來源/聯(lián)商網(wǎng)

撰文/小酒

杭州SKP可能遇到了麻煩。

近日，有關(guān)“杭州SKP停工”的消息不脛而走。有知情人士稱“工地空無一人，一個(gè)多月了”“可能去籌錢了”。還有網(wǎng)友稱，杭州SKP已經(jīng)停工半年。

圖源/蕭山問政網(wǎng)友“自由de行走”

據(jù)多家媒體消息，目前杭州SKP項(xiàng)目已確定階段性停工，工作人員透露：“項(xiàng)目一個(gè)月前已經(jīng)停工，具體恢復(fù)建設(shè)日期待定。目前大門已經(jīng)封閉，不允許車輛進(jìn)出。”

有消息稱，杭州SKP可能是因?yàn)椴糠止蓶|資金問題、內(nèi)部團(tuán)隊(duì)人員變動(dòng)等原因而暫時(shí)性停工。

11月9日上午，針對此事，杭州錢江世紀(jì)城管委會(huì)回應(yīng)稱，SKP項(xiàng)目目前正籌備復(fù)工，管委會(huì)也將積極督促相關(guān)進(jìn)展。而聯(lián)商網(wǎng)曾多次聯(lián)系SKP方面求證原因，截至發(fā)稿，未獲回應(yīng)。

作為頗具影響力的商業(yè)IP，杭州SKP自動(dòng)工開始便牽動(dòng)著眾多人的心。公開資料顯示，2021年5月7日，北京華聯(lián)以48.3億元拿下錢江世紀(jì)城核心商住地塊，杭州SKP最終選址被敲定，同年12月22日正式動(dòng)工，2023年5月完成首塊底板澆筑。

根據(jù)規(guī)劃，杭州SKP將建設(shè)約20萬㎡的SKP高端時(shí)尚百貨商場和4幢約30萬㎡的高端寫字樓，打造集時(shí)尚、商務(wù)辦公、高端酒店于一體的高品質(zhì)核心商圈。且根據(jù)履約監(jiān)管協(xié)議，杭州SKP的檔次將不低于北京SKP，為北京華聯(lián)迄今為止投資最大的重資產(chǎn)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將以SKP+SPK-S的模式呈現(xiàn)，成為杭州乃至浙江的頂級購物中心。

按照彼時(shí)規(guī)劃來看，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于2025年正式開業(yè)。

如此備受矚目的商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)下停工，引發(fā)眾多猜測。

有人認(rèn)為杭州SKP受杭州大廈、杭州萬象城“排他”影響，在重奢品牌招商方面受阻；有人認(rèn)為重奢品牌在杭州大廈、杭州萬象城以及湖濱銀泰in77多有布局，或?qū)⒉辉賹で笮碌脑隽�；有人則認(rèn)為杭州的消費(fèi)力有限，當(dāng)下已有杭州大廈、杭州萬象城，未來還會(huì)有杭州恒隆廣場、杭州K11購物藝術(shù)中心、杭州IFC等，恐怕支撐不了這么多重奢購物中心。

當(dāng)然，真相如何還不得而知，但停工的幾種可能可以進(jìn)行一番深入探討。

01

店大欺客，客大欺店

聯(lián)商高級顧問團(tuán)成員王國平表示，在重奢品牌面前，購物中心沒有話語權(quán)。

至于同城新設(shè)門店，王國平表示這是由重奢品牌對于市場的整體判斷決定的，如若商場經(jīng)營不善，有的重奢品牌會(huì)選擇同城遷移至新設(shè)門店，不會(huì)跟著商場一起沒落。例如早期一些百貨引入的重奢品牌，后來選擇遷移至購物中心。

那么商場所給予品牌的隱形優(yōu)惠是否會(huì)構(gòu)成“階段性排他”呢？答案是不會(huì)，盡管這個(gè)優(yōu)惠有時(shí)達(dá)上千萬元。

眾所周知，在招商時(shí)，為爭取一些品牌入駐，購物中心會(huì)選擇以免租金、裝修補(bǔ)貼等方式給予品牌優(yōu)惠。王國平透露，針對級別高的重奢品牌，商場給予的補(bǔ)貼有的會(huì)高達(dá)兩千多萬元，若要構(gòu)建一個(gè)重奢矩陣，費(fèi)用有時(shí)能達(dá)到幾個(gè)億。即便如此，在經(jīng)營不善時(shí)，重奢品牌也是“說搬就搬”。

此外，由于重奢品牌位于金字塔頂端，對于中腰部品牌極具吸引力，待重奢成功入駐后，商場招商工作實(shí)則已經(jīng)事半功倍，基于對重奢選址的信任，中腰部品牌甚至?xí)鲃?dòng)入駐。如此一來，重奢品牌的話語權(quán)再度加碼。

從重奢品牌所擁有的絕對話語權(quán)來看，杭州SKP在招商方面并不會(huì)受到來自杭州大廈、萬象城的“威脅”，關(guān)鍵還是在于品牌。

此前，聯(lián)商網(wǎng)顧問厲玲就一直指出，“店大欺客，客大欺店”也適用于購物中心與品牌商家，他們之間的關(guān)系微妙復(fù)雜，至于購物中心與重奢品牌間誰強(qiáng)誰弱，那也不一定，都有可能與解決方法。

02

奢牌開店謹(jǐn)慎

據(jù)聯(lián)商高級顧問團(tuán)成員潘玉明介紹，奢侈品開店需要考慮幾大因素，一是高端消費(fèi)能力，二是城市的中央商務(wù)區(qū)，三是交通便利，四是品牌授權(quán)機(jī)制不能有沖突。

但問題是，一個(gè)城市的奢侈品消費(fèi)客群有限，品牌布局?jǐn)?shù)量也有嚴(yán)格限制。以愛馬仕專賣店為例，上海4家，北京3家，深圳2家，杭州目前有2家。與一線城市北京、上海相比，再疊加上海對杭州的輻射能力，未來杭州是否有必要開設(shè)第3家專賣店還有待考慮。

值得注意的是，同為新一線城市的成都也只開設(shè)了2家愛馬仕專賣店，且第2家于今年10月在成都SKP剛剛開業(yè)。

杭州某購物中心負(fù)責(zé)人余華表示，每個(gè)重奢品牌的開店指標(biāo)都不多，對城市選擇嚴(yán)格，即使是強(qiáng)一線城市，也開店謹(jǐn)慎，開1-2家為主，同時(shí)需要考慮和各購物中心集團(tuán)的整體合作，核心店鋪的合約情況等多方面，而目前各購物中心集團(tuán)項(xiàng)目遍地開花，遠(yuǎn)超過重奢品牌開店的實(shí)際需求，大部分情況下都是重奢品牌占據(jù)主動(dòng)地位。

與此同時(shí)，他還表示，由于銷售額的預(yù)估有不確定性，重奢品牌也不會(huì)對原有銷售好的店鋪輕易“挪窩”，由于其占據(jù)開店的主動(dòng)地位，他會(huì)需要等新購物中心開業(yè)以后，上一段較長時(shí)間的圍擋，觀察一下新開商場整體情況、客質(zhì)等，再做決策。這也是大家看到大量新開重奢場子一樓都是圍擋的原因。

這與王國平觀點(diǎn)一致，他也認(rèn)為杭州SKP若想成功引入重奢品牌，需要證明自身的運(yùn)作實(shí)力和快速盈利能力，這才是關(guān)鍵。

03

競爭對手林立

除了招商難題外，杭州SKP還面臨著來自老牌重奢商場杭州大廈、杭州萬象城的“挑戰(zhàn)”，以及未來相繼開出的杭州中心、杭州恒隆廣場等多個(gè)綜合體帶來的壓力。前者是由華潤萬象生活打造的萬象城級的重奢商業(yè)體，計(jì)劃今年年底前開業(yè)，后者傳言也要被打造成重奢商場。此外，杭州K11購物藝術(shù)中心、杭州IFC等也虎視眈眈。

諸多重奢商場入局，杭州能否“消化”掉？消費(fèi)水平如何？

近期披露的胡潤百富榜中，杭州有79位企業(yè)家上榜，占總?cè)藬?shù)的6%；財(cái)富總和近2萬億元，占總財(cái)富的8%。位列中國城市第五，僅次于北京、深圳、上海、香港。

另外，據(jù)杭州市商務(wù)局于2023年4月12日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，綜合各地統(tǒng)計(jì)局2022年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，杭州以人均年消費(fèi)46440元位居中國人均消費(fèi)十強(qiáng)城市首位。據(jù)杭州統(tǒng)計(jì)局3月發(fā)布的國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)，2022年，杭州市全體居民人均可支配收入70281元，比上年增長3.8%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長1.4%；人均生活消費(fèi)支出46440元，比上年增長4.1%，在全國人均可支配收入十強(qiáng)城市中位居第六。

公開資料顯示，2022年，杭州大廈、杭州萬象城年銷售額均超百億。其中，據(jù)杭州市商務(wù)局披露的數(shù)據(jù)顯示，2022年杭州大廈香奈兒門店銷售額達(dá)到18億元，平均每天營業(yè)額高達(dá)490多萬元。

綜合來看，杭州高端消費(fèi)潛力十分可觀。

寫在最后

杭州SKP停工是否會(huì)對杭州商業(yè)產(chǎn)生影響，潘玉明提出了自己的見解，他認(rèn)為，此事對杭州商業(yè)應(yīng)該沒有什么影響，杭州的高端奢侈品類在杭州大廈、萬象城、湖濱銀泰已經(jīng)基本展示出來，停工也可以理解為急流勇退。

此外，SKP在全國擴(kuò)張過程中，在招商品牌的組織、國際商業(yè)渠道的風(fēng)險(xiǎn)方面已經(jīng)有一定的壓力。就算資金人力沒有問題，在招商方面也會(huì)受到渠道品牌方的掣肘。當(dāng)下正值生態(tài)冬季，國際品牌可能會(huì)收縮合作范圍。

某資深商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目只有萬達(dá)等個(gè)別企業(yè)能夠做到大部分項(xiàng)目按計(jì)劃開業(yè)，由于商業(yè)地產(chǎn)有其復(fù)雜性，所以延期屬于正常現(xiàn)象，一般按計(jì)劃開業(yè)屬于超預(yù)期現(xiàn)象。

*文中余華為化名。