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撰文/曲旭光

進(jìn)入5月份，環(huán)貿(mào)ICD迎來(lái)了開(kāi)業(yè)一周年（2022年5月20日開(kāi)業(yè)）的日子。

一年來(lái)，背負(fù)著攀成鋼商圈提振重任的環(huán)貿(mào)ICD壓力不小，開(kāi)業(yè)之初，確實(shí)引得不少商業(yè)關(guān)注。

然而一年過(guò)去了，攀成鋼商圈仿佛又回到了最初的起點(diǎn)——環(huán)貿(mào)ICD氣候難成，文華廣場(chǎng)困難重重，先后入市攀成鋼商圈的兩個(gè)項(xiàng)目，并未帶來(lái)市場(chǎng)期待的大增長(zhǎng)，反而逐漸邊緣化……

Part 1

表現(xiàn)——高開(kāi)低走

環(huán)貿(mào)ICD難擎大旗

春熙路延長(zhǎng)線上，攀成鋼商圈一直是一個(gè)尷尬的存在。

作為二環(huán)路最后一塊風(fēng)水寶地，攀成鋼既因產(chǎn)業(yè)而擁有傳統(tǒng)富人區(qū)的歷史，又因承接春熙路流量而成房地產(chǎn)新貴，新加坡的仁恒置地、吉寶，韓國(guó)的樂(lè)天，香港的新鴻基、恒基兆業(yè)、香港置地、九龍倉(cāng)，內(nèi)地的綠地、合景泰富、深長(zhǎng)城、伊泰、泰合、通用時(shí)代等房企紛紛加碼該板塊，共同推升區(qū)域房?jī)r(jià)，甚至曾被媒體稱為僅次于交子公園商圈的“成都第二富人區(qū)”。

然而，就是這樣一個(gè)備受矚目的商圈，商業(yè)表現(xiàn)卻始終差強(qiáng)人意。直至去年，環(huán)貿(mào)ICD和成都文華廣場(chǎng)分別于5月20日和10月1日入場(chǎng)，為攀成鋼商圈帶來(lái)發(fā)展新機(jī)。

環(huán)貿(mào)ICD甫一開(kāi)業(yè)，在圈內(nèi)引起不小的討論。彼時(shí)，某計(jì)劃于2022年底開(kāi)業(yè)項(xiàng)目的推廣總和我一同去看場(chǎng)，我倆雖對(duì)于環(huán)貿(mào)ICD三分之一店鋪開(kāi)業(yè)、三分之一店鋪裝修、三分之一仍是空鋪的項(xiàng)目頗感悲涼，但卻對(duì)環(huán)貿(mào)ICD頂住壓力開(kāi)業(yè)，并轉(zhuǎn)換思路將空鋪打造成藝術(shù)展陳空間的做法“豎起大拇哥”。

▲成都環(huán)貿(mào)ICD 圖源：項(xiàng)目官微

然而，就在市場(chǎng)上對(duì)環(huán)貿(mào)ICD寄予厚望，認(rèn)為它是攀成鋼商圈的擎天柱之時(shí)，環(huán)貿(mào)ICD卻高開(kāi)低走，在下半年的商業(yè)旺季中表現(xiàn)低迷。不少新開(kāi)店鋪已停止?fàn)I業(yè)，一些待開(kāi)品牌暫停入場(chǎng)，掉鋪率持續(xù)攀升，空鋪率顯著增高，客群流失嚴(yán)重。攀成鋼商圈的大旗，環(huán)貿(mào)ICD再難擎起。

而在下半年入場(chǎng)的成都文華廣場(chǎng)，表現(xiàn)甚至不如環(huán)貿(mào)ICD。據(jù)已經(jīng)從成都文華廣場(chǎng)離職的前員工透露，直至9月中旬，該項(xiàng)目都仍未確定開(kāi)業(yè)時(shí)間，這一消息在一家服務(wù)過(guò)該項(xiàng)目的空間氛圍打造的公司中也得以確認(rèn)。我在9月30日參加由鐵像寺水街二期舉行的體驗(yàn)區(qū)開(kāi)放活動(dòng)時(shí)，突然接到10月1日成都文華廣場(chǎng)將開(kāi)業(yè)的消息，其匆忙程度可見(jiàn)一斑。而當(dāng)日去看了場(chǎng)后，情況實(shí)在不容樂(lè)觀，開(kāi)業(yè)的店鋪只有寥寥三四家，實(shí)在尷尬。更為無(wú)奈的是，成都文華廣場(chǎng)自身財(cái)務(wù)狀況問(wèn)題嚴(yán)重，一些員工停薪長(zhǎng)達(dá)半年，應(yīng)付乙方的設(shè)計(jì)費(fèi)、材料款、施工款等各種款項(xiàng)難以支付。這樣的情況之下，成都文華廣場(chǎng)對(duì)于拉抬攀成鋼商圈品質(zhì)，恐怕非常有限。

Part 2 

溯源——內(nèi)外交困

攀成鋼商圈命途多舛

到底為什么呢？

明明是成都富人區(qū)、高凈值客群需求旺盛，明明持續(xù)有商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入、品牌賦能良好，攀成鋼商圈緣何竟?jié)u成商業(yè)荒漠？

“原因當(dāng)然有很多，比如說(shuō)周?chē)�三公里就是春熙路商圈，春熙路的虹吸效�?yīng)讓攀成鋼商圈難以自立；再比如，調(diào)查顯示，攀成鋼商圈的大部分居民都在南門(mén)工作，他們的圈子可能更貼近交子公園商圈，對(duì)攀成鋼商圈本身沒(méi)有消費(fèi)概念。”在分析攀成鋼商圈發(fā)展之難時(shí)，長(zhǎng)期錨定商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的光合商業(yè)負(fù)責(zé)人李子超這樣表示，“外部原因無(wú)法改變，攀成鋼商圈內(nèi)部原因也不少，其自身缺乏商業(yè)基因也是不容忽視的重要原因。”

他分析，攀成鋼商圈內(nèi)住宅林立，是典型的富人住宅區(qū)。富人謀求安靜、排斥熱鬧，喜歡“遺世獨(dú)立”，對(duì)商業(yè)表現(xiàn)出敬而遠(yuǎn)之的態(tài)度，這讓攀成鋼商圈在消費(fèi)轉(zhuǎn)化上缺乏動(dòng)能，因而才出現(xiàn)大型商業(yè)入市難的問(wèn)題。

去年入市攀成鋼商圈的兩大商業(yè)體——環(huán)貿(mào)ICD和文華廣場(chǎng)，均為較為傳統(tǒng)的盒子商業(yè)，他們對(duì)于周邊的高凈值客群吸引力極為有限。說(shuō)他們是社區(qū)型商業(yè)，兩家商業(yè)體估計(jì)不會(huì)同意；但如果說(shuō)他們區(qū)域型、地標(biāo)型商業(yè)，估計(jì)IFS、太古里、SKP、萬(wàn)象城、大悅城等只能笑笑不說(shuō)話。

這種上不去、下不來(lái)的感覺(jué)，恰如兩家商業(yè)體開(kāi)業(yè)時(shí)間選定上的糾結(jié)。據(jù)了解，成都文華廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)時(shí)間本計(jì)劃于2022年5月開(kāi)業(yè)，但因疫情影響及綜合招商情況和直接競(jìng)品環(huán)貿(mào)ICD的開(kāi)業(yè)時(shí)間，故延遲至Q3季度。結(jié)果Q3季度成都經(jīng)歷了高溫限電和疫情封控，開(kāi)業(yè)時(shí)間又只能后移，直至最終匆忙選定10月1日。

而在2022年上半年兌現(xiàn)開(kāi)業(yè)承諾的環(huán)貿(mào)ICD，在開(kāi)業(yè)時(shí)間選定上實(shí)際也有著難言之隱。一方面，環(huán)貿(mào)ICD早已跟錦江區(qū)政府“拍胸脯”保證了開(kāi)業(yè)時(shí)間，多次官宣了將于2022年上半年入市；另一方面，成都2022年上半年疫情不樂(lè)觀，項(xiàng)目自身的招商情況更是不理想，多方努力之下空鋪率仍未能降低，這使得項(xiàng)目方在是否開(kāi)業(yè)上左右搖擺。

兩個(gè)商業(yè)體最終的市場(chǎng)表現(xiàn)，現(xiàn)如今一目了然；與兩個(gè)項(xiàng)目緊緊挨著的樂(lè)天廣場(chǎng)，更是因薩德問(wèn)題而長(zhǎng)年停工，無(wú)法指望。

命途多舛的攀成鋼商圈，仍是一流的客群、二流的招商、三流的存在，商業(yè)還在等待一個(gè)時(shí)代的召喚。

Part 3

Three 曙光——呼喚地標(biāo)

成都光環(huán)能救場(chǎng)嗎？

你還相信“光”嗎？

撐不住的合景泰富（近期被曝出2.12億債務(wù)違約），去年11月份將攀成鋼環(huán)球匯項(xiàng)目公司所有股權(quán)轉(zhuǎn)讓給香港置地，“成都悠方光環(huán)”變身“成都光環(huán)”。

單獨(dú)由香港置地操盤(pán)“光環(huán)”，這對(duì)于受夠了拖延癥的攀成鋼商圈而言，無(wú)疑是利好消息。

▲建設(shè)中的成都光環(huán) 圖源：微博

深入了解香港置地的“光環(huán)”產(chǎn)品，不難發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)側(cè)重于生活方式的購(gòu)物中心，尤其注重貼合在地城市的文化肌理，強(qiáng)調(diào)自然與人文相結(jié)合的消費(fèi)場(chǎng)景營(yíng)造，用他們官方的說(shuō)法是“生活注入自然靈感，探索在地文化融合、啟迪人們對(duì)美好生活的向往，成就城市區(qū)域升級(jí)”。

重慶光環(huán)，便是上述理念的踐行者。

作為國(guó)內(nèi)首個(gè)“城市自然共同體”，重慶光環(huán)于2021年4月開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目開(kāi)業(yè)即引進(jìn)350+品牌，引爆了重慶市場(chǎng)消費(fèi)熱潮。數(shù)據(jù)顯示，僅開(kāi)業(yè)前兩天就吸引了超57萬(wàn)客流，營(yíng)業(yè)額近3200萬(wàn)，多個(gè)品牌刷新成渝地區(qū)新店開(kāi)業(yè)記錄，超60家品牌開(kāi)業(yè)兩日累積業(yè)績(jī)重慶第一。

成都光環(huán)毫不掩飾地表現(xiàn)出對(duì)復(fù)制重慶光環(huán)輝煌的憧憬，其在消費(fèi)場(chǎng)景塑造上也是下了苦功。據(jù)了解，成都光環(huán)在文化延續(xù)上，融合了成都地區(qū)多元包容的文化特性，突出巴蜀文化元素；在自然元素設(shè)計(jì)上，通過(guò)室外平臺(tái)、室外退臺(tái)以及室內(nèi)花園，提供了大量的公共綠化空間。將連接兩地塊的“Think Bridge”作為設(shè)計(jì)巧思，植入綠意空間，給消費(fèi)者提供了舒適休憩的場(chǎng)景，“都市公園”的概念也呼之欲出。

或許，攀成鋼商圈一直在等待的，正是成都光環(huán)。

“攀成鋼商圈不缺商業(yè)，缺的是符合周邊高凈值客群消費(fèi)選擇的優(yōu)質(zhì)商業(yè)。周邊客群需要的是有體驗(yàn)感的、有藝術(shù)感的、有品質(zhì)格調(diào)的商業(yè)體。”李子超認(rèn)為攀成鋼商圈與成都光環(huán)實(shí)現(xiàn)了“心靈契合”。

針對(duì)品牌和消費(fèi)者的調(diào)研正在香港置地內(nèi)部進(jìn)行中，相關(guān)訴求也有望在成都光環(huán)的招商過(guò)程中得到回應(yīng)。而來(lái)自錦江區(qū)政府的期盼，則是能實(shí)現(xiàn)攀成鋼商圈的整體騰飛——成都光環(huán)與早前開(kāi)業(yè)的環(huán)貿(mào)ICD和成都文華廣場(chǎng)，一并構(gòu)成互補(bǔ)互動(dòng)的商圈聚合發(fā)展態(tài)勢(shì)，滿足攀成鋼板塊不同消費(fèi)者的日常需求，更好地服務(wù)于經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和人民高品質(zhì)生活。

根據(jù)香港置地對(duì)外發(fā)布的公告，成都光環(huán)將于今年12月份開(kāi)門(mén)營(yíng)業(yè)。急需救場(chǎng)的攀成鋼商圈，成都光環(huán)大概是它最后的也是最有希望的機(jī)會(huì)。

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