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撰文/劉嘉玲

在疫情常態化背景下，整個2022年的商業地產起伏發展：城市更新步奏加快、輕資產模式成為各大企業轉型的新趨勢、老牌購物中心戰略性撤退、商管企業獨立上市……

在激烈的存量競爭階段，供應市場也在悄然生變。據聯商網零售研究中心統計，2022年前三季度全國新開業的商業項目數量為218個(不含專業市場、家居商場、酒店及寫字樓、純商業街區，商業建筑面積≥2萬方)，同比去年下滑20%。預計在2022年全年的新增開業數量在350家左右，而這一數據恐創下近幾年的新低。

因此，在邁入全新的2023年，全國新商業項目供應情況如何？各個企業將如何展開實力競爭，搶占市場份額？有哪些頭部商業項目值得關注和期待？行業將呈現哪些新的發展趨勢？

基于此，聯商網零售研究中心盤點了華東/華南/華中/西南/華北/西北/東北全國七大區域（不含港澳臺）2023年擬開業的商業項目，以供行業參考。

據聯商網零售研究中心統計，2023年全國擬開業的商業項目數量502個（不含專業市場、酒店及寫字樓，商業建筑面積≥2萬方），新增商業建筑面積4590.6萬方，平均單體建筑面積9.14萬方。（總表見文末）

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企業貢獻TOP10

頭部企業往往是整個行業的風向標，從其規劃入手，可以實現見微知著，因此歷來備受關注。

為此，《聯商網》統計出2023年擬開業商業項目數據排名前10的企業，分別是萬達集團、新城控股、龍湖集團、寶龍商業、華潤萬象生活、恒太商業、萬科集團、世茂股份、愛琴海集團、大悅城控股。

TOP10中，萬達集團是商業地產開發及經營中名副其實的“領頭羊”，2023年擬開業商業項目達36個，幾乎是位列第二的新城控股的兩倍。在產品和模式的不斷迭代創新下，萬達廣場已經更新到了第四代，在輕資產戰略的高速發展下，萬達常年領跑開業量。

新城控股依舊保持高速發展的節奏，尤其在下沉市場得心應手，逐步完善自身的布局體系，為公司的穩定發展提供保障。

龍湖集團在區域聚焦策略以及產品擴張策略的指導下，推進其王牌產品線龍湖天街迅速擴張，不少城市成功邁入“多個天街”時代。

總的來說，在行業增速有所放緩的市場環境下，開發商仍在擴張，有的聚焦于重心區域，有的則在全國多點開花。無論是哪種策略、何種方式的擴張，都應該注意到，商業地產市場正面臨著從增量時代向存量時代的轉變，產品和品質逐漸成為競爭的關鍵。

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城市TOP20

從七大區域的分布情況上看，華東一如往常，以206個擬開業項目遙遙領先，幾乎是位于二、三位的華南、華中的三倍，華南和華中擬開業商業項目相差不多，華南2023年擬開業項目73個，區域排名第二，華中為71個，以2個之差位列第三。

從城市上看，與去年相比，除上海外，剩余城市的擬開業商業項目數量均有所下降。在以擬開業量≥7的基準線統計的城市分布TOP20榜單中，上海以33個擬開業項目呈現斷層式領先優勢。成都依舊保持既往節奏，以18個擬開業商業項目險居第二，成都、北京、武漢、重慶幾個城市都只有1個或2個項目之差，數量相互咬的很近，占據城市擬開業商業項目數量前五。

城市分布TOP10中，除南寧和昆明外，其余均為一線城市和新一線城市，值得注意的是，一線城市深圳和廣州跌出榜單前十，被西南區域的兩座省會城市南寧和昆明所替代。

近兩年來，南寧發展勢頭迅猛。根據十四五規劃，南寧將建設成為區域性國際消費中心城市。

2021年，南寧商業進入集中爆發期，一年開出6個商業項目，包含南寧宜家、綠地五象繽紛天地、南寧首創奧特萊斯、華潤萬象匯、祖龍ACMALL、華豐城愛琴海城市廣場；今年南寧延續發展勁頭，截至目前，又有不少優質商業項目正式投入運營，包含龍光商業推出的全新產品線「藍鯨世界」全國第二座——南寧藍鯨世界、南寧第二座萬象匯——中山路萬象匯、南寧杉杉奧特萊斯、山姆會員商店廣西首店等，看點不小。明年，南寧商業呈現多點爆發的趨勢，擬開業商業項目開發商中不乏萬達、萬科、龍湖、華潤萬象生活等商業運營頭部選手。各大運營商旗艦產品線在南寧拓展，意味著南寧的商業項目布局也將越來越完善。

TOP10中另一來自西南的省會城市昆明同樣顯示出了巨大的發展潛力。2021年昆明GDP高達7222.5億元，社會消費品零售總額3386.4億元，然而消費需求旺盛的另一面是本地商業發展緩慢，存在一定的市場空白。另外，重要的是，昆明作為西部地區重要的交通樞紐之一，地理位置優越，氣候宜人，對于眾多商業運營商非常具有吸引力。

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商業體量以5-10萬方為主

從體量上看，2023年擬開商業項目的體量發展仍然延續往年的整體趨勢，5-10萬方的商業體量是較為主流的選擇，這類體量的商業項目最適合規劃成一站式購物中心，既滿足了吃喝玩樂、購物等基本消費需求，又能引入影院、劇院、劇本殺等娛樂業態，是相對完美的選擇。

緊隨其后的是2-5萬方的商業項目，在購物中心出現同質化趨勢的當下，也有一些開發商選擇主攻“小而美”的小型商業項目，無論是成本控制，還是商場經營，抑或是業態調整上，小體量商業項目都有著獨特優勢。只要仔細研究消費客群，放大自身優勢，小體量商業項目也可以做得出彩。

具體來看，規模在5-10萬方（含5萬方，不含10萬方）數量最多，占比約37%；規模在2-5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約25%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24%；15萬方以上（含15萬方）占比約14%。

超20萬方（包含20萬方）的巨型購物中心有武漢方圓薈購物中心、中山海雅繽紛城、陽江星港匯、龍湖海口昆府天街、北京昌平超級合生匯、北京五棵松萬達廣場、北京西北旺萬象匯、天津北辰王府井購物中心、重慶華宇城等28個項目，其中中山海雅繽紛城更是達到了60萬方的旗艦級巨無霸綜合體。

附：2023年全國計劃新開商業項目統計表