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撰文/曲旭光

進入5月份，環貿ICD迎來了開業一周年（2022年5月20日開業）的日子。

一年來，背負著攀成鋼商圈提振重任的環貿ICD壓力不小，開業之初，確實引得不少商業關注。

然而一年過去了，攀成鋼商圈仿佛又回到了最初的起點——環貿ICD氣候難成，文華廣場困難重重，先后入市攀成鋼商圈的兩個項目，并未帶來市場期待的大增長，反而逐漸邊緣化……

Part 1

表現——高開低走

環貿ICD難擎大旗

春熙路延長線上，攀成鋼商圈一直是一個尷尬的存在。

作為二環路最后一塊風水寶地，攀成鋼既因產業而擁有傳統富人區的歷史，又因承接春熙路流量而成房地產新貴，新加坡的仁恒置地、吉寶，韓國的樂天，香港的新鴻基、恒基兆業、香港置地、九龍倉，內地的綠地、合景泰富、深長城、伊泰、泰合、通用時代等房企紛紛加碼該板塊，共同推升區域房價，甚至曾被媒體稱為僅次于交子公園商圈的“成都第二富人區”。

然而，就是這樣一個備受矚目的商圈，商業表現卻始終差強人意。直至去年，環貿ICD和成都文華廣場分別于5月20日和10月1日入場，為攀成鋼商圈帶來發展新機。

環貿ICD甫一開業，在圈內引起不小的討論。彼時，某計劃于2022年底開業項目的推廣總和我一同去看場，我倆雖對于環貿ICD三分之一店鋪開業、三分之一店鋪裝修、三分之一仍是空鋪的項目頗感悲涼，但卻對環貿ICD頂住壓力開業，并轉換思路將空鋪打造成藝術展陳空間的做法“豎起大拇哥”。

▲成都環貿ICD 圖源：項目官微

然而，就在市場上對環貿ICD寄予厚望，認為它是攀成鋼商圈的擎天柱之時，環貿ICD卻高開低走，在下半年的商業旺季中表現低迷。不少新開店鋪已停止營業，一些待開品牌暫停入場，掉鋪率持續攀升，空鋪率顯著增高，客群流失嚴重。攀成鋼商圈的大旗，環貿ICD再難擎起。

而在下半年入場的成都文華廣場，表現甚至不如環貿ICD。據已經從成都文華廣場離職的前員工透露，直至9月中旬，該項目都仍未確定開業時間，這一消息在一家服務過該項目的空間氛圍打造的公司中也得以確認。我在9月30日參加由鐵像寺水街二期舉行的體驗區開放活動時，突然接到10月1日成都文華廣場將開業的消息，其匆忙程度可見一斑。而當日去看了場后，情況實在不容樂觀，開業的店鋪只有寥寥三四家，實在尷尬。更為無奈的是，成都文華廣場自身財務狀況問題嚴重，一些員工停薪長達半年，應付乙方的設計費、材料款、施工款等各種款項難以支付。這樣的情況之下，成都文華廣場對于拉抬攀成鋼商圈品質，恐怕非常有限。

Part 2 

溯源——內外交困

攀成鋼商圈命途多舛

到底為什么呢？

明明是成都富人區、高凈值客群需求旺盛，明明持續有商業項目進入、品牌賦能良好，攀成鋼商圈緣何竟漸成商業荒漠？

“原因當然有很多，比如說周圍三公里就是春熙路商圈，春熙路的虹吸效應讓攀成鋼商圈難以自立；再比如，調查顯示，攀成鋼商圈的大部分居民都在南門工作，他們的圈子可能更貼近交子公園商圈，對攀成鋼商圈本身沒有消費概念。”在分析攀成鋼商圈發展之難時，長期錨定商業地產營銷策劃的光合商業負責人李子超這樣表示，“外部原因無法改變，攀成鋼商圈內部原因也不少，其自身缺乏商業基因也是不容忽視的重要原因。”

他分析，攀成鋼商圈內住宅林立，是典型的富人住宅區。富人謀求安靜、排斥熱鬧，喜歡“遺世獨立”，對商業表現出敬而遠之的態度，這讓攀成鋼商圈在消費轉化上缺乏動能，因而才出現大型商業入市難的問題。

去年入市攀成鋼商圈的兩大商業體——環貿ICD和文華廣場，均為較為傳統的盒子商業，他們對于周邊的高凈值客群吸引力極為有限。說他們是社區型商業，兩家商業體估計不會同意；但如果說他們區域型、地標型商業，估計IFS、太古里、SKP、萬象城、大悅城等只能笑笑不說話。

這種上不去、下不來的感覺，恰如兩家商業體開業時間選定上的糾結。據了解，成都文華廣場的開業時間本計劃于2022年5月開業，但因疫情影響及綜合招商情況和直接競品環貿ICD的開業時間，故延遲至Q3季度。結果Q3季度成都經歷了高溫限電和疫情封控，開業時間又只能后移，直至最終匆忙選定10月1日。

而在2022年上半年兌現開業承諾的環貿ICD，在開業時間選定上實際也有著難言之隱。一方面，環貿ICD早已跟錦江區政府“拍胸脯”保證了開業時間，多次官宣了將于2022年上半年入市；另一方面，成都2022年上半年疫情不樂觀，項目自身的招商情況更是不理想，多方努力之下空鋪率仍未能降低，這使得項目方在是否開業上左右搖擺。

兩個商業體最終的市場表現，現如今一目了然；與兩個項目緊緊挨著的樂天廣場，更是因薩德問題而長年停工，無法指望。

命途多舛的攀成鋼商圈，仍是一流的客群、二流的招商、三流的存在，商業還在等待一個時代的召喚。

Part 3

Three 曙光——呼喚地標

成都光環能救場嗎？

你還相信“光”嗎？

撐不住的合景泰富（近期被曝出2.12億債務違約），去年11月份將攀成鋼環球匯項目公司所有股權轉讓給香港置地，“成都悠方光環”變身“成都光環”。

單獨由香港置地操盤“光環”，這對于受夠了拖延癥的攀成鋼商圈而言，無疑是利好消息。

▲建設中的成都光環 圖源：微博

深入了解香港置地的“光環”產品，不難發現這是一個側重于生活方式的購物中心，尤其注重貼合在地城市的文化肌理，強調自然與人文相結合的消費場景營造，用他們官方的說法是“生活注入自然靈感，探索在地文化融合、啟迪人們對美好生活的向往，成就城市區域升級”。

重慶光環，便是上述理念的踐行者。

作為國內首個“城市自然共同體”，重慶光環于2021年4月開業。項目開業即引進350+品牌，引爆了重慶市場消費熱潮。數據顯示，僅開業前兩天就吸引了超57萬客流，營業額近3200萬，多個品牌刷新成渝地區新店開業記錄，超60家品牌開業兩日累積業績重慶第一。

成都光環毫不掩飾地表現出對復制重慶光環輝煌的憧憬，其在消費場景塑造上也是下了苦功。據了解，成都光環在文化延續上，融合了成都地區多元包容的文化特性，突出巴蜀文化元素；在自然元素設計上，通過室外平臺、室外退臺以及室內花園，提供了大量的公共綠化空間。將連接兩地塊的“Think Bridge”作為設計巧思，植入綠意空間，給消費者提供了舒適休憩的場景，“都市公園”的概念也呼之欲出。

或許，攀成鋼商圈一直在等待的，正是成都光環。

“攀成鋼商圈不缺商業，缺的是符合周邊高凈值客群消費選擇的優質商業。周邊客群需要的是有體驗感的、有藝術感的、有品質格調的商業體。”李子超認為攀成鋼商圈與成都光環實現了“心靈契合”。

針對品牌和消費者的調研正在香港置地內部進行中，相關訴求也有望在成都光環的招商過程中得到回應。而來自錦江區政府的期盼，則是能實現攀成鋼商圈的整體騰飛——成都光環與早前開業的環貿ICD和成都文華廣場，一并構成互補互動的商圈聚合發展態勢，滿足攀成鋼板塊不同消費者的日常需求，更好地服務于經濟社會發展和人民高品質生活。

根據香港置地對外發布的公告，成都光環將于今年12月份開門營業。急需救場的攀成鋼商圈，成都光環大概是它最后的也是最有希望的機會。

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