來源/Mall星人

撰文/Mall星人 郭歆曄 露茜姐姐

北京雖擁有居全國年營業額前三甲的兩大商場店王——北京SKP與國貿，但高端購物中心卻遠少于上海。對照人口、社零和GDP，可預估北京的高端商業仍有可觀的增量空間。

對比這兩大店王，發現它們擁有諸多共同點，如：都處在北京東側核心商圈，地鐵換乘TOD，高端定位，超大體量，實力發展商……

在北京，符合類似關鍵因素的“潛力之星”會是哪個新項目呢？

Mall星人研究了北京數十個在建項目后發現，綜合區位及硬件配置，最有潛力的當屬位于東直門交通樞紐上蓋的北京信達中心。如后續品牌組合足夠有吸引力，那信達中心無疑將成為北京又一商業頂流。因此，我對其招商動向，也倍加留意。

9月25日，北京信達中心在以“把全世界的博物館帶到你身邊”著稱的遇見博物館·上海靜安館舉行了一場主題為「光影之境·遇見未來」藝術之旅，我有幸到場感受了“新北京、新格局和新商業”的精彩紛呈。

這是京韻與摩登的極致共融，是藝術與商業的完美遇見。

BOTTEGA VENETA、VERSACE、CARTIER、雅詩蘭黛集團、資生堂集團、GIVENCHY、HUGO BOSS、TORY BURCH、COACH、LONGCHAMP、VIVIENNE WESTWOOD、GIADA、THEORY、DIANE VON FURSTENBERG、DE BEERS、蔦屋書店、LULULEMON、BELLOCO、意森餐飲集團等眾多國際名品、高端化妝品、圈層運動和米其林餐廳品牌代表受邀到場。

由此可“預見”北京信達中心在文化藝術端將延展出來的品牌力、體驗感和創意性，以及各大頭部品牌的認可度。

項目計劃于2024年正式亮相，本文以前瞻性視角對其核心看點作一番超前解讀。   

01

「東富」的新中心，高能要素匯聚之地

明清時北京東部糧倉多，錢莊多，商人聚集，故曾被稱作“東富”。曾經的輝煌鋪墊了北京東部如今高端消費版圖的欣欣向榮之勢，東富”地區不僅囊括了全市營業額與人氣最高的10大代表性購物中心（不含奧萊）中的6家——SKP、國貿商城、三里屯太古里、合生匯、朝陽大悅城、龍湖長楹天街（位于南西北部的4家為北京薈聚、西單大悅城、金融街購物中心、世紀金源，排名不分先后）；還擁有奢侈品最多的六大頂級商場（不含奧萊與機場）中的5家——國貿、SKP、SKPS、王府中環、王府半島、三里屯太古里（升級中），僅有金融街購物中心位于西區。

這，絕非巧合。高端商業與人氣商場錯層經營的多年積累，已在各階層客群心中形成了“消費首選目的地”的認知。

△LV官微顯示其北京精品店布局顯著側重于東翼

北京信達中心位于東二環核心——號稱皇城九門之首的東直門。這里既秉承了老北京深厚的歷史文脈底蘊，又融入了國際化視野，彰顯了現代大都市人文生活的繁花似錦。

作為一座總建筑面積達59萬方的城市高端商務綜合體（其中商業17萬方），北京信達中心打造“東富”新中心的目標，可謂是”天時、地利、人和“皆有之。

首先，是政策扶持。根據規劃，東直門交通樞紐項目將建成集辦公、酒店、商業和住宅等功能于一體的地標，形成全區重要經濟增長點。北京信達中心不僅是北京市及東城區重點的城市更新項目，也是東直門“信達中心經濟功能區”的核心主體。此為“天時”。

其次，是交通位置。北京信達中心居東直門樞紐之上，地鐵2號線、13號線、機場快軌三線交匯，且有十多條公交線路直達市內和郊區與城市三條核心地鐵線路零距離銜接，集機場、地鐵、市政公交于一體的立體交通多維路網，地段價值稀缺。此為“地利”。

最后，是高凈值鄰友圈。項目毗鄰北京第二使館區——集聚了俄羅斯、德國等70多座使館；背靠央企大道中央企業總部聚集地，包括國家電網、中石油、中石化等近百家企業總部。國際使館客群、高端商務精英客群聚集效應突出，此為“人和”。

02

北京城區高階增量商業的稀缺性

放眼全京城，近年三環內的核心區位幾乎沒有新商業入市，僅有存量更新項目入市。

按體量來算，大于15萬方才算是特大型商業項目。商場必須足夠大才能容納足夠豐富的品牌組合，才能占據客流吸引力的制高點。被多個商圈環繞的東直門商圈，迫切需要一座大商業作為引擎。

可以預見，2024年在北京計劃開業的新項目中，信達中心憑借17萬方的商業面積，將會一舉拿下北京核心區乃至三環內最大的新精品購物中心。

北京信達中心不僅可以填補東二環大型高檔商業體的空白，點亮東直門的夜經濟，更能夠承擔起再造城市地標的重任。

03

三線換乘，超級TOD購物中心的底氣

TOD項目將交通、商業、辦公和住宅無縫銜接，擴大客群活動范圍，常被廣泛運用于現代城市更新中，打造更宜居宜商的城市布局。

北京于1969年便開通全國第一條地鐵線，如今軌道交通網絡遍布全城，但樞紐站上蓋購物中心遠少于上海。上海目前雙線以上換乘樞紐上蓋10萬方以上的在營大型購物中心數量達15座，而北京僅有7座。

縱觀整個北京城，目前既是城市樞紐級的上蓋購物中心，且商業建面同時超過15萬方的特大型TOD購物中心只有三座——國貿商城、華貿SKP、合生匯，都是北京乃至全國的品牌能級最頂尖，銷售額和人氣最高的購物中心。

如上所述，北京信達中心所處的東直門站是三線換乘樞紐，多維便捷交通匯集，連接了北京各區市民，乃至火車站機場的外來旅客，輻射范圍頗廣。交通樞紐上蓋項目通常能帶來巨大的客流量，數據顯示，每日在東直門站換乘的客流量高達126萬人次。

蓄勢待發的北京信達中心各項TOD數據指標均在全京稱冠，目前三線換乘，第四條線（28號線2期）已在規劃中（屆時將升級為全京首屈一指的四線樞紐），有三條地鐵站通道可直達商場B1層。從配置上看，豐富的交通接駁線與17萬方的超級體量，已經讓信達中心具備躋身北京四大超級TOD樞紐購物中心的先天資質。

對標北京之外，北京信達中心未來的發展也有望比肩國際級TOD，例如香港圓方和大阪Grand Front。

如此大規模的換乘樞紐TOD購物中心在北京大致每十年才出現一座，可見其稀缺性。

04

「跨區域」的超強輻射力

毗鄰城市航站樓的商場，基于交通優勢，往往都具有強勁的輻射力，可覆蓋到城市其他區域，亦可觸達外省商旅客流。香港中環站ifc和九龍站圓方，都是自帶城市航站樓的典型項目。

同樣毗鄰城市航站樓的北京信達中心，借力東直門交通樞紐的貫通效應，疊加機場快軌的優勢，可開創“市內購物+預辦登機”的輕松購物和便捷托運的“機場最后1小時”經濟消費形式，充分發揮城市“軌道微中心”具備的高效集約、便捷出行、開放共享、復合多元、空間宜人等特征，為北京城市更新中“城市商業迭代”和“交通功能升級”的互通互補，提供可圈可點的優質范本，并實現跨區域乃至跨城市的客群覆蓋。

05

三大知名開發商珠聯璧合

項目的質地，往往由操盤方的實力與專業基因所決定。北京信達中心可謂中國信達、佳源投資和益田集團三方股東，共同合力的匠心之作。

☉實力為王：從開發商及運營的角度看，中國信達、佳源投資等項目投資方的強勁實力，是當下市場階段下項目推進的重要保證。操盤手的專業運營能力，以及依托綜合體自帶的客流，將為項目貢獻可觀的客流數據。

☉商業基因：一個項目的商業基因，是區位交通、定位設計、創新規劃、管理運營等要素綜合表現。益田商業秉持“以文化為靈魂，以商業運營為基石，以科技為手段”的運營理念，持續探索體驗式商業新高度。

06

凸顯公共性——「城市會客廳」的新穎定位

本次沙龍活動上，北京信達中心的高層釋放了項目的商業定位——城市會客廳，包括發布空間、文化空間、商業空間、科技空間等八大空間。

北京信達中心提出的“城市會客廳”是一個觸達面較為廣泛的公共概念，承載了“新北京、新格局”下的三大功能定位，具體功能和服務包括但不限于社區服務、文化交流、休閑娛樂、社交交流等，是展示城市形象和文化氛圍的窗口。

作為承接城市會客廳的實體公共空間，北京信達中心將充分發揮其商業體屬性優勢，將自然、品質、藝術、運動、社交等元素融入到商業的公共空間設計中，進一步豐富城市會客廳的內涵。

07

六大業態規劃 首輪品牌釋放搶先看

北京信達中心規劃了質感名品、藝術體驗、文化交流、美食集群、寵物友好、圈層社交六大商業業態。其中，零售、餐飲與配套服務規劃占比分別為43%、31%和26%。

項目將在17萬方全時段、全業態、全客群“社交+體驗”的商業空間里，用差異化內容、多元化場景和復合式空間的廣角觸達面承載新消費場景，以滿足全客群的消費需求。

面向國際使館和高端商務群體，項目將集合泛生活主題街區、精奢FANCY主場、先鋒精神領地、藝術美學時空和高端味蕾探索地等業態規劃，引入國際名品零售店、米其林黑珍珠級餐廳和高端生活配套等品類。

面向年輕及精英白領客群，將鎖定地標IP、小眾山系、戶外運動、個性買手、文化互動、十城十味、高端影院等個性化品類，讓多元的業態內容組合在多變的空間場景中自然過渡與銜接，使得整座商場有效地融為一體。

08

多個特色空間，釋放商業“多巴胺”

優秀的實體空間，不拘泥于建筑本身，而是呈現生活方式與個性主張的場域，打造自由生活態度的棲息地。

北京信達中心在建筑空間設計上同樣不遺余力，項目的建筑/室內設計由全球性建筑與規劃設計公司CRTKL擔當，景觀設計則由貝爾高林負責。

項目將用流暢的動線設計，讓目標客群自然地走到美食區域、藝術空間、下沉廣場等特定場景里，用空間形態上的創新和突破，打造更為精致化和現代感的城市核心微度假TOD國際購物公園。

09

北京單體項目最大的空中綠化花園

單看打造北京單體項目最大面積空中綠化花園這一點，就能說明北京信達中心不惜成本將項目定位推向更高階的決心。

☉綠植視覺：2萬方寶貴的核心區空中花園，大面積的綠植景觀設計賞心悅目，締造出城芯綠境與美學社交舞臺。

☉功能分區：合理的引流動線和休閑的外擺屬性，賦予空中花園休憩的屋頂空間和客流互通的雙重實用功能。

☉藝術氛圍：戶外開放空間不僅能擴大視野和空間，更是一塊適宜做多主題活動的“凈土”——用藝術裝置陳列、運動社群活動、探店達人打卡和個性主題市集……拉近項目與消費者之間的情感鏈接。

結語

京城格局融入了國際潮流，國際與國粹兼容并蓄。近年來，北京新開業的項目大多以存量改造為主。在城市核心區域TOD上蓋的北京信達中心是為數不多的新項目之一，超大體量、跨界升維和多元場景等諸多優勢格外有吸引力。

在本次藝術沙龍上，我也提前感受到了北京信達中心強大的運營優勢及具有前瞻性的商業理念——

超前視角的項目規劃、精準的商業定位與多元的未來業態場景，賦予商業生態和空間的無限可能；

空中花園的多主題空間及下沉廣場打造的“Wander留白區”，讓消費者有更多的想象空間；

未來將引入城市地標級的藝術空間，與周邊各國使館的多元文化相得益彰，用藝術激活商業新生力。

最后，期待2024年“國門新地標”的精彩亮相！