來源/市值觀察

撰文/李慕白

2017年，許家印以2900億元的身價首次登頂中國首富。在當年工作總結會議上，他說“恒大要成為世界最大的房地產企業，并躋身世界500強”。

同樣意氣風發的還有孫宏斌。當年，融創中國全年合約銷售業績達到3652.6億元，排名從第七位躍升至第四位，并且收購了萬達13個文旅項目的91%股權。

和同行的凱歌高奏相比，王健林要考慮的卻是：萬達如何活下去？

短短幾年過去，地產行業換了人間！

01

重登首富

如今的王健林，或許既不認為自己還是地產商，也不喜歡首富這個稱謂。

但世人，還是愛將兩個標簽都貼給他。在胡潤百富2022年中國富豪榜上，王健林家族以1000億元的身價位列榜單第32位，也是地產界排名最高的人。

很多人因此說他，這是奪回了首富（地產）的榮譽。但更重要的是，萬達在寒冬中率先走出暖意。

2022年萬達商管集團收入553.1億元，同比增長7.4%，累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，繼續穩坐全球最大商業運營服務提供商之位，并且自我超越。

2023年春節，全國480座萬達廣場客流達1.6億人次，銷售收入126.8億元。

傷痕累累的萬達電影與院線，也在2022年第三季度扭虧為盈，今年更是迎來開門紅。

在號稱史上第二強的春節檔，萬達影業參與制作的《流浪地球2》和《熊出沒·伴我“熊芯”》分別位列票房亞軍和季軍；而據萬達集團在1月28日披露的一組數據稱，萬達影城春節期間觀影人次則高達1717萬，收入11.95億，其中票房收入10.4億元。

▲圖源：萬達官微

萬達文旅的表現同樣令人側目。

2018年以來，萬達先后在遵義市、延安市、沈陽市、潮州市、天津薊州區等多地布局大型文旅項目。萬達酒店，更是開到了土耳其、希臘等國家。

春節期間，萬達長白山萬達度假區經營火爆，8家酒店收入4200萬，同比2019年收入增長52%；丹寨萬達小鎮實現客流28.9萬人，同比2019年增長了46%，延安紅街實現客流38.8萬人次，客流比去年大幅增長。

2022年卡塔爾世界杯期間，“萬達文旅”、“萬達酒店及度假村”的LOGO還出現在比賽場邊滾動的廣告牌上。

種種跡象表明，萬達最艱難的時刻已經過去，各個業務板塊都在恢復元氣。這背后，是一連串挑戰甚至禍不單行之下，王健林與萬達的重生與再起。

02

瘦身強體

2017年海外投資驟然收緊，銀行突然上門催債，身負4000多億債務、在海外瘋狂并購的萬達，一時陷入四面楚歌。

大勢變了，王健林沒有抱怨，也沒有糾結，而是堅決出售國內外資產。2017年，萬達旗下13個文旅項目、77家酒店被打包賣給融創、富力。僅此一項，萬達集團直接減債440億元，回收現金670億元，整體減債1100億元。此后，萬達集團更是頻繁出售旗下資產。

好不容易熬過了最兇險的去杠桿，還沒來得及喘口氣，從2020年開始，又是3年對萬達每一樁業務都泰山壓頂的疫情。

拿萬達電影來說，2020年第一季度萬達電影的歸屬上市公司股東的凈利潤虧損6億元，而2019年同期其凈利潤還有4億元。

萬達集團斥資26億美元收購的AMC，也面臨生死一線。當年3月16日，AMC宣布暫時關閉全球1000家影院，其中美國630家。十天后，AMC再次發布聲明稱，公司從4月開始不再支付旗下影院的租金、解雇600名員工，并對包括CEO在內的2.5萬名員工暫時停職以留存現金。

萬達體育籌備的各項體育賽事不得不停擺，萬達商業（萬達廣場）和酒店業務雖然并未全線停擺，但受到的負面沖擊也非常大。

2020年第二季度，萬達體育營收為5180萬歐元，同比下滑75%，原因是當季萬達體育沒有舉辦任何大眾參與型賽事活動。2020年第三季度萬達也僅參與了3項重要賽事，遠遠低于2019年同期的45項賽事。

核心業務的萬達商管，也不容樂觀。2020年萬達商管營業收入為391.34億元，較2019年同期下滑50.25%，經營活動產生的現金流凈額為132.06億元，較去年同期減少了21.42%。

而萬達酒店，在2020年上半年實現營業收入2.27億元，同比下降36.53%。

王健林在當年的胡潤富豪榜上排名第30位，名次直降21名，其個人財富縮水了8%。當年四月，一篇名為《王健林“消失”的100天》的文章在網上流傳，文章細數萬達遭遇的困境，背后的潛臺詞是：萬達還能否涅槃重生？

但即便身處寒冬，萬達商管在疫情下率先推出免租舉措：免除所有萬達廣場經營商家2020年1月25日至2月29日租金和物管費。據悉，累計減免金額超過40億元。

扶貧項目丹寨小鎮，王健林也沒有放棄。

丹寨，曾經是一個國家級貧困縣，但在萬達集團的幫扶下5年投資23億元，2018年丹寨縣實現脫貧摘帽，比原計劃提前了兩年。2020年，萬達發布幫扶丹寨“2025計劃”，支持丹寨致富，力爭用3至5年時間，把丹寨打造成中國著名旅游目的地，幫助丹寨實現鄉村振興，全面致富。

▲俯瞰丹寨萬達小鎮

關鍵時刻，王健林審時度勢，果斷繼續“賣賣賣”。當年3月，萬達以7.3億美元賣出了世界鐵人公司，獲利3.8億美元。王健林給出的理由是——減輕負債。

但這只是開始，7月20日，王健林賣出了寶貝王早教業務全部股權。7月30日，萬達酒店又宣布已出售位于美國芝加哥的VistaTower酒店項目。這一項目賣出后，意味著王健林已經把海外的地產全部出售了。

而曾給予厚望的AMC，王健林也果斷出售。2020年10月，萬達還持有AMC37.7%的股權及64.5%的投票權，到2020年底，萬達對AMC的持股權降至23.1%，投票權則削減至47.4%。2021年5月22日，AMC娛樂發布公告，萬達集團進一步減持該公司股份，持股比例已經降至0.002%。

王健林的這份堅決，讓萬達再次走出困境。孫宏斌談到樂視和萬達時曾說，“樂視之所以沒有擺脫危機，就是因為老賈不堅決，就應該堅決該賣的賣，該合作的合作”。隨后，他話鋒一轉：“你看看人家老王（王健林），就是一個成功的企業家”。

去年以來，走出寒冬的萬達，在一眾房產企業深陷泥潭之際，以商業管理運營為核心，還開始了新一輪的加速跑。

03

逆勢擴張

2022年9月28日，位于鄭州花園路的萬達坊和鄭東新區的萬達坊同時開業，這意味著鄭州建業凱旋廣場、建業凱旋匯正式更名改姓。

當年4月，胡葆森的建業集團與王健林的萬達集團簽署戰略合作協議，建業地產將旗下全部商業項目以整體運營管理模式交予萬達商管，由后者全面負責相關商業項目的招商、對外租賃、運營和物業管理等業務。

這背后既是大勢的變化，也是王健林前瞻地產行業變化，及時推行輕資產戰略的碩果。

2015年4月，王健林在深交所發表演講，稱“萬達商業地產要從重資產向輕資產轉型”。所謂輕資產，即萬達不再去蓋樓，而是幫別人管房子，從“施工者”轉型成“管理者”，只輸出品牌，負責設計、建設與運營，并分得收益。

王健林給出的理由是：“中國房地產已走到供需平衡的拐點，躺著掙錢的高利潤時代已經過去，重資產模式雖然還能發展，但難度在加大，要快速擴大規模，就要轉型輕資產”。

2017年，萬達加快了輕資產的布局。在當年，輕資產萬達廣場開業24個，占比達48%。新發展輕資產萬達廣場47個，其中合作類輕資產萬達廣場簽約37個。

隨后，王健林對商業地產進行架構調整，分別成立商管集團和商業地產集團，前者成為純粹的商業物業持有和運營管理商。王健林還透露，“新的商管集團將是萬達集團核心企業”。

2020年初，萬達商管完成房地產業務剝離，萬達商管剩余的房地產業務全部交由新成立的萬達地產集團負責，而萬達商管成為真正意義上的商業運營管理企業。當年9月，萬達商管對外宣布，稱其“不再發展重資產“，徹底轉向輕資產。

而為適應輕資產轉型，王健林下了不少功夫。

萬達內部建立了一套輕資產標準模塊，改變過去考核目標主要看利潤，而是從成本和租金的角度，對項目進行測算。

而在輕資產模式下，萬達廣場擴張速度加快，管理難度也勢必會增加。萬達創新研發出的慧云商業管理系統，把萬達廣場的消防管理、機電管理等16個子系統集成到一個智能平臺上，一塊電腦屏幕就可以掌控全局。這可以大幅降低管理成本。“過去管理一個15萬平方米的萬達廣場需要131個管理人員，現在只需要80人，減少40%”。王健林曾說道。

目前，萬達商管輕資產有兩種模式。一種是委托管理模式，萬達商業受委托全權負責管理商業廣場，提供各種商業管理服務、物業管理服務及增值服務。另一種是租賃運營模式，萬達商業從業主處租賃物業，并將廣場內的商業空間出租給商戶，同時全權負責管理商業廣場。

王健林把輕資產模式發揮到了極致，堅決不加杠桿。租賃運營模式下，萬達商管還要承擔商鋪租不出去的風險。2021年5月，萬達商管調整了運營模式，將所有大連萬達旗下商業廣場的運營都轉換為委托管理模式。

截至2022年6月，萬達商管的287個萬達集團商業廣場均采用委托管理模式管理，合共160個在管獨立第三方商業廣場中45個采用委托管理模式。也就是說，單純收取過路費的委托管理模式占比已經達到了74.2%。

剩下那不到26%，王健林也有高招，不支付固定租金，利益分成隨行就市。這得益于萬達多年重資產發展模式的資源和經驗沉淀與積累，形成了強大的品牌號召力和招商運營能力。

比房地產開發而言，商管輕資產模式賺的是小錢，但它卻可持續，并且更能低成本擴張，而且能形成自己的差異化核心能力與品牌效應，能修筑高高的護城河。

而也正是憑借輕資產商業模式，2022年，王健林在地產行業觸底之時，開啟了瘋狂抄底模式。

3月，萬達與地產商河南鑫苑集團簽下戰略合作協議，鑫苑旗下多個商業項目全部轉交給萬達經營托管。

4月，在與河南建業達成合作的同時，萬達商管官宣拿下了北京SOLANA藍色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經營管理權。

7月，萬達接手了合肥一個爛尾樓項目。

9月，萬達開始在全國接手5家奧克斯廣場。

從當初的“賣賣賣”變成“買買買”，王健林化身白衣騎士，挽救危亡的同時快速拓展版圖。

而萬達電影、萬達文旅等業務也一改過去的自營模式，變為輕重并舉。萬達影院在2020年，開放特許經營權，向加盟方提供品牌和服務支持。僅2020年，萬達分別新簽約了56家酒店、310家影城，均為輕資產管理。

多年前，王健林就曾提到，做生意的最高境界，就是“用品牌賺錢，空手套白狼”。輕資產模式，走的就是這個路子。

04

修煉內功

如果說王健林的果斷，讓萬達成功渡過了危機，而對核心能力——“服務和創新”基因的打造則讓萬達實現了二次復興。

“創新是企業精神的核心要素，萬達集團最重要的精神就是創新，而且是永遠創新，創新的停止意味危機的到來”，王健林曾如此說道。但要形成持久的創新能力，就必須形成保障創新的制度和創新文化。

2021年初，王健林在公司提出了一個新口號：“作品為王，創意無限”，動員全集團力量創新服務方式。在他看來，在個人消費需求多元復雜、市場競爭激烈的時代，萬達需要以創新破局，唯有堅持創新才可以應對不斷變化的外界環境。

為此，萬達集團成立創新工作評審委員會，對商管、影視、酒管、寶貝王、體育等多業態進行季度評審、年終評審。從產品創新、業務增長模式創新、管理方式創新，三個類別對創新成果分類評價。通過完善的制度，去鼓勵創新，形成創新的風潮。

2021年5月，萬達又啟動線下流量變現創意大賽，萬達廣場、院線、酒店、樂園等各業務，面向公司全員征集線下流量變現業務的創意方案，每月評選10個月度優秀創意獎，獎金各1萬元。年底還會評選出年度創意大賽金獎1名、銀獎2名、銅獎3名。

在萬達廣場頂樓建屋頂花園，地下停車場變賽博朋克風，這些都是來自萬達員工的月度優秀創意。

而遠離輿論場這幾年，王健林把“激勵、集權、嚴格、實效”八個字發揮到極致。萬達集團每年都會對年度先進單位、優秀高職和優秀員工進行表彰。對于沒有完成年度規劃的部門，則提出批評。

在嚴格獎懲的同時，還用量化指標來激勵員工。2023年1月，萬達集團旗下商管、投資、文化等各經營系統負責人簽發年度《經營目標責任書》，確保圓滿完成2023年度各項經營目標。

同時，在萬達內部圍繞節能創新、招商能手、營銷創意、商戶服務舉行大比武。比武的內容，與日常工作和業務需求緊密結合。而且，在大賽評分標準里，“實施效果”最重要，為的是通過比拼、比賽的方式，促進經營、激勵員工，讓優秀的人脫穎而出。

2018年，萬達成立三十周年，王健林親自寫了一首《萬達之歌》，“萬達人敢想敢闖從來不畏懼，萬達人遭遇挫折從不放棄”，歌詞中寫道。

只不過，如今一個大的考驗又出現了在王健林面前，在萬達商管引入戰略投資后，按照當時的協議，萬達商管要在2023年10月31日前完成上市，現在距離這個考驗還剩下最后8個月多時間，王健林還能再次逆風翻盤嗎？

[1]《重奪地產首富：王健林入局》風聲島

[2]《王健林“消失”的100天》艾問人物

[3]《王健林的教科書式自救》礪石商業評論

[4]《轉型輕資產，萬達有哪些作業可抄》財經雜志

[5]《萬達王健林：雙面大佬深諳政府之道》中國企業家雜志