去年5月，貝殼靈魂人物左暉走了，今年5月貝殼完成回港上市，并在月尾發(fā)布了回港后的一季度未經(jīng)審計(jì)業(yè)績(jī)報(bào)告。

今年以來(lái)的頭三個(gè)月，貝殼營(yíng)收125億，同比下降39%，凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)虧，由去年盈利10.6億轉(zhuǎn)為今年同期虧損6.2億。

凈利潤(rùn)由盈轉(zhuǎn)巨虧、收入近乎腰斬，但盡管這樣，業(yè)績(jī)發(fā)布后，貝殼美股收盤漲超16%，兒童節(jié)這天，貝殼港股高開12%，幾乎毫無(wú)波瀾地走到了尾盤的13%。

這一幕像極了2020年3月的股市，不是霍亂就是愛(ài)情了。現(xiàn)在，有必要重新認(rèn)識(shí)一下這個(gè)國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)了。

01

房地產(chǎn)帶崩貝殼

縱向?qū)Ρ瓤矗f(shuō)貝殼一季度業(yè)績(jī)慘不忍睹并不為過(guò)，但從房地產(chǎn)當(dāng)下的形勢(shì)客觀來(lái)說(shuō)，貝殼一季度這種糟糕的表現(xiàn)也在預(yù)期之內(nèi)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，一季度全國(guó)重點(diǎn)62城新房商品住宅簽約面積同比下降41%，三四線城市下降尤其嚴(yán)重，到達(dá)47%；同樣，一季度二手房成交量雖較去年同期高點(diǎn)下降約四成。

宏觀環(huán)境反映到貝殼業(yè)績(jī)上就是，2022年一季度貝殼總交易額（GTV）為5860億元，同比下降45%，這個(gè)GTV作用到貝殼的營(yíng)收上就是39%的降幅——相比GTV降幅縮減了6個(gè)百分點(diǎn)，這樣看，貝殼的營(yíng)收還不賴。

具體來(lái)看，存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)、新興業(yè)務(wù)及其他分別實(shí)現(xiàn)收入約62億、59億、5億，同比分別降低39%、41%、15%。

簡(jiǎn)單總結(jié)就是，貝殼作為國(guó)內(nèi)頭部的房產(chǎn)交易平臺(tái)，收入變化緊跟著房地產(chǎn)宏觀環(huán)境，沒(méi)有實(shí)現(xiàn)領(lǐng)先，也沒(méi)拖后腿，這算不幸中的萬(wàn)幸了。

但另一方面，在房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)如此骨感的背景下，貝殼要實(shí)現(xiàn)交易額和營(yíng)收的增長(zhǎng)有如天方夜譚。就像所有公司一樣，如果一個(gè)業(yè)務(wù)無(wú)法通過(guò)開源增收，剩下的就是節(jié)流降本。

去年10月，多家媒體報(bào)道貝殼上海的產(chǎn)品研發(fā)和金融部分裁員，今年三月，貝殼再次被爆裁員，主要涉及二手房和新房交易服務(wù)事業(yè)群。

財(cái)報(bào)顯示，去年年中，貝殼約有55萬(wàn)經(jīng)紀(jì)人，去年末降到45萬(wàn)，今年一季度末，經(jīng)紀(jì)人剩下43萬(wàn)，一年不到少了12萬(wàn)人。

同樣減少的還有門店，2021年末，貝殼有5.1萬(wàn)家門店，到了一季度末剩下4.6萬(wàn)，少了5000家。

財(cái)報(bào)解釋道，由于人員減少（以及信用損失準(zhǔn)備），貝殼一季度的一般及行政費(fèi)用減少了27.5%至15.3億；另外由于廣告和推廣營(yíng)銷活動(dòng)減少，一季度銷售和市場(chǎng)費(fèi)用8.6億，同比減少了22.8%。

只有研發(fā)費(fèi)用正向增長(zhǎng)到7.5億，增速17.4%。

相比“三費(fèi)”開支，營(yíng)業(yè)成本（分傭、薪酬、門店成本等）的巨額下滑更加明顯，從2021年一季度的159億下降35%至今年同期的103億。

說(shuō)到這，再對(duì)比貝殼去年一季度賺的10.6個(gè)億到今年虧損的6.2個(gè)億，你就知道這中間多么不易了。

顯而易見(jiàn)，即使作為國(guó)內(nèi)最大的房產(chǎn)交易平臺(tái)，在房地產(chǎn)的大環(huán)境下，貝殼也不可能憑借頭部效應(yīng)撈到什么好處。

02

價(jià)值萬(wàn)億，兩翅蓄力

2021年，貝殼全年GTV為3.85億，增速10%，營(yíng)收808億，增速15%。前一年，這兩個(gè)數(shù)據(jù)的增速分別為65%、53%。

也許對(duì)于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的急轉(zhuǎn)直下早有預(yù)感，2021年11月，貝殼董事長(zhǎng)兼CEO彭永東對(duì)外宣布了“一體兩翼”戰(zhàn)略，“一體”指的是房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)，“兩翼”指家裝和租賃。

在房產(chǎn)交易表現(xiàn)差強(qiáng)人意的情況下，貝殼希望用家裝和租賃這兩個(gè)翅膀幫助貝殼起飛。

而這兩個(gè)翅膀要是能振起來(lái)，擊起的風(fēng)都不小。

《2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書》指出，2021年我國(guó)的住房租賃市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)億，按照年均2%的城鎮(zhèn)化率看，2030年將達(dá)到近10萬(wàn)億。

（數(shù)據(jù)：2021中國(guó)城市租住生活藍(lán)皮書）

另有中國(guó)裝飾行業(yè)協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2015-2019年，我國(guó)家裝行業(yè)的市場(chǎng)規(guī)模復(fù)合年均增長(zhǎng)率為8.46%，2019年市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到2.74萬(wàn)億元。前瞻產(chǎn)業(yè)研究院預(yù)計(jì)，2023年這一規(guī)模將達(dá)到3.2萬(wàn)億。

這兩個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)，只要振動(dòng)一個(gè)，貝殼都可以實(shí)現(xiàn)單翅起飛。

從貝殼的角度看，進(jìn)擊這兩個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)也絕非心血來(lái)潮，貝殼的前身鏈家很早就進(jìn)入相關(guān)領(lǐng)域。

鏈家成立于2001年，早期除了做房產(chǎn)交易外，自己也做房產(chǎn)租賃代理業(yè)務(wù)。2011年，鏈家成立了自己的長(zhǎng)租公寓品牌自如，開始了自營(yíng)租賃市場(chǎng)。不過(guò)，搞自營(yíng)需要對(duì)房子重新裝修，所以自如后來(lái)也自然而然的涉足裝修行業(yè)。最近自如開內(nèi)部員工會(huì)議提到，自如現(xiàn)在年裝修的房源已經(jīng)達(dá)到7.5萬(wàn)套。

在成立自如兩年后的2013年，鏈家成立了自己的家裝公司毫米裝飾，做公裝；2015年與萬(wàn)科合作推出家裝品牌“萬(wàn)鏈”，做精裝。

此后，鏈家在家裝這個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)不斷加注，包括投資同賽道的愛(ài)空間、東易日盛、牛牛搭等家裝品牌，2017年鏈家的創(chuàng)始人左暉還與自己的前秘書成立了南魚家裝。

隨著2018年鏈家網(wǎng)升級(jí)為貝殼找房，家裝業(yè)務(wù)來(lái)到貝殼的主場(chǎng)。

2019年貝殼控股南魚家裝，2020年4月貝殼找房CEO彭永安發(fā)布家裝平臺(tái)“被窩家裝”，主推精裝施工，發(fā)布后就在貝殼找房App上擁有一級(jí)入口。同年6月，萬(wàn)科退出“萬(wàn)鏈”，貝殼全盤接手。

2021年7月，貝殼宣布以不高于80億的價(jià)格收購(gòu)圣都家裝，并于今年4月收購(gòu)計(jì)劃完成。彭永東稱，“貝殼家裝業(yè)務(wù)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從0到1，圣都將讓貝殼家裝業(yè)務(wù)更快實(shí)現(xiàn)從1到100的規(guī)模化復(fù)制。”

同樣的野心可見(jiàn)于租賃。2021年底，貝殼成立惠居事業(yè)群，正式推出“貝殼租房”。今年3月貝殼租房開線上發(fā)布會(huì)，計(jì)劃今年向市場(chǎng)提供10萬(wàn)套房源，包括集中式公寓和分散式公寓。

據(jù)悉，貝殼租房旗下定位輕資產(chǎn)模式的“新青年公寓”已于2022年2月在上海徐匯區(qū)落地，項(xiàng)目總量2979套。

正如肉眼所見(jiàn)，這兩只翅膀已經(jīng)開始蓄力。

03

房地產(chǎn)盤子里的艱難事業(yè)

家裝和租賃都有很高的天花板。在國(guó)家穩(wěn)房?jī)r(jià)、房住不炒的基調(diào)下，對(duì)于過(guò)往以房產(chǎn)交易為主營(yíng)收的貝殼來(lái)說(shuō)，兩個(gè)都是很好的出口。

不過(guò)，這兩個(gè)萬(wàn)億市場(chǎng)都不是輕松的活。

家裝行業(yè)雖然發(fā)展了多年，但給人的感覺(jué)依然是還處在嬰幼兒階段，集中度很低。據(jù)前瞻產(chǎn)業(yè)研究院數(shù)據(jù)，相關(guān)從業(yè)公司有10萬(wàn)家，其中，2019年幾個(gè)龍頭企業(yè)的營(yíng)收加起來(lái)占行業(yè)產(chǎn)值規(guī)模的比例不足2%。

房產(chǎn)租賃行業(yè)更加離譜，根本不存在什么集中度的問(wèn)題，估計(jì)調(diào)研機(jī)構(gòu)想要研究都找不到樣本。

稍微好點(diǎn)的是長(zhǎng)租公寓，根據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)2018年的數(shù)據(jù)，在集中式長(zhǎng)租公寓，前五的集中度達(dá)到44%；在分散式長(zhǎng)租公寓，自如友家與相寓HOME（我愛(ài)我家旗下）兩個(gè)加起來(lái)有61%。

不過(guò)公開資料顯示，即使在長(zhǎng)租公寓大熱的2017年，這些公寓的數(shù)量在全國(guó)租賃市場(chǎng)的占比也不過(guò)2%到3%。中商產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的2020年中國(guó)住房租賃行業(yè)現(xiàn)狀分析數(shù)據(jù)顯示，分散式品牌公寓和集中式品牌公寓占比加起來(lái)僅有5%。

（數(shù)據(jù)來(lái)源：鏈家研究院、中商產(chǎn)業(yè)研究院整理）

這兩個(gè)行業(yè)集中度低也不是沒(méi)有原因。拿房產(chǎn)租賃行業(yè)來(lái)說(shuō)，如果要做長(zhǎng)租公寓，那么就需要先向房東繳納租金，之后還要負(fù)擔(dān)裝修、購(gòu)買家具等費(fèi)用，重資產(chǎn)意味著無(wú)法快速鋪開。

家裝行業(yè)的集中度低主要是因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)鏈太長(zhǎng)、太雜。除了有傳統(tǒng)的家裝企業(yè)，還有紅星凱美龍、居然之家這些線下居家賣場(chǎng)，后來(lái)又衍生出了天貓家裝、土巴兔這些互聯(lián)網(wǎng)家裝公司，最后還有愛(ài)空間這類產(chǎn)業(yè)鏈家裝公司，萬(wàn)鏈就屬于這類。

2015年萬(wàn)科與鏈家推出萬(wàn)鏈的時(shí)候，被寄予厚望，畢竟一家是頭部房企，另一家擁有需求入口。2016年，萬(wàn)鏈完成約5000單裝修訂單，占據(jù)了北京地區(qū)家裝市場(chǎng)第一的位置。2017年，萬(wàn)鏈乘勝追擊提出1.5萬(wàn)單、10萬(wàn)億的目標(biāo)，然后就沒(méi)有了然后。

最后，還是要指明的一點(diǎn)是，不管是租賃還是家裝，都是在房地產(chǎn)的鏈條之下，也就是說(shuō)，在這幾年房地產(chǎn)不可能有大的增長(zhǎng)的情況下，貝殼是在一個(gè)已經(jīng)處在存量階段的盤子里，尋找了兩個(gè)還在增量的細(xì)分市場(chǎng)。而這兩個(gè)市場(chǎng)之所以存在了這么多年還是增量，是因?yàn)橐谒麄冎辖⒔y(tǒng)治地位，太難了。

那沒(méi)有了左暉后，這兩件“難而正確的事”疊加一起，能堅(jiān)持完成嗎？