來源/樂居財經

撰文/楊宏彬

今天的資本市場，實在是不景氣。

10月24日，港股全天單邊下挫，恒生指數收跌6.36％，創2008年10月以來最大單日跌幅。A股兩市超3800只個股下跌，截至收盤，滬指跌2.02%，深成指跌2.05%，創業板指跌2.43%。

今年以來，大多數地產股、物業股跌多漲少，普跌之下，地產股更是大幅下挫。

A股房地產板塊指數跌幅超1.5%，創出近7個月的新低。內房股全線回落，頭部房企領跌。截至收盤，龍湖集團跌超15%，旭輝控股集團、上坤地產跌超12%，德信中國、遠洋集團、中國海外發展跌超10%。

與此同時，港股物業板塊跌幅超3%。截至收盤，正榮服務、旭輝永升服務跌超15%，碧桂園服務跌14%，萬物云、保利物業、華潤萬象生活跌超13%；融創服務、濱江服務等跌超12%。

盡管資本市場一片哀嚎，但“圍城”依舊在上演。目前仍有不少企業在“門外”排隊，其中最受關注的，萬達商管算是一家。

10月24日，港交所披露信息顯示，珠海萬達商業管理集團股份有限公司（下稱“萬達商管”）于今年4月22日再次遞交的招股書已失效。這已經是萬達商管二次遞表失效。

去年10月21日，萬達商管首次向港交所遞交招股書，后于今年4月21日失效；隨后，4月22日，珠海萬達商管二度在港交所提交招股書。

知情人士表示，萬達商管將盡快提交更新材料。若公司在原申請到期后三個月延續期內盡快重提申報材料，將不會影響上市進程。

靜候時機

從2019年開始，從房地產公司分拆出來的物管企業開始密集上市，港股物業服務板塊總市值曾在2020年四季度一路高歌猛進，于2021年中突破萬億港元。

短暫的高光時刻之后，隨著地產行業進入下行周期，危機逐漸蔓延至物管企業。物業板塊開始擠“泡沫”，股價、市值及市盈率也縮水了不少。

自2021年下半年以來，物業股市盈率經歷較大滑落。比如，商管平臺龍頭華潤萬象生活從上市首日的103倍，下降至目前的25倍；卓越商企服務從上市首日的63倍，下降至目前的4.5倍。寶龍商業、星盛商業、中駿商管等均有較大幅度下滑。

尤為重要的是，短期內，這一輪寒潮將持續盤旋在資本市場上空。

克而瑞物管表示，2022年前三季度，TOP100房企新增土地建面為1.06億平方米，同比下降77.3%。這意味著兩至三年后，物業公司可從地產母公司獲取的新增在管面積將大幅減少。同期，TOP200房企操盤面積為3.26億平方米，同比下降49.9%，意味著一至兩年后地產公司可交付的新房管理面積可能打五折。

基本面承壓之下，上市物管企業恐怕只能“熬著”。而此時，萬達商管招股書“失效”，并非是一件壞事。

招股書顯示，萬達商管上市前估值為280億美元或人民幣1800億元。有業內人士分析稱，如果萬達商管在市場低迷期堅持上市，估值或低于預期。

或許，王健林在等待一個轉暖的窗口期。

萬達走出“萬達”

在等待上市的過程中，萬達商管也一直奔走在擴張路上。

10月12日，海爾智家與萬達商業管理集團達成戰略合作。據了解，雙方將整合資源優勢，聚焦ShoppingMall打造覆蓋美妝、美食、健身等各類人群的智慧生活場景店。

目前，雙方合作已取得重要進展，在全國鎖定72家意向進駐商場，并計劃于2023年完成進駐200家目標；而在全國475家萬達商場中，海爾智家已完成43家卡薩帝專賣店進駐。

9月27日，奧克斯地產決定將長沙、青島、杭州、成都5家奧克斯廣場托管給萬達商管。

據悉，長沙奧克斯廣場各商戶已收到商管公司更換的告知函，待10月1日后交接，由萬達商管負責招商運營；杭州奧克斯中心與萬達商管達成輕資產輸出協議，并于9月14日成立了杭州倉前萬達廣場商業管理有限公司。

更早前的4月19日，萬達商管接連拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權，二者均以輕資產的方式運營，后者還將更名為北京五棵松萬達廣場。

4月1日，建業集團與萬達集團簽署戰略合作協議，前者計劃將全部商業項目整體出租給萬達商管或其關聯方，萬達商管將會全面負責該等商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理。

在接手建業部分項目的同時，萬達商管充當了一次“白武士”的角色。通過此次合作，建業將獲得7億元，以緩解資金難題。根據建業地產2021年報數據，建業集團的商業地產項目在2020年收取的租金是1.38億元，2021年收取的租金是2.03億元。以此來看，10年時間萬達僅需支付7億租金，似乎是撿了個大便宜。

截至2022年6月底，萬達商管通過合作模式租賃的已開業項目達到122個。

資本盛宴

自2017年起，王健林為萬達規劃了輕資產戰略。四年多時間，萬達商管已成為商管賽道上的巨無霸“樣本”。

截止2021年6月末，萬達商管在管380個商業廣場，在管建筑面積5420萬平方米，其中的獨立第三方商業廣場數量達106個，占總在管商業廣場數量的27.9%。同時，萬達商管還有162個儲備項目，包括133個獨立第三方項目。

弗若斯特沙利文統計資料顯示，萬達商管在管建筑面積已經超過了第二名至第十名的總和。而這一塊“大蛋糕”無疑也會被資本看中，并爭相參與以謀求更多的利益。

在上市前的 Pre-IPO 輪，萬達商管融資金額高達 468 億港元，約 60 億美元，由PAG（太盟投資集團）、碧桂園、騰訊、螞蟻金服等頂級機構共同投資。

去年3月29日，萬達商管與珠海市政府簽署協議，將重組后的萬達輕資產商管公司落戶珠海橫琴，同時珠海國資委出資30億元戰投入股萬達輕資產商管公司。

之后，萬達方面引入了多方基石投資者。包括騰訊控股、螞蟻科技集團、中信資本、星匠、合眾人壽保險股份有限公司、碧桂園服務、金逸環球（碧桂園香港發展有限公司的全資附屬公司）、招商局輪船、周大福鄭裕彤家族、PAG等在內的22家公司，另外還有6位高管，總計持有21.17％股權。

萬達方與投資者設立了對賭協議，承諾2021年-2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業及珠海萬贏（萬達商管股東）將以零對價轉讓有關數量的股份或向投資者支付現金，以補償投資者。

招股書顯示，2018年、2019年、2020年和2021年上半年，萬達商管分別取得營業收入110億元、134億元、172億元和106億元，實現凈利潤20億元，12億元、11億元和6.56億元。