來源/時代財經

作者/劉新歌

出售股份自救的同時，深陷泥潭的黃光裕正在逐漸失去其地產業務。

國家企業信用信息公示系統顯示，近日，國美控股集團有限公司將三亞國美旅業有限公司100%股份轉讓給中融國際信托有限公司（下稱“中融信托”）。天眼查信息顯示，三亞國美旅業已于3月17日完成股東變更。

三亞國美旅業成立于2013年1月18日，最終受益人為國美創始人黃光裕，公司主要經營范圍為項目投資、旅游信息咨詢、房地產開發及銷售等，旗下項目為2016年7月開工的三亞“國美·海棠灣”。多位三亞中介對時代財經稱，國美·海棠灣在2021年首次開盤，將于今明兩年陸續交付。

對于為何在“收獲期”賣掉項目，時代財經以購房者身份電話咨詢了國美·海棠灣案場銷售人員，相關人員稱項目正在正常建設中，中融信托只是注資，不影響后續交付及物業服務等問題。

無獨有偶，近日，由黃光裕最終控制的寧波昊洋企業管理有限公司轉讓長沙先導臻締地產開發有限公司100%股份，中融信托接盤。這意味著國美徹底退出位于湖南長沙的湘江玖號項目。

自2021年回歸以來，盡管黃光裕很少在公開場合露面，但資本動作不斷，包括連續減持國美零售股份，以至失去國美零售控股股東地位，同時其還累計為國美零售提供近8億港元貸款。去年8月，黃光裕擬向國美零售注入物業資產，即國美地產控股旗下的鵬融地產，該公司主要資產為國美商都物業及湘江玖號物業，但最終告吹。

如今，國美系仍深陷困局，截至2023年2月3日，國美零售及其附屬公司尚未償還的逾期貸款總額約68.9億元。黃光裕也無法保住其頗具價值的地產項目。

臨近收獲期卻被轉讓

國美·海棠灣是國美進軍旅游地產的首個項目，總建筑面積13.65萬平方米，規劃有國際品牌酒店、96棟游艇別墅及空中花園、河海景觀長廊等，國美還曾計劃引入三邊俱樂部和中醫藥健康養生產業。

按照規劃，國美·海棠灣共分三期開發，一期為45棟獨棟別墅，二期為51棟獨棟、聯排、雙拼別墅和1棟酒店，三期為總統別墅和地下商業。吉屋網、房天下等網站信息顯示，該項目曾計劃于2018年10月開放售樓處、2019年元旦開盤、2019年底交房，但直到2021年初才正式開盤。

樓盤銷售王羽（化名）稱，一期獨棟將于今年8月底交房，聯排于明年底交房。別墅戶型分A、B、C三類，建筑面積在200平方米至350平方米之間，均附贈送面積，實際使用面積在560-880平方米之間。三亞房產中介李嘉（化名）告訴時代財經，A戶型總價8500萬元起，B戶型4200萬元起，C戶型3800萬元左右。除別墅外，國美·海棠灣2期產品還可認籌精裝交付的五連排、六連排別墅，層高為四層（地上3層，地下1層），建筑面積約105平方米，價格為2000萬元/套，預計今年四季度開盤、2024年底交付。50萬元可排號選房，500萬元可鎖定房號。

與海棠灣眾多樓盤一樣，國美·海棠灣產權也為40年，目前剩余產權年限約33年，但海景資源相對優越。不過，項目資金問題還是勸退了一些購房者。近日去海棠灣看了幾個別墅項目的李樺（化名）對時代財經說，“聽說資金鏈有點問題，雖然對國美·海棠灣的戶型設計和海景資源很滿意，還是決定放棄。”

多位三亞房產中介對時代財經表示，項目去年曾停工一段時間，目前已恢復正常建設。對于停工原因，有中介表示是“受疫情影響”，并稱三亞對預售資金監管嚴格，按期交房有保障。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，長期虧損嚴重而陷入現金流危機、需要出售資產補血是國美出售三亞海棠灣項目的主要原因，“它也無力繼續投入資金進行房地產開發，而快進入收獲期的項目可以有更好的賣價。”

賣地產項目救急

雖然不是一家典型房企，國美介入房地產領域的時間卻較早。1995年，黃光裕成立了鵬潤地產，并先后開發了鵬潤家園、明天第一城、國美第一城、鵬潤藍海等項目。2005年，國美地產控股有限公司（下稱“國美地產”）成立，國美控股、北京鵬潤投資有限公司分別持股51%、49%。

2008年，黃光裕曾放話“拿出100個億砸向地產，2-3年讓國美地產打包上市，成為第二個國美電器”。不過，還未來得及在房地產行業大展拳腳，他就因涉及操縱股價而入獄14余年。

介入地產開發20多年來，國美控股地產板塊已有國美地產、申福、玖號置業三個平臺，布局了國內一線城市、二線重點城市核心區及熱點區域城市；在全生態新零售戰略影響下，形成涵蓋“地產開發、商業辦公招商運營、酒店運營管理、物流倉儲標準化建設及多形態物業服務”的新型地產運營服務企業。

地產資產似乎也成了國美陷入危機時黃光裕手里的一張底牌。

自2017年由盈轉虧后，國美零售一直處于虧損境地。2017年-2021年，其歸母凈虧損分別為4.5億元、48.87億元、25.9億元、69.94億元、44.02億元，近五年累計虧損超193億元。日前，國美零售公告稱，預期2022年銷售收入與2021年同期相比將下滑約55%至65%之間，歸屬母公司擁有者應占虧損預期將在170-190億元之間。

2021年2月，黃光裕獲釋出獄。他在首次內部講話中夸下海口：力爭用18個月時間，使企業恢復到原有市場地位。

但這位昔日首富、家電零售大佬面對的是行業滄海桑田的變化。此外，出獄后不久，國美零售通過發行對價股份及轉讓全資子公司哈德森資產全部股權的方式，支付北京國美商都、長沙湘江玖號及北京鵬潤大廈等三處物業未來近20年的租金。這意味著，通過對兩處爛尾樓和一處核心寫字樓的“騰挪”，黃光裕將未來20年的租金收益直接變現，不僅擴大了對國美零售的控制權，還保留了自持物業所有權。

不過，上述財技并不能有效改變國美的窘境。2022年上半年，國美零售營收121.1億元，同比減少53.5%；凈虧損約29.7億元，同比有所擴大。去年下半年，國美不斷傳出欠薪、裁員、業務收縮等消息。

債務壓力下，國美也不斷轉讓旗下地產項目。除了三亞國美·海棠灣，國美控股地產平臺玖號置業近日還轉讓了長沙先導臻締地產開發有限公司100%股份，中融信托也再次成為國美地產項目的白武士。

長沙先導為長沙湘江玖號的項目公司，項目用地于2012年獲得，規劃總體量11萬平方米，2016年起出現停工、爛尾情況。此次股權轉讓完成后，隨著國美的退出，湘江玖號或將被盤活。