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2023年上半年，國內REITs迎來系列“政策暖風”，正站在新的發展起點，同時亦亟需在成熟的REITs市場中探尋和挖掘體系化的資管路徑參考。

2023年8月15日，越秀房地產投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房托”)發布2023年中期業績。今年上半年，越秀房托整體經營保持穩定：經營收入10.61億元，同比上漲12.4%；物業收入凈額7.63億元，較2022年中期上升11%；中期分派每個基金單位約0.0541元，按年計算的分派收益率為7.07%。

面對上半年波浪式發展、整體運行回升向好的宏觀經濟，越秀房托適時走出了一條“堅與守”之路，以穩健的經營策略和長期主義的價值觀，努力為基金持有人交出滿意答卷。

酒店公寓經營表現強勢回升，繼續保持市場標桿地位，廣州四季酒店和廣州國際金融中心雅詩閣服務公寓平均房價依次為2202元/間/晚和1101元/間/晚，分別同比上漲41.3%和10.7%，均已超2019年同期水平；專業市場創新運營模式，經營收入上漲超70%；零售商場持續升級品牌級次，客流銷售雙增長，VT101維多利廣場上半年客流量同比上漲38%，銷售額同比增加22%；寫字樓優化提升租戶結構，強化長期經營效益以提升資產價值，廣州國際金融中心和越秀金融大廈重點租戶續租率分別達100%和94%，續租租金分別提升2.7%和6%。

作為香港及新加坡上市房產基金中持有中國資產組合規模最大的REIT，越秀房托始終堅持以 “三位一體”管理協同，通過對資產的價值管理、生態圈管理、精益管理和主動管理，實現資產價值最大化；以“堅守術”發揮長期主義本色，穩守資產經營韌性、挖掘經營新增量空間和商業新生態，發揮主動管理紅利優勢。

“穩守”經營基本盤：整體經營穩定增長，收入總額達10.61億元

2023年上半年越秀房托應對外部環境的系列挑戰，堅持創新求變，努力實現商業長期價值。

今年上半年，越秀房托經營收入10.61億元、物業收入凈額7.63億元，雙雙上漲超10%；整體期末出租率84%、整體期末租金單價188.8元/㎡/月；各業態收入占比結構優化，酒店公寓經營收入2.56億元，占比24%；專業市場經營收入1.08億元，占比10%；零售商場經營收入上漲10.2%至0.85億元；寫字樓依然保持壓艙石地位，業態整體經營收入為6.12億元，占比58%；整體經營以“抗周期+穩經營”的表現，彰顯了資產基本盤的經營韌性。

良好的經營運營疊加主動管理融資成本，為市場傳遞了積極的資管信號，形成與資產價值的“正向”循環效應。截至2023年6月30日期末，資產總值為454.43億元，同比2022年期末上升3.6%。

“穩守”融資及ESG活力：主動管理融資成本，ESG發展提質增效

在REITs普遍面對美元加息導致的融資成本增高背景下，期內越秀房托通過把握境內外融資成本利差窗口，積極調整融資結構，以人民幣貸款置換存量境外外幣融資，從而平抑整體融資成本。

得益于優質的投資物業資產，越秀房托融資渠道暢通，今年3月完成首期人民幣15億元上海自貿區債發行，票面利率4.15%，提前置換了部分今年到期融資；于6月完成人民幣40億元跨境直貸（固定利率3.2%）首期人民幣15億元提款，確保流動性風險得到有效管控。

2023年6月末，越秀房托融資平均成本率為4.90%，比去年末4.83%上升7個基點，遠低于HIBOR加息水平。未來，越秀房托將結合金融市場的變化，做出合理的資本結構優化，務求為投資人提供持續穩定的投資回報。

在ESG發展成效和綠色租賃方面，越秀房托同樣表現出色。截至今年上半年期末，越秀房托在樓宇內已與約30%的租戶簽訂綠色租約，并倡導綠色采購，持續踐行可持續發展理念，而這種持續性創造綠色價值的模式也備受市場認可。待40億元跨境直貸完成后，越秀房托綠色融資占比將由38%上升至51%，為公司穿越行業市場周期提供更大的助推力。

“挖掘”增量空間：升級品牌能級與租戶結構，創新經營模式

經過三年疫情歷練，不但各大企業檢視了自身的經營能力、短板和韌性；同時，各大行業玩家的商業模式也進行了一番“體檢測試”。如今正是企業大浪淘沙、進一步升級商業模式和優選合作伙伴的新機會點。

面對經濟波動，越秀房托以長期主義思維而著眼于非短期收益，聚焦資產的長遠目標，對寫字樓業態租戶結構進行迭代升級，以穩定性高的金融業、TMT產業和專業服務業為主力客群，結合城市經濟發展趨勢和各項目區位優勢，持續優化客群結構、積極拓展渠道促進招商去化。

以位于一線城市核心CBD區位的兩大標桿項目為代表，廣州國際金融中心寫字樓內挖需求、外引名企，引進高端專業服務業及金融業名企，主動挽留優質租戶續租，平均續租期4年，續租租金提升2.7%；越秀金融大廈穩固高質租戶，重點租戶續租率94%，續租租金提升6%，成功引進多間百強央企和行業領軍企業，進一步穩固高質租戶基本盤。

今年廣州的國際性、專業性、高質量展會和高端會議的“溢出效應”明顯，帶動“會獎旅游”熱度明顯提升；同時，國內旅游的迅猛恢復和節日經濟的火熱，亦進一步拉動酒店公寓業態經營回彈。

在此利好下，酒店公寓項目緊抓發展契機，增強高端優質服務體系，經營表現強勢回升。廣州四季酒店1-6月RevPar恢復到疫情前的103%；并連續九年獲得「福布斯旅游指南五星級酒店」稱號；廣州國際金融中心雅詩閣服務公寓上半年平均入住率90.3%，同比增加6.1%，高于競爭群公寓10.3個百分點；平均房價高于競爭群公寓55.3%；經營收入連續八年穩居雅詩閣中國區第一名。

專業市場始終發揮行業龍頭角色，廣州白馬服裝市場通過打造中國原創設計品牌基地，力推中國時尚產業鏈的創新和變革，引入9家本土新銳服裝設計師品牌進駐，不但豐富了項目內的原創品牌體系，還借此創新經營模式，并進一步助推項目出租率至90.5%，遠高于流花服裝商圈65%出租率。

零售商場項目結合消費潮流及目標客群特征，制定資產計劃，上半年持續升級進駐品牌級次，為后續實現資產升級奠定基礎，并進一步帶動客流與租金爬升。廣州IFC國金天地引入常來餐飲集團首家東南亞菜「泰神」、優質連鎖烤肉品牌「橘焱胡同」等人氣品牌，進一步豐富餐飲矩陣和提升客單價；VT101維多利廣場提前鎖定主力店「優衣庫」續租。

“挖掘”商業新生態：搭建產業生態圈，場景化營銷強化租戶粘性及經營導流

立足客戶需求，越秀房托采用發展新思維，借助以‘產品+服務+社群+資源’為核心維度的辦公生態平臺，整合租戶權益資源，落地“悅動能量季”、“六點半劇場”、“有趣人類趴”、“悅享禮遇季”四大主題系列活動，推動寫字樓生態圈建設，增強在租客戶粘性及忠誠度。

酒店公寓積極創造新的體驗場景，廣州四季酒店推出“四季童趣假日”，入駐即可享受四季放映室、四季電玩室、廚師烹飪課等多重體驗；廣州國際金融中心雅詩閣服務公寓也限時推出“寓你童行”暑期促銷，并配備設施齊全的廚房、高品質家庭影院等系統，積極抓住旅游熱潮帶來的業績增量。

專業市場在產業運營和產業服務上雙向發力，高效鏈接資源，強化產業鏈關鍵要素的整合，打造服裝生態圈；強化平臺效應，搭建營銷流量池，創造市場新機會，助力業績提升。如今年3月底，其中廣州白馬服裝市場率7家優質原創品牌參展中國國際服裝服飾博覽會（CHIC），實現3天總參觀量8.5萬+、總訂單量500+、總銷售額300萬+的優異成績。

零售商場迎合“運動經濟”、“夜經濟”、“主理人經濟”“寵物經濟”等新興消費方式，積極參與 “悅潮節” 原創IP節營銷，挖掘更多消費新場景；如廣州IFC國金天地“銀河中古市集”一站解鎖上萬款中古包包；3米高的粉色仙人掌亮相VT101維多利廣場和星際熊搭檔帶來甜度爆表的“抱抱奇愈企劃”；《大唐唯秘》在武漢星匯維港購物中心浪漫開演。

越秀房托發揮優質資產價值優勢，持續挖掘辦公生態平臺價值、市場消費趨勢及消費喜好變化，實現精準運營，不斷構筑出滿足客戶多元需求的多重生活空間，進一步實現資產內容力、產品力及影響力的長效強化。

結語：

展望未來，越秀房托董事長及行政總裁林德良表示：“面對后疫情經濟緩慢復蘇，各行業恢復程度不一的挑戰，管理人將持續提升資產運營能力，優化經營模式，提升產品競爭力，大力穩商招商，多渠道開拓客戶資源，進一步穩固高質租戶基礎。”

越秀房托以“堅守術”持續提升優質資產風險抵抗力，通過穩健基礎面造就長期價值，實現資產的可持續保值和增值，致力為中國REITs發展提供更多參考樣本。