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撰文/黃指南

現如今，內地針對商業地產的公募REITs市場尚未開放之時，華潤置地為打通“投融建管退”的閉環，提高資金營運能力，繼續在商業項目資產證券化上探索。

4月3日，北京產權交易所披露，華潤置地（成都）有限公司擬掛牌華潤置地（太原）有限公司100%股權，預披露截至時間至2023年4月28日。

觀點新媒體了解到，本次轉讓披露的決議文件名稱顯示，本次掛牌的實際資產為華潤置地華北大區的太原萬象城項目。

太原萬象城截至目前已營運超4年時間，開業當年的的出租率就已超96%，本次掛牌極有可能是華潤置地在商業地產領域的證券化嘗試的又一落子。

華北最大萬象城

根據北京產權交易所披露數據顯示，本次掛牌華潤置地太原公司的底價暫未披露，該司成立于2013年9月，目前公司法人為凌曉潔。

據觀點新媒體了解到，華潤置地太原公司目前持有物業包括太原華潤中心、太原萬象城等項目。截至2023年1月31日，該公司營業收入為8539.9萬元，營業利潤為2098.04萬元，凈利潤1574.97萬元，資產總計27.48億元，負債總計19.02億元，所有者權益8.46億元。

從轉讓方基本情況上看，本次掛牌的轉讓方為華潤置地成都公司，而按照2016年華潤完成的大區架構調整后，太原公司屬于華北大區、成都公司屬于華西大區。那為何一個華西大區的公司手握著華北大區的資產？

對于上述問題，觀點新媒體聯系到華潤置地對外關系相關負責人，截至發稿時，未得到企業方的回應。

但有市場人士對觀點新媒體指出，華潤置地正在處理此前“區域架構調整”的歷史遺留問題，從本次掛牌股權轉讓事宜是由華北大區請示簽報的，不排除為華潤置地太原公司通過掛牌轉回華北大區的可能。

據觀察，華潤置地太原公司法人凌曉潔，其在2020年接任華潤置地華北區總經理,而原華北總蔣智生則是前往另一個央企地產平臺—中國融通集團旗下房地產業務擔任總經理。太原公司將通過掛牌轉讓的操作，從而“正式”轉入華北大區的管理體系。

在未設立太原地方公司時，華潤置地在太原的擴儲動作，一直都是由成都公司“代勞”的。

2013年8月，華潤置地成都公司以總價20.13億元，競得山西省太原市三塊共計16.76萬平方米商業用地，借助三宗地塊的落位，達成了首進太原市場的布局。彼時就有市場消息指出，華潤置地的商業項目萬象城或將落子太原。

時隔一個月，華潤置地成都公司于太原再以17.9億元斬獲一宗商住地，并奪得當年“地王”的桂冠，“轟轟烈烈”進入太原。

說回太原萬象城，項目位于長風商務區核心位置，打造指出對標的是青島萬象城模式。據當時太原華潤中心負責人對外口徑，太原萬象城在賣場布局、商業業態配比、主力店規模等方面均是“師從”青島萬象城。

觀點新媒體了解到，萬象城太原項目于2015年前后開始招商及建設，并在2018年9月建成開業。該項目落成時不僅是山西第一個萬象城項目，還是華北地區規模最大的萬象城。開業當年，僅運營了三個月的該項目便錄得租金收入7755.9萬元，出租率96.2%。到了2021年末，銷售額更是達到了39億元。

而本次出讓太原公司100%股權，華潤置地除了為解決歷史遺留問題外，另一種可能便是為太原萬象城的資產證券化做提前準備，而掛牌轉讓是資產證券化的必經路徑。

證券化探索

價值回歸的當下，如何將持有的商業地產資本化，進行存量盤活，獲取增量資金，為存量商業項目提供新的退出渠道，均是眾房企不斷探索嘗試的方向。

目前國內商業地產領域由于尚未開放公募REITs的發行，最為常見的證券化融資工具有為兩種，分別為CMBS和類REITs。

實際上，華潤置地在資產證券化方面的已有諸多“嘗試”，其證券化的底層資產一直以成熟的商業項目為主，包括萬象城系列、華潤大廈系列，目前已延伸至萬象匯系列。

而本次預掛牌的華潤置地（太原）有限公司100%股權，或與實際轉讓資產無關，極有可能是為其背后最有可能實現資產證券化的項目——太原萬象城提前“鋪路”。

據觀點新媒體觀察，同樣是股權轉讓，同樣是轉讓公司背后擁有成熟的商業項目，2022年華潤置地在以清河萬象匯作為底層資產做類REITs資產證券化項目時就有這樣的操作。

去年10月，華潤置地擬轉讓北京華潤新鎮置業有限責任公司100%股權，底價為33.93億。而華潤新鎮置業持有北京清河萬象匯項目是萬象匯產品的首個項目，并處于穩定營運的階段。

彼時對于該公司股權的出售，華潤置地曾對外表示，華潤新鎮置業股權掛牌于北交所披露，是清河萬象匯做證券化項目所必需程序。同年11月，成功發行以該項目為底層資產的類REITs產品，項目規模33.96億元，稍高于資產轉讓底價。

華潤置地在資產證券化已有不少成果，截至目前其已發行7只CMBS產品，2只類reits產品，1只reits產品，累計退出金額超280億元。發行利在3.28%-4%之間，融資成本較低且優勢明顯。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

另外，華潤置地在資產證券化道路上，還開創了多個“首次”。

2021年發行的“中信證券-國君-上海萬象城資產支持專項計劃”，在單筆發行規模上為該年度最大規模的CMBS。

2022年10月，華潤置地成功發行10年期，規模30億元的“石家莊萬象城資產支持專項計劃，已成為市場首單10年期CMBS項目。

2022年12月，華夏基金華潤有巢租賃住房REIT成功上市，發行累計募集資金達到1200億元，網下發售份額213倍，曾一舉刷新公募REITs網下詢價紀錄。該項目還成為首單市場化機構運營的保障性租賃住房公募REIT。

截至2022年末，在不含海口萬象城與海口N次方公園兩個項目，華潤置地在營購物中心66個，已在23個城市實現2個及以上購物中心布局。該司預計未來幾年每年新開業購物中心10個或更多，預計2026年末，在營購物中心將增加至111個。

未來，隨著更多的商業項目的不斷進入成熟期，華潤也勢必將更多的資產投入到證券化道路上，快速將資產變現，提升自身流動性水平同時，也能空出“手”來繼續做大商業地產版圖。