2023年的中國商業地產，在變化中開局。

客流逐步復蘇，誰能在尚且蒙著“迷霧”的消費市場中贏得更有競爭力的份額，成為一個新的命題。

與此同時，國家發改委提出優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場、社區商業項目發行基礎設施REITs，也在釋放新的信號：運營能力扎實的企業、項目，將優先收獲政策紅利。

多重因素之下，更豐富的變化正在企業、項目層面發生——夯實內功，既要抓住市場復蘇的先機，也要讓自身商業模式與行業金融新紀元有序接軌，從而擴大長期競爭優勢。

01

變革決心：

從戰略升級到產品線亮相

今年3月，越秀商管升級“一核兩翼”資管戰略。一個月后，又一場發布會，讓業界再次看到這家企業的變革決心與行動力。

4月26日，“悅勢共聚 匯見新生”越秀商管悅匯廣場品牌見面會暨招商發布會在佛山南海成功舉辦，吸引了140多個人氣品牌及主流媒體代表親臨現場，共同見證越秀商管全新“悅匯廣場”品牌亮相及其代表項目悅匯廣場·南海煥新升級新章。

發布會上，越秀商管聯席總裁朱文環分享了越秀商管最新的“3+2”業態布局與運營管理面積超730萬㎡的最新商業版圖，而更重要的，是圍繞這張版圖形成具有市場感召力的品牌效應、平臺效應、綜合體效應，為資產升值筑牢基礎。

對越秀商管來說，凸顯品牌效應的重要舉措之一，就是打造具有辨識度、定位清晰的產品線。

作為越秀商管資管戰略升級后首個煥新升級項目，也是“悅匯廣場”產品線的首發作品，將于今年12月重磅煥新亮相的悅匯廣場·南海，是越秀商管發揮品牌效應的關鍵項目之一。

悅匯廣場·南海項目負責人崔冰在發布會現場對項目slogan“趣享新生活”的闡述，也牽引出越秀商管培育“悅匯廣場”產品線的感性思考：回歸商業原點，一個商業項目的資產價值與品牌效應落到根本之處，是為人們帶來真實的價值。

02

37萬會員引發的思考：

用長期主義策略回應城市的向好性

悅匯廣場·南海此次煥新升級，第一步就是對城市、商圈、消費客群的價值發現，這個過程牽引出一組數據：悅匯廣場·南海會員人數37萬，會員消費占比35%，核心活躍會員占比80%，年齡26-35歲，恰好是城市消費的中堅人群，足見項目所在區位的商業價值與發展潛力。

在大本營廣州之外，越秀商管深耕粵港澳大灣區的第二站，就是佛山。這座GDP破萬億、商業總體量近千萬平方米的城市，一直緊跟深圳、廣州，存在感極強。

而悅匯廣場·南海位于佛山市禪桂商圈、屬地鐵廣佛線桂城站上蓋，銜接桂城、禪城兩大核心商務區，區位優勢極具競爭力。

調研數據顯示，項目車行10分鐘范圍內囊括近80萬居住人口和60萬辦公人口，客群基礎實力深厚，廣佛地鐵日均近50萬客流帶來的眾多廣佛候鳥更是潛力巨大的“客群流量”。

TOD屬性，給這個項目帶來可持續的長期優勢——項目與地鐵廣佛線桂城站多個出口無縫接駁，未來還將連通佛山地鐵3號線。

區位數據足以佐證越秀商管當年落子佛山的戰略眼光。如今，軌道交通的延伸，為悅匯廣場·南海帶來延長輻射半徑的可能性，加上佛山培育建設區域消費中心城市、禪桂商圈打造佛山核心商圈的多重背景，再次觸動越秀商管的商業敏感。

“無論城市宏觀經濟、商業發展，還是人們對品質生活的追求，都能看出佛山是一座發展向好的城市”，越秀商管的進一步研判是，“佛山即將迎來新一輪商業迭代，比肩一線城市的商業品質與服務水平，才契合這座城市的向好性。”

此次悅匯廣場·南海調整升級，越秀商管提出“陪伴且有趣”的商業主張，既是對本土消費品質需求的重視，更以戰略目光看齊一線城市的商業服務與服務水平，足見這家企業的長期主義考量。

03

重構空間價值：

打磨幾十套設計方案

兼顧商業價值與情緒價值

圍繞悅匯廣場·南海8.6萬㎡商業空間的價值發現，越秀商管先后打磨了幾十套設計方案，除了規劃簡單明了的環型動線、規避冷區與死角，還要做到“不打斷品牌展示面”。

除了賦能商戶，悅匯廣場·南海挖掘空間價值的另一個重點是，加載“陪伴且有趣”的體驗場景，為消費者提供情緒價值。

連接A座與B座的游逛動線，除了設計鱷魚樂園親子互動區和超大戶外游樂場外，還將繼續加載新的體驗場景，讓消費者在游逛過程中收獲更多新鮮體驗。

B座戶外廣場打造了1000㎡“日咖夜食”主題街區，再加上“有咩市”主題活動的運營加持，已成功圈粉當地消費者，“聽著懷舊港樂，簡單的烤串和茶飲，有些人就能在這里待三四個小時”。

消費者偏好也隨之明確——“人是需要陪伴和交流的”，“佛山消費者喜歡戶外體驗”。接下來，悅匯廣場·南海B座戶外廣場還將進一步放大“小微醺”氛圍，創造更多親朋好友歡聚場景。

A座戶外廣場將打造“藝術快閃”街區，組合個性化快閃與藝術展，計劃于2024年夏季亮相。

與地鐵接駁的下沉廣場將升級打造寵物友好型陪伴空間，加載“毛孩子日”等主題活動，進一步提升社交價值。

04

突破物理空間局限：

讓A、B座講出自己的商業故事線

面對A、B座獨特的物理空間特性，越秀商管經過深入的客群洞察和商業內容調研分析，設計A座聚焦家庭生活、B座側重商務生活，讓兩座建筑講述不同的故事線，用陪伴、關愛的情感路線串聯起“趣享新生活”的項目slogan，連接消費者。

無論出于何種差異化打法，“陪伴且有趣”的項目主張，始終貫徹在項目煥新的細節中。在崔冰看來，佛山是家庭觀念比較重的城市，注重生活、親子互動、商務社交、甚至寵物的陪伴。

結合周邊家庭客群追求高品質、兼顧性價比的需求，項目在業態規劃上圍繞親子做強、零售做精、餐飲做優、配套做齊等方向展開，計劃增加運動零售、品牌餐飲、主題集合店、文化藝術、體育運動和娛樂休閑等多元商業內容。

就項目基因而言，開業7年，已沉淀了兒童教培的氛圍基礎，擁有一批粘性極高的家庭會員，也正因此，項目在本次煥新升級時，提出要進一步完善全內容家庭親子互動業態，提升現有兒童業態的品質，增加兒童娛樂品類。

何謂“全內容”？即在細分品類盡可能做全，同品類里精選頭部優質品牌，這不僅避免了場內品牌同質化，也給消費者提供更豐富的體驗。

項目還主張營銷活動與兒童消費深度融合，例如協同品牌商戶，為周邊小太陽家庭推出兒童教育VIP沙龍，建立有機融合的家庭親子互動生態。

這個“生態”也兼顧家長需求，項目計劃在兒童業態中穿插“解放家長”的體驗，例如引進瑜伽、美甲、健身、咖啡等，“當孩子在學英語、武術時，父母也能有悅己體驗”。

此外，對家庭消費而言，餐飲是必不可少的業態之一。項目計劃引進“高品質餐飲+性價比特色美食”品類組合，帶來粵菜、川菜、火鍋、燒烤、西餐、日料和融合菜多維結合，豐富客群的選擇。

05

策略思維全維度賦能項目運營

打造商業價值新爆點

在發布會現場，越秀商管也通過“越秀零售商業策略”的分享，進一步對外界詮釋如何通過“產品力、招商力、運營力和服務力”四大能力的全維提升為商業資管賦能。

這意味著，在今年3月升級“一核兩翼”資管戰略之后，這家企業為逐步釋放品牌效應、平臺效應和綜合體效應呈現，已制定了一套全面提升綜合運營能力的標準體系。

以“做實產品，做優內容”為策略，越秀商管將圍繞“產品動線-物業硬件-空間價值”

以“三位一體”資管模式提升產品力；同時以協同拓展共創機制與共贏相扶機制構筑品牌共榮體，建立“重點客戶資源庫”，打造“戰略合作伙伴圈層”，煉就可持續的招商力；以“運營導向，以客為尊”為策略，越秀商管已將SOP標準體系升級至2.0版，夯實運營力持續提升現場經營品質及服務；圍繞“以客為尊”理念，越秀商管不僅制定了服務標準體系，也將構筑資源協同平臺，持續賦能服務力提升。

在悅匯廣場·南海，一系列提升產品力、招商力、運營力、服務力的標準體系已逐步落地。諸多細節提前透露出，這個項目不僅是“悅匯廣場”產品線的首發作品，也將是越秀商管零售商業策略全面落地的集大成之作。

悅匯廣場·南海“總經理熱線”開通后，被崔冰列入“工作優先級”，曾創下“2分鐘內解決商戶反饋事項”的記錄。

在崔冰看來，“有品質的基礎服務，有溫度的運營管理”不是停留在招商手冊上的口號，“要讓市場看到我們扎實做事的態度和行動力”。

標桿店鋪養成計劃提出后，悅匯廣場·南海的運營精細化也被推向新臺階，品牌店長沙龍、貨品建議、團購促銷等賦能品牌業績提升的舉措相繼落地，帶動標桿門店業績提升。

會員精細化運營方面，越秀商管“悅享會”會員體系平臺，與越秀集團大會員系統“悅秀會”等級、權益積分打通互聯，實現會員身份互認、積分通兌等“一站式生活場景服務”。

全面打通后的“悅享會”，成為連接會員與商戶、線上與線下、業務單元與商戶聯盟的重要紐帶。私域流量池的全面擴容，為悅匯廣場·南海做實“線上線下”雙平臺、賦能商戶業績提升帶來更大的施展空間。

線下，悅匯廣場·南海系列主題活動將細化出3種不同模式：對于周年慶、新年、圣誕，以及悅潮節、悅購節、悅食節等自有活動IP，將以“項目搭臺，商戶唱戲”模式，整合全業態、全商家資源，打造最強聚客效應；依托傳統節日節慶策劃的區域級營銷事件，將以品牌周、業態節等形式落地；對于商戶自創活動，將以“項目造勢，商戶唱主角”模式，為商戶提供流量入口的最大支持，擴大品牌活動影響力。

除此之外，“以客為尊”的服務力也將體現在消費端。

對電商模式的新一輪思考，讓越秀商管再次明確線下空間品質體驗無法被替代的價值感。全新的服務標準也是悅匯廣場·南海此次升級的重點之一，將在2023年推進逐步落地。

06

鏈接強大母公司資源體系

打造更可持續的商業潛力

隨著發布會進入尾聲，不難感受到，悅匯廣場·南海不僅關乎 “悅匯廣場”產品首作的高光亮相，也是越秀商管戰略升級的映射。

戰略升級是這家企業的新起點，越秀商管將在踐行使命——“可持續地創造、保持、提升資產價值”的過程中，抵達企業愿景：成為中國商業地產領先的專業化資產管理機構。

從承擔起廣州市政府關于打造5.2平方公里天河建設區的歷史重任，到深度參與廣州新中軸線地標建筑群及城市商圈的建設，越秀商管作為越秀地產踐行“商住并舉”戰略的重要商業板塊，已深耕商業地產領域40年。

商業布局覆蓋粵港澳大灣區、華中、華東三大區域，深耕北京、廣州、武漢、上海、杭州等核心城市，形成“3+2”業態布局（即為，3大核心業態：寫字樓、零售商場、酒店公寓；2大輔助業態：專業市場、產業園），構筑了“國金、環貿、悅匯和財富”四大品牌形象，成功打造了廣州IFC國金天地、廣州ICC環貿天地等全國標桿項目。

未來5年，越秀商管在營項目可釋放的租賃使用面積達17萬㎡；增量項目更是潛力巨大，在一、二線城市核心區位的籌備期項目將帶來25萬㎡可租賃實用商業面積。

其中，定位為“城市地標綜合體”的IFC國金系列，將在2023年6月帶來全新項目——武漢越秀IFC國金天地，以“MALL+BLOCK”模式，詮釋多元生活美學社交場與全時潮流先鋒新領地的融合。

定位為“城市CBD核心綜合體”的ICC環貿系列，計劃于2025年呈現全新項目——西安ICC環貿天地，打造西安首例陸空TOD樞紐型綜合商務旗艦。

基于40年沉淀積累，越秀商管更是擅長如何基于母公司優勢，形成更大的“越秀生態圈”，為商業資管帶來更多想象和潛力。

越秀集團1985年成立于香港，旗下控有越秀資本、越秀地產、越秀交通基建、越秀房托、越秀服務和華夏越秀高速REIT等六家上市平臺，形成以金融、房地產、交通基建、食品為核心產業，造紙等傳統產業和未來可能進入的戰略性新興產業在內的“4+X”現代產業體系，總資產規模9652億元。

越秀地產作為2022年全國TOP20房企銷售額正增長企業，更是擁有超2800萬㎡的可觀總土地儲備，為商業發展提供更多沃土。

可以預見，隨著越秀商管持續踐行越秀地產“商住并舉”戰略，其將以“3+2”業態布局更有效銜接越秀集團的“4+X”現代產業體系，構建更強大的平臺效應和越秀資源生態圈，促進商業上下游創新發展。

商業項目煥新升級是城市商業迭代繞不開的命題，也是資產管理提升資產價值的核心一環。相信在越秀集團和越秀地產的強大實力護航、自身內功修煉以及外部強大資源鏈接下，越秀商管將以悅匯廣場·南海為樣本，為城市商業迭代升級和美好生活運營，帶來更多理想范本和思考。