來源/伯虎財經

撰文/夢得

上帝是不是站在了王健林身后？

2022年，王健林和萬達又出現在大家面前。

王健林“抄底”同行，4月5月分別拿下北京SOLANA藍色港灣、五棵松卓展購物中心，7月接手河南建業集團地產項目，9月買入5家奧克斯廣場，更名萬達廣場。

在卡塔爾世界杯期間，更是豪擲60個億闖進世界杯。

哪來的底氣？

1月13日，萬達商業管理集團發布2022年度業績快報。數據顯示，萬達商管2022年總收入553.1億元，同比增長7.4%，其中租金收入508.5億元，一躍成為最大包租公；累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，大幅高于行業水平。

錦上添花的是，據報道，今年春節檔票房67.58億元，位列影史第二；截至1月27日上午11點，萬達電影從中獲得的總分賬票房為7.8億元。

滿江紅劇照

禍兮福所倚，福兮禍所伏。誰能想到，當年萬達為還巨債的一路“賣賣賣”轉型輕資產，成功躲過房地產的黑暗時刻。在最新公布的胡潤百富榜上，王健林的排名回升，以1000億身價排名第32位。

看起來，萬達和王健林似乎很有運氣。但從負債千億到“起死回生”，怎么可能僅憑運氣？

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王健林下了兩步棋

“什么清華北大，都不如膽子大”。

早年，王健林憑借高杠桿高負債模式在地產風口扶搖直上，2013年，以860億元位列國內首富；兩年后，王健林超過李嘉誠，成為華人首富，萬達成為家喻戶曉的地產龍頭。

2017年6月，銀監會一紙風險排查函將萬達推入谷底，萬達六個境外項目融資遭遇嚴格管控。銀監會的調查又極大影響了萬達的融資渠道，因為過于依賴銀行貸款，現金流幾近崩盤被政府點名批評，負債一度逾四千億。

怎么辦？恒大許家印在負債過高時借新還舊“拆東墻補西墻”，王健林則是“斷臂求生”。2017年，萬達旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賤賣給融創、富力。當時有傳聞說，為了盡快還債，不少萬達的資產都是低價售賣，王健林甚至被收購方的壓價氣到摔杯子。

低價售賣的資產為萬達的現金流贏得了喘息的時間。2018年，萬達有息負債大幅減少，同比2017年減少約30%。這是第一步棋。

而這次危機更加堅定了王健林要從房地產轉型的決心。“為什么否定自己已經成熟、做得不錯的商業模式？為什么折騰自己？”王健林認為房地產行業有兩個比較大的缺陷，一是房地產是強周期性行業，好幾年差幾年，在周期變化中很多企業死掉。二是房地產現金流不長遠。房子不是快銷品，即使比起汽車這樣的耐用消費品，更新速度也慢得多。

因而王健林下了第二步棋。

“萬達商業必須要將所有的地產業務剝離掉，就連一平米的房地產開發都不可以有，萬達商業必須成為徹頭徹尾的商業運營企業。”

所以在2022年，房地產歷經了一番大洗牌，恒大債務數倍于當初的萬達，融創也身陷險境，而早早直面危機，靠提前轉型的萬達躲過了“一劫”。在地產大佬的日子普遍不太好過時期，王健林則要“滋潤”很多。

賤賣資產后，萬達的輕資產路線卓有成效。據萬達財報，2016年至2022年二季度，萬達資產由7511.46億元減少至5983.23億元，負債由5277.7億元減少至3007.16元，資產負債率從70.26%降至50.79%。

現在的萬達已不是當年那個萬達。目前，萬達旗下主要有商管、文化、投資三個集團，轉型后，萬達商管無疑已經成為王健林商業版圖的核心。（萬達商管主要為商業廣場提供招商、管理運營、安保等服務，一個可持續創造現金流的業務）

數據顯示，其2022年實現收入553.1億元，同比增長7.4%；租金收入508.5 億元，同比增長8%；年內開業55個萬達廣場，完成年計劃100%。商鋪出租率98.7%，租金收繳率100%。累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。

有人說，歷經變故的王健林已經變得低調無比，或許這話說早了，現在的王健林還沒到高調的時候。雖說萬達商管成為其重要的依賴，但它救得了萬達嗎？

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萬達商管救得了萬達嗎？

在業績光鮮亮麗的背后，萬達商管的“煩惱”也不小。

1.盈利能力有待觀察

萬達這幾年來，一直在持續變賣資產、降低負債。期間，負債由2016年的5277.7億元減少至2022年Q2的3007.16億元，資產負債率由2016年的70.26%降低至2022Q2的50.79%，回歸紅線以下。不可否認，萬達的輕資產策略減持的很好，降負債的效果也不錯。

但不能忽略的是，萬達集團營收由2016年的1299億下降至2021年的471億，凈利潤由2016年329億降至2021年底134億。很明顯，萬達降負債，犧牲了更多的盈利能力。“三條紅線”中的現金短貸比，萬達集團并沒有明顯的提升，2022上半年僅為0.5，并且上半年的經營性活動現金流凈額為84億元，較去年同期下降了22.21%。

除此之外，據錦緞研究院觀察，萬達商管非常依賴萬達集團，2021年，來自萬達集團業務的毛利占比達到了75%，大部分業務和利潤還是來自于集團母公司。

2.上市不易，債多壓身

另一方面，2022年10月25日，珠海萬達商管第三次向港交所遞交了IPO招股書。在此之前，其分別在2021年10月21日和2022年4月22日向港交所遞交了上市申請，但都在半年后失效。到現在，距離珠海萬達商管第三次招股書的有效期，也僅剩不到3個月的時間了。

而上市進度不僅影響珠海萬達商管的募資能力，還將增加萬達商管整體的資金壓力。根據珠海萬達商管與投資者承諾的條款，如果它在2023年底前未能順利上市，珠海萬達商管有義務從投資者手中回購股份，從而增加發行人資金壓力。

另外，萬達商管也面臨著到期債務壓力。據其2022年底發行的60億規模公司債募集說明書顯示，截至2022年6月30日，其有息債務金額為1398億元，雖和之前相比呈現下降趨勢，但還是處于一個較高的水平。

為了更好的進行融資，王健林還對其持有的萬達酒店股權悉數進行了質押。1月12日，萬達酒店發布公告，控股股東萬達海外將其持有的全部30.55億股普通股，質押予貸款人，以此貸款融資。幾天后，港交所披露，貸款方為新加坡主權基金淡馬錫。

圖源：界面新聞

萬達酒店的公告并未披露融資用途，IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，這只是企業運作中融資騰挪以支持自身流動性的常規動作。但也有分析認為，不排除萬達商管集團存在資金流動性方面問題的可能。

所以，在盈利能力還有待觀察，背上的債務不小的情況下，說萬達王者歸來未免太早。2022年萬達商管的年報和春節檔的復蘇，讓萬達再次走在聚光燈下。但萬達商管能不能成功后上市，是否能成為萬達集團真正意義上的“現金牛”，能否反哺萬達集團，還需時間。

寫在最后：

從今天來看，五年前萬達股債雙殺，王健林斷臂求生，用快刀斬亂麻為萬達贏得了喘息的時間。在當時看來怎么都是巨虧的交易，卻成功降低了萬達的整體負債，躲過了行業最為恐怖的黑暗時刻。脫胎換骨后的萬達變得更年輕、更活力，曾經掉隊的王健林也奪回了“地產首富”的頭銜。那么，王健林離重回巔峰，萬達離長青企業又還有多遠？

參考來源：

1、盒飯財經：王健林要贏的，不止是春節檔

2、錦緞研究院：最近這幾年，萬達過得怎么樣？