出品/聯商專欄

來源/熙領商業評論

一、2020年第一波疫情過后，很多數據顯示社區商業是各類型商業中復蘇最早的，2022年上海的這一波疫情中，我們也看到居民對家門口商業的高度依賴，您認為這是否說明社區商業正在上升趨勢中，當下是否是社區商業發展的最佳時機？

我覺得這要從兩個方面來看。

首先，其實社區商業，本來就在我們的生活中就扮演著非常重要的角色。我們曾經有過一個研究，在全國12個城市幾千組城市居民的調研時發現，以日常生活需求為特征的社區型消費，占據了大部分居民整體消費的接近50%，而這50%中的一半以上，其實都是在家附近500米內發生的，

這是什么意思呢，意思就是我們日常消費，有30%甚至40%，在家門口周邊就花掉了，但這些錢，大家往往都沒什么感覺，第一是因為單次金額不高，第二是因為都是日常消耗品。

你能回憶起上次買GUCCI包是什么時間，哪怕過了半年，但上周你哪天去買了包煙或衛生紙，一定沒印象。

即使是通過外賣，考慮到配送時間，大部分選擇也是周邊的店。

所以就近型的生活消費，也就是社區類商業，其實一直是非常重要的，只是以前，大家都生活無憂，所以很少考慮哪里來的，這次突然連吃喝都出現了一些困難，大家才突然發現，原來社區商業對我們這么重要。

關于社區商業，我在各種采訪和論壇中，多次說過，現在一定是比較好的時期，主要原因有幾個方面：

1 需求明顯，而供給不足，現在看著大量的大型購物中心雨后春筍般建起，但在我們連續三年在全國做的研究中，就近及社區型商業，大部分居民覺得還不是很夠。

2 消費穩定，社區商業，租金不是很高，但由于屬于剛需，消費穩定，抗風險能力較強。

3 社區商業建設與運營成本，相對大型購物中心會低一些，對于一些商業地產經驗不足的企業，進入門檻也低一些。

二、社區商業在國內發展也有很多年了，有哪些發展過程中的常見問題？

個人覺得，現在社區商業的發展，主要有這么幾個問題。

首先，是發展模式的問題，大家可能覺得社區商業很簡單，其實我們這幾年，做了不少社區商業，看了更多，發現一個問題，由于不同城市，不同區域的消費差異非常大，同時每個片區的市場競爭也不一樣，社區商業也會呈現不同的情況，業態與品牌的差異也很大。這就導致很難有什么固定的模板去抄襲。

其次，社區商業人才非常缺乏，大家可能覺得一兩萬的小商業，隨便做做就可以了，其實不是的，這中間一樣涉及到從定位、規劃、設計、招商與運營等一系列問題，所有這些環節，都需要非常專業的人員去處理。但中國的商業地產人才本來就處于供不應求的狀態，我是指那些真正具備專業能力的。而且這些人，大部分還在購物中心等大型商業上，專注于社區商業的，還有很大缺口。

最后，還有財務收益問題，社區商業屬于租金不高，但是較為穩定的物業形式，如果你的融資成本非常高，就很難算的過來帳。所以現在很多社區商業，都是采用銷售的形式，或者租售結合。而我們都知道，銷售對商業物業從設計到運營，都有很大的影響。國外一些發達地區，解決這個問題，是要靠資產證券化，而我們現在這方面的變現能力還是比較差的。

三、社區商業的業態一般都是圍繞居民日常生活的基礎業態，那我們是否還需要對一個社區商業項目去做充分的調研和精準的定位？

當然需要，前面也提到過，中國有巨大的區域差異，別說不同城市，一個城市之內，內環和外環的消費特征都不一樣。

社區商業體量一般不大，不可能像大型商業那樣，做到大部分客群覆蓋，業態和品牌也不可能面面俱到，那么，對于區域客群消費的精細化研究，就非常重要。

我們曾經有一個非常細致的研究，影響社區商業業態配置的要素有很多，比如其中之一是體量，1萬平米，2萬平米，一直到5萬平米，不同體量的社區商業，業態配置是有很大區別的，其中主力店的大小，零售及餐飲的配比，也有很大不同，而且還會受到周邊競爭的影響。

另外，跟區域特征也有很大關系，是老城區，成熟區，還是次新區，對消費的需求也是不一樣的。

最主要的，是客群，即使是在一個城市，客群的差異也是非常大，周邊主力客群的年齡、學歷、家庭結構等等，都會在很大程度影響到項目的業態與品牌構成。

我們做過一個矩陣，影響社區商業定位及業態的，因變量有五六個，自變量有三四個，你把這些變量進行交叉分析的話，會得出很多不同的發展模型。所以千萬不要拿別人的項目，套自己的，一定要考慮項目本身的消費需求與市場特征。

四、如何做好社區商業的調研、分析，以及定位？

社區商業的調研和分析，是一個體系化的范疇，包括調研的方案，調研的技術，樣本的控制，以及分析的模型等等，還包括市場和趨勢方面的研究，這個展開了能講一天，我在我的公眾號上有一些文章詳細說明過。

這里只強調一點，社區商業研究，一定要科學合理，現在很多調研，都是比較片面的，不嚴謹的研究，反而會起到副作用。

我這些年來，看了很多的調研報告，有一些做的比較客觀，但也很有一些，連基本的研究思路和問題都沒搞清楚，定量和定性研究設計也沒弄明白，也不建分析模型，做些問卷，搞一些派圖，硬套結論，這樣的研究是有害的。

五、我們看到近年來社區商業領域一直有一些創新的東西，您怎么看待這些創新？

社區在發展，消費在變革，任何商業，都必然需要不斷的保持創新。但創新一定要記住幾幾個原則：

第一， 創新要考慮實際需求，不能為了創新而創新，現在很多網紅商業，短期看很熱鬧，但很快就不行了，就是因為缺乏真實的消費基礎。

第二， 創新要考慮可持續發展能力，就是這個商業模式是賺錢的。我們看到有些新興的商業，概念很好，但盈利性不好，這種商業生命力就很差。

第三， 創新要有可操作性，有些創新，超出了自己的能力和資源，想法很好，但做出來就變樣了。

特別是社區商業，和屬地居民的生活消費有息息相關的聯系。所以，創新也應該圍繞生活模式的變革去調整。舉個例子，我們造家用汽車，可以考慮增加操控性，添加智能化，甚至可以添加冰箱，但不能說一定要增加一套卡拉OK設備加大屏幕，好邊開車邊唱歌。

同樣，引入一些新興業態，也一定要考慮屬地消費的特征。比如前一次講座，有同學問我，說劇本殺之類的適不適合進社區商業。我說這要看什么社區，如果大學城這樣的社區，肯定可以，因為休閑娛樂需求很明顯，但如果是老舊公房區，那么就沒有意義。

六、從您的經驗來看，社區商業的成功是否有密碼？

我覺得談不上什么密碼，至少我沒有發現。如果一定要說，就是尊重市場規律。

2017到18年，我們就做過一個社區商業的系統化研究，當時跑了日本、新加坡、泰國、香港很多國家和地區，也包括國內很多城市，看了上百個項目，也做了十幾個城市的客戶調研，這項研究每年都會做大量更新，現在案例庫里已經有幾百個案例了。

最早，我們想做一個標準化研究，后來發現做不了，因為影響商業項目的因素太多，基本上不可能完全的標準化。后來我們改成規范化研究。就是認為，社區商業，有一定的規律和規范，在這個規范之下，形成各個項目獨有的特征。

結合這些年的研究和實操，針對社區商業的定位、規劃、設計、招商和管理，我們開發了一個系列課程，后期會陸續推出，希望能給大家帶來一些啟發。

而我們需要做的，就是真正的了解屬地居民的消費需求，并做出最有競爭力的產品。

5月26日下午13:00，聯商知了殼宋若嘉老師將分享《從疫情看社區商業的發展之道》，四大核心內容解讀，歡迎掃碼預約！

宋若嘉：

聯商網特聘專家講師、中購聯專家委員會委員、IFFRE常務理事 

宋若嘉先生是國內商業地產戰略、規劃與運營管理的資深專家，擁有十多年商業地產定位、規劃、招商及運營經驗，深度參與過多個地標性商業地產項目的開發及管理。同時，宋若嘉先生作為中購聯等行業協會的專家委員會委員，參與多個行業標準的建立，在行業內具有廣泛的影響力。

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