來源/樂居財經

撰文/魏薇

前不久，大連萬達集團股份有限公司（簡稱“萬達集團”）新增兩則股權凍結信息，被執行標的企業均為大連萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“大連萬達商管”），被凍結股權數額合計約19.79億元，凍結期限自2023年6月5日至2026年6月4日。

19.79億數額，到底是多少？

從持股比例來看。萬達集團持有大連萬達商管約53.39%股權，對應為23.9億股權數額。換算一下，這次被凍的19.79億數額，等于萬達集團持有大連萬達商管里的八成股份被凍了。

這19.79億數額對應多少價值？工商登記信息里沒有披露。

萬達集團覺得很冤，發布聲明披露了細節：其一，萬達地產集團和某企業在長春一大型項目有合作，至今雙方仍存在約10余億元財務糾紛；其二，2018年萬達商管引入投資人時，萬達商管45.27億股權當時估值就已經2430億元，此估值為公開信息。此次凍結萬達商管19億股權，大幅超過雙方財務糾紛金額。

按照萬達的說法，大連萬達商管被凍的19.79億股權，價值1062億元。這個數額，高于10億元糾紛達上百倍。

很多媒體、甚至大V站出來，凍結申請人太狠，在王健林落難時，落井下石、趁火打劫。但拋開人情的因素，這就是現實的商業世界，只有永遠的利益，沒有永遠的朋友。

從2018年至今，大連萬達商管到底估值是多少？五年了，中國房地產地產從黃金時代轉入青銅時代，從15萬億元縮水至13萬億元。今昔不比往昔，暴雷房企達數十家，八成以上房企的股價破凈。

站在行業的角度上，大連萬達商管曾經的2430億元估值，也應該大幅縮水了。它旗下分拆出來的輕資產公司珠海萬達商業管理集團股份有限公司（簡稱“珠海萬達商管”），在2021年7月估值1800億元，大連萬達集團持股78.83%，對應估值約1400億元。

但這些僅僅是估值，法院在債務糾紛執行中認定是多少，它自有一套評估體系。

萬達商管這五年

五年前，2018年1月底，萬達集團董事長王健林引戰。

來自騰訊、蘇寧、京東和融創，一共接盤大連萬達商管14%的股權，其中，騰訊投資100億元持股4.12%，蘇寧和融創中國分別投資95億元、各持股3.91%，京東投資50億元持股2.06%。按此計算，大連萬達商管當時的估值為2430億元。

引入新戰略投資者后，大連萬達商管集團表示1-2年內消化房地產業務，今后不再進行房地產開發，成為純粹的商業管理運營企業，將推動萬達商管集團盡快A股上市。2016年9月，大連萬達商管從港股退市。

2018年2月，萬達地產集團正式成立，由大連萬達集團100%控股。后來經過幾次股權變更和增資，深圳迪訊實業有限公司和富泰香港分別持股98.7%和1.3%。迪訊實業是萬達百貨集團有限公司旗下全資公司。

換句話說，萬達地產集團成為大連萬達商管的兄弟企業。這次萬達地產集團在長春的開發項目官司，火燒到大連萬達商管，或許是因為萬達集團曾為該項目做過擔保。

但引戰之后，大連萬達商管A股上市遲遲沒有落地。王健林決定把大連萬達商管進行分拆，把重資產留下，將商管和物管的輕資產拿到香港上市。

2021年3月，珠海萬達商管成立。2021年七八月間，珠海萬達商管引戰，PAG、碧桂園、騰訊、螞蟻等22家機構戰投380億元持股21.17%，令珠海萬達商管對應估值增至1800億元。

運氣不佳。在2021年10月21日、2022年4月21日、2022年10月21日，珠海萬達商管先后三次遞表，均以招股書失效收場。這期間，大連萬達商管股權被凍、珠海萬達商管出租數據造假的利空消息，直接拖累了上市進程。

按照對賭協議，珠海萬達商管未能在2023年底前完成上市，將不得不把上市前的380億元投資金額退還給戰投們。

經過這五年的折騰，大連萬達商管的估值還剩多少呢？

另外一方面，在行業進入下行期的這兩年，萬達的地產業務也遭受了較大沖擊，而這也影響整個萬達。據克而瑞2022年房企銷售排行榜，萬達集團以555.1億的全口徑銷售額排在30名。

據大連萬達商管2022年債券報告，其在期末的其他應收款同比增加242.65%至248.76億元，主要原因是：預付給萬達地產集團在建廣場股權轉讓價款增加。這一數據的突然升高，難免有所疑問。同樣，這也導致了大連萬達商管期末貨幣資金余額的減少。

估值是多少？

截止2022年末，王健林和大連萬達集團合共持有大連萬達商管 53.39%股權，其中 10.71%股權被質押， 1.00%股權被凍結。加上前不久被凍結19.79億股權數額，總凍結比例約44.71%。

由于大連萬達商管由輕資產和重資產組成，很難找到完全對標的企業。目前，輕重資產皆有的龍湖集團和新城控股，它們的市盈率分別為4.45倍和21.33倍。這導致大連萬達商管的估值很難計算。

反而可以比較的是，正在沖刺IPO的珠海萬達商管。同為"物管股+商管股"概念的華潤萬象生活作比，其目前的市盈率為35.5倍。

2022年，大連萬達商管的營業總收入為493.14億元，同比增加4.69%；凈利潤124.99億元，同比減少6.96%。其中歸屬于母公司股東的凈利潤為123.01億元，同比減少7.45%，少數股東損益1.97億元，同比增加39.94%。

截至2022年底，大連萬達商管總資產5959.59億元，總負債2988.76億元，所有者權益2970.83億元。

2022年，珠海萬達商管實現商業運營收入271.2億元，主營業務利潤129.84億元，期末總資產228.86億元，凈資產72.33億元。但其還沒有披露2022年全年凈利潤，上半年凈利為40.47億元。

從數據可以看出，珠海萬達商管在大連萬達商管體系中所占的體量并不大，其資產占大連萬達商管的3.84%，卻貢獻了近55%的營收。

2021年，珠海萬達商管的總營收為234.81億元、凈利潤35.12億元，而大連萬達商管的總營收為471億元、凈利為134億元。

2022年，大連萬達商管開業55個萬達廣場，完成年計劃100%；累計開業473個項目，管理商業面積6556萬平方米，其中租賃面積4445萬平方米，同比增長11%；在建萬達廣場187個，商業面積2195萬平方米。商鋪出租率98.7%；租金收繳率100%。

如此高的出租率和租金收繳率，也引發了外界質疑。對此，大連萬達商管表示，業績不存在造假情況。

頻繁被凍股權

從去年11月至今，大連萬達集團一直被股權凍結所困擾。

關于被凍的19.79億元股權，甚至曾出現了烏龍事件。去年11月，大連萬達商管同樣出現過19.79億股權被凍結的情形。但三天就解除了此凍結，變更為與實際糾紛金額相近的股權凍結數額4527.34萬。

統計下來，大連萬達商管處于被凍結狀態的股權數額已達20.24億元，接近總股本45.27億元的一半。

負面新聞不斷，凍結風波也蔓延到了子公司珠海萬達商管身上。

近日，大連萬達商管成為被執行人，凍結股權標的企業為珠海萬達商管，股權數額9.82億。大連萬達商管持有珠海萬達商管78.83%股權，約57.13億股，被凍結部分約占其持有股權的17.2%。

萬達地產集團目前倒是未被凍結股權。但在今年4月，因為廣東河源的房地產項目，萬達地產集團被昔日合作伙伴起訴，成了“老賴”，連10個小目標也還不上了。

4月20日，中國執行信息公開網顯示，萬達地產兩次被法院列為失信被執行人，分別被強制執行8.41億元、2.46億元，合計10.87億元。

同時，其全資持有的項目公司河源御海和實控90%的河源福新創建也同時被列為執行對象。

另外，萬達地產的法定代表人在4月發生了兩次變更。4月13日，法定代表人由張霖變更為黃國斌。短短十幾天之后，又變更為曲曉東。