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撰文/聯(lián)商專(zhuān)欄、國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)業(yè)態(tài)市場(chǎng)專(zhuān)委會(huì)委員 王瑋

不知道大家是否注意到一個(gè)行業(yè)現(xiàn)象，即一個(gè)市場(chǎng)或一個(gè)企業(yè)的信息越是透明和公開(kāi)，往往這個(gè)市場(chǎng)或企業(yè)的表現(xiàn)也就越好。以國(guó)內(nèi)的上海購(gòu)物中心市場(chǎng)為例，上海購(gòu)物中心協(xié)會(huì)自2004年成立以后，每年堅(jiān)持發(fā)布關(guān)于上海購(gòu)物中心的數(shù)量、規(guī)模、銷(xiāo)售額以及占社零總額比例的數(shù)據(jù)，為行業(yè)系統(tǒng)了解上海購(gòu)物中心市場(chǎng)情況，也為上海購(gòu)物中心的健康發(fā)展提供了公開(kāi)透明和頗有價(jià)值的信息。上海購(gòu)物中心的市場(chǎng)表現(xiàn)無(wú)疑也是國(guó)內(nèi)最好的。

市場(chǎng)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和市場(chǎng)的數(shù)據(jù)透明是不是有某種內(nèi)在的聯(lián)系呢？筆者通過(guò)長(zhǎng)年觀(guān)察和研究國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心的表現(xiàn)和發(fā)展得到的答案是肯定的。本文通過(guò)西田資產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)的介紹和澳大利亞關(guān)于信息披露的實(shí)踐進(jìn)一步闡述標(biāo)題的觀(guān)點(diǎn)。 

一、從西田資產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)看透明度與企業(yè)實(shí)力的內(nèi)在聯(lián)系

澳大利亞的西田集團(tuán)（SCG）近日公布了2022年的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)數(shù)據(jù)。筆者日前以《購(gòu)物中心如何走出疫情困境？看國(guó)際標(biāo)桿西田的做法》為題在聯(lián)商網(wǎng)發(fā)布，以西田公開(kāi)的人流量、銷(xiāo)售額、租金和資產(chǎn)價(jià)值等數(shù)據(jù)對(duì)西田從2019年到2022年的情況做了綜合的對(duì)比分析和闡述。但在那篇文章里面筆者沒(méi)有介紹西田2002年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)所附的一個(gè)西田資產(chǎn)包簡(jiǎn)報(bào)。說(shuō)是簡(jiǎn)報(bào)，但是其對(duì)西田購(gòu)物中心所披露的信息可以說(shuō)是非常的透明和全面。

簡(jiǎn)報(bào)在開(kāi)始概述SCG集團(tuán)在澳大利亞和新西蘭的購(gòu)物中心時(shí)，首先提到的是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)最關(guān)注的資產(chǎn)價(jià)值問(wèn)題。西田全部42家稱(chēng)之為“西田生活廣場(chǎng)”的購(gòu)物中心總資產(chǎn)為512億澳元，其中SCG投資350億澳元，第三方基金162億澳元。SCG集團(tuán)擁有這些資產(chǎn)的永久管理權(quán)。報(bào)告標(biāo)注了每一個(gè)西田生活廣場(chǎng)所在的位置和覆蓋的商圈人口（以開(kāi)車(chē)30分鐘距離為限）。這樣你就可以清楚地從圖1看到西田在澳大利亞和新西蘭的購(gòu)物中心覆蓋了這兩個(gè)國(guó)家大約2000萬(wàn)的人口。

圖1 西田生活廣場(chǎng)的戰(zhàn)略區(qū)位

在簡(jiǎn)述了資產(chǎn)價(jià)值、消費(fèi)者情況之后就是西田租戶(hù)的情況介紹。西田稱(chēng)之為商業(yè)合作伙伴。分為主力租戶(hù)和其他合作商家。像百貨商場(chǎng)（Myer、David Johnes)、平價(jià)百貨（Kmart、Target、BIG W）和超市（Coles、Woolworths、ALDI）等都是西田的主力租戶(hù)，也是西田不可或缺的長(zhǎng)年和固定的合作伙伴。這些主力租戶(hù)的租期通常為15至25年，在整個(gè)租期內(nèi)，租金的遞增與消費(fèi)者價(jià)格指數(shù)(CPI)掛鉤或基于銷(xiāo)售額的比例約定。截至2022年12月31日，主力租戶(hù)占總可租面積（GLA）的51%和租金總收入的17%。見(jiàn)圖2 。

圖2 西田主要租戶(hù)和租期的情況

其他是指單元店鋪的合作商家，租期通常是5到7年，較大的商家也有5到10年的租期。租金按每年合同數(shù)額在CPI基礎(chǔ)上增加2%至3%。截至2022年12月31日，10家最大的單元店鋪（次主力租戶(hù)）占GLA的9%，貢獻(xiàn)了10%的租金收入。由此可知西田其他的單元店鋪?zhàn)鈶?hù)占總面積GLA的40%，創(chuàng)造了西田73%的租金收入。主力租戶(hù)在吸引人流和單元店鋪?zhàn)鈶?hù)在租金創(chuàng)收的兩個(gè)方面都體現(xiàn)了少數(shù)關(guān)鍵的二八法則，獲得了很好的經(jīng)濟(jì)平衡。

最重要的還是圖3的資產(chǎn)包的詳盡數(shù)據(jù)，其中列出了西田所有42個(gè)購(gòu)物中心的所有權(quán)、賬面價(jià)值、資本化率和經(jīng)濟(jì)收益、總銷(xiāo)售額、租賃面積、商家數(shù)量以及人流量等。應(yīng)該說(shuō)這是西田經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告中對(duì)于購(gòu)物中心業(yè)主和投資人來(lái)說(shuō)最重要的一張表格。

圖3 西田資產(chǎn)包明細(xì)列表

然后就是報(bào)告對(duì)每一個(gè)西田生活廣場(chǎng)更為具體和詳盡的綜合介紹，包括商圈消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)力等信息。這里，本文僅截取42個(gè)購(gòu)物中心中位于布里斯班的西田切姆塞德購(gòu)物中心為例并加注翻譯說(shuō)明（切姆塞德購(gòu)物中心也是1957年以后在美國(guó)以外建造的第一個(gè)現(xiàn)代購(gòu)物中心）。見(jiàn)圖4 。

圖4 西田切姆塞德生活廣場(chǎng)介紹

至此，本文對(duì)西田的這個(gè)資產(chǎn)包簡(jiǎn)報(bào)做了一個(gè)大致的說(shuō)明。相信無(wú)論你作為購(gòu)物中心的管理者還是投資人，或者作為一個(gè)零售商租戶(hù)，你都會(huì)為西田的這種全面、綜合和透明的信息披露感到贊賞和滿(mǎn)意。由此，通過(guò)西田的案例進(jìn)一步證實(shí)了企業(yè)的透明度與企業(yè)業(yè)績(jī)表現(xiàn)的內(nèi)在聯(lián)系。而且，西田資產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)的內(nèi)容和形式其實(shí)也為我們所有的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)提供了一個(gè)很好參考模版，包括行業(yè)協(xié)會(huì)和專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)如何審視購(gòu)物中心業(yè)務(wù)的綜合視角。

二、關(guān)于是否應(yīng)該披露信息的爭(zhēng)論與澳大利亞市場(chǎng)的實(shí)踐

很多企業(yè)因?yàn)楦鞣N原因可以用一個(gè)非常冠冕堂皇的理由“信息保密”，認(rèn)為沒(méi)有必要像西田那樣走得那么遠(yuǎn)。其中自然有確實(shí)不方便或者不愿意披露的內(nèi)容，但也有是因?yàn)樽霾坏较裎魈镞@樣的統(tǒng)計(jì)水準(zhǔn)并且實(shí)際上更做不出那樣業(yè)績(jī)表現(xiàn)的原因。這里本文就“信息保密”是否有利商業(yè)的發(fā)展做進(jìn)一步探討。

一個(gè)比較容易被大家理解的原因就是租戶(hù)有理由擔(dān)心購(gòu)物中心業(yè)主可以利用所獲得的銷(xiāo)售額信息以抬高租金。這在澳大利亞購(gòu)物中心發(fā)展的歷史上也是有過(guò)很長(zhǎng)時(shí)間的爭(zhēng)論和博弈。西田堅(jiān)持認(rèn)為租戶(hù)的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)對(duì)于有效營(yíng)運(yùn)購(gòu)物中心至關(guān)重要。不僅可以幫助分析購(gòu)物中心的業(yè)績(jī)表現(xiàn)和市場(chǎng)定位，也是對(duì)租戶(hù)組合的有效監(jiān)控，還可以為行業(yè)研究和確定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)提供有效的數(shù)據(jù)參考。西田不認(rèn)同租戶(hù)向業(yè)主報(bào)告銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)會(huì)對(duì)租戶(hù)的續(xù)約談判造成不利影響。租金價(jià)格更是由市場(chǎng)的供需關(guān)系決定的。西田向澳大利亞生產(chǎn)力委員會(huì)提供了專(zhuān)門(mén)的報(bào)告。澳大利亞生產(chǎn)力委員會(huì)經(jīng)綜合評(píng)定認(rèn)為“禁止報(bào)告銷(xiāo)售額數(shù)據(jù)不會(huì)降低平均的租賃成本”，從而使租戶(hù)向業(yè)主報(bào)告銷(xiāo)售額成為了澳大利亞購(gòu)物中心行業(yè)一個(gè)普遍的規(guī)范和慣例。

另外，從博弈論的角度分析，購(gòu)物中心的招商都是連續(xù)和長(zhǎng)期的博弈，這與一次性的輸贏(yíng)博弈所要求的信息不公開(kāi)具有本質(zhì)的不同。而長(zhǎng)期和連續(xù)的博弈本質(zhì)上更是一種合作博弈，要求雙方誠(chéng)實(shí)、公平和透明。澳大利亞的市場(chǎng)調(diào)查公司URBIS每年都要發(fā)布澳大利亞購(gòu)物中心的各種更為詳盡的數(shù)據(jù)。URBIS的報(bào)告不僅提供像圖2西田主力租戶(hù)那樣的報(bào)告，更是在那個(gè)基礎(chǔ)上包括了小到ATM大到百貨商場(chǎng)、從餐飲到服裝到家居再到服務(wù)業(yè)態(tài)全部品類(lèi)的租戶(hù)的信息，也包括他們?cè)诎拇罄麃啿煌貐^(qū)不同市場(chǎng)的店鋪的平均規(guī)模、銷(xiāo)售額和租售比，以及購(gòu)物中心的人流量和車(chē)流量，還有客單價(jià)和車(chē)單價(jià)的詳盡數(shù)據(jù)。所以，對(duì)于專(zhuān)業(yè)的購(gòu)物中心業(yè)主和零售商，這些數(shù)據(jù)其實(shí)本身就是非常透明的。招商談判的重點(diǎn)其實(shí)更看重租期和面積，租金是第三位的。

URBIS的報(bào)告分為區(qū)域型購(gòu)物中心和次區(qū)域型購(gòu)物中心以及超市型購(gòu)物中心三種，近年又發(fā)展了CBD購(gòu)物中心報(bào)告。各類(lèi)購(gòu)物中心業(yè)者和投資人以及零售商都可以根據(jù)自己的訴求選擇購(gòu)買(mǎi)不同類(lèi)的報(bào)告。記得筆者在為國(guó)內(nèi)某購(gòu)物中心領(lǐng)導(dǎo)企業(yè)做培訓(xùn)的時(shí)候，較詳盡地展示了URBIS的關(guān)于澳大利亞區(qū)域型購(gòu)物中心報(bào)告的內(nèi)容。課后這家企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的評(píng)價(jià)就是兩個(gè)字“震撼”。西田的一位招商總監(jiān)告訴我，為了確定某購(gòu)物中心的改造潛力和未來(lái)價(jià)值，招商人員的具體工作就是要將這個(gè)商場(chǎng)的每一個(gè)品類(lèi)和品牌的店鋪數(shù)量、規(guī)模、銷(xiāo)售額與對(duì)標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)格比對(duì)，并根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)調(diào)整驗(yàn)證，以確定哪些品類(lèi)已經(jīng)滿(mǎn)足需求，哪些還有增長(zhǎng)空間，以及這些空間蘊(yùn)藏的潛在提升價(jià)值等。

記得URBIS的一位董事Peter Holland告訴我：“因?yàn)槲覀冃。ㄖ赴拇罄麃喨丝谏伲�，所以我們必須很精�?zhǔn)。”這也是為什么當(dāng)澳大利亞企業(yè)比如聯(lián)實(shí)(Lend Lease) 和西田到海外拓展的時(shí)候除了聘請(qǐng)當(dāng)?shù)厥姓{(diào)顧問(wèn)公司外都要帶上像URBIS這樣的市場(chǎng)調(diào)查公司。就是要把澳大利亞對(duì)購(gòu)物中心觀(guān)察的獨(dú)特視角帶到海外的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中。所謂澳大利亞購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)理念也并不是西田一家企業(yè)獨(dú)有的。

繼續(xù)本文標(biāo)題的話(huà)題，1999年當(dāng)澳大利亞的聯(lián)實(shí)在英國(guó)開(kāi)出了藍(lán)水購(gòu)物中心的時(shí)候，聯(lián)實(shí)遇到的一個(gè)巨大挑戰(zhàn)就是英國(guó)的購(gòu)物中心租戶(hù)從來(lái)就不向業(yè)主報(bào)告租金，而且這也是英國(guó)和歐洲購(gòu)物中心的一個(gè)傳統(tǒng)慣例。2008年和2012年隨著西田倫敦和西田斯特拉福特城的開(kāi)業(yè)。澳大利亞人推動(dòng)并改變了英國(guó)和歐洲的行業(yè)規(guī)則。因?yàn)椋@三個(gè)澳大利亞人開(kāi)發(fā)的購(gòu)物中心從人流量和銷(xiāo)售額都是英國(guó)排名前三的購(gòu)物中心。租戶(hù)要進(jìn)駐西田商場(chǎng)必須在租賃條款上同意報(bào)告銷(xiāo)售額這個(gè)基本條款。

圖5是布魯金斯學(xué)院和國(guó)際經(jīng)合組織對(duì)歐美大都市的購(gòu)物中心根據(jù)人流量和銷(xiāo)售額的排名。可見(jiàn)在倫敦、紐約、洛杉磯、舊金山這些只要有西田購(gòu)物中心的城市，西田就一定是這個(gè)城市第一名的購(gòu)物中心；如果在這個(gè)城市有兩個(gè)購(gòu)物中心，比如倫敦和圣何塞（硅谷），那么第二名的購(gòu)物中心也是西田的。

圖5  歐美大都市購(gòu)物中心前三強(qiáng)排名

來(lái)源：綠街咨詢(xún)、國(guó)際經(jīng)合組織、布魯金斯學(xué)院 

筆者近年作為國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)市場(chǎng)專(zhuān)委會(huì)的亞太委員，我們委員會(huì)的一個(gè)主要工作就是把澳大利亞的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)推廣到亞太地區(qū)的市場(chǎng)。每一年的差不多這個(gè)時(shí)候，委員會(huì)的成員都特別期待看到澳大利亞所提交的市場(chǎng)報(bào)告。另外，像許多我們耳熟能詳?shù)膩喬袌?chǎng)的標(biāo)桿項(xiàng)目，從酋長(zhǎng)國(guó)購(gòu)物中心到迪拜Mall，從馬來(lái)西亞的蘇麗亞雙塔到臺(tái)灣銷(xiāo)售額第一的101商場(chǎng)，你都可以找到澳大利亞購(gòu)物中心業(yè)者的專(zhuān)業(yè)印記和基因。正如一位中東的投資人說(shuō)的，他們選擇澳大利亞人的原因，看重的就是他們可以把一個(gè)人不多的市場(chǎng)做活的本事。而如何把商場(chǎng)做活，澳大利亞企業(yè)和市場(chǎng)的透明度發(fā)揮了關(guān)鍵作用。

至此，本文從西田的資產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)想到了信息披露的透明度與企業(yè)和市場(chǎng)的內(nèi)在聯(lián)系，從上海想到了澳大利亞，又從澳大利亞聯(lián)想到了英美市場(chǎng)。像西田倡導(dǎo)的租戶(hù)報(bào)告銷(xiāo)售數(shù)據(jù)的實(shí)踐本身就是具有戰(zhàn)略意義的購(gòu)物中心實(shí)踐舉措。為此，筆者在《商業(yè)地產(chǎn)決策理論與戰(zhàn)略實(shí)踐》一書(shū)中有專(zhuān)門(mén)介紹。筆者更加堅(jiān)信購(gòu)物中心和租戶(hù)之間的互動(dòng)就是一種連續(xù)和重復(fù)的正合博弈。我們需要糾正的一個(gè)觀(guān)點(diǎn)就是不要以為一講博弈就是輸贏(yíng)。博弈論的大量研究和實(shí)證證明了連續(xù)的合作博弈需要的就是誠(chéng)實(shí)、公平和透明精神的體現(xiàn)。所以，對(duì)于購(gòu)物中心和零售行業(yè)，信息的透明度在很大程度上就代表了企業(yè)和市場(chǎng)的實(shí)力。

注：文中圖表若沒(méi)有特別說(shuō)明均取自2022西田資產(chǎn)簡(jiǎn)報(bào)

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