來(lái)源/樂(lè)居財(cái)經(jīng)

撰文/魏薇

前不久，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“萬(wàn)達(dá)集團(tuán)”）新增兩則股權(quán)凍結(jié)信息，被執(zhí)行標(biāo)的企業(yè)均為大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“大連萬(wàn)達(dá)商管”），被凍結(jié)股權(quán)數(shù)額合計(jì)約19.79億元，凍結(jié)期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

19.79億數(shù)額，到底是多少？

從持股比例來(lái)看。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有大連萬(wàn)達(dá)商管約53.39%股權(quán)，對(duì)應(yīng)為23.9億股權(quán)數(shù)額。換算一下，這次被凍的19.79億數(shù)額，等于萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持有大連萬(wàn)達(dá)商管里的八成股份被凍了。

這19.79億數(shù)額對(duì)應(yīng)多少價(jià)值？工商登記信息里沒(méi)有披露。

萬(wàn)達(dá)集團(tuán)覺(jué)得很冤，發(fā)布聲明披露了細(xì)節(jié)：其一，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)和某企業(yè)在長(zhǎng)春一大型項(xiàng)目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財(cái)務(wù)糾紛；其二，2018年萬(wàn)達(dá)商管引入投資人時(shí)，萬(wàn)達(dá)商管45.27億股權(quán)當(dāng)時(shí)估值就已經(jīng)2430億元，此估值為公開(kāi)信息。此次凍結(jié)萬(wàn)達(dá)商管19億股權(quán)，大幅超過(guò)雙方財(cái)務(wù)糾紛金額。

按照萬(wàn)達(dá)的說(shuō)法，大連萬(wàn)達(dá)商管被凍的19.79億股權(quán)，價(jià)值1062億元。這個(gè)數(shù)額，高于10億元糾紛達(dá)上百倍。

很多媒體、甚至大V站出來(lái)，凍結(jié)申請(qǐng)人太狠，在王健林落難時(shí)，落井下石、趁火打劫。但拋開(kāi)人情的因素，這就是現(xiàn)實(shí)的商業(yè)世界，只有永遠(yuǎn)的利益，沒(méi)有永遠(yuǎn)的朋友。

從2018年至今，大連萬(wàn)達(dá)商管到底估值是多少？五年了，中國(guó)房地產(chǎn)地產(chǎn)從黃金時(shí)代轉(zhuǎn)入青銅時(shí)代，從15萬(wàn)億元縮水至13萬(wàn)億元。今昔不比往昔，暴雷房企達(dá)數(shù)十家，八成以上房企的股價(jià)破凈。

站在行業(yè)的角度上，大連萬(wàn)達(dá)商管曾經(jīng)的2430億元估值，也應(yīng)該大幅縮水了。它旗下分拆出來(lái)的輕資產(chǎn)公司珠海萬(wàn)達(dá)商業(yè)管理集團(tuán)股份有限公司（簡(jiǎn)稱“珠海萬(wàn)達(dá)商管”），在2021年7月估值1800億元，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)持股78.83%，對(duì)應(yīng)估值約1400億元。

但這些僅僅是估值，法院在債務(wù)糾紛執(zhí)行中認(rèn)定是多少，它自有一套評(píng)估體系。

萬(wàn)達(dá)商管這五年

五年前，2018年1月底，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林引戰(zhàn)。

來(lái)自騰訊、蘇寧、京東和融創(chuàng)，一共接盤大連萬(wàn)達(dá)商管14%的股權(quán)，其中，騰訊投資100億元持股4.12%，蘇寧和融創(chuàng)中國(guó)分別投資95億元、各持股3.91%，京東投資50億元持股2.06%。按此計(jì)算，大連萬(wàn)達(dá)商管當(dāng)時(shí)的估值為2430億元。

引入新戰(zhàn)略投資者后，大連萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)表示1-2年內(nèi)消化房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，今后不再進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，成為純粹的商業(yè)管理運(yùn)營(yíng)企業(yè)，將推動(dòng)萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)盡快A股上市。2016年9月，大連萬(wàn)達(dá)商管從港股退市。

2018年2月，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)正式成立，由大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)100%控股。后來(lái)經(jīng)過(guò)幾次股權(quán)變更和增資，深圳迪訊實(shí)業(yè)有限公司和富泰香港分別持股98.7%和1.3%。迪訊實(shí)業(yè)是萬(wàn)達(dá)百貨集團(tuán)有限公司旗下全資公司。

換句話說(shuō)，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)成為大連萬(wàn)達(dá)商管的兄弟企業(yè)。這次萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在長(zhǎng)春的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目官司，火燒到大連萬(wàn)達(dá)商管，或許是因?yàn)槿f(wàn)達(dá)集團(tuán)曾為該項(xiàng)目做過(guò)擔(dān)保。

但引戰(zhàn)之后，大連萬(wàn)達(dá)商管A股上市遲遲沒(méi)有落地。王健林決定把大連萬(wàn)達(dá)商管進(jìn)行分拆，把重資產(chǎn)留下，將商管和物管的輕資產(chǎn)拿到香港上市。

2021年3月，珠海萬(wàn)達(dá)商管成立。2021年七八月間，珠海萬(wàn)達(dá)商管引戰(zhàn)，PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機(jī)構(gòu)戰(zhàn)投380億元持股21.17%，令珠海萬(wàn)達(dá)商管對(duì)應(yīng)估值增至1800億元。

運(yùn)氣不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海萬(wàn)達(dá)商管先后三次遞表，均以招股書失效收?qǐng)觥＿@期間，大連萬(wàn)達(dá)商管股權(quán)被凍、珠海萬(wàn)達(dá)商管出租數(shù)據(jù)造假的利空消息，直接拖累了上市進(jìn)程。

按照對(duì)賭協(xié)議，珠海萬(wàn)達(dá)商管未能在2023年底前完成上市，將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰(zhàn)投們。

經(jīng)過(guò)這五年的折騰，大連萬(wàn)達(dá)商管的估值還剩多少呢？

另外一方面，在行業(yè)進(jìn)入下行期的這兩年，萬(wàn)達(dá)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)也遭受了較大沖擊，而這也影響整個(gè)萬(wàn)達(dá)。據(jù)克而瑞2022年房企銷售排行榜，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)以555.1億的全口徑銷售額排在30名。

據(jù)大連萬(wàn)達(dá)商管2022年債券報(bào)告，其在期末的其他應(yīng)收款同比增加242.65%至248.76億元，主要原因是：預(yù)付給萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)在建廣場(chǎng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款增加。這一數(shù)據(jù)的突然升高，難免有所疑問(wèn)。同樣，這也導(dǎo)致了大連萬(wàn)達(dá)商管期末貨幣資金余額的減少。

估值是多少？

截止2022年末，王健林和大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)合共持有大連萬(wàn)達(dá)商管 53.39%股權(quán)，其中 10.71%股權(quán)被質(zhì)押， 1.00%股權(quán)被凍結(jié)。加上前不久被凍結(jié)19.79億股權(quán)數(shù)額，總凍結(jié)比例約44.71%。

由于大連萬(wàn)達(dá)商管由輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)組成，很難找到完全對(duì)標(biāo)的企業(yè)。目前，輕重資產(chǎn)皆有的龍湖集團(tuán)和新城控股，它們的市盈率分別為4.45倍和21.33倍。這導(dǎo)致大連萬(wàn)達(dá)商管的估值很難計(jì)算。

反而可以比較的是，正在沖刺IPO的珠海萬(wàn)達(dá)商管。同為"物管股+商管股"概念的華潤(rùn)萬(wàn)象生活作比，其目前的市盈率為35.5倍。

2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管的營(yíng)業(yè)總收入為493.14億元，同比增加4.69%；凈利潤(rùn)124.99億元，同比減少6.96%。其中歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)為123.01億元，同比減少7.45%，少數(shù)股東損益1.97億元，同比增加39.94%。

截至2022年底，大連萬(wàn)達(dá)商管總資產(chǎn)5959.59億元，總負(fù)債2988.76億元，所有者權(quán)益2970.83億元。

2022年，珠海萬(wàn)達(dá)商管實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入271.2億元，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)129.84億元，期末總資產(chǎn)228.86億元，凈資產(chǎn)72.33億元。但其還沒(méi)有披露2022年全年凈利潤(rùn)，上半年凈利為40.47億元。

從數(shù)據(jù)可以看出，珠海萬(wàn)達(dá)商管在大連萬(wàn)達(dá)商管體系中所占的體量并不大，其資產(chǎn)占大連萬(wàn)達(dá)商管的3.84%，卻貢獻(xiàn)了近55%的營(yíng)收。

2021年，珠海萬(wàn)達(dá)商管的總營(yíng)收為234.81億元、凈利潤(rùn)35.12億元，而大連萬(wàn)達(dá)商管的總營(yíng)收為471億元、凈利為134億元。

2022年，大連萬(wàn)達(dá)商管開(kāi)業(yè)55個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，完成年計(jì)劃100%；累計(jì)開(kāi)業(yè)473個(gè)項(xiàng)目，管理商業(yè)面積6556萬(wàn)平方米，其中租賃面積4445萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%；在建萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)187個(gè)，商業(yè)面積2195萬(wàn)平方米。商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

如此高的出租率和租金收繳率，也引發(fā)了外界質(zhì)疑。對(duì)此，大連萬(wàn)達(dá)商管表示，業(yè)績(jī)不存在造假情況。

頻繁被凍股權(quán)

從去年11月至今，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一直被股權(quán)凍結(jié)所困擾。

關(guān)于被凍的19.79億元股權(quán)，甚至曾出現(xiàn)了烏龍事件。去年11月，大連萬(wàn)達(dá)商管同樣出現(xiàn)過(guò)19.79億股權(quán)被凍結(jié)的情形。但三天就解除了此凍結(jié)，變更為與實(shí)際糾紛金額相近的股權(quán)凍結(jié)數(shù)額4527.34萬(wàn)。

統(tǒng)計(jì)下來(lái)，大連萬(wàn)達(dá)商管處于被凍結(jié)狀態(tài)的股權(quán)數(shù)額已達(dá)20.24億元，接近總股本45.27億元的一半。

負(fù)面新聞不斷，凍結(jié)風(fēng)波也蔓延到了子公司珠海萬(wàn)達(dá)商管身上。

近日，大連萬(wàn)達(dá)商管成為被執(zhí)行人，凍結(jié)股權(quán)標(biāo)的企業(yè)為珠海萬(wàn)達(dá)商管，股權(quán)數(shù)額9.82億。大連萬(wàn)達(dá)商管持有珠海萬(wàn)達(dá)商管78.83%股權(quán)，約57.13億股，被凍結(jié)部分約占其持有股權(quán)的17.2%。

萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)目前倒是未被凍結(jié)股權(quán)。但在今年4月，因?yàn)閺V東河源的房地產(chǎn)項(xiàng)目，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)被昔日合作伙伴起訴，成了“老賴”，連10個(gè)小目標(biāo)也還不上了。

4月20日，中國(guó)執(zhí)行信息公開(kāi)網(wǎng)顯示，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)兩次被法院列為失信被執(zhí)行人，分別被強(qiáng)制執(zhí)行8.41億元、2.46億元，合計(jì)10.87億元。

同時(shí)，其全資持有的項(xiàng)目公司河源御海和實(shí)控90%的河源福新創(chuàng)建也同時(shí)被列為執(zhí)行對(duì)象。

另外，萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)的法定代表人在4月發(fā)生了兩次變更。4月13日，法定代表人由張霖變更為黃國(guó)斌。短短十幾天之后，又變更為曲曉東。