來源/觀點網(wǎng) 

撰文/黃金土  

9月4日，東百集團線上舉行2023年半年度業(yè)績說明會，公司董事長兼總裁施文義、副總裁兼財務(wù)總監(jiān)林建興、副總裁兼董事會秘書徐俊、獨立董事張榕出席會議。

今年上半年，國內(nèi)經(jīng)濟恢復(fù)向好，消費場景拓展，物流需求得到釋放，東百集團因此受益。

據(jù)東百集團8月24日披露的半年度報告，期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入9.92億元，較上期增加0.83億元，同比增長9.13%；實現(xiàn)歸母凈利潤1.00億元，較上期略有增加，同比增長0.82%；扣除非經(jīng)常性損益后的歸母凈利潤則錄得0.97億元，同比增長3.42%。

在業(yè)績說明會上，徐俊指出，公司商業(yè)零售業(yè)務(wù)業(yè)績恢復(fù)較好，二季度商業(yè)零售主營業(yè)務(wù)收入較上期增長7.58%。上半年實現(xiàn)客流量超6500萬人次，同比增長34%，會員人數(shù)超340萬人，較年初增長14%。

此外，公司倉儲物流業(yè)務(wù)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入0.45億元，與去年同期基本持平。

期內(nèi)公司錄得營業(yè)成本約4.88億元，毛利率約50.75%。截止期末，公司資產(chǎn)總計約145.28億元，負(fù)債總計103.33億元，資產(chǎn)負(fù)債率約71.13%。

業(yè)績增長動力輪

作為專注于現(xiàn)代生活消費和物流領(lǐng)域的基礎(chǔ)設(shè)施提供商和運營商，東百集團采取“商業(yè)零售+倉儲物流”雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略來發(fā)展業(yè)務(wù)。

而商業(yè)零售正是那一只驅(qū)動?xùn)|百集團業(yè)績增長的動力輪。

東百集團商業(yè)零售的業(yè)態(tài)主要包括百貨、購物中心、文商旅綜合體、線上業(yè)務(wù)等。

從具體業(yè)務(wù)營收來看，由于今年1月份市場環(huán)境延續(xù)去年的低迷，東百集團為了能夠挽留客戶，期內(nèi)扶持商戶公司減免租金等合計0.38億元。這部分“舍棄”的租金最終也反映到業(yè)績上，公司商業(yè)零售業(yè)務(wù)實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入7.94億元，較上期減少0.26億元。

不過，上半年零售消費市場逐漸回暖，東百商業(yè)抓住機會積極求變，聯(lián)動商、旅、文等優(yōu)質(zhì)商業(yè)資源，打出一套營銷“組合拳”。求變的效果是明顯的，公司于二季度錄得商業(yè)零售主營業(yè)務(wù)收入較上期增長7.58%。按照這個趨勢，下半年該部分業(yè)績有機會實現(xiàn)同比增長。

如果說商業(yè)零售是東百集團增收的驅(qū)動輪，那商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)便是“發(fā)動機”。

報告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收1.12億元，較上期增加1.01億元。而集團上半年整體業(yè)績也不過是同比增加0.83億元，從這方面來看，東百其他業(yè)務(wù)的表現(xiàn)似乎欠佳。

根據(jù)中報顯示，集團商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)此次增收主要是期新增福清東百利橋項目商鋪銷售收入，同時蘭州國際商貿(mào)中心項目商鋪銷售收入增加。

東百集團最核心的商業(yè)資產(chǎn)是“南北雙塔”，“南燈塔”東百中心位于福建福州、“北燈塔”蘭州中心位于甘肅蘭州，分別毗鄰中國十大歷史文化名街“三坊七巷”和綜合性地志博物館之一的甘肅省博物館。

“南北雙塔”一直為東百集團商業(yè)零售提供有力的支撐，其中，蘭州中心于二季度主營業(yè)務(wù)收入同比增長14.84%，銷售規(guī)模和客流總量均創(chuàng)新高。

憑借著這兩個項目上的成功運營經(jīng)驗，東百集團打造了公司首個“文商旅”結(jié)合項目，即“福清東百利橋古街”。作為福清東百利橋項目的商業(yè)部分，東百利橋古街創(chuàng)新融合了“商業(yè)街區(qū)+文化旅游”概念，打造全新一代漫游式文旅融商天地。

福清東百利橋古街于報告期內(nèi)的表現(xiàn)同樣突出，共引進了30個首進福清品牌，五一期間客流量突破70萬人次，日客流量最高達18萬人次。

而在酒店餐飲業(yè)務(wù)方面，東百集團實現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入0.35億元，較上期增長0.1億元。

倉儲物流發(fā)展

倉儲物流是東百集團雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略中的另一核心業(yè)務(wù)。上半年該業(yè)務(wù)為集團提供0.45億元的賬面數(shù)值，較上期減少0.02億元。

在倉儲物流方面，東百物流“投-建-招-退-管”輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)模式愈發(fā)成熟，通過對各倉儲物流項目的投資、開發(fā)、運營、退出并保留管理權(quán)，有效解決了長期持有物業(yè)產(chǎn)生的資金沉淀問題。

據(jù)觀點新媒體了解，2022年5月，東百集團與領(lǐng)展基金簽署協(xié)議，轉(zhuǎn)讓3家倉儲物流項目公司嘉興大恩、常熟神州通及常熟榕通100%股權(quán)予后者，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價暫定為9.47億元。這三個物流資產(chǎn)位于長三角發(fā)展成熟的物流樞紐，總建筑面積為19.2萬平方米，可出租總面積為18.9萬平方米。

嘉興大恩、常熟神州通及常熟榕通的股權(quán)交割已分別于2022年6月、2023年4月、2023年5月完成。其中，常熟神州通及常熟榕通股權(quán)的轉(zhuǎn)讓交割于報告期內(nèi)分別實現(xiàn)歸屬于2023年度收益606.48萬元、5301.70萬元。

根據(jù)交易安排，股權(quán)轉(zhuǎn)讓完成后，東百集團全資子公司平潭睿志將繼續(xù)為上述3個倉儲物流項目提供運營管理服務(wù)。至此，集團順利實現(xiàn)輕資產(chǎn)的閉環(huán)運作。

東百集團董事、副總裁、財務(wù)總監(jiān)林建興在業(yè)績會上表示，公司倉儲物流項目主要位于粵港澳大灣區(qū)、長三角及京津冀等樞紐型節(jié)點城市等全國物流核心區(qū)域布局，目前已布局的具體城市包括北京、東莞、福州等城市。

客戶方面，公司主要與京東、順豐、菜鳥、SHEIN（希音）、安踏、美宜佳等20多家大客戶開展密切合作，電商及快遞快運類客戶是需求的主要動力，租賃面積占比約67%，該數(shù)值在去年同期為76%，比例明顯在下降。

林建興在業(yè)績會上指出，報告期內(nèi)新能源汽車、光伏等制造業(yè)客戶需求有所提升。

截至報告期末，東百集團累計獲取18個物流項目，合計建筑面積約180萬平方米，土地面積約202萬平方米。

其中，已出售4個物流項目80%的股權(quán)，建筑面積約50萬平方米；已出售3個物流項目100%的股權(quán)，建筑面積約19萬平方米；自持已竣工物流項目6個，建筑面積約55萬平方米；自持在建物流項目5個，建筑面積約56萬平方米。報告期內(nèi)，公司新增竣工物流項目1個，建筑面積約9萬平方米。

只是，在2022年半年報中披露公司運營項目整體出租率超83%之后，東百集團在2022年年報以及2023年半年報中均未披露項目出租率情況。

今年3月份，國家發(fā)改委頒發(fā)通知，將消費基礎(chǔ)設(shè)施納入REITS，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目。

徐俊對此表示，公司通過倉儲物流的沉淀和累積，所開發(fā)的物流項目在資本市場受到歡迎。公司根據(jù)實際情況，也在審慎研判發(fā)行公募REITs相關(guān)事宜。

其他方面，雖然報告期內(nèi)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-1.59億元，比去年同比的-1.04億還要慘淡，但是東百集團在融資方面的情況還是比較樂觀的。其擬向特定對象發(fā)行股份的申請于8月16日獲得了上交所同意，之后只需待證監(jiān)會同意后便可實施。

本次發(fā)行擬募資3.50-6.55億元，用于補充流動資金及償還銀行貸款，由公司控股股東豐琪投資擬以現(xiàn)金方式全額認(rèn)購。

本次募資總額似乎不多，但對東百來說卻是很有力的支持，即便是最低募資3.5億元，也已經(jīng)超過上半年營收總額的三分之一。