來源/聯商網

撰文/小酒

杭州SKP可能遇到了麻煩。

近日，有關“杭州SKP停工”的消息不脛而走。有知情人士稱“工地空無一人，一個多月了”“可能去籌錢了”。還有網友稱，杭州SKP已經停工半年。

圖源/蕭山問政網友“自由de行走”

據多家媒體消息，目前杭州SKP項目已確定階段性停工，工作人員透露：“項目一個月前已經停工，具體恢復建設日期待定。目前大門已經封閉，不允許車輛進出。”

有消息稱，杭州SKP可能是因為部分股東資金問題、內部團隊人員變動等原因而暫時性停工。

11月9日上午，針對此事，杭州錢江世紀城管委會回應稱，SKP項目目前正籌備復工，管委會也將積極督促相關進展。而聯商網曾多次聯系SKP方面求證原因，截至發稿，未獲回應。

作為頗具影響力的商業IP，杭州SKP自動工開始便牽動著眾多人的心。公開資料顯示，2021年5月7日，北京華聯以48.3億元拿下錢江世紀城核心商住地塊，杭州SKP最終選址被敲定，同年12月22日正式動工，2023年5月完成首塊底板澆筑。

根據規劃，杭州SKP將建設約20萬㎡的SKP高端時尚百貨商場和4幢約30萬㎡的高端寫字樓，打造集時尚、商務辦公、高端酒店于一體的高品質核心商圈。且根據履約監管協議，杭州SKP的檔次將不低于北京SKP，為北京華聯迄今為止投資最大的重資產項目，預計將以SKP+SPK-S的模式呈現，成為杭州乃至浙江的頂級購物中心。

按照彼時規劃來看，該項目預計將于2025年正式開業。

如此備受矚目的商業項目當下停工，引發眾多猜測。

有人認為杭州SKP受杭州大廈、杭州萬象城“排他”影響，在重奢品牌招商方面受阻；有人認為重奢品牌在杭州大廈、杭州萬象城以及湖濱銀泰in77多有布局，或將不再尋求新的增量；有人則認為杭州的消費力有限，當下已有杭州大廈、杭州萬象城，未來還會有杭州恒隆廣場、杭州K11購物藝術中心、杭州IFC等，恐怕支撐不了這么多重奢購物中心。

當然，真相如何還不得而知，但停工的幾種可能可以進行一番深入探討。

01

店大欺客，客大欺店

聯商高級顧問團成員王國平表示，在重奢品牌面前，購物中心沒有話語權。

至于同城新設門店，王國平表示這是由重奢品牌對于市場的整體判斷決定的，如若商場經營不善，有的重奢品牌會選擇同城遷移至新設門店，不會跟著商場一起沒落。例如早期一些百貨引入的重奢品牌，后來選擇遷移至購物中心。

那么商場所給予品牌的隱形優惠是否會構成“階段性排他”呢？答案是不會，盡管這個優惠有時達上千萬元。

眾所周知，在招商時，為爭取一些品牌入駐，購物中心會選擇以免租金、裝修補貼等方式給予品牌優惠。王國平透露，針對級別高的重奢品牌，商場給予的補貼有的會高達兩千多萬元，若要構建一個重奢矩陣，費用有時能達到幾個億。即便如此，在經營不善時，重奢品牌也是“說搬就搬”。

此外，由于重奢品牌位于金字塔頂端，對于中腰部品牌極具吸引力，待重奢成功入駐后，商場招商工作實則已經事半功倍，基于對重奢選址的信任，中腰部品牌甚至會主動入駐。如此一來，重奢品牌的話語權再度加碼。

從重奢品牌所擁有的絕對話語權來看，杭州SKP在招商方面并不會受到來自杭州大廈、萬象城的“威脅”，關鍵還是在于品牌。

此前，聯商網顧問厲玲就一直指出，“店大欺客，客大欺店”也適用于購物中心與品牌商家，他們之間的關系微妙復雜，至于購物中心與重奢品牌間誰強誰弱，那也不一定，都有可能與解決方法。

02

奢牌開店謹慎

據聯商高級顧問團成員潘玉明介紹，奢侈品開店需要考慮幾大因素，一是高端消費能力，二是城市的中央商務區，三是交通便利，四是品牌授權機制不能有沖突。

但問題是，一個城市的奢侈品消費客群有限，品牌布局數量也有嚴格限制。以愛馬仕專賣店為例，上海4家，北京3家，深圳2家，杭州目前有2家。與一線城市北京、上海相比，再疊加上海對杭州的輻射能力，未來杭州是否有必要開設第3家專賣店還有待考慮。

值得注意的是，同為新一線城市的成都也只開設了2家愛馬仕專賣店，且第2家于今年10月在成都SKP剛剛開業。

杭州某購物中心負責人余華表示，每個重奢品牌的開店指標都不多，對城市選擇嚴格，即使是強一線城市，也開店謹慎，開1-2家為主，同時需要考慮和各購物中心集團的整體合作，核心店鋪的合約情況等多方面，而目前各購物中心集團項目遍地開花，遠超過重奢品牌開店的實際需求，大部分情況下都是重奢品牌占據主動地位。

與此同時，他還表示，由于銷售額的預估有不確定性，重奢品牌也不會對原有銷售好的店鋪輕易“挪窩”，由于其占據開店的主動地位，他會需要等新購物中心開業以后，上一段較長時間的圍擋，觀察一下新開商場整體情況、客質等，再做決策。這也是大家看到大量新開重奢場子一樓都是圍擋的原因。

這與王國平觀點一致，他也認為杭州SKP若想成功引入重奢品牌，需要證明自身的運作實力和快速盈利能力，這才是關鍵。

03

競爭對手林立

除了招商難題外，杭州SKP還面臨著來自老牌重奢商場杭州大廈、杭州萬象城的“挑戰”，以及未來相繼開出的杭州中心、杭州恒隆廣場等多個綜合體帶來的壓力。前者是由華潤萬象生活打造的萬象城級的重奢商業體，計劃今年年底前開業，后者傳言也要被打造成重奢商場。此外，杭州K11購物藝術中心、杭州IFC等也虎視眈眈。

諸多重奢商場入局，杭州能否“消化”掉？消費水平如何？

近期披露的胡潤百富榜中，杭州有79位企業家上榜，占總人數的6%；財富總和近2萬億元，占總財富的8%。位列中國城市第五，僅次于北京、深圳、上海、香港。

另外，據杭州市商務局于2023年4月12日發布數據顯示，綜合各地統計局2022年統計數據，杭州以人均年消費46440元位居中國人均消費十強城市首位。據杭州統計局3月發布的國民經濟和社會發展統計公報，2022年，杭州市全體居民人均可支配收入70281元，比上年增長3.8%，扣除價格因素實際增長1.4%；人均生活消費支出46440元，比上年增長4.1%，在全國人均可支配收入十強城市中位居第六。

公開資料顯示，2022年，杭州大廈、杭州萬象城年銷售額均超百億。其中，據杭州市商務局披露的數據顯示，2022年杭州大廈香奈兒門店銷售額達到18億元，平均每天營業額高達490多萬元。

綜合來看，杭州高端消費潛力十分可觀。

寫在最后

杭州SKP停工是否會對杭州商業產生影響，潘玉明提出了自己的見解，他認為，此事對杭州商業應該沒有什么影響，杭州的高端奢侈品類在杭州大廈、萬象城、湖濱銀泰已經基本展示出來，停工也可以理解為急流勇退。

此外，SKP在全國擴張過程中，在招商品牌的組織、國際商業渠道的風險方面已經有一定的壓力。就算資金人力沒有問題，在招商方面也會受到渠道品牌方的掣肘。當下正值生態冬季，國際品牌可能會收縮合作范圍。

某資深商業地產業內人士表示，國內商業項目只有萬達等個別企業能夠做到大部分項目按計劃開業，由于商業地產有其復雜性，所以延期屬于正常現象，一般按計劃開業屬于超預期現象。

*文中余華為化名。