來源/觀點網(wǎng) 

撰文/趙焓璐

“物流行業(yè)已經(jīng)進入了2.0時代。”

在對面侃侃而談的，是東百集團執(zhí)行總裁朱一兵，他也是這家擁有66年歷史的商業(yè)零售公司的倉儲物流事業(yè)部總裁。

近年來，百貨企業(yè)轉(zhuǎn)型做物流地產(chǎn)并非新鮮事，而東百集團的業(yè)務(wù)跨步，更接近輕資產(chǎn)運營思路。

采用“投-建-招-退-管”的閉環(huán)運作模式對各倉儲物流項目的投資、開發(fā)、招商、退出并保留管理權(quán)，進行滾動經(jīng)營，東百集團在物流領(lǐng)域的目標(biāo)錨向的是“現(xiàn)代物流平臺”。

2022年，涉足物流業(yè)務(wù)6年有余的東百與香港領(lǐng)展房托基金達(dá)成3宗物流項目合作。

這讓市場注意到了東百在物流業(yè)態(tài)的成長性，也好奇起東百選擇合作方的目的。

“領(lǐng)展在香港就是比較出名的REITs，雙方合作，也可以培養(yǎng)我們在領(lǐng)域里的運作能力。”

朱一兵揭開了東百當(dāng)前在物流業(yè)態(tài)的發(fā)展戰(zhàn)略幕布，展示了一家零售企業(yè)走向物流舞臺所需具備的學(xué)習(xí)能力，以及對于零售業(yè)務(wù)的未來協(xié)同猜想。

貨如輪轉(zhuǎn)

談到物流業(yè)務(wù)，朱一兵使用一個生動的比喻：“我們肯定希望像儒商陶朱公一樣，做到貨如輪轉(zhuǎn)。”

東百的物流業(yè)務(wù)線建立有著一套流程規(guī)則：選擇項目，選擇項目之后解決投資，投資搞定后再完成建設(shè)過程。貨如輪轉(zhuǎn)，資金如水，流動起來的資金及項目才有機會實現(xiàn)增值，而東百也在運用這套規(guī)則不斷擴大物流業(yè)務(wù)的版圖。

據(jù)年報數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，東百累計獲取18個物流項目，合計建筑面積約180萬平方米。在2022年中，這家企業(yè)還完成出售了3宗物流項目的股權(quán)交易。

“東百未來想往物流產(chǎn)業(yè)3.0時代發(fā)展，將商業(yè)資產(chǎn)跟物流資產(chǎn)進行緊密結(jié)合。”在朱一兵的眼中，1.0時代的物流行業(yè)，從資金、買地到運作，都是以資本推動的邏輯來進行，也要學(xué)習(xí)參考海外模式；而現(xiàn)在行業(yè)所處的2.0時代，主要先與產(chǎn)業(yè)結(jié)合，再去談落地的事情。

東百想要實現(xiàn)的3.0時代，更需要多元化的平臺實現(xiàn)躍遷。

“原來只能局限在一個地方做的生意，以后可以通過網(wǎng)上平臺、數(shù)據(jù)分析、冷鏈運輸來解決。”在他看來，物流業(yè)態(tài)與商業(yè)、辦公不同，起效或者價值體現(xiàn)需要通盤考慮。物流業(yè)務(wù)發(fā)展必須要有土地，土地就是資源，但目前這部分業(yè)態(tài)又沒有直接獲得商業(yè)、辦公兩端業(yè)務(wù)的收益。

“這就是一種挑戰(zhàn)。”但挑戰(zhàn)背后，東百也提出了自己的解決思路。

“中國的倉儲物流業(yè)務(wù)正在從以前比較簡單的發(fā)展模式向產(chǎn)業(yè)化的模式發(fā)展，而東百跟很多倉儲物流企業(yè)不一樣的地方在于，我們一直在想如何結(jié)合商業(yè)部分和物流倉儲的需求？”朱一兵向觀點新媒體透露，東百目前有四個相關(guān)產(chǎn)業(yè)方向：預(yù)制菜、冷鏈+中央廚房、智能制造，以及醫(yī)療健康。

就目前而言，東百仍在研究商業(yè)零售與倉儲物流業(yè)務(wù)中的協(xié)同操作問題。對于兼顧多重業(yè)態(tài)的東百而言，新興概念的實現(xiàn)更需要旗下業(yè)務(wù)長期耕耘打下的基礎(chǔ)。

新的嘗試

“我們也會努力去推進REITs，這對東百長期業(yè)務(wù)發(fā)展有很大影響。”

2022年與領(lǐng)展REITs的倉儲物流交易，印證了東百當(dāng)前的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式。

于今年4月，東百與領(lǐng)展正式完成倉儲物流子公司常熟神州通100%股權(quán)的交割手續(xù)，交割完畢后，全資子公司平潭睿志投資管理有限公司仍將繼續(xù)為常熟神州通提供運營管理服務(wù)。

作為東百與領(lǐng)展基金完成交割的第二個倉儲物流項目，常熟神州通成為繼嘉興大恩物流項目之后，東百回籠資金和提高資產(chǎn)運營效率的又一宗代表性項目。

東百彼時公告中也可看到，與上市REITs合作，有助于增強倉儲物流項目拓展的資金儲備。

談及是次交易合作，朱一兵透露了東百在退出項目時的考量，即在每一宗項目生命周期之中，選擇的合作方有兩類，一類是成熟基金，另外一類是開發(fā)基金。

“成熟基金指的是項目建造完成并出租到一定程度，找到合適的買家就退出；另一種則是共同承擔(dān)風(fēng)險，在拿到項目時就進行共同投資。”

對于東百來說，REITs退出和項目退出最大不同點在于，項目退出意味著全盤退出，而REITs退出后還要加碼管理。

“這樣REITs回報率、市場掌控的影響力才能保持在一定水準(zhǔn)，而且要不斷發(fā)展新的項目。”

在與領(lǐng)展REITs的交易中，東百踏出了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的又一步，但當(dāng)觀點新媒體問起輕資產(chǎn)項目的拓展方向，朱一兵則拋出了一個更具新意的觀點：“輕重資產(chǎn)并沒有明顯區(qū)分。”

他表示，經(jīng)歷過從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)服務(wù)的轉(zhuǎn)變，就明白兩者區(qū)分并不大。“大家都去做輕資產(chǎn)了，那誰來做重資產(chǎn)？沒有重資產(chǎn)的出現(xiàn)，又哪里會有輕資產(chǎn)？如果我們認(rèn)為項目把握非常大，也會以重資產(chǎn)模式投拓。”

不過，朱一兵表示地產(chǎn)資產(chǎn)最終歸宿要么是REITs，要么是養(yǎng)老金，“所以輕重資產(chǎn)沒關(guān)系，就看什么時候合適退出。”

東百集團執(zhí)行總裁朱一兵

以下為觀點新媒體對東百集團執(zhí)行總裁朱一兵先生的采訪實錄：

觀點新媒體：我們知道，疫情以后消費有復(fù)蘇的跡象，您對未來市場的預(yù)期和看法是什么？

朱一兵：中國已經(jīng)是世界大國了，很多變化都跟世界相關(guān)。有大環(huán)境的影響，目前國外已經(jīng)慢慢進入到低谷期，中國雖然有雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略，但還是會受到影響。

東百有商業(yè)和物流業(yè)務(wù)，現(xiàn)在主要商場基本上都恢復(fù)了，人流各方面也已經(jīng)正常，甚至有時候比疫情前還好一些；物流方面則碰到了一些挑戰(zhàn)，客戶對租金比以前更敏感了。

總的來講還算好，中國目前物流、冷鏈的比例比較低，現(xiàn)在市場上對物流的需求還在。

觀點新媒體：物流確實很火熱，競爭強度也很大，您怎么看這種競爭？

朱一兵：可以說現(xiàn)在物流已經(jīng)進入了2.0時代，正在往3.0時代走。

在1.0時代，物流這個行業(yè)，包括邏輯、投融管退、設(shè)計，我們跟海外學(xué)得比較多，資金、買地、運作都是以資本推動的邏輯來做。

物流跟商業(yè)、辦公不同，起效或者價值體現(xiàn)是需要通盤考慮的。物流業(yè)務(wù)發(fā)展必須要有地，地就是資源，當(dāng)?shù)卣峁┻@樣的資源。但目前這部分又沒有直接接收到另外兩端業(yè)務(wù)的收益，所以就有挑戰(zhàn)。

現(xiàn)在的變化是，除了簡單拿地發(fā)展商業(yè)以外，還要考慮到當(dāng)?shù)匦枨螅瑤椭?dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，和當(dāng)?shù)卣黄饏f(xié)同，搞活業(yè)務(wù)。

中國的倉儲物流業(yè)務(wù)正從以前比較簡單的發(fā)展模式向產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展，東百跟很多倉儲物流企業(yè)不一樣的地方是，我們一直在想怎么把商業(yè)部分需求和物流倉儲需求結(jié)合在一起。

東百現(xiàn)在有四個方向做產(chǎn)業(yè)，一是預(yù)制菜，第二是冷鏈+中央廚房，第三是智能制造，第四是醫(yī)療健康。

目前，東百選擇的行業(yè)要么是能夠加持、賦能業(yè)務(wù)，要么是能加持東百的商業(yè)。產(chǎn)業(yè)我們也非常想落地，現(xiàn)在不僅僅只是做商業(yè)地產(chǎn)。

觀點新媒體：您剛剛提到商業(yè)零售和倉儲物流，東百在這兩塊的資源有沒有一些側(cè)重？是如何分配的？

朱一兵：目前東百商業(yè)聚集在福建、甘肅，我們的長處是在1.5線和二線省會城市。

在福州，我們以三坊七巷為背景發(fā)展；在甘肅，跟省博物館合作了一個地標(biāo)型商業(yè)項目。商業(yè)其實是地產(chǎn)里面最復(fù)雜的業(yè)態(tài)，需要團隊、品牌、合作資源。

物流方面，我們的主線主要能夠協(xié)助中國大物流概念，進行一些研發(fā)和新的嘗試，比如說前店后倉模式，但這個邏輯主要還是支持產(chǎn)業(yè)鏈。

全國性發(fā)展就不會牽扯到地域問題，生意在什么地方、需求在什么地方，我們就到什么地方。

觀點新媒體：東百的物流倉儲項目是比較分散的，這一塊我們是怎么選擇的？比如說有什么需求分布在哪些區(qū)域？

朱一兵：東百現(xiàn)在是物流產(chǎn)業(yè)2.0，想往3.0發(fā)展，把商業(yè)資產(chǎn)跟物流資產(chǎn)進行緊密的結(jié)合。

原來只能在一個地方做的生意，現(xiàn)在可以通過網(wǎng)上平臺、數(shù)據(jù)分析、冷鏈運輸來解決，這是3.0模式。

2.0模式主要是跟產(chǎn)業(yè)結(jié)合，先找產(chǎn)業(yè)，然后再談落地的事情。

觀點新媒體：目前商業(yè)REITs大家討論很多，您怎么看？

朱一兵：簡單來講，從REITs產(chǎn)生的出發(fā)點看，地產(chǎn)投資其實是一個大資本模式，需要買地、建設(shè)、設(shè)計，然后長期運營，要投資很多錢。

房地產(chǎn)在整個投資領(lǐng)域里面有一個錨定作用，因為投資組合要有一個比較平穩(wěn)的投資內(nèi)容，房地產(chǎn)無疑是其中一個。

REITs有專業(yè)的資本管理機構(gòu)防止風(fēng)險，也有很強的資產(chǎn)管理者能夠運營，又把整個投資分成很多細(xì)小的部分，對于投資這個項目的人，通過REITs這種形式可以很快把資金收回來，投入到新的項目，這是多人得益的邏輯。

從這個角度講，我們要看清地產(chǎn)REITs的核心作用，就是對投資人的錨定作用。另外，它把實體變成金融化，可交易、可流動，這是很明確的。

但是要真正做好商業(yè)REITs，重要的是資產(chǎn)管理者和日常運營管理者。

資產(chǎn)管理者是金融部分，日常管理者是運營部分，包括改造、招商、物業(yè)管理、法務(wù)，對樓宇管控的邏輯。

我們中國也是剛剛開始運作起來，還需要一個過程。

觀點新媒體：相比商業(yè)REITs，物流倉儲推進就比較快了，東百有沒有這方面的考慮？

朱一兵：我們一直在考慮。

REITs退出和項目退出最大的不同點在于，項目退出是完全退出，REITs退出后還要不斷地加碼管理，使得REITs回報率、市場影響力保持在一定水準(zhǔn)，而且還要不斷發(fā)展新的項目。

所以東百也會努力推進REITs，這對我們長期業(yè)務(wù)是有很大影響的。

觀點新媒體：去年東百和領(lǐng)展有3個項目交易，未來對于合作方會有什么樣的選擇？或者說項目達(dá)到怎么樣的情況會考慮出售？

朱一兵：這就牽涉到項目的生命周期，這里面的合作有兩類，一類是成熟基金，另一類是開發(fā)基金。成熟基金是項目已經(jīng)建造完成，出租到一定程度，找到合適的買家就退出；還有一種做法是共同承擔(dān)風(fēng)險，拿項目時就共同投資。

現(xiàn)在東百兩種做法都有，既有成熟基金也有開發(fā)基金。

領(lǐng)展在香港是比較出名的REITs，我們跟它合作，他們有一套標(biāo)準(zhǔn)，可以培養(yǎng)我們在這個領(lǐng)域里面的運作能力。

觀點新媒體：物流投資剛開始時都需要比較大的資金投入，東百怎么樣平衡投資項目和財務(wù)穩(wěn)健？

朱一兵：選擇項目之后，投資怎么解決？建設(shè)過程是怎么完成？肯定是像儒商陶朱公那樣，做到貨如輪轉(zhuǎn)。

我是做重資產(chǎn)出身的，經(jīng)歷過從重資產(chǎn)變成輕資產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)轉(zhuǎn)型，我覺得輕重并沒有明顯區(qū)分。大家都做輕資產(chǎn)了，誰來做重資產(chǎn)？沒有重資產(chǎn)怎么會有輕資產(chǎn)？

重資產(chǎn)是一個大資金投入業(yè)務(wù)，哪些人適合做這個生意？融資能力非常強，背書能力非常強，信譽度比較高的，就適合去做。

對東百來講，如果我們認(rèn)為項目把握非常大，也會以重資產(chǎn)模式發(fā)展。到一定程度之后，找到合適的伙伴，或者一開始進行合作。

某種意義上我們也是小股操盤，也是輕資產(chǎn)服務(wù)的邏輯。

但是有一點，一個地產(chǎn)資產(chǎn)最終的擁有者就是兩類，一類是REITs，還有一類是養(yǎng)老金。因為這兩種資金在穩(wěn)定期的時候，回報率要求是不高的，但要有很大的穩(wěn)定性，這兩種是我們?nèi)魏我粋�項目最終的歸宿。

所以輕重資產(chǎn)沒關(guān)系，就看什么時候合適退出。