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2023年上半年，國(guó)內(nèi)REITs迎來系列“政策暖風(fēng)”，正站在新的發(fā)展起點(diǎn)，同時(shí)亦亟需在成熟的REITs市場(chǎng)中探尋和挖掘體系化的資管路徑參考。

2023年8月15日，越秀房地產(chǎn)投資信托基金(00405.HK，以下簡(jiǎn)稱“越秀房托”)發(fā)布2023年中期業(yè)績(jī)。今年上半年，越秀房托整體經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)定：經(jīng)營(yíng)收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業(yè)收入凈額7.63億元，較2022年中期上升11%；中期分派每個(gè)基金單位約0.0541元，按年計(jì)算的分派收益率為7.07%。

面對(duì)上半年波浪式發(fā)展、整體運(yùn)行回升向好的宏觀經(jīng)濟(jì)，越秀房托適時(shí)走出了一條“堅(jiān)與守”之路，以穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略和長(zhǎng)期主義的價(jià)值觀，努力為基金持有人交出滿意答卷。

酒店公寓經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回升，繼續(xù)保持市場(chǎng)標(biāo)桿地位，廣州四季酒店和廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓平均房?jī)r(jià)依次為2202元/間/晚和1101元/間/晚，分別同比上漲41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；專業(yè)市場(chǎng)創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)模式，經(jīng)營(yíng)收入上漲超70%；零售商場(chǎng)持續(xù)升級(jí)品牌級(jí)次，客流銷售雙增長(zhǎng)，VT101維多利廣場(chǎng)上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%；寫字樓優(yōu)化提升租戶結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效益以提升資產(chǎn)價(jià)值，廣州國(guó)際金融中心和越秀金融大廈重點(diǎn)租戶續(xù)租率分別達(dá)100%和94%，續(xù)租租金分別提升2.7%和6%。

作為香港及新加坡上市房產(chǎn)基金中持有中國(guó)資產(chǎn)組合規(guī)模最大的REIT，越秀房托始終堅(jiān)持以 “三位一體”管理協(xié)同，通過對(duì)資產(chǎn)的價(jià)值管理、生態(tài)圈管理、精益管理和主動(dòng)管理，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化；以“堅(jiān)守術(shù)”發(fā)揮長(zhǎng)期主義本色，穩(wěn)守資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)韌性、挖掘經(jīng)營(yíng)新增量空間和商業(yè)新生態(tài)，發(fā)揮主動(dòng)管理紅利優(yōu)勢(shì)。

“穩(wěn)守”經(jīng)營(yíng)基本盤：整體經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定增長(zhǎng)，收入總額達(dá)10.61億元

2023年上半年越秀房托應(yīng)對(duì)外部環(huán)境的系列挑戰(zhàn)，堅(jiān)持創(chuàng)新求變，努力實(shí)現(xiàn)商業(yè)長(zhǎng)期價(jià)值。

今年上半年，越秀房托經(jīng)營(yíng)收入10.61億元、物業(yè)收入凈額7.63億元，雙雙上漲超10%；整體期末出租率84%、整體期末租金單價(jià)188.8元/㎡/月；各業(yè)態(tài)收入占比結(jié)構(gòu)優(yōu)化，酒店公寓經(jīng)營(yíng)收入2.56億元，占比24%；專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入1.08億元，占比10%；零售商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入上漲10.2%至0.85億元；寫字樓依然保持壓艙石地位，業(yè)態(tài)整體經(jīng)營(yíng)收入為6.12億元，占比58%；整體經(jīng)營(yíng)以“抗周期+穩(wěn)經(jīng)營(yíng)”的表現(xiàn)，彰顯了資產(chǎn)基本盤的經(jīng)營(yíng)韌性。

良好的經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)疊加主動(dòng)管理融資成本，為市場(chǎng)傳遞了積極的資管信號(hào)，形成與資產(chǎn)價(jià)值的“正向”循環(huán)效應(yīng)。截至2023年6月30日期末，資產(chǎn)總值為454.43億元，同比2022年期末上升3.6%。

“穩(wěn)守”融資及ESG活力：主動(dòng)管理融資成本，ESG發(fā)展提質(zhì)增效

在REITs普遍面對(duì)美元加息導(dǎo)致的融資成本增高背景下，期內(nèi)越秀房托通過把握境內(nèi)外融資成本利差窗口，積極調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本。

得益于優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)資產(chǎn)，越秀房托融資渠道暢通，今年3月完成首期人民幣15億元上海自貿(mào)區(qū)債發(fā)行，票面利率4.15%，提前置換了部分今年到期融資；于6月完成人民幣40億元跨境直貸（固定利率3.2%）首期人民幣15億元提款，確保流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)得到有效管控。

2023年6月末，越秀房托融資平均成本率為4.90%，比去年末4.83%上升7個(gè)基點(diǎn)，遠(yuǎn)低于HIBOR加息水平。未來，越秀房托將結(jié)合金融市場(chǎng)的變化，做出合理的資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化，務(wù)求為投資人提供持續(xù)穩(wěn)定的投資回報(bào)。

在ESG發(fā)展成效和綠色租賃方面，越秀房托同樣表現(xiàn)出色。截至今年上半年期末，越秀房托在樓宇內(nèi)已與約30%的租戶簽訂綠色租約，并倡導(dǎo)綠色采購(gòu)，持續(xù)踐行可持續(xù)發(fā)展理念，而這種持續(xù)性創(chuàng)造綠色價(jià)值的模式也備受市場(chǎng)認(rèn)可。待40億元跨境直貸完成后，越秀房托綠色融資占比將由38%上升至51%，為公司穿越行業(yè)市場(chǎng)周期提供更大的助推力。

“挖掘”增量空間：升級(jí)品牌能級(jí)與租戶結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式

經(jīng)過三年疫情歷練，不但各大企業(yè)檢視了自身的經(jīng)營(yíng)能力、短板和韌性；同時(shí)，各大行業(yè)玩家的商業(yè)模式也進(jìn)行了一番“體檢測(cè)試”。如今正是企業(yè)大浪淘沙、進(jìn)一步升級(jí)商業(yè)模式和優(yōu)選合作伙伴的新機(jī)會(huì)點(diǎn)。

面對(duì)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，越秀房托以長(zhǎng)期主義思維而著眼于非短期收益，聚焦資產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)，對(duì)寫字樓業(yè)態(tài)租戶結(jié)構(gòu)進(jìn)行迭代升級(jí)，以穩(wěn)定性高的金融業(yè)、TMT產(chǎn)業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為主力客群，結(jié)合城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)和各項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，持續(xù)優(yōu)化客群結(jié)構(gòu)、積極拓展渠道促進(jìn)招商去化。

以位于一線城市核心CBD區(qū)位的兩大標(biāo)桿項(xiàng)目為代表，廣州國(guó)際金融中心寫字樓內(nèi)挖需求、外引名企，引進(jìn)高端專業(yè)服務(wù)業(yè)及金融業(yè)名企，主動(dòng)挽留優(yōu)質(zhì)租戶續(xù)租，平均續(xù)租期4年，續(xù)租租金提升2.7%；越秀金融大廈穩(wěn)固高質(zhì)租戶，重點(diǎn)租戶續(xù)租率94%，續(xù)租租金提升6%，成功引進(jìn)多間百?gòu)?qiáng)央企和行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)，進(jìn)一步穩(wěn)固高質(zhì)租戶基本盤。

今年廣州的國(guó)際性、專業(yè)性、高質(zhì)量展會(huì)和高端會(huì)議的“溢出效應(yīng)”明顯，帶動(dòng)“會(huì)獎(jiǎng)旅游”熱度明顯提升；同時(shí)，國(guó)內(nèi)旅游的迅猛恢復(fù)和節(jié)日經(jīng)濟(jì)的火熱，亦進(jìn)一步拉動(dòng)酒店公寓業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)回彈。

在此利好下，酒店公寓項(xiàng)目緊抓發(fā)展契機(jī)，增強(qiáng)高端優(yōu)質(zhì)服務(wù)體系，經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)回升。廣州四季酒店1-6月RevPar恢復(fù)到疫情前的103%；并連續(xù)九年獲得「福布斯旅游指南五星級(jí)酒店」稱號(hào)；廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓上半年平均入住率90.3%，同比增加6.1%，高于競(jìng)爭(zhēng)群公寓10.3個(gè)百分點(diǎn)；平均房?jī)r(jià)高于競(jìng)爭(zhēng)群公寓55.3%；經(jīng)營(yíng)收入連續(xù)八年穩(wěn)居雅詩(shī)閣中國(guó)區(qū)第一名。

專業(yè)市場(chǎng)始終發(fā)揮行業(yè)龍頭角色，廣州白馬服裝市場(chǎng)通過打造中國(guó)原創(chuàng)設(shè)計(jì)品牌基地，力推中國(guó)時(shí)尚產(chǎn)業(yè)鏈的創(chuàng)新和變革，引入9家本土新銳服裝設(shè)計(jì)師品牌進(jìn)駐，不但豐富了項(xiàng)目?jī)?nèi)的原創(chuàng)品牌體系，還借此創(chuàng)新經(jīng)營(yíng)模式，并進(jìn)一步助推項(xiàng)目出租率至90.5%，遠(yuǎn)高于流花服裝商圈65%出租率。

零售商場(chǎng)項(xiàng)目結(jié)合消費(fèi)潮流及目標(biāo)客群特征，制定資產(chǎn)計(jì)劃，上半年持續(xù)升級(jí)進(jìn)駐品牌級(jí)次，為后續(xù)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)升級(jí)奠定基礎(chǔ)，并進(jìn)一步帶動(dòng)客流與租金爬升。廣州IFC國(guó)金天地引入常來餐飲集團(tuán)首家東南亞菜「泰神」、優(yōu)質(zhì)連鎖烤肉品牌「橘焱胡同」等人氣品牌，進(jìn)一步豐富餐飲矩陣和提升客單價(jià)；VT101維多利廣場(chǎng)提前鎖定主力店「優(yōu)衣庫(kù)」續(xù)租。

“挖掘”商業(yè)新生態(tài)：搭建產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，場(chǎng)景化營(yíng)銷強(qiáng)化租戶粘性及經(jīng)營(yíng)導(dǎo)流

立足客戶需求，越秀房托采用發(fā)展新思維，借助以‘產(chǎn)品+服務(wù)+社群+資源’為核心維度的辦公生態(tài)平臺(tái)，整合租戶權(quán)益資源，落地“悅動(dòng)能量季”、“六點(diǎn)半劇場(chǎng)”、“有趣人類趴”、“悅享禮遇季”四大主題系列活動(dòng)，推動(dòng)寫字樓生態(tài)圈建設(shè)，增強(qiáng)在租客戶粘性及忠誠(chéng)度。

酒店公寓積極創(chuàng)造新的體驗(yàn)場(chǎng)景，廣州四季酒店推出“四季童趣假日”，入駐即可享受四季放映室、四季電玩室、廚師烹飪課等多重體驗(yàn)；廣州國(guó)際金融中心雅詩(shī)閣服務(wù)公寓也限時(shí)推出“寓你童行”暑期促銷，并配備設(shè)施齊全的廚房、高品質(zhì)家庭影院等系統(tǒng)，積極抓住旅游熱潮帶來的業(yè)績(jī)?cè)隽俊?/p>

專業(yè)市場(chǎng)在產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)業(yè)服務(wù)上雙向發(fā)力，高效鏈接資源，強(qiáng)化產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵要素的整合，打造服裝生態(tài)圈；強(qiáng)化平臺(tái)效應(yīng)，搭建營(yíng)銷流量池，創(chuàng)造市場(chǎng)新機(jī)會(huì)，助力業(yè)績(jī)提升。如今年3月底，其中廣州白馬服裝市場(chǎng)率7家優(yōu)質(zhì)原創(chuàng)品牌參展中國(guó)國(guó)際服裝服飾博覽會(huì)（CHIC），實(shí)現(xiàn)3天總參觀量8.5萬+、總訂單量500+、總銷售額300萬+的優(yōu)異成績(jī)。

零售商場(chǎng)迎合“運(yùn)動(dòng)經(jīng)濟(jì)”、“夜經(jīng)濟(jì)”、“主理人經(jīng)濟(jì)”“寵物經(jīng)濟(jì)”等新興消費(fèi)方式，積極參與 “悅潮節(jié)” 原創(chuàng)IP節(jié)營(yíng)銷，挖掘更多消費(fèi)新場(chǎng)景；如廣州IFC國(guó)金天地“銀河中古市集”一站解鎖上萬款中古包包；3米高的粉色仙人掌亮相VT101維多利廣場(chǎng)和星際熊搭檔帶來甜度爆表的“抱抱奇愈企劃”；《大唐唯秘》在武漢星匯維港購(gòu)物中心浪漫開演。

越秀房托發(fā)揮優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)價(jià)值優(yōu)勢(shì)，持續(xù)挖掘辦公生態(tài)平臺(tái)價(jià)值、市場(chǎng)消費(fèi)趨勢(shì)及消費(fèi)喜好變化，實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)運(yùn)營(yíng)，不斷構(gòu)筑出滿足客戶多元需求的多重生活空間，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)內(nèi)容力、產(chǎn)品力及影響力的長(zhǎng)效強(qiáng)化。

結(jié)語：

展望未來，越秀房托董事長(zhǎng)及行政總裁林德良表示：“面對(duì)后疫情經(jīng)濟(jì)緩慢復(fù)蘇，各行業(yè)恢復(fù)程度不一的挑戰(zhàn)，管理人將持續(xù)提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力，優(yōu)化經(jīng)營(yíng)模式，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，大力穩(wěn)商招商，多渠道開拓客戶資源，進(jìn)一步穩(wěn)固高質(zhì)租戶基礎(chǔ)。”

越秀房托以“堅(jiān)守術(shù)”持續(xù)提升優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)抵抗力，通過穩(wěn)健基礎(chǔ)面造就長(zhǎng)期價(jià)值，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)的可持續(xù)保值和增值，致力為中國(guó)REITs發(fā)展提供更多參考樣本。