來源/觀點網 

撰文/黃金土  

9月4日，東百集團線上舉行2023年半年度業績說明會，公司董事長兼總裁施文義、副總裁兼財務總監林建興、副總裁兼董事會秘書徐俊、獨立董事張榕出席會議。

今年上半年，國內經濟恢復向好，消費場景拓展，物流需求得到釋放，東百集團因此受益。

據東百集團8月24日披露的半年度報告，期內公司實現營業收入9.92億元，較上期增加0.83億元，同比增長9.13%；實現歸母凈利潤1.00億元，較上期略有增加，同比增長0.82%；扣除非經常性損益后的歸母凈利潤則錄得0.97億元，同比增長3.42%。

在業績說明會上，徐俊指出，公司商業零售業務業績恢復較好，二季度商業零售主營業務收入較上期增長7.58%。上半年實現客流量超6500萬人次，同比增長34%，會員人數超340萬人，較年初增長14%。

此外，公司倉儲物流業務實現主營業務收入0.45億元，與去年同期基本持平。

期內公司錄得營業成本約4.88億元，毛利率約50.75%。截止期末，公司資產總計約145.28億元，負債總計103.33億元，資產負債率約71.13%。

業績增長動力輪

作為專注于現代生活消費和物流領域的基礎設施提供商和運營商，東百集團采取“商業零售+倉儲物流”雙輪驅動戰略來發展業務。

而商業零售正是那一只驅動東百集團業績增長的動力輪。

東百集團商業零售的業態主要包括百貨、購物中心、文商旅綜合體、線上業務等。

從具體業務營收來看，由于今年1月份市場環境延續去年的低迷，東百集團為了能夠挽留客戶，期內扶持商戶公司減免租金等合計0.38億元。這部分“舍棄”的租金最終也反映到業績上，公司商業零售業務實現主營業務收入7.94億元，較上期減少0.26億元。

不過，上半年零售消費市場逐漸回暖，東百商業抓住機會積極求變，聯動商、旅、文等優質商業資源，打出一套營銷“組合拳”。求變的效果是明顯的，公司于二季度錄得商業零售主營業務收入較上期增長7.58%。按照這個趨勢，下半年該部分業績有機會實現同比增長。

如果說商業零售是東百集團增收的驅動輪，那商業地產業務便是“發動機”。

報告期內，該業務實現營收1.12億元，較上期增加1.01億元。而集團上半年整體業績也不過是同比增加0.83億元，從這方面來看，東百其他業務的表現似乎欠佳。

根據中報顯示，集團商業地產業務此次增收主要是期新增福清東百利橋項目商鋪銷售收入，同時蘭州國際商貿中心項目商鋪銷售收入增加。

東百集團最核心的商業資產是“南北雙塔”，“南燈塔”東百中心位于福建福州、“北燈塔”蘭州中心位于甘肅蘭州，分別毗鄰中國十大歷史文化名街“三坊七巷”和綜合性地志博物館之一的甘肅省博物館。

“南北雙塔”一直為東百集團商業零售提供有力的支撐，其中，蘭州中心于二季度主營業務收入同比增長14.84%，銷售規模和客流總量均創新高。

憑借著這兩個項目上的成功運營經驗，東百集團打造了公司首個“文商旅”結合項目，即“福清東百利橋古街”。作為福清東百利橋項目的商業部分，東百利橋古街創新融合了“商業街區+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地。

福清東百利橋古街于報告期內的表現同樣突出，共引進了30個首進福清品牌，五一期間客流量突破70萬人次，日客流量最高達18萬人次。

而在酒店餐飲業務方面，東百集團實現主營業務收入0.35億元，較上期增長0.1億元。

倉儲物流發展

倉儲物流是東百集團雙輪驅動戰略中的另一核心業務。上半年該業務為集團提供0.45億元的賬面數值，較上期減少0.02億元。

在倉儲物流方面，東百物流“投-建-招-退-管”輕資產業務模式愈發成熟，通過對各倉儲物流項目的投資、開發、運營、退出并保留管理權，有效解決了長期持有物業產生的資金沉淀問題。

據觀點新媒體了解，2022年5月，東百集團與領展基金簽署協議，轉讓3家倉儲物流項目公司嘉興大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股權予后者，股權轉讓對價暫定為9.47億元。這三個物流資產位于長三角發展成熟的物流樞紐，總建筑面積為19.2萬平方米，可出租總面積為18.9萬平方米。

嘉興大恩、常熟神州通及常熟榕通的股權交割已分別于2022年6月、2023年4月、2023年5月完成。其中，常熟神州通及常熟榕通股權的轉讓交割于報告期內分別實現歸屬于2023年度收益606.48萬元、5301.70萬元。

根據交易安排，股權轉讓完成后，東百集團全資子公司平潭睿志將繼續為上述3個倉儲物流項目提供運營管理服務。至此，集團順利實現輕資產的閉環運作。

東百集團董事、副總裁、財務總監林建興在業績會上表示，公司倉儲物流項目主要位于粵港澳大灣區、長三角及京津冀等樞紐型節點城市等全國物流核心區域布局，目前已布局的具體城市包括北京、東莞、福州等城市。

客戶方面，公司主要與京東、順豐、菜鳥、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等20多家大客戶開展密切合作，電商及快遞快運類客戶是需求的主要動力，租賃面積占比約67%，該數值在去年同期為76%，比例明顯在下降。

林建興在業績會上指出，報告期內新能源汽車、光伏等制造業客戶需求有所提升。

截至報告期末，東百集團累計獲取18個物流項目，合計建筑面積約180萬平方米，土地面積約202萬平方米。

其中，已出售4個物流項目80%的股權，建筑面積約50萬平方米；已出售3個物流項目100%的股權，建筑面積約19萬平方米；自持已竣工物流項目6個，建筑面積約55萬平方米；自持在建物流項目5個，建筑面積約56萬平方米。報告期內，公司新增竣工物流項目1個，建筑面積約9萬平方米。

只是，在2022年半年報中披露公司運營項目整體出租率超83%之后，東百集團在2022年年報以及2023年半年報中均未披露項目出租率情況。

今年3月份，國家發改委頒發通知，將消費基礎設施納入REITS，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目。

徐俊對此表示，公司通過倉儲物流的沉淀和累積，所開發的物流項目在資本市場受到歡迎。公司根據實際情況，也在審慎研判發行公募REITs相關事宜。

其他方面，雖然報告期內籌資活動產生的現金流量凈額為-1.59億元，比去年同比的-1.04億還要慘淡，但是東百集團在融資方面的情況還是比較樂觀的。其擬向特定對象發行股份的申請于8月16日獲得了上交所同意，之后只需待證監會同意后便可實施。

本次發行擬募資3.50-6.55億元，用于補充流動資金及償還銀行貸款，由公司控股股東豐琪投資擬以現金方式全額認購。

本次募資總額似乎不多，但對東百來說卻是很有力的支持，即便是最低募資3.5億元，也已經超過上半年營收總額的三分之一。