老商圈的新故事，時常為人們津津樂道。

尤其是那些曾經光鮮、承載著一代人共同記憶的城市宿跡，帶著歷史的喘息落下帷幕，它們的命運也將交予新的續寫者手中。

1992年開業即爆紅的北京賽特購物中心無疑是這樣一個角色。過往30年間，從長安街建國門商圈的“十里洋場”，到如今重啟煥新，這個有故事的京城老牌高端百貨，始終聚焦著業內外的目光。

令人欣慰的是，如今賽特集團已牽手金地商置開啟了項目的煥新改造。作為北京核心商務區的全新代表作，賽特購物中心將從形象、空間、業態、品牌等多維度進行“全身換血”。

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承載京城記憶的“初代網紅”

商圈變遷下的幾度沉浮

在如今的北京各大商圈中，并不缺高端商業的代表，它們憑借“店王”的銷售額名聲在外。但若找出能喚起一代北京人集體記憶的商業，在物質并不豐腴的90年代斬獲開業3個億銷售額的“初代網紅”賽特購物中心，無疑最具代表意義。

彼時的北京賽特購物中心，是國家科技部與日本八佰伴集團攜手成立的京城第一家中外合作經營企業。在當時較為罕見的“混血”基因，讓賽特一經問世便帶來了眾多“第一”。人們進入商場能見到最多的自動滾梯，能首次在商場體驗到電腦聯網收銀系統，買到比例最高的進口商品，更為新鮮的是，情人節、母親節、父親節、圣誕節等節日概念也首次被引入中國的商場。

正因如此，當時的賽特不僅是明星、富人鐘愛的“購物天堂”，也時常吸引著大眾前來“一飽眼福”。自開業之后的7年間，項目銷售持續呈現兩位數的增長，這一數據到2003年突破10億，到2011年達到了17.95億的高峰。賽特購物中心所在的建國門商圈也逐漸成為公認的京城最早、最有根底的國際化商圈。

在而后的十多年間，多級商圈的演變，以及眾多大型商業體的崛起和迭代，使老百貨業態們走向下坡路。曾經風光無限的賽特也不例外。縱觀國內外，老牌百貨的華麗轉身，需要一個有魄力、有經驗的操盤手，諸如日本大阪心齋橋PARCO、上海TX淮海、福州東百中心等，無一不是在新運營者的錯位競爭思路以及對空間的"爆改"之后煥發新的活力。 

如何既保留京城記憶，又能做出差異化定位，是賽特破繭重生的關鍵，也是改造煥新的難點。2022年，賽特集團牽手金地商置，曾經的商業一哥正式開啟了煥新升級之路。

02

瞄準百萬優質客群社交釋壓需求

空間定位“聚”院ER打造全新賽特

追溯30年前，3萬m2的賽特購物中心之所以能成為“現象級”高端精品百貨項目，一定程度上也離不開所處建國門的“國際”氛圍。作為建國門商圈的一員，賽特的區位具有其特殊性：位于北京CBD和第一使館區交匯處。

《北京城市總體規劃2016-2035》指出，以北京商務中心區（CBD區域）、使館區為重點，提升國際商務、文化、國際交往功能。開放之今日，賽特依然是最具購買力的CBD商圈的重要組成，在它的輻射圈內分布著英國、新加坡等使館，也聚集著科技、金融投資企業、政府單位、國企及日資企業辦事處及外交公寓、老北京住宅小區，中高端商務辦公人群龐大。

數據顯示，賽特周邊三公里內常住人口達195.5萬（居住及辦公），其中辦公人群高達165.7萬，73%人群接受過高等教育，且半數為“有車有房”的高收入群體。圍繞中高端客群的工作、社交、生活方式，新賽特將帶來全新的品質體驗空間及感受質感慢生活的“寶藏自留地”。 

項目效果圖

為此，新賽特項目邀請全球知名設計公司伍茲貝格（Woods Bagot）操刀設計，創新空間設計定位為“聚院ER”，開啟老百貨在空間、業態及運營方面的“非標化”煥新。據悉，“聚”代表無目的的相遇與有目的的碰撞，“院”代表項目空間形態將保留北京傳統特色，“ER”則代表著為都市白領提供提升、釋壓社交場。

融合在地風情，打造新派京味聚場

根據項目空間設計定位，為消費者創造“無目的的相遇與有目的的碰撞”。金地商置一方面將大量綠色生態由外向內植入項目，用自然元素串聯沿街面外廣場和外擺區，使了步行動線得以優化，同時也為打造“偷得浮生半日閑”的開放式戶外生活體驗提供了獨特的場景；在室內，隨處可見的綠植增加了“盒子”空間內部的呼吸感，強化了人與自然的互動，讓消費者自然而然從“無目的的游逛”進入“有目的的購物”，也讓項目形成了院落的獨特空間感。

項目效果圖

另一方面，項目將北京在地元素進行重構，將新中式設計風格和西式品質感相結合，不僅在入口營造進入院落的儀式感，亦在多個中庭空間營造出社交聚會的京式庭院場景，喚起老一代北京人對于屬地的情感記憶；與此同時，通過在空間細節品質上“去百貨化”，營造出新派“京式小資”的氛圍感，從而引發新生代消費群體的共鳴。

項目效果圖

館局ER+聚場ER+里院ER+胡角ER，探索京貴職場人新去處

從整個商圈來看，煙火氣和微醺經濟需求不斷攀升，而其背后折射出的正是圈層社交的場域訴求。項目在業態規劃上也從曾經的高端百貨品類向更具城市社交藝術生活主題靠攏，并依據新貴職場人的社交需求提升延時經濟消費。

項目效果圖

在業態配比上，新賽特按需“定制”引進50%餐飲+50%生活方式，并以館局ER、聚場ER、里院ER、胡角ER四大主題空間為引領，打造既能滿足京貴白領生活日常功能需求，也能作為其提升自我、感受精致生活方式的據點，形成樓層主題的差異化社交游逛空間。

項目效果圖

差異化的定位和精準契合的業態規劃，讓新賽特為商圈帶來了新的商業空間解法。同時其對于區域客群釋壓、社交及品質生活的精細化洞察，也形成了和周邊項目的相互補充，隨著項目煥新亮相，一張嶄新的京城商業名片正逐漸清晰。

03

持續提升運營實力

續寫老商圈的“未來商業”序章

在這個老商圈的新故事里，新賽特不僅意味著老牌網紅的升級迭代，也意味著在這個商業空間里，新的創意和想象將在這里源源不斷生長。賽特集團的合作伙伴——金地商置，也正站在時代的聚光燈下。

截至2021年底，金地商置運營和在建商業項目達36個，總建筑面積超300萬㎡，布局北京、上海、深圳、南京、杭州、蘇州等一線及核心二線城市，覆蓋購物中心、寫字樓、酒店等多個商業業態。

值得一提的是，金地商置打造的、已成熟運營的北京中央商務區地標——北京金地中心同樣臨近長安街，距離賽特項目直線距離僅2.9公里。而該項目積累的運營資源也將有助于在招商運營方面和賽特形成互補。

北京金地中心

作為金地商置深耕北京的全新商業項目名片，新賽特的煥新亮相，勢必將是其運營實力的又一加分項。而金地商置擁有的1000+國內外知名商業合作品牌資源，無疑又讓新賽特未來品牌方面的差異化和門店的層級充滿期待。

據悉，目前項目升級改造及招商正有條不紊進行中，我們有理由相信，在出色的差異化定位和優質品牌引力之下，這個30年前的“初代網紅”將在與城市的有序共生中逐步成長為“新頂流”。

正如一句名言所說，能看到多遠的過去，就能看到多遠的未來。歷經30年迭代的賽特，將收起百貨行業的興衰過往，逐步開啟商圈“未來商業”的新序章。