來源/新零售商業評論

作者/吳邵格

“共享辦公室經歷寒冬。”

“管理員，跑路了！”

9月17日晚，Cathy(化名)剛在家吃好晚飯就在租客群里看到優客工場管理員踢掉群內所有成員的消息。

“第一反應是震驚，當時還有一個租客自發組建不久的微信群，管理員把大家踢走后，那一個群里立馬炸開了鍋，消息很多很多條。”

Cathy在深圳打拼，是一家創業設計公司的老板，經由辦公室租用平臺“點點租”找到優客工場。今年9月上旬，Cathy剛搬進優客工場位于深圳萬科星火區域的辦公室，還沒待滿一個月就碰到管理員跑路的事情，對她來說實在是措手不及。

受訪者供圖

據Cathy透露，為了避免一房東萬科停水停電、查封辦公區域，收到消息當晚，同一層辦公區內，有創業者連夜去現場清理物品悉數搬回住所，等待后續處理的消息。

那一夜，包括Cathy在內的很多租客對優客工場進行了一番深入調查。優客工場2015年成立，是國內較早一批創立的共享辦公室品牌之一，被稱為“中國版的WeWork”。據邁點研究院數據顯示，2020年聯合辦公品牌中WeWork和優客工場位列第一梯隊。

身為曾經的行業頭部，優客工場跑路由誰來背鍋？國內共享辦公室發展又將何去何從？

01

快速熄火 

“9月6號晚上和同伴來萬科星火優客工場這邊看了辦公室，第二天我們就敲定一間能坐上6個人的小型獨立辦公室，然后打款。”

談到為何能如此快速做決定，Ave提到兩點：深圳類似品質的共享辦公室月租金約莫6千元，優客工場給到的價格是4000元/月，性價比不錯。

另外，相較其他不知名的個人辦公場所租賃機構，Ave覺得優客工場品牌至少靠譜點。“再加上當時是由租賃中介App推薦的，經過二次篩選，所以當時我們默認這家是比較安全的。”Ave補充到。

論優客工場的品牌影響力，估計有辦公空間租賃需求的消費者鮮少對其產生懷疑。

深圳萬科星火優客工場圖片，圖源毛大慶微博

2015年“大眾創業、萬眾創新”的浪潮催生出大批創業者涌現，為創業者提供場地由此成為藍海市場。2015～2016年也是國內共享經濟爆發增長期，優客工場創始人毛大慶切中商機進場。

毛大慶曾向媒體透露，2015～2018年間，優客工場進入37個城市，積累了近20萬線上會員，覆蓋10多萬個工作平臺，成績斐然。短短幾年，優客工場成為共享辦公室行業內公認的獨角獸企業。

2020年11月24日，優客工場更是登陸納斯達克，成為“國內共享辦公第一股”。

伴隨優客工場不斷發展，毛大慶也時常參與媒體采訪。在某次采訪中提到共享辦公業態，他是這樣說的：“共享辦公不是一個暴利行業，更不是一個可以迅速擴張的行業，而是一個長產業鏈的社會基礎盤。”

確實，相比于充電寶、雨傘這類共享業態，租賃場地、做房東屬于重資產投入，無論是從回報周期還是營運壓力來看都是有增無減，小步慢走、走穩走實是相對妥當的發展思路。

結合毛大慶“大齡跑步愛好者”的形象，“從跑步中領悟到跑得慢才能跑得遠”的發言也間接對外輸出了自己追求穩健的創業理念。

只不過，所謂小步慢跑的預設并沒有出現。據企查查顯示，光是從2015到2018年，短短三年多的時間內，優客工場接受融資15筆，總金額超過50億元，幾乎平均每80天就有一輪融資。

單以上市一事來說，在2019年，優客工場曾申請美國上市失敗，但隔年又以SPAC（特殊目的收購公司，是指以收購或合并其他公司為唯一目的而成立的公司）的方式快速上市。據了解，SPAC在美國一直是“難登大雅之堂”的存在。

上市之后，狂奔的優客工場暴露出它的問題。上市當日收盤，優客工場的股價跌幅達4.82%。據悉截至2021年2月11日收盤，優客工場股價下跌慘重，市值僅有首次交易日總市值的7.3%左右。

冬天（化名）是優客工場萬科星火的租客之一，他向零售君透露，2022年曾向該場地管理員詢問生意盈利情況，管理員的回復是“基本上每個月都在虧損”。冬天還提到，今年疫情放開后，共享辦公區域入駐率有所提升，但也沒達到優客工場可以盈利的水平線。

受訪者供圖

9月中旬，萬科物業在優客工場共享辦公區域兩側出口處貼上紙質的租金催繳告示，租客們這才知道優客方欠錢了。細問之下才了解到，優客工場從今年六七月份開始就已經繳納不起每個月20萬元的租金，而該場地所有租客的押金林林總總也有接近60萬元的缺口。

無獨有偶，東方財富證券官網的“優客工場吧”里有消費者在今年6月初發帖提到，“優客工場陸家嘴職場關閉，至今押金也沒退到，說是財務沒錢了。”

圖源東方證券

截至發稿，零售君得到的最新消息是：管理員已經連夜收拾物品離開，租客在微博私信創始人毛大慶讓他處理此事卻被拉黑，優客工場方給到解決方案是，先解除合同再續合同或是有機會移至距離較遠的其他區域的共享辦公區。

據知情人透露，優客工場派出3輪人馬出面也沒給出讓租客滿意的解決方案。目前，辦公區內租客們已將微信群改名為“萬科星火—自治到年底”，決定攜手應對后面的事情。

02

模式之困 

租客們想等待企業回血，但從經營收入來看優客工場面臨的形式很不樂觀。

從財報數據來看，2017年的前9個月，優客工場凈虧損額為3.72億元。2022年上半年營業收入為2.97億元，同比下跌40.66%，相比2021年同期虧損金額收窄，但公司總虧損金額仍不斷增加。

優客工場深陷盈利困境，同賽道玩家堂堂加（原辦伴）、WeWork也是負面消息頻傳。

今年7月，有關堂堂加北方事業部提前終止勞動合同的消息傳出。北京多家項目產權方也貼出告示稱，堂堂加旗下品牌嚴重拖欠租金，已經與其解約。

而WeWork自成立從未實現過盈利，財報數據顯示2022年底，Wework空置率為25%，負債總金額超過213億美元。企業持續承壓下，WeWork不得不在今年發出破產預警。

“部分共享辦公室品牌難以存活，原因在于下行的市場經濟和并不輕松的商業模式。”業內人士指出。

據悉，2018年一級市場降溫，共享辦公行業的融資規模逐漸收縮。后來，疫情等因素使得遠程辦公興起，整個市場對于租賃辦公室的需求顯著下滑，包括優客工場在內的共享辦公室企業客流量明顯減少。“2017年、2018年租戶會自己跑過來租聯合辦公，現在租戶聽到是聯辦就直接掉頭。”

再從商業模式角度分析，即便沒有人員入駐，共享辦公企業仍需承擔租金、裝修、運營、系統運維等成本，經營壓力大，風險系數又高。

其實，在經營過程中，一眾共享辦公企業并非沒有意識到市場環境和傳統二房東模式帶來的限制。如何讓業務變得更輕量、更具競爭優勢、更有抗風險能力成為它們努力的方向。

比如，2020年，優客工場宣布實施“輕資產、重賦能”的戰略。其中輕資產模式分為兩類，U Brand主要是向房東收取品牌、咨詢和服務管理費；U Partner則是向房東提供空間使用權，優客工場負責經營管理，雙方共享收入。

上述看起來的確能優化優客工場自身的盈利能力，但實際運作中，優客工場的輕資產模式毛利率在2020年還能達到39.6%，但到2021年就下滑至15.3%，盈利效果欠佳。

尤其是在前期重資模式燒錢虧損仍在持續，后期再無資本加注的情況下，優客工場依靠輕資產模式挽回局面需要多久還不得而知。

采訪中，Cathy提到一個細節，“管理員失聯那天晚上（9月17日），我們在做一件事情，就是溯源其母公司。當時我們發現企查查上顯示，9月14日深圳市鵬南優客工場這家公司變更了投資人和負責人。”

經零售君核實，深圳市鵬南優客工場確實更換了公司投資人和負責人。原先的投資者北京大然凌一管理有限公司是優客工場旗下全資子公司，主要業務是輕資產運營，如今更換成一家名為廣東金裕的企業管理咨詢公司。

深圳市鵬南優客工場創業服務有限公司負責人變更，圖源企查查

巧合的是，該公司法人代表也是廣州優客工場的法人代表，而廣州優客工場因涉及房屋租賃合同糾紛在今年9月初被執行接近24萬元。

另一邊，Cathy告知辦公室租賃中介有關優客工場拖欠租金的情況之前，優客工場萬科星火場地仍在中介平臺上招工位租客。

“我們沒法再對這個品牌有信任了，目前也不知道后續怎么辦，先走一步算一步。”Cathy的話語里滿是失落和擔憂，優客工場萬科星火群內的租客們還在思考下一步維權對策……