來(lái)源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/潘玲宣

10月10日，久未建成的青島中央廣場(chǎng)上架阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)。

這處在建項(xiàng)目位于山東省青島市市北區(qū)連云港路58號(hào)，自2011年7月土地完成出讓至今已十余年過(guò)去，從披露的現(xiàn)場(chǎng)照來(lái)看距離“建成”仍待一段較長(zhǎng)時(shí)間。

然而該項(xiàng)目也曾被寄予厚望。據(jù)過(guò)往報(bào)道，項(xiàng)目擬打造為亞洲規(guī)劃最大、環(huán)境最優(yōu)、業(yè)態(tài)最全的地下產(chǎn)權(quán)商業(yè)中心。設(shè)計(jì)方案為利用連云港路（延吉路至鎮(zhèn)海路區(qū)間）、敦化路（南京路至山東路東區(qū)間）的地下空間打造地下商業(yè)綜合體。

項(xiàng)目用地面積93850平米，規(guī)劃總建筑面積156870平米。其中負(fù)一層商業(yè)面積55250平米，負(fù)二層商業(yè)面積62220平米，負(fù)三層停車(chē)面積39400平米。項(xiàng)目建成后地下負(fù)一層、負(fù)二層主要功能為商業(yè)、餐飲、休閑娛樂(lè)等，負(fù)三層主要為車(chē)庫(kù)。

如今，該處項(xiàng)目以標(biāo)的名稱(chēng)“山東省青島市市北區(qū)連云港路58號(hào)（青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目）的土地兩宗及兩宗土地地下空間建筑在建工程”走入法拍程序，將于11月10日首次拍賣(mài)，起拍價(jià)約6.37億元，目前已有10人設(shè)置開(kāi)拍提醒。

01

“讓利”拍賣(mài)

青島中央廣場(chǎng)的所有人為青島華筑置地有限公司，即便是在拿地時(shí)，該公司也屬于名不見(jiàn)經(jīng)傳。

2011年7月，在青島首次推出包含地下商業(yè)用地使用權(quán)的土地拍賣(mài)會(huì)上，青島華筑拿下該地塊，也借此走進(jìn)公眾視線。公開(kāi)文件顯示，土地權(quán)利性質(zhì)為出讓?zhuān)褂闷谙拗?051年7月11日。

按照規(guī)劃，地塊將用于建造復(fù)合型“地下商業(yè)城”，2011年10月份正式開(kāi)工建設(shè)，2013年5月正式投入使用。

但事實(shí)上，項(xiàng)目于2012年開(kāi)工建設(shè)，先后經(jīng)歷變更施工方案、更換施工單位等變動(dòng)，中間數(shù)次停工、復(fù)工，至2019年1月主體工程施工方中煤建工集團(tuán)有限公司正式全面停工。

后續(xù)為恢復(fù)市政道路通行，由青島中央商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司以借款方式，協(xié)調(diào)青島華筑置地有限公司組織了部分工程施工。

另有消息稱(chēng)，早在2013年，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位青島華筑置地有限公司的大股東北京嘉德投資集團(tuán)從項(xiàng)目上拿走3億元后導(dǎo)致資金鏈斷裂，工程無(wú)以為繼，最終走向拍賣(mài)結(jié)局。

彼時(shí)，青島市市北區(qū)官方網(wǎng)站稱(chēng)，“建成后的地下新城，將以國(guó)際品牌零售、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)休閑、體驗(yàn)、會(huì)展、旅游為主要業(yè)態(tài)，成為亞洲規(guī)模最大、環(huán)境最優(yōu)、業(yè)態(tài)最全的產(chǎn)權(quán)地下商業(yè)中心，也將成為青島市商業(yè)地產(chǎn)的一張城市名片”。

02

糾紛難解

同樣是在青島，今年3月，曾為青島第一高樓的Q1財(cái)富中心首次掛牌于阿里法拍平臺(tái)，至4月8日拍賣(mài)結(jié)束，因無(wú)人報(bào)價(jià)最終流拍。該項(xiàng)目評(píng)估價(jià)約16.93億元，起拍價(jià)約為13.54億元。

盡管出自貝聿銘建筑事務(wù)所之手，頗受外界關(guān)注，從設(shè)計(jì)角度在當(dāng)時(shí)青島的市場(chǎng)甚至國(guó)內(nèi)，無(wú)出其右，卻也難逃資金鏈問(wèn)題被迫停工。

放眼最近，北京王府世紀(jì)發(fā)展有限公司的11.2億元債權(quán)同樣因無(wú)人出價(jià)流拍。項(xiàng)目背后的關(guān)鍵人物王志才和家喻戶(hù)曉的晴格格王艷，以及長(zhǎng)安8號(hào)的京城故事，引發(fā)了熱度，但均難拯救法拍項(xiàng)目的“燙手”局面。

接手法拍項(xiàng)目，需要勇氣，也需要底氣。

據(jù)估價(jià)報(bào)告，青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目在建工程在2022年7月11日市場(chǎng)價(jià)值約為9.1億元。與此次起拍價(jià)6.37億相比，首次拍賣(mài)降價(jià)幅度達(dá)30%。此外，估價(jià)對(duì)象用途為地下空間商業(yè)，于價(jià)值時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰，已設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利，截止價(jià)值時(shí)點(diǎn)（2022年7月11日）約有11筆查封凍結(jié)記錄。

青島中央廣場(chǎng)項(xiàng)目于2012年開(kāi)售，起初業(yè)主等待網(wǎng)簽、等待項(xiàng)目建成，但到了2017年至2020年期間，卻出現(xiàn)越來(lái)越多維權(quán)聲音：“交錢(qián)后遲遲無(wú)法辦理網(wǎng)簽”，“中央廣場(chǎng)已經(jīng)被法院查封”，“華筑置地稱(chēng)正在辦理退款，但公司財(cái)務(wù)困難資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)”等聲音流傳在業(yè)主群體中。

或許一切早已有端倪。2011年曾有媒體文章指出，華筑置地總部位于項(xiàng)目附近的連云港路33號(hào)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商務(wù)樓上，總部辦公室“僅有3個(gè)人”。

03

地下商業(yè)初體驗(yàn)

城市軌道交通的立體發(fā)展，也推動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目不再停留于“地表”，地下商業(yè)更走向成熟。

世界首條地下商業(yè)項(xiàng)目位于將空間利用發(fā)揮到極致的日本，上世紀(jì)五十年代建成的大阪唯波地下街為后來(lái)者們提供了“范本”。

在國(guó)內(nèi)，去年7月剛開(kāi)業(yè)的西安環(huán)球港定位為全球最大地下MALL。項(xiàng)目位于東部核心片區(qū)，幸福路與萬(wàn)壽路之間，北起華清東路，南至新興南路。

全長(zhǎng)約5.85公里，平均寬度210米，占地總面積約1843畝，總建筑面積約92萬(wàn)平米（商業(yè)面積約43萬(wàn)平米），總投資額240多億元。它是全國(guó)最大的城市林帶建設(shè)項(xiàng)目，也是目前全球最大的地下空間綜合體。

西安環(huán)球港顯然是成功的，而地下商業(yè)項(xiàng)目之難也不能忽視，更何況在十年前。

2011年青島的那場(chǎng)拍賣(mài)中，市場(chǎng)也曾滿(mǎn)懷期待與忐忑，以致于在中央廣場(chǎng)地塊的競(jìng)拍中，只有華筑置地一位勇士。1.6億元的總價(jià)、950元/平方米的樓面價(jià)，遠(yuǎn)低于同時(shí)期地上的土地價(jià)格。

據(jù)觀點(diǎn)新媒體當(dāng)時(shí)報(bào)道，曾有業(yè)內(nèi)人士表示，拿地的成本相對(duì)很低，但接下來(lái)的建設(shè)成本則是個(gè)難題和挑戰(zhàn)。

對(duì)于這一地下商業(yè)，即便是以商業(yè)地產(chǎn)著稱(chēng)的萬(wàn)達(dá)當(dāng)時(shí)亦表示，沒(méi)有地下空間開(kāi)發(fā)項(xiàng)目和計(jì)劃，因?yàn)榈叵律虡I(yè)土地的開(kāi)發(fā)與地上有很多不同。

其實(shí)，進(jìn)行如此大宗的地下商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，華筑置地也是第一次。而地塊位于市北區(qū)新老城區(qū)的交接處，地下管線非常復(fù)雜，無(wú)論是采取明挖還是暗挖的施工方式，投入成本都較大。

如今，距離項(xiàng)目法拍仍有近一個(gè)月的時(shí)間，已有10人設(shè)置開(kāi)拍提醒，貨架上的青島中央廣場(chǎng)在等待下一位東家，但無(wú)論等來(lái)與否，結(jié)果如何也都不奇怪。