出品/聯商專欄

撰文/聯商高級顧問團成員、聯商網上海商情專欄 郭歆曄

疫情之下，各大商業集團或出力或捐款捐物資，如瑞安、恒隆、新鴻基、正大。有項目整合資源推出24小時線上藝術展廳帶來藝術療愈（思南公館），也有項目推出社區團購通道（瑞虹天地等）。部分商業人留守單位做“保供衛士”，或喂養嗷嗷待哺的寵物（虹橋南豐城），或在工作間隙用歡樂舞蹈為大家解壓（BFC）。

被封在家里的商業人，則在社區里貢獻自己的力量，積極行動——做大白志愿者，開團當團長，同時不忘工作在家展開招商拓展與市場研究與培訓。

盡管疫情防控仍在繼續，盡管3月以來上海已開擬開項目的活力和進度大受影響，但相信“知過去，看未來，活當下”的Mall星人，認為必要的盤點和總結還是不能少的。

一季度向來是每年新項目開業數量最少的月份，去年一季度（2021年）開業的項目包括首位SHOW WAY和寶樂匯佘山2個全新的大中型項目，以及3個存量改造項目——虹橋睿瓏廣場（原嘉頓廣場）、吾品田風尚天地（原寶山綠地風尚）、蘇寧易購場景智慧生態體驗中心（浦東第一店）。

雖然2022年這一波疫情來勢洶洶，但今年一季度亮相（局部試營業）的項目卻令人驚訝地多達13個，相比去年數量翻番。不過，清一色都屬于小體量項目，其中體量最大的天山現所·創邑MIX與亭林名悅商業廣場，也僅在3萬平米左右。

【TIPS】之所以說上海一季度13個新項目是「亮相」，而不說「開業」，是因為絕大多數只是小范圍局部試營業，只有百聯吳淞生活中心等極個別項目是正式開業。

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一季度新亮相項目

一季度新亮相的這些項目中，局部試營業的新項目有4個，都是適應15分鐘生活圈的鄰里商業——臨港眾行生活商業廣場、南匯大學城生活廣場、梅隴鎮綠亮生活廣場、亭林名悅商業廣場。

4個是百貨及超市賣場存量改造局部試營業項目，包括巴黎春天百貨淮海店（翻新改造為購物中心模式，2季度將整體亮相）、現所·創邑MIX（原虹橋天都）、百聯吳淞生活中心（原世紀聯華吳淞店）和金色中環廣場（原家樂福浦東新里程店）。

還有2個是局部開發的街區更新項目——徐匯衡復東平路音樂主題街區、黃浦復興118街區。

中山公園漫選自在島3月迎來試營業。其前身為上海網紅潮流地鼻祖上海小馬路，擁有220米連接地鐵與商業街的地下藝術長廊，引入黑金超大空間潮玩首店、星巴克啡快旗艦店、甄選時尚買手店、DEFAULT STORE 日系風新潮通勤裝等，以「智慧未來」「年輕態」的全新姿態亮相。

有些項目雖未正式亮相，但一季度在品牌進駐等方面也有了新進展。南京西路上與上海恒隆廣場面對面的錦滄文華廣場，菁禧薈、鹿園 MOOSE兩家高端餐廳一季度在該項目率先納客。此外，意大利的奢侈品集團OTB打包進駐的旗下四大品牌——Maison Margiela中國旗艦店以及 MARNI、JIL SANDER和AMIRI三個品牌的中國首家旗艦店，雖尚在圍擋期，但亦備受關注。

北外灘雙獅匯于一季度引入了新型聯合辦公主力租戶Distrii辦伴，以及金城蘭舟牛肉面等品牌。

于去年11月試營業的四川北路今潮8弄街區，也在一季度迎來諸多新品牌進駐，包括“瑜音社”全國首店、老鳳祥藏寶金主題店&輕奢時尚店、再造衣銀行等。

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哪些項目今年有望開業

據Mall星人年初統計，上海今年有60多個新建項目與30多個存量改造項目計劃開業或局部試營業（其中八成為小微型項目）。受疫情影響，參照2020年新開業項目大幅延期的現象，預計6至7成項目將不得不推遲原定的開業時間。

其中，已工程封頂進入內裝階段（還沒封頂的項目，硬件施工會受疫情影響較大），招商簽約率過半，資金及團隊綜合實力強大的龍頭集團旗下新項目預計受疫情沖擊相對較小，有望按照計劃在年內開幕。

綜合各種因素，能在今年如期開業的，預計多數為綜合實力更強的龍頭企業旗下，例如華潤、龍湖、萬科、瑞安、合生、中信泰富、陸家嘴、百聯、太古、愛琴海、金融街等大企業打造的重點項目。

Mall星人對其中部分項目試做簡單分析——

蘇河灣萬象天地

華潤旗下萬象城在閔行大獲成功之后，旗下上海首座萬象天地即將在蘇河灣迎來四方賓客。地面建筑由石庫門建筑「慎余里」商業街區和上海第一座媽祖廟「天后宮」構成。

項目以「城市峽谷」為設計概念，形成地面城市公園+地下商場的場景式購物空間，以頂級餐飲、年輕潮流和友寵天地為標簽的品牌組合。最新公布的黑珍珠榜單，蘇河灣入榜餐廳由1家增加到3家，同樣位于蘇河灣的萬象天地，其餐飲陣容值得關注。

上海天空萬科廣場

萬科（上海）商置旗下青浦徐涇徐盈路站的上蓋綜合體上海天空萬科廣場，以「新城市 TOD 商業，元氣生長力中心」為定位，具有更綠色、更人文、更智慧三大品牌亮點，旨在開拓未來的生活方式，帶給消費者從物質生活到精神層面的享受。

項目已完成主力店簽約及八成以上的品牌招商工作，主力租戶包括CGV影城、NEOBIO奈爾寶家庭中心、盒馬鮮生以及將會擁有12米挑高空間打造集蹦床、攀巖、滑雪等多種室內運動娛樂項目為一體的彈力猩球超級運動中心，均為區域首店。

MOHO上海

MOHO上海是合生商業繼上海合生匯在五角場大獲成功后，推出的全新高端產品線首個作品，將文化藝術、美學和思想力共植于靜安核心板塊江寧路昌平路，將設有MOHO BEAUTé美妝、MOHO MARCHé社交飲食場域、IDéE LABO有想法的潮玩試驗場、虛擬偶像四大原創IP。

已簽約品牌包括TSUTAYA BOOKSTORE | 蔦屋、LE TEMPLER LUXX、TAKI PLAY游戲劇場、HOW 叁、G-Super綠地優選、MOHO BEAUTé美妝、MOHO MARCHé社交飲食場域、IDéE LABO有想法的潮玩實驗室等。

蟠龍天地&新天地時尚II期

繼去年瑞虹天地太陽宮成功開幕后，瑞安新天地今年將迎來蟠龍天地和新天地時尚II期（改造）這對“雙子星”。

蟠龍天地是繼將石庫門改造成新天地時尚街區之后，瑞安新天地對城市更新的又一次全新嘗試。項目傳承上海32個歷史風貌保護區之一“蟠龍古鎮”的江南文脈，以“culture文化喚醒、nature自然融合、future城市煥新”為發展理念，在保留傳統十字街肌理的空間下，中國傳統技藝在這里得到傳承，中西合璧的生活方式讓江南老建筑迎來新生。

作為“公園里的新天地”， 蟠龍天地與23萬方的大型綠地統一規劃，將打造全新的“urban retreat”都市輕度假體驗。項目內的蟠龍天地藝術中心已經建成，未來會引進余德耀美術館。此外，希臘生活方式品牌COCO-MAT中國首家天然生活方式酒店、樂天陶社，以及夏山營地教育的首個城市常設營地也落戶于此。

升級后的新天地時尚 II，將與2020年末已開業的新天地時尚I聯通形成一體，并延續neo luxury的品牌核心，在建筑設計、人群定位、商業創新、業態布局、品牌組合上全面提檔，為時尚生活方式注入新的想象空間。新天地時尚ii將聚焦崇尚多元的年輕社群，探索真實（raw）、去形式（real）、不被束縛（naked）的自我個性表達，以創新玩法打破傳統商業空間的邊界，并邀請全球創意社群共建、共創未來美好生活方式。

龍湖金匯天街&龍湖奉賢天街

龍湖今年也計劃在上海再落兩子，皆位于奉賢區。其中，龍湖金匯天街近日宣布招商率突破92%，且開業時間仍然定檔今年夏季。以“未你而來”為項目定位，結合龍湖集團首席親善官“龍小湖”IP形象，筑造約6米高“小湖釣星”的迎客雕塑，這也是全國首個屋頂龍小湖形象雕塑；針對龍小湖釣竿所指向的商場西側河流，金匯天街也特別打造百米長“星夢水游”主題街區，設立沿河駁岸裝置和夜間藝術燈光，呈現閑適悠然的沿河景觀和生活方式。

金匯天街將帶來50家首進奉賢品牌，強勢助推奉賢商業升級。已簽約引進永輝超市、聯娛影院及keep win fitness健身房，除此之外，優衣庫、NITORI、華為、蘋果、周大福薈館、六福、DR等知名零售品牌也均已入駐。兒童相關業態是一大亮點，挑空高達11米的大型兒童娛樂空間卡通尼樂園，奉賢首家棒恰恰的萌小寵室內萌寵綜合體及愛嬰室、巴拉巴拉、浪花親親等品牌，為周圍優質家庭提供暖心服務。

奉賢新城站TOD項目龍湖奉賢天街以「發現心未來」為定位，擬打造「南上海潮尚生活新地標」。項目將匯聚國際精品、大牌美妝、高階潮牌、時尚快消等多個頭部品牌，打造區域潮流Show場；以運動旗艦品牌引爆青年話題，塑造街區型運動潮流社交圈；已簽約星巴克臻選、MUJI無印良品、WAGAS等區域首店。并將引入3000平米“玩味無界”廣場，將小酒館、居酒屋、茶冰廳、小檔口從戶外廣場延伸到室內食肆；5000平米“童夢童享”天地，打造陽光森林屋頂花園和IP主題暢玩空間。

海夢一方&信泰中心

中信泰富地產旗下今年計劃開業的同樣有信泰中心與海夢一方兩個新項目。位于閔行梅隴的“超區域”時尚生活中心海夢一方擁有魔都首家空中海洋館，以“海洋·自然·探索”為主題，向消費者提供高品質的日常生活、“智”造更多有益個人和家庭的潮流生活方式。

位于15號線梅嶺北路站地鐵上蓋的信泰中心，兼具辦公及商業TOD綜合體，坐享商業生態自循環，將匯集全品類繽紛業態，打造一站式品質生活中心。品牌組合集聚5大特色業態——泰食尚·T Foodie、泰活力·T Energy、泰閃耀·T LIGHT、泰溫馨·T LIFE、泰酷樂·T JOY；2大生活社交主題空間-都市夜歸人、白領夜市主題街區、以及精英第三空間-白領社群生活服務站。

山鋼和潤旭輝里

山東鋼鐵集團房地產有限公司與旭輝商業聯手打造的商業輕資產項目——山鋼和潤旭輝里，計劃年內開業。該項目地處上海閔行區浦江魯匯板塊，總建筑面積約8萬方，其中購物中心建面近3.5萬方。項目以市集購物、社交互動、體驗休閑為三大板塊，匯聚周邊社區活力，致力于打造具有以精致商業為核心15分鐘精致生活圈。

百聯集團有2個存量改造項目今年計劃重新亮相，分別是長寧老牌區域購物中心——百聯西郊的時尚化升級大改造，南京東路華聯商廈將改造為ZX動漫主題中心。此外，第一八佰伴今年計劃對9樓餐飲層進行整層翻新。

太古旗下除了前灘太古里將迎來整體開幕之外，南京西路張園太古里西區1期2萬平方米的石庫門特色時尚街區也正緊鑼密鼓地籌備中，茂名南路一側的“城市櫥窗”已在施工。

張園項目由太古地產負責開發，分為四個片區：西部區域設置高端商業，與豐盛里構成完整的商業界面；東部區域相對安靜，設置精品酒店、精品公寓及創意辦公；南部區域設置文化演藝中心、潮流中心；北部區域做美術館、博物館，延續張園“石庫門建筑博物館”的傳統。其中首期的西部片區共分為8個組團，包含17幢歷史建筑，如：德慶里、榮康里、震興里、福如里、修德里，以及張園41號、89號等花園式住宅。據透露，西區將引進20多家高端品牌，目前正在與世界三大奢侈品集團洽談中。

逐漸熱鬧起來的前灘商圈，還有陸家嘴集團旗下的前灘L+Plaza陸家嘴廣場，計劃在年內精彩亮相（陸家嘴集團旗下另有金楊板塊社區商業金楊陸悅坊，也計劃今年開業）。

城開旗下則有閔行社區商業優享+梅隴里、徐匯濱江板塊城開濱江南側一期街區兩個小型項目籌備中。

臨港愛琴海購物公園以「原力新生烏托邦」為概念定位，以“MALL+街區”形式呈現商業空間形態，致力于打造從“目的性購物”向“驚喜化體驗”升級的社交新聚場，以創變新生的商業力量喚醒一個新的臨港。今年年內，3萬方的海上源書香商業將率先亮相。

此外，已于去年進入局部試營業狀態的項目存在不確定性，如果前期開業品牌營業狀態理想，年內則仍有較大的整體開業概率，值得關注的項目諸如——外灘中央二期、中信泰富廣場、洛克·外灘源6號美豐大樓、綠地外灘中心一期——綠地·外灘潮方、四川北路寶華商業廣場、中南集團接手的青浦朱家角朱里雅集、奉賢南橋的上報傳悅坊、大場大華嘉年華二期、青浦東渡蛙城、孫橋耀泓生活廣場等。

今年其他處于籌備期的新項目，包括金融街集團旗下不夜城板塊的融悅中心、招商蛇口的東虹橋中心、蘭韻星河COCO City、陽光濱江天地、香港置地鑫耀光環一期倉梧路商業街、嘉定寶龍天地、金地新華、金地?方鄰車墩、寶山PARK1287、青浦正榮財富中心、越界錦和尚城1期、互聯寶地二期、泛太平洋國際、尚浦匯、康橋星河開市客、興宸苑和富廣場、新江灣步行街、星揚西岸中心Lumina1期、臨港百潤生活中心、LOVE@大都會1期盒馬X會員店、中美信托金融大廈……

籌備期中的存量改造與城市更新項目則有：創邑MIX·羅秀路、新象限·武夷、愚園路愚見、徐家匯太平洋數碼二期、嘉里不夜城合集THE LIGHT BOX（原太平洋百貨站前店）、衡山路8號（原領館廣場）、南京東路春申江商廈旅游品商廈、匯錦里（綠色米蘭）、錦豐坊越都薈（原百聯虹口）、靜安寺站地下商業廣場（伊美時尚廣場）、黃浦113天地（潮薈133）、嘉定V格時代廣場（原東方汽配城）、樂匯888（曹家渡開開商城）、遠洋星帆廣場（原第一百貨滬西店）、復興公園英雄INS青年街區、金橋天物空間3期、云廂、靜安星座、福德生活廣場（原巴黎春天虹口店）、漕寶太陽樹集市、浦樂生活廣場浦東大道店、余姚UYAO55/國際時尚博覽中心、越界祥德里……