來源/投資家

作者/老高

69歲王健林，再次被推到風口浪尖。

他心心念念，為萬達轉型邁出的重要一步棋萬達商管，IPO失敗了。港交所近日披露信息顯示，萬達商管招股書已失效。這意味著，該公司三次IPO折戟，王健林夢碎香港。

前些日子，A股掀起一陣減持潮并罕見出現萬達身影，其被外界解讀為“一次不尋常的主動減持”。在一位分析人士看來，萬達主動減持背后是中國前首富王健林搞出的大動作。

2017年，中國房地產拉開轉型大幕，萬達陷入低谷，王健林一度“消失”在公眾視野。去年，他低調“復出”以全新面貌“殺回”房地產，萬達商管便是萬達轉型的排頭兵。

面對新事業，王健林不惜“拆東墻補西墻”，發動“朋友圈”江湖救急，也給萬達商管留下了“天價”對賭隱患，如果不能如期IPO，他將掏出380億元回購股份。

老話說“事不過三”，萬達商管三次IPO失敗，猶如一把尖刀懸在中國前首富頭頂，他剛剛坐上“內地房地產首富”，家族財富值回到1000億元，現在又要跌落了？

縱橫商業江湖，紛紛擾擾幾十載，王健林鮮有敗局。

即便是萬達低谷，遭遇“股債雙殺”，促使集團調整，王健林也沒有太過焦慮。畢竟，在中國房地產步入轉型的大幕下，房企都會面臨陣痛，只是每個企業的選擇有所不同。

今年初，“宇宙第一房企”碧桂園完成交接，80后女首富楊惠妍上位，頂替父親楊國強出任公司一把手。楊惠妍算是中國房地產較早掌權接班的“二代”舵手。

與萬達情況相似，碧桂園能變成“宇宙第一房企”是經歷了中國房地產的十年繁榮，從楊惠妍第一次坐上女首富的2007年算起到2017年，碧桂園靠著“風口”銷售額翻了30倍。

但同樣是在2017年，碧桂園出現了危機，銷售面積開啟下跌模式。與之對應的是，國家對于房地產屬性的重新定調。由此，2017年亦是房地產由造富到“造負”的分水嶺。

那一年，“把一個億當小目標”的王健林，愁眉緊鎖。他完成了幾個動作——對外，保持低調，不參加峰會、不接受采訪；對內，頻繁討論，尋找資產由重到輕的有效路徑。

資產由重到輕最簡單有效的路徑是，變賣資產、縮減員工、投資杠桿。所以，外界看到了喜歡吃喝玩樂的萬達公子王思聰忙碌起來，拿下“2017中國頂級投資人排行榜TOP50”。

王思聰小試牛刀，王健林低調轉型，他的第一步棋便是打造萬達商管。

房地產不同于互聯網，轉型說起來容易實現起來很漫長。碧桂園直到今天，都沒有擺脫“宇宙第一房企”的烙印，只能通過另立爐灶來逐漸緩解主營業務壓力。

比如碧桂園搞出的碧桂園創投在VC/PE投資圈名聲大噪，一舉投出了比亞迪半導體、蜂巢能源等知名科技項目，那么碧桂園就可以通過投資撬動的新生意來過渡舊事業。

王健林是投資圈的一把好手，他關注馬云，不太關注科技，多年來圍繞房地產衍生出的文旅反復投資，他的投資本質上沒有離開房地產，他的轉型戰略就很難離開房地產。

萬達商管，就是基于萬達優勢性業務之上的一次轉型實踐。

早期設定中，萬達商管是萬達轉型的一次嘗試。

前面提到，房企轉型絕非一朝一夕。

賣資產是把負擔重的資產賣掉，賣了資產，后面干什么，拿什么轉型就成了一個問題，王健林想到的是，用“新商業模式”打造新業務，看能否打開未來局面。

萬達商管充當了萬達轉型戰略的排頭兵，“不投資，不承擔項目場地資金，通過輸出品牌價值與運營管理經驗，幫助萬達完成重資產向輕資產業務的過渡與轉型。”

這個模式聽著挺不錯，用萬達品牌優勢賦能，賣品牌、賣管理，有點類似于“包租公”。的確會分散不少風險，以前萬達遇到危機要自己頂雷，這樣一來資金投入就小了。

“投入小”、省錢，是萬達轉型的底層思路。

萬達商管的前身是萬達商業，萬達商業的前身是萬達商業地產，這家公司原本在香港上市。

2018年，危機四伏的王健林“壯士斷腕”忍痛讓萬達商業地產從港股退市，他陸續拋掉了海外資產項目，讓萬達進行了一次資產“大瘦身”，可債務問題仍在。

萬達商業地產又通過連續更名，改成萬達商管，換句話說，王健林的轉型就是徹底改造萬達商業地產，舊貌換新顏。不過，他通過改造確實取得了一定成效。

相關資料顯示，2012年時，萬達商管前身的資產負債率超過了70%，到了2022年中，萬達商管總負債3007.16億元，資產負債率在50%左右，十年降了20%，是非常大的突破。

萬達商管在整個萬達轉型戰略大局里，從試水演變為突破口，得到王健林格外重視。這家公司的未來關乎到萬達的未來，去年，王健林低調“復出”就是為萬達商管鋪路。

為了給萬達商管“輸血”，他“拆東墻補西墻”，靠融資、發債、減持，進行大手筆交易。

萬達先是合計向中信證券質押了超7億股公司股份；緊接著，將萬達酒店65%股份質押給了淡馬錫；萬達還通過發布美元債獲取融資，分別發行兩筆美元債，共計7億美元。

前些日子，A股減持潮，萬達罕見主動參與，減持市值近10億元；今年3月，萬達通過大宗交易減持近6億元。以上種種操作，王健林目的就一個，推動萬達商管上市。

萬達商管如果成功IPO，萬達轉型將取得戰略性成果。

萬達商管如果成功IPO，69歲王健林老當益壯，東山再起。

萬達商管如果成功IPO，昔日萬達商業地產忍痛離開香港的夢等于圓了。

夢所有人都喜歡，做夢能實現一切，王健林的夢卻一直沒實現。

讀過王健林的勵志書籍會發現，他骨子里有種“哪跌倒，哪爬起來”的沖勁。萬達商管上市選擇基本與萬達商業地產一致，昔日退市，不甘心，王健林一直惦記著要回香港圓夢。

當沖勁與執念合二為一，萬達商管走出了一條頗為忐忑的IPO之路。

算上最近一次，這家公司已三次IPO折戟。

第一次，王健林是想驗證成果；第二次，王健林是想緩解債務壓力；第三次，他從“我想要”變成了“不得不”。如果萬達商管不上市，他將從兜里掏出380億元去填“天坑”。

萬達商業地產退市時，千瘡百孔。王健林為江湖救急，動用了多年積累的資本人脈。他發動“朋友圈”找來一幫“鐵哥們”資助沒什么人敢碰的萬達商管。

“鐵哥們”有楊惠妍的碧桂園，馬云的螞蟻，單偉建的太盟投資集團。碧桂園也在轉型，楊惠妍愿意資助前輩王健林，一方面是“江湖義氣”，另一方面要觀察萬達轉型。

馬云與王健林關系不錯，與單偉建是好友，后者是阿里巴巴董事會獨立董事，自然得幫“老朋友”一把。當然，商界最重要的法則是，“朋友歸朋友，生意歸生意。”

王健林給萬達商管融資，承諾了業績與IPO。這份承諾，給公司留下了“天價”對賭隱患。萬達商管需要完成兩個對賭“指標”：一是，2021年、2022年、2023年實際凈利潤不能低于51.9億元、74.3億元、94.6億元；二是，最遲要在2023年IPO。

碧桂園此前發布的2022年業績預告指出，公司預期剔除公允價值變動、匯兌凈損益等影響后，歸屬于公司股東的核心凈利潤在10億元-30億元之間。“宇宙第一房企”的2022年凈利潤低值是10億元，萬達商管卻要完成74.3億元的大目標，王健林無疑是在豪賭。

除了業績，眼下最讓王健林頭皮發麻的是，萬達商管在香港IPO的美夢又破碎了，380億元回購壓力迫在眉睫。要是放在過去，“380億元不能算個大目標”，中國首富不缺錢。

今非昔比。況且380億元對賭關系到王健林在中國商界的地位及一世英名，上市皆大歡喜，上不了市如履薄冰，如果從1000億元家族財富里面拿錢，他多年低調經營或將成空。

王健林能打贏這場翻身仗嗎？