來源/觀點(diǎn)網(wǎng)

作者/龔麗欣

“去年集團(tuán)公布1000億港元投資計(jì)劃，在香港、內(nèi)地和東南亞發(fā)展一系列新項(xiàng)目，目前仍然對(duì)這些地區(qū)充滿信心。”

在前不久的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，太古地產(chǎn)主席白德利強(qiáng)調(diào)，于中國內(nèi)地的投資仍為集團(tuán)核心計(jì)劃。

距離業(yè)績(jī)發(fā)布不足一周，太古地產(chǎn)便再傳喜訊。

8月15日，有市場(chǎng)消息稱，太古地產(chǎn)或以97.1億元的代價(jià)接盤陸家嘴集團(tuán)兩家子公司40%股權(quán)。

而兩家子公司分別持有上海前灘21號(hào)地塊與洋涇地塊，消息稱，上述轉(zhuǎn)讓預(yù)計(jì)在8月底9月初完成轉(zhuǎn)讓。

如若此次收購?fù)瓿桑诺禺a(chǎn)在上海的第三個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目將正式落地，與此同時(shí)，其在內(nèi)地的投資布局將進(jìn)一步擴(kuò)容。

97億收購案

繼西安、廣州、三亞等地區(qū)之后，太古地產(chǎn)又一次瞄準(zhǔn)上海。

前不久，陸家嘴集團(tuán)分別以31.16億元及65.94億元的代價(jià)于上海聯(lián)交所掛牌上海耀龍投資有限公司、上海東袤置業(yè)有限公司40%股權(quán)。

8月15日，據(jù)市場(chǎng)消息稱，太古地產(chǎn)或?qū)⒔颖P上述兩家公司股權(quán)。

其中，上海耀龍持有前灘21號(hào)地塊，后者則持有洋涇地塊，兩項(xiàng)目的開發(fā)體量超過120萬平方米，涵蓋大型商業(yè)、辦公、酒店、豪宅、文化等全業(yè)態(tài)，如若此次收購?fù)瓿桑诺禺a(chǎn)于中國核心一線城市的布局有望進(jìn)一步提升。

對(duì)于此次接盤，觀點(diǎn)新媒體咨詢熟悉太古的相關(guān)人士，不過截至發(fā)稿，仍未回復(fù)。

但有市場(chǎng)人士則猜測(cè)，太古介入前灘21號(hào)地塊和洋涇地塊的消息早有耳聞，此次收購大概率是完成股權(quán)的正式移交。

實(shí)際上，無論是前灘21號(hào)地塊，還是洋涇地塊，均與太古地產(chǎn)淵源頗深。

資料顯示，前灘21號(hào)地塊位于前灘國際商務(wù)區(qū)，與前灘太古里僅一街之隔，被稱作前灘最后一個(gè)綜合體開發(fā)項(xiàng)目。

根據(jù)最新規(guī)劃顯示，該地塊分為南（前灘21-03地塊）、北（前灘21-02地塊）兩塊，總建筑面積超過60萬平方米，由兩棟超高層辦公樓、四棟超高層住宅以及一個(gè)大型商業(yè)組成。

早些年，陸家嘴集團(tuán)通過收購獲得了前灘21號(hào)地塊與前灘25號(hào)地塊，2015年7月，該公司就25號(hào)地塊與太古地產(chǎn)達(dá)成協(xié)議，于是，成就了當(dāng)下家喻戶曉的前灘太古里項(xiàng)目。

而21號(hào)地塊，起初是與香港置地合作，但雙方牽手不到四年時(shí)間，香港置地便宣布，與陸家嘴集團(tuán)的合作框架協(xié)議已終止。而后，陸家嘴集團(tuán)便以一己之力推動(dòng)著21號(hào)地塊的開發(fā)。

不過有消息提到，去年9月，陸家嘴便與太古地產(chǎn)就21號(hào)地塊確立了合作意向，此次股權(quán)收購或許只是靴子的正式落地。

至于洋涇地塊，是陸家嘴集團(tuán)于2021年11月競(jìng)得，從掛牌信息來看，該項(xiàng)目當(dāng)中，兩幅地塊含有歷史保留建筑，也是有著百余年歷史的太古碼頭。

而洋涇地塊規(guī)劃建筑面積約37萬平方米，其中商業(yè)11.5萬平方米，辦公9.3萬平方米，住宅13.3萬平方米，及其他面積2.9萬平方米。

項(xiàng)目已于2022年11月開工建設(shè)，項(xiàng)目整體工期預(yù)計(jì)為5年。其中住宅部分預(yù)計(jì)于2024年啟動(dòng)分批預(yù)售，整體項(xiàng)目計(jì)劃于2027年下半年竣工。

同樣的，在去年下半年便有坊間傳聞稱，該項(xiàng)目的住宅部分將與太古地產(chǎn)合作，為該公司在中國內(nèi)地的首個(gè)住宅項(xiàng)目，不過市場(chǎng)尚未傳出雙方戰(zhàn)略簽約的消息，而項(xiàng)目的商業(yè)部分，傳聞被命名為北濱江太古里。

于寸土寸金的上海，此類位于核心區(qū)域、大體量的綜合體項(xiàng)目實(shí)屬罕見，也因此，資本市場(chǎng)對(duì)于太古地產(chǎn)此番加碼，無一例外稱作“高明至極”。

更重要的是，前灘21號(hào)地塊毗鄰前灘太古里，洋涇地塊位于原太古碼頭，此次布局，一方面能夠與前灘太古里形成聯(lián)動(dòng)，加大品牌影響力；另一方面，重返太古碼頭，或能延續(xù)太古與上海的百年淵源。

從收購代價(jià)來看，前灘項(xiàng)目資產(chǎn)估值約138.76億元，洋涇項(xiàng)目估值約165.32億元，總資產(chǎn)約304億元，40%股權(quán)對(duì)應(yīng)資產(chǎn)估值121.63億元，扣除項(xiàng)目公司的負(fù)債后交易對(duì)價(jià)為約97.1億元。

內(nèi)地?cái)U(kuò)張局

從2001年開始，太古地產(chǎn)在內(nèi)地已經(jīng)走過了22年時(shí)間。

期間，該公司接連打造了北京三里屯太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、成都遠(yuǎn)洋太古里、上海興業(yè)太古匯等項(xiàng)目。

去年，上海前灘太古里、北京三里屯太古里西區(qū)陸續(xù)開業(yè)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的零售項(xiàng)目擴(kuò)展至七個(gè)。

在過去很長一段時(shí)間里，資本市場(chǎng)提及太古地產(chǎn)，紛紛表示 “偏保守”、“太慢了”，而近兩年，深耕內(nèi)地市場(chǎng)多年的太古地產(chǎn)，不斷調(diào)整其發(fā)展節(jié)奏，甚至隱隱有加速趕超之勢(shì)。

據(jù)了解，2022年年初，太古地產(chǎn)明確，未來10年，太古地產(chǎn)會(huì)在核心市場(chǎng)投資1000億港元，在中國內(nèi)地、香港及東南亞幾個(gè)主要市場(chǎng)尋找新發(fā)展機(jī)遇。

其中，30%用于加強(qiáng)香港太古坊和太古廣場(chǎng)這兩個(gè)旗艦項(xiàng)目；50%用于內(nèi)地，建設(shè)太古里和太古匯，繼續(xù)加強(qiáng)這兩個(gè)品牌；最后大概20%用于發(fā)掘在香港和東南亞的一些住宅市場(chǎng)的機(jī)遇。

在千億港元計(jì)劃下，過去一段時(shí)間，太古地產(chǎn)在內(nèi)地的投資力度有所加強(qiáng)，2022年以來，該公司接連落地西安，進(jìn)軍深圳，加碼廣州，布局三亞……如今，再度拿下上海兩個(gè)項(xiàng)目。

其2023中期財(cái)報(bào)顯示，目前，北京頤堤港二期和西安太古里、三亞項(xiàng)目等，處于開發(fā)中狀態(tài)，或?qū)⒃?025年、2026年接連面世。

而此次介入的前灘21號(hào)地塊和洋涇地塊，均處于開發(fā)狀態(tài)，亦有望迅速落地占領(lǐng)市場(chǎng)。

實(shí)際上，對(duì)太古地產(chǎn)而言，調(diào)整中國內(nèi)地的布局策略與打法，很大程度源于過往項(xiàng)目提供的正向反饋。

此前，太古地產(chǎn)行政總裁彭國邦在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)提到：“前灘太古里的開幕，無論是對(duì)我還是對(duì)公司來講，這都是一個(gè)里程碑，令我們有信心前進(jìn)至下一個(gè)階段。”

從數(shù)據(jù)來看，上半年，在中國經(jīng)濟(jì)放緩、居民消費(fèi)積極性較低的情況下，內(nèi)地零售銷售額較去年同期仍上升8%。

相比之下，北京三里屯太古里、成都遠(yuǎn)洋太古里、廣州太古匯、北京頤堤港、上海興業(yè)太古匯和前灘太古里的零售銷售額分別上升29%、27%、16%、34%、72%及169%。

此外，報(bào)告期內(nèi)，該公司中國內(nèi)地零售物業(yè)租金收入總額上升30%至20.42億港元；撇除租金支援和人民幣幣值變動(dòng)，租金收入總額上升37%。

內(nèi)地項(xiàng)目的表現(xiàn)，無疑是支撐其大手筆投入的重要原因，但對(duì)中國內(nèi)地經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、對(duì)內(nèi)地零售市場(chǎng)的增長預(yù)期才是其根本原因。

該公司在中期業(yè)績(jī)會(huì)上強(qiáng)調(diào)，中國經(jīng)濟(jì)放緩對(duì)上半年業(yè)務(wù)沒有影響，內(nèi)地商場(chǎng)零售銷售亦有增長，同比升14%。

“市場(chǎng)對(duì)零售樓面的整體需求穩(wěn)定，并在2023年下半年穩(wěn)步復(fù)蘇。”

該公司提到，預(yù)計(jì)廣州和成都奢侈品牌零售商對(duì)零售樓面的需求殷切，上海的奢侈時(shí)裝、化妝品和時(shí)尚生活品牌零售商及餐飲行業(yè)商戶對(duì)零售樓面的需求將會(huì)穩(wěn)定，而北京的零售銷售及市場(chǎng)對(duì)零售樓面的需求將會(huì)穩(wěn)步恢復(fù)。