場活動(dòng)等方面都做了很多工作，亦有回報(bào)。

資料顯示，在過去十年間，太古匯于2014年、2017年和2020年分別對(duì)場內(nèi)商鋪品牌進(jìn)行三次規(guī)模較大的調(diào)整行動(dòng)。其中，2020的升級(jí)行動(dòng)就涉及約60余家店鋪，占總租戶數(shù)量近三分之一。

尤其值得注意的是，去年疫情后國內(nèi)奢侈品消費(fèi)市場的珠寶腕表品類需求出現(xiàn)明顯增長。而廣州太古匯早在此前已敏銳地洞察到市場需求，并積極開展區(qū)域改造及租戶洽談，于2020年9月在商場L2層開幕了珠寶腕表專區(qū)，并成功引入Chopard蕭邦、OMEGA歐米茄、CHAUMET尚美巴黎及Hublot宇舶等頂級(jí)奢侈品牌進(jìn)駐。

經(jīng)過多年的匠心運(yùn)作之后，目前廣州太古匯項(xiàng)目的商業(yè)氛圍已經(jīng)步入佳境。

以1998年天河城廣場開業(yè)為標(biāo)志，廣州天河路商圈在20年內(nèi)迅速發(fā)展壯大。在這個(gè)總面積4.5平方公里的商圈內(nèi)，密集坐落著超過10座商業(yè)綜合體，規(guī)模達(dá)萬億級(jí)。

在這種商業(yè)密度之下，廣州太古匯要如何突破并做出差異化，則要考驗(yàn)廣州太古匯運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的能力。

鞏固商圈客群

“太古是一個(gè)具有國際視野的品牌，我們強(qiáng)調(diào)在地文化的重要性。”而如何將國際的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)厥袌龅拿袂椤⒚褡濉⑽幕�去進(jìn)行融合，從而打造出適合本地客群的產(chǎn)品，這是太古地產(chǎn)一直努力的方向。

因此具體項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)本地化，正是太古地產(chǎn)比較領(lǐng)先的運(yùn)營特色。這從黃瑛的個(gè)人履歷中便可窺探一二。

黃瑛是土生土長的廣州人，從中山大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入太古地產(chǎn)。資料顯示，其從2007年至2011年便深度參與了廣州太古匯的籌建工作，隨后一度調(diào)任其他城市。2014年，黃瑛重返該項(xiàng)目工作，并在2017年12月升任總經(jīng)理至今。

在她看來，正因?yàn)閾碛幸粋�(gè)本地化程度如此高的團(tuán)隊(duì)，廣州太古匯才能對(duì)市場和顧客有很及時(shí)的反應(yīng)。“我們每天都在這里，可以近距離感受到市場的脈搏，感受到顧客的需求。”

不是簡單的復(fù)制粘貼，也不是隨意放置一座建筑物在這里。太古地產(chǎn)樂于跟本土市場共同成長，所以也積極投入很多資源去做社區(qū)的營建，很多決策也是基于此而考慮。

去年7月份，太古地產(chǎn)在與太古匯一路之隔的匯坊引入超級(jí)文和友品牌，并成功地引起一股探店潮流。

據(jù)了解，廣州太古匯在過去的一些品牌調(diào)整中，亦曾意識(shí)過餐飲品牌的重要性。例如2014年開始的那次升級(jí)，就大幅度引入了不少小吃甜品及快餐簡餐品牌。

但將幾乎一整座商業(yè)裙樓交由單個(gè)品牌商打理，這本身是一個(gè)大膽的嘗試。

“城市記憶”概念在近年來興起，一座城市形成、變遷和發(fā)展中都能形成其獨(dú)一無二的味道，值得人們?nèi)ゼ?xì)細(xì)品味。而對(duì)于老廣來說，“民以食為天”代表了廣府人民對(duì)美食和一份簡單幸福的執(zhí)念。

“超級(jí)文和友以小食稱著，廣州以'食在廣州'聞名，所以有一個(gè)很豐富的基因和土壤在。”黃瑛表示，團(tuán)隊(duì)比較感動(dòng)的是超級(jí)文和友對(duì)于本土小食的培植。“這是對(duì)于一個(gè)地方的文化、風(fēng)俗的傳承。”

若不是有超級(jí)文和友，相信很多牌子仍然是用家庭作坊的模式在西關(guān)等老城區(qū)存在。令太古匯團(tuán)隊(duì)感到欣慰的是，他們在后續(xù)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，某些本土牌子除了自己的總店和超級(jí)文和友店外，也開始在其他的購物中心實(shí)現(xiàn)開店連鎖經(jīng)營。

以上種種理念，落到實(shí)處。用術(shù)語來表達(dá)，就是如何能夠輻射“商圈”或者“核心商圈”的顧客。怎樣能夠甄別到他們及提供給他們最需要的服務(wù)，在一個(gè)比較長的時(shí)間段里，潛移默化地提升對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度，這便是太古地產(chǎn)追求的長遠(yuǎn)生意。

當(dāng)然，除加深與本土客戶和當(dāng)?shù)厥袌龅穆?lián)系，太古地產(chǎn)精細(xì)化營運(yùn)的另一層面，就體現(xiàn)在對(duì)租戶的服務(wù)。

太古地產(chǎn)的特色之一是租賃和運(yùn)營一體化。據(jù)介紹，太古的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)叫portfolio management，或者說是一個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。

對(duì)于租戶來講，從第一次面見開始，到簽約、裝修、營運(yùn)、撤租，均由該隊(duì)伍從頭到尾跟進(jìn)，實(shí)現(xiàn)全生命流程的管理。

黃瑛提到客戶關(guān)系管理（CRM，Customer Relationship Management），在太古地產(chǎn)的經(jīng)驗(yàn)中，商場和品牌之間的聯(lián)結(jié)不應(yīng)僅僅止步于租賃關(guān)系，而是能有更多深層次的合作。

其中，去年9月開始，為配合珠寶腕表區(qū)域開幕，廣州太古匯CRM團(tuán)隊(duì)下了很多功夫。“我們從去年開始做珠寶的系列活動(dòng)，請到業(yè)界認(rèn)可的老師來給會(huì)員授課。”

“我們也與品牌進(jìn)行客戶研究方面的分享。”黃瑛表示，對(duì)于品牌來說，它可能很清楚自己的垂直領(lǐng)域，但未必清楚相鄰市場所發(fā)生的事情。而廣州太古匯正致力于從另外一個(gè)角度，向租戶提供分析和見解，令它們能更快作出反應(yīng)。

從一個(gè)比較功利性的角度看，這對(duì)提升商場品牌的價(jià)值有著相當(dāng)大的裨益。當(dāng)一家租戶從普通租賃關(guān)系，提升到商務(wù)合作伙伴，往后在別的商場，別的城市要進(jìn)行合作就更加順理成章。

抓住機(jī)遇

秉承良好傳統(tǒng)，廣州太古匯在2020年疫情之后發(fā)布了最新的品牌標(biāo)語：Where Time is the New Luxury幸匯此刻。

“可能以前很多人只看重'奢侈'，但現(xiàn)在覺得'此刻'很重要，'小確幸'很重要，'小幸福'很重要。”若直接反映到消費(fèi)的品類上，消費(fèi)者更珍惜當(dāng)下，對(duì)健康、居家類產(chǎn)品產(chǎn)生了更高的需求。市場在發(fā)生變化，廣州太古匯必須作出相應(yīng)調(diào)整。

另一個(gè)疫情之后明顯增長的消費(fèi)需求，體現(xiàn)在奢侈品上。疫情讓很多消費(fèi)者留在了本地，過往境外高端消費(fèi)外流嚴(yán)重的情況，在疫情這兩年有了非常明顯的變化。

自2020年起，中國國內(nèi)奢侈品消費(fèi)呈現(xiàn)了急劇增長的發(fā)展態(tài)勢。資料顯示，2020年廣州太古匯的銷售額同比實(shí)現(xiàn)了36%的增長，今年前三季度的增幅更達(dá)到48%。因此如上所述，廣州太古匯從去年開始，專門開辟了珠寶腕表專區(qū)，對(duì)品牌進(jìn)行了全新的談判、落位和設(shè)計(jì)。

消費(fèi)環(huán)境的轉(zhuǎn)變，則帶來了心態(tài)上的變化。隨著消費(fèi)回流，中國人的文化自信和消費(fèi)自信自然有所提升了，在全世界的消費(fèi)領(lǐng)域里，話語權(quán)相對(duì)增大。

當(dāng)品牌一旦看到某個(gè)群體開始擴(kuò)大，就會(huì)相應(yīng)地針對(duì)這個(gè)群體的偏好進(jìn)行相關(guān)研究。據(jù)黃瑛觀察，目前中國的高端消費(fèi)市場已經(jīng)成為各大品牌的兵家必爭之地。

而在廣州，這座商業(yè)之都已經(jīng)從早前小規(guī)模爆發(fā)的疫情中恢復(fù)過來。整體來看，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面強(qiáng)大，據(jù)廣州市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，廣州全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額7499.89億元，同比增幅呈雙位數(shù)達(dá)12.8%。

恰好目前國家提倡內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟(jì)，廣州在不久前7月份剛?cè)脒x全國首批國際消費(fèi)中心城市。隨后廣州開展了多場對(duì)話、討論，舉辦了多場活動(dòng)為此助力。其中，今年廣州國際購物節(jié)的主會(huì)場設(shè)在天河區(qū)，以天河路商圈為核心。在此屆廣州國際購物節(jié)上，“首店經(jīng)濟(jì)”被重點(diǎn)提及。

圍繞“首店”進(jìn)行招商布局，是廣州太古匯長期堅(jiān)持的品牌策略之一。據(jù)透露，項(xiàng)目目前擁有品牌在廣州的唯一店鋪95家，占店鋪總數(shù)的47%，擁有品牌旗艦店21家，占店鋪總數(shù)的10%。廣州太古匯已成為廣州最集中的高端品牌生態(tài)圈。

而據(jù)了解，自2011年以來，廣州太古匯共引入近150個(gè)品牌首次進(jìn)駐廣州，并進(jìn)行了多次品牌調(diào)整，對(duì)業(yè)態(tài)組合、品牌豐富性、品類氛圍均進(jìn)行數(shù)次優(yōu)化。廣州太古匯擁有羊城唯一一家愛馬仕旗艦店，該店在2020年疫情后重裝開幕，首日即貢獻(xiàn)了1900萬元銷售額。

另外，這兩年該項(xiàng)目抓住機(jī)會(huì)，無論是硬件亦或軟件上，都針對(duì)性做了很多提升工作。黃瑛希望能夠培養(yǎng)出一批牢固的本地消費(fèi)群體，“我們開始思考，在后疫情時(shí)代，如何將他們留在這里繼續(xù)消費(fèi)。”

另一方面，顧客的學(xué)習(xí)能力正在增強(qiáng)。他們對(duì)品牌的認(rèn)知，對(duì)美的追求以及對(duì)新資訊的吸收，近年已經(jīng)發(fā)生了幾何級(jí)數(shù)的成長。成熟的顧客要求市場參與者不斷求變創(chuàng)新。

對(duì)此，太古匯作為廣州城市商業(yè)的重要角色，它可以做得更多，起到帶頭作用。“作為一個(gè)高端綜合性購物中心，我們將致力于加強(qiáng)我們的定位。”黃瑛稱，未來廣州太古匯將持續(xù)為廣州帶來更多新的品牌、新的形象與新的體驗(yàn)。

以下為觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體對(duì)廣州太古匯總經(jīng)理黃瑛采訪實(shí)錄節(jié)選：

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：因?yàn)橐咔閷?dǎo)致消費(fèi)者出不了國，因而大量消費(fèi)需求留在了國內(nèi)，請問太古匯是否有注意到及把握住這個(gè)機(jī)會(huì)？

黃瑛：太古匯在2020年、2021年這個(gè)時(shí)機(jī)，抓住了非常好的發(fā)展趨勢。首先，政府在響應(yīng)控制疫情方面非常有力，讓我們能有相對(duì)平穩(wěn)的經(jīng)營環(huán)境。

第二，因?yàn)橐咔樽尯芏啾镜叵�費(fèi)留在了本地，過往境外高端消費(fèi)外流很嚴(yán)重，在疫情這兩年是有非常明顯的變化。關(guān)于這方面，在我們的經(jīng)營數(shù)據(jù)上是可以得到印證的，比如去年銷售增長了36%，今年上半年亦有88%的增長。若有留意過往的報(bào)道，我們開業(yè)了十年，取得了連續(xù)32個(gè)季度的增長及一共37個(gè)季度的增長，這是非常不容易的。

第三，有個(gè)好的現(xiàn)象是中國人的文化自信和消費(fèi)自信都提升了，令到無論是國際奢侈品牌亦或是本地的國潮及國內(nèi)的一些好品牌，看到了發(fā)展時(shí)機(jī)。中國的消費(fèi)者在全世界的消費(fèi)者里面，話語權(quán)在增大。

另外，品牌是雙向的思考，看到這個(gè)群體開始增長，會(huì)很注重對(duì)這個(gè)群體的偏好進(jìn)行相關(guān)的研究。目前中國高端消費(fèi)市場已經(jīng)成為各大品牌的兵家必爭之地，他們很重視這個(gè)戰(zhàn)場，會(huì)在這個(gè)市場里投放很多資源。

因此你會(huì)見到這幾年各大品牌開始認(rèn)識(shí)到廣州或南中國的市場潛力，他們開始愿意投放更多的資源，進(jìn)行更多的布局。

比如我們?nèi)ツ甑浇衲觊_出來的珠寶腕表專區(qū)，疫情之前就洞察到這個(gè)品類增長的潛力，完成了整個(gè)設(shè)計(jì)的改造及所有品牌的談判、落位、設(shè)計(jì)，在疫情期間分了兩期開出來。

所以，我們在這兩年里是抓住了很多機(jī)會(huì)，無論是硬件升級(jí)或軟件服務(wù)，做了很多工作，希望能夠培養(yǎng)出一批本地牢固的消費(fèi)群體，令他們在這段時(shí)間增加與商場之間的聯(lián)結(jié)。

同時(shí)，我們也開始思考：后疫情時(shí)代，如何將他們留在這里繼續(xù)消費(fèi)？

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：能否請您談?wù)剷r(shí)下廣州本地的消費(fèi)氛圍是怎么樣的呢？

黃瑛：首先，中秋節(jié)、十一黃金周是個(gè)傳統(tǒng)的消費(fèi)旺季，是個(gè)小旺季，相信各大商業(yè)載體都做了很多工作。同時(shí)，因?yàn)閺V州最近被評(píng)為了“國際消費(fèi)中心城市”，這也是很難得的契機(jī)。

因此，無論政府層面、商家層面甚至是商會(huì)、行會(huì)、協(xié)會(huì)層面，大家都很注意將資源投放在這里。

今年是太古匯的十周年，我們?nèi)�年安排了很多活�?dòng)。宣傳層面上，首先推出了“Where Time is the New Luxury幸匯此刻”全新的品牌標(biāo)語，這既是我們對(duì)現(xiàn)在生活形態(tài)的思考，亦是對(duì)后疫情時(shí)代如何將一個(gè)高奢定位的商場引領(lǐng)到更新高度的思考，增強(qiáng)同消費(fèi)者之間的聯(lián)結(jié)。

與此同時(shí)，我們做了口述歷史，這是個(gè)非常好的項(xiàng)目。我們采訪了46個(gè)深度參與項(xiàng)目的人，錄制了70多個(gè)小時(shí)，橫跨6個(gè)城市的采訪。它是太古匯20年的奮斗史，側(cè)面印證廣州這個(gè)市場可以成功，且可以做得很好。

我們得到了一些品牌的認(rèn)可，從而令到他們慢慢加重了對(duì)南方的投資。關(guān)于這方面，我覺得這是我們十周年的一個(gè)很大契機(jī)。

品牌調(diào)整方面，2020年我們調(diào)整了60多個(gè)品牌，今年開了珠寶區(qū)二期、大食代第一期翻新，這些對(duì)我們?nèi)绾稳ミ\(yùn)營一個(gè)綜合體，令它有機(jī)成長，及時(shí)捕捉到相關(guān)消費(fèi)需求，是一個(gè)很良好的舉措。

我們十年前就有如此好的硬件條件，如何能夠保證十年都能不斷成長，這背后營運(yùn)的功力是需要很大的。

除了市場推廣、宣傳、物業(yè)營運(yùn)，另外還有一點(diǎn)是我們對(duì)于環(huán)保及社區(qū)建設(shè)的支持，這些是太古的核心價(jià)值觀。

我們希望，就算做同樣一件事情，都能有新的、不同的元素不斷創(chuàng)新、突破，這是我們這一兩年來很重點(diǎn)的工作。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：廣州現(xiàn)在打算做“國際消費(fèi)中心城市”，太古匯在廣州是個(gè)非常有代表性的項(xiàng)目，在這里面可以扮演什么樣的角色？

黃瑛：太古匯在天河路商圈是重要的角色，在整個(gè)廣州市也算是商業(yè)的名片之一。作為一個(gè)很高端的綜合性購物中心，我們致力于加強(qiáng)項(xiàng)目的定位，希望能夠?yàn)閺V州帶來更多的新牌子或者新的形象、新的體驗(yàn)等。

第二，我們希望能夠提供一個(gè)舞臺(tái)，不僅能讓品牌在這里落戶，同時(shí)通過更多會(huì)員活動(dòng)、定制化的講座或者小活動(dòng)，加深顧客與我們、與品牌之間的聯(lián)結(jié)，這樣才能令整個(gè)項(xiàng)目的內(nèi)涵做進(jìn)一步增強(qiáng)。

與此同時(shí)，在生活品質(zhì)的追求方面，若將廣州與國內(nèi)在商業(yè)發(fā)展得很好的其他城市進(jìn)行對(duì)比，是我們可以努力的方向。

同時(shí)，太古是一個(gè)很有國際視野的品牌，我們強(qiáng)調(diào)在地文化的重要性。那我們?nèi)绾螌�國際的標(biāo)準(zhǔn)與當(dāng)?shù)氐拿袂椤⒚褡濉⑽幕�進(jìn)行融合，從而打造出一個(gè)很適合本地客群的產(chǎn)品？這是我們一直努力的方向。

太古在每一城、每一地，都力爭去做不同的項(xiàng)目，不是簡單的復(fù)制粘貼，而是希望到每一個(gè)地方都為當(dāng)?shù)厝恕��?dāng)?shù)厥袌鲎鲆恍┝可矶ㄔ斓脑O(shè)計(jì)。

所以，我們投入很多資源做社區(qū)的營建，追求共同成長，這是太古的核心價(jià)值觀。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：今年是廣州太古匯開業(yè)十周年，如何評(píng)價(jià)太古匯在過去十年里的表現(xiàn)？

黃瑛：前面的十年很艱苦，像是在創(chuàng)業(yè)。我們在一個(gè)市場化程度、商業(yè)環(huán)境未像今日那么完善的情況下，要推出一些新穎的設(shè)計(jì)，當(dāng)時(shí)克服了許多困難。譬如我們要怎么實(shí)施最完美的空中花園的方案？要怎么樣去呈現(xiàn)“玻璃盒”設(shè)計(jì)等方面，用了不少時(shí)間去斟酌。

但也因?yàn)樘�古地產(chǎn)對(duì)于高品質(zhì)、高水準(zhǔn)的堅(jiān)持，令我們不會(huì)因?yàn)橼s工而犧牲對(duì)質(zhì)量的要求，所以才能做出一個(gè)高質(zhì)的硬件。

同時(shí)，我們在《十年品牌進(jìn)化論》短片里，講述了太古匯怎么樣在過往十年不斷根據(jù)市場的發(fā)展調(diào)整品牌。期間，我們針對(duì)硬件、品牌、市場活動(dòng)等方面，做了相當(dāng)多工作。

近幾年，太古匯的目標(biāo)是要更加突破并做出差異化。因?yàn)樘旌勇返纳虡I(yè)密度非常高，是個(gè)萬億級(jí)的商圈。如何在這個(gè)商圈共同繁榮的前提下做出自己的特色？需要我們不斷去突破。

另外，現(xiàn)在的顧客和十年前的顧客相比，對(duì)品牌的認(rèn)知、對(duì)美的追求以及對(duì)新資訊的吸收已經(jīng)發(fā)生了幾何級(jí)數(shù)的變化。尤其是近年來，對(duì)數(shù)字媒體及CRM的關(guān)注，令購物中心行業(yè)的從業(yè)者需要不斷學(xué)習(xí)。

競爭環(huán)境和以往不同，顧客成熟了、要求高了，對(duì)我們來說是很好的促進(jìn)因素，促使我們不斷求變、創(chuàng)新。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：提及差異化，您覺得要打造差異化的項(xiàng)目，重點(diǎn)在哪里？

黃瑛：在傳統(tǒng)的地產(chǎn)行業(yè)里，做購物中心首先地段是個(gè)很重要的因素。第二，要看能輻射的商圈及核心商圈人群的消費(fèi)力，這兩個(gè)是基礎(chǔ)。在這個(gè)基礎(chǔ)之上，就需要項(xiàng)目有具體的定位與設(shè)計(jì)，這樣一個(gè)比較成型的概念就出來了。

一個(gè)永恒的道理是，做一個(gè)什么定位的商場，處于什么樣的位置，就要針對(duì)什么樣的客群，同時(shí)要有設(shè)計(jì)去支持該構(gòu)想得以實(shí)現(xiàn)，這些都是很基礎(chǔ)性的內(nèi)容。

后期則需要靠精細(xì)化營運(yùn)來支持，太古地產(chǎn)的特色是租賃和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)一體化，我們的團(tuán)隊(duì)叫portfolio management，是個(gè)資產(chǎn)運(yùn)營的團(tuán)隊(duì)，不單只做租賃，也負(fù)責(zé)營運(yùn)。

這對(duì)于租戶來說，意味著全生命流程的管理，即從商談-裝修-營運(yùn)-離開，均由同一個(gè)隊(duì)伍從頭到尾跟進(jìn)。全生命周期的服務(wù)，對(duì)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的要求很高，但對(duì)租戶帶來的方便很明顯。像所有背后支持的后勤部門，比如技術(shù)部、工程部、物業(yè)管理等，均是運(yùn)營團(tuán)隊(duì)內(nèi)部溝通，這對(duì)客戶來講服務(wù)得到了保障。

另外，與大部分同行相比，太古團(tuán)隊(duì)構(gòu)建的模式是本地化的。我們在每個(gè)地方項(xiàng)目都落地了本地化程度很高的團(tuán)隊(duì)。所以，我們對(duì)市場和顧客會(huì)有一個(gè)很及時(shí)的反應(yīng)。因?yàn)槲覀兛梢越�距離感受到市場的脈搏，感受到顧客的需求。

太古地產(chǎn)每一個(gè)項(xiàng)目都是精心打磨的，而成功的本地化團(tuán)隊(duì)則能起到很好的承接作用。將太古地產(chǎn)代表了國際的知名度、國際標(biāo)準(zhǔn)的專業(yè)管理與當(dāng)?shù)貙?shí)際情況結(jié)合，能夠產(chǎn)生最大的效能，這也是我們營運(yùn)上的優(yōu)勢。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：疫情之后消費(fèi)者的心態(tài)是否有發(fā)生呢？他們現(xiàn)在最關(guān)注哪方面的內(nèi)容？

黃瑛：疫情之后，正如我們的品牌標(biāo)語所講“Where Time is the New Luxury幸匯此刻”，可能以前看重“奢侈”，但現(xiàn)在覺得“此刻”很重要，“確幸”很重要，“小幸福”很重要。

若直接反映到消費(fèi)品類上，我們發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)健康、居家類產(chǎn)品有了更高的需求。這與疫情息息相關(guān)，因?yàn)榇蠹以诩依锏臅r(shí)間變多了。

觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體：太古未來會(huì)采用什么措施去吸引Z世代年輕人呢？

黃瑛：首先對(duì)于Z世代，我們要去認(rèn)識(shí)他們、認(rèn)知他們，這是非常關(guān)鍵的。因?yàn)樗麄円蚕矚g被聽到，他們每個(gè)人都是自己的意見領(lǐng)袖。

我相信隨著國家的強(qiáng)大、消費(fèi)文化的自信以及國潮各方面的影響，他們會(huì)變得更自信。同時(shí)，我們在品牌方面會(huì)挖掘、吸引更多年輕人所喜歡的東西，譬如可以看到類似Juice、POP MART等的品牌也開始入駐太古匯。

以前人們提到“太古匯”，包括我的朋友也會(huì)跟我說：你們很貴、很高大上。但我也反反復(fù)復(fù)強(qiáng)調(diào)，為什么廣州太古匯仍是一個(gè)綜合性購物中心？我們希望在品牌引進(jìn)、建設(shè)很得體之外，也希望每個(gè)消費(fèi)者進(jìn)來太古匯都能產(chǎn)生不同的感覺。

就算你沒有消費(fèi)，只是在這個(gè)空間停留片刻，我都希望你能感受到太古匯這個(gè)產(chǎn)品的匠心，感受到太古這個(gè)品牌的價(jià)值。

而且現(xiàn)在同行競爭那么多，為什么消費(fèi)者要去太古匯而非其他購物中心呢？我相信項(xiàng)目整體的環(huán)境、配套，匹配我們團(tuán)隊(duì)對(duì)每一個(gè)細(xì)節(jié)的公平、用心是能吸引到他們的。