來源/觀點網(wǎng) 

撰文/馮彩云 

作為港資企業(yè)，太古地產(chǎn)在內(nèi)地歷來以長期運(yùn)營著稱，但近兩年一改往日的慢節(jié)奏，進(jìn)入投資加速期。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，太古地產(chǎn)近兩年共新增7個商業(yè)投資項目，內(nèi)地投資節(jié)奏有所改變。但在港資紛紛加大內(nèi)地投資力度之際，太古面臨的競爭并不小。

后續(xù)發(fā)展上，以高端商業(yè)見長的太古，采取高奢與潮流并重策略，兼顧高凈值客戶與年輕Z世代不同消費群體的需求，以吸引更多元客群。

新發(fā)展項目中，城市更新成為了重要方向。

太古地產(chǎn)雖有太古里系列產(chǎn)品線經(jīng)驗在前，但基于招商運(yùn)營難度不小，以及面臨同類高端項目的競爭等，未來仍存考驗。

可以預(yù)期的是，太古期望借助內(nèi)地市場春風(fēng)，使得自身商業(yè)營收和影響力更上一層樓。

合作模式優(yōu)劣

近期，成都遠(yuǎn)洋太古里合作方遠(yuǎn)洋集團(tuán)、遠(yuǎn)洋服務(wù)與太古地產(chǎn)先后發(fā)布公告，遠(yuǎn)洋方面將分階段轉(zhuǎn)讓成都遠(yuǎn)洋太古里50%股權(quán)及物管公司50%股權(quán)，由太古地產(chǎn)接手，股權(quán)總對價為55.5億元。

交易標(biāo)的成都遠(yuǎn)洋太古里是西南地區(qū)的商業(yè)旗艦項目，同時也是雙方合作的代表性項目。過去數(shù)年，貢獻(xiàn)了穩(wěn)定可觀的租金收入。

不僅成熟期項目股權(quán)收購，太古新項目拓展也進(jìn)入了加速期。

據(jù)觀點指數(shù)統(tǒng)計，太古地產(chǎn)已確定或在建項目共有7個，包括北京頤堤港二期、上海張園、三里屯太古里北區(qū)擴(kuò)建、廣州聚龍灣項目、西安太古里、深圳福田商業(yè)項目、三亞度假型零售項目，城市布局上首度進(jìn)軍西安、深圳、海南等地。

來源：公開資料，觀點指數(shù)整理

從投資動作看，這家港資企業(yè)顯然進(jìn)入了新一輪投資期，將投放500億港元在中國內(nèi)地的商業(yè)項目，以一線及新一線城市零售主導(dǎo)綜合發(fā)展項目為重點發(fā)展戰(zhàn)略。

觀點指數(shù)認(rèn)為，太古這類港資投資策略的改變與市況密切相關(guān)，內(nèi)地受惠于市場和消費力，整體受影響情況較好，具體情況從太古財報中可窺見一二。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

無論是辦公樓或零售業(yè)務(wù)，太古香港板塊上半年均錄得收入同比下滑，而內(nèi)地則實現(xiàn)了同比上升。即使同受疫情和其他市場因素影響，內(nèi)地表現(xiàn)還是優(yōu)于香港。

此外，目前內(nèi)地防疫政策放開，商業(yè)地產(chǎn)升溫回暖。長期來看，前景也更具想象力。落到具體項目上，太古是港資企業(yè)中獲得投資發(fā)展項目最多的企業(yè)，兩年內(nèi)新增了7個項目。

這與太古財務(wù)狀況穩(wěn)定，資金充足不無關(guān)系。據(jù)觀點指數(shù)了解，2022上半年太古地產(chǎn)凈負(fù)債率在20%以內(nèi)，加上近年非核心資產(chǎn)出售積累了不少資金。

比如太古地產(chǎn)2018年、2020年先后向基匯資本出售了香港太古城中心三期、四期以及第一期物業(yè)，累計回籠資金約250億港元。

雖然資金充足是重要原因，但這是大部分港資企業(yè)普遍具備的優(yōu)點。觀點指數(shù)認(rèn)為，相比其他港資企業(yè)，太古能獲得較多項目與合作模式有較大關(guān)系。

不同于恒隆、九龍倉等港資企業(yè)的全自持模式，太古大部分運(yùn)營項目在開發(fā)初期主要采取和合作企業(yè)各占50%權(quán)益的合作自持模式，項目落成后的運(yùn)營則由太古方負(fù)責(zé)。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

全自持模式獲取項目的途徑主要是公開市場拿地，但鑒于港資企業(yè)對投資項目的考察期較長，加之對于位置的高要求，找到并順利獲取項目的難度較大，代表企業(yè)主要有恒隆、九龍倉等。

從太古現(xiàn)有合作方式來看，對象既有港企也有國企，但以后者居多。與國資平臺在項目層面合作，除減輕獨立開發(fā)的資金壓力、降低經(jīng)營風(fēng)險外，更重要的是借力合作方提高獲取優(yōu)質(zhì)項目資源的機(jī)會。

不過相應(yīng)地，合作模式下租金按比例獲取，與全自持模式相比會較少。

調(diào)整與競爭格局

即使獲取了不少新項目，現(xiàn)有項目的鞏固提升也非常重要。

2022年上半年，太古內(nèi)地最重要的零售業(yè)務(wù)受疫情沖擊，銷售額有較大幅度下滑，不過租金增長9%至23.05億港元。

聚焦到具體項目表現(xiàn)，除2021年底開業(yè)的上海前灘太古里外，其余5個項目上半年銷售額均有不同幅度下降。其中，上海興業(yè)太古匯銷售額同比下滑達(dá)到53%，北京兩個項目降幅分別為26%和25%，廣州和成都項目則分別下滑7%和8.2%。

從上海和北京可以看到，項目銷售額受二季度疫情影響較為嚴(yán)重。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

相較銷售額的下滑，租金變化不大，大部分與2021年同期持平，部分錄得微漲或微跌。

租金通常是提前約定比例，此外優(yōu)質(zhì)租戶比例較大，也在一定程度上保證了租金的穩(wěn)定性。

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雖然現(xiàn)有運(yùn)營項目表現(xiàn)受到較大影響，但未來表現(xiàn)依然值得期待。從三季度來看，雖然零售銷售額同比依然為負(fù)，但相比上半年有所回升，說明復(fù)蘇回暖已是進(jìn)行時。

除了依賴市場復(fù)蘇外，太古也通過調(diào)整升級，提升整體的商業(yè)競爭力。以北京三里屯太古里為例，該項目疫情以來新引進(jìn)了超60個品牌，其中有不少首店，鞏固了首店收割機(jī)地位。

不止三里屯太古里，太古旗下項目都進(jìn)行了調(diào)改升級。據(jù)觀點指數(shù)不完全統(tǒng)計，僅北京三里屯太古里、上海前灘太古里、廣州太古匯及成都遠(yuǎn)洋太古里4個項目，2022年7月份以來就引入了10余家新店。

從不同項目引進(jìn)的新店開看，主要以服飾、珠寶及美妝等零售類業(yè)態(tài)為主，占比超過8成，整體與目前業(yè)態(tài)占比結(jié)構(gòu)相一致。

據(jù)觀點指數(shù)觀察，以時裝及服飾為代表的零售業(yè)態(tài)在太古項目中擔(dān)任重要角色，占比超過4成。這點與市場上其他競爭對手華潤、恒隆等類似，如華潤萬象生活在營重奢項目中，服飾類業(yè)態(tài)占據(jù)主力地位，在項目中占比在20%-35%之間。

數(shù)據(jù)來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

相對一致的業(yè)態(tài)分布，也意味著競爭壓力更加大。

為了提高競爭力，太古對話題性店鋪的引入較為積極。下半年，成都遠(yuǎn)洋太古里引入全球最大奢侈品牌路易威登的餐廳，是該品牌在國內(nèi)開設(shè)的首家餐廳。

值得注意的是，觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)太古目前項目的打造趨勢逐漸呈現(xiàn)涵蓋全客層的趨勢，這點相比恒隆、華潤等企業(yè)更為突出。

三里屯太古里和前灘太古里項目最新布局規(guī)劃，可以佐證這一點。

三里屯太古里正在進(jìn)行的升級改造中，北區(qū)擴(kuò)建后將落位更多重奢品牌，打造奢侈品獨棟門店集群，提升高端調(diào)性；南區(qū)將持續(xù)加碼首店/體驗店/旗艦店等，保留潮流風(fēng)格。

前灘太古里的兩大區(qū)域，石區(qū)專注重奢和輕奢零售，木區(qū)則聚焦潮牌。這背后是出于迎合高凈值客戶，并擁抱年輕Z世代族群的考量。

城更機(jī)遇與挑戰(zhàn)

觀點指數(shù)發(fā)現(xiàn)，太古在合作上逐漸向城市更新方向發(fā)展，近期開放了西區(qū)的上海張園，建設(shè)中的西安太古里以及廣州聚龍灣3個項目均屬于城市更新類型，均采用太古里模式。

港資企業(yè)在內(nèi)地發(fā)展城更項目的其實不少，但是城市更新項目不僅開發(fā)周期長，不同改造階段還存在諸多不確定性因素，具有較高風(fēng)險性。

目前在內(nèi)地較為積極發(fā)展城市更新項目的港資還有新世界中國，采取的策略主要是合作開發(fā)，項目多為成熟度較高的類型，太古亦是如此。

但太古和新世界涉及的城更項目有明顯區(qū)別，前者包括較大部分的住宅業(yè)態(tài)，而太古除西安太古里項目有少量住宅部分外，其余項目均是商業(yè)。

對于商業(yè)類城市更新項目，觀點指數(shù)認(rèn)為，太古里產(chǎn)品線的開發(fā)運(yùn)營經(jīng)驗?zāi)軌蛱峁┮欢ㄖΑＲ驗樵诟脑爝^程中，需要考慮對文化歷史建筑等進(jìn)行保留，發(fā)揮空間會受到一定限制。比起傳統(tǒng)MALL形態(tài)，街區(qū)式商業(yè)體契合度更高。

以成都遠(yuǎn)洋太古里為例，該項目對傳統(tǒng)建筑大慈寺進(jìn)行利用式保護(hù)，打造“新舊融合”商業(yè)消費街區(qū)，成為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)標(biāo)桿，實現(xiàn)了商業(yè)和文化的融合。

有成都遠(yuǎn)洋太古里經(jīng)驗在前，讓市場對張園項目有了不少期待，但面臨的招商和競爭問題也不可忽視。

一是高端項目招商和品牌引進(jìn)周期較長，相關(guān)資料顯示，奢侈品旗艦店和特別概念店的落地，需要至少12-24個月甚至更長時間的評估、設(shè)計和裝修，這意味著開發(fā)周期會較為漫長。

二是項目處于南京西路商圈，該商圈分布6大頂奢品牌門店（Hermes、Chanel、Louis Vuitton、Gucci、Prada、Dior），散布在不同的商業(yè)體，意味著高端商業(yè)競爭對手并不少。

如恒隆廣場就坐落于此商圈，同樣以重奢為主打，瞄準(zhǔn)高收入人群。基于定位和客群的一致性，未來雙方在高端客群獲取上可能會有競爭。