出品/聯商專欄

撰文/方湖

進入存量商業時代，不少老舊商業在強競爭和新消費雙重擠壓之下逐步退出市場，商業更新成為盤活弱勢存量商業的必經之路。

一、什么是商業更新？

商業都有生命周期。

商業在經歷一定生命周期后，商業經營會遭遇比較嚴峻的挑戰，比如外部市場競爭加劇，內部建筑設施和空間場景陳舊，消費逛游體驗感嚴重不足，整體競爭力較弱，需要通過更新建筑和空間場景、重新組合品牌和消費內容來提升整體競爭力，吸引年輕消費客群。這就是我理解的商業更新。

隨著時間推移，商業遭遇主要問題有：

第一、商業都有生命周期，經歷成長、成熟之后會衰退、老化，沒有競爭力。包括建筑設施、物業條件、空間環境，都會陳舊老化，失去競爭力。

第二、消費客群快速更迭，對商業喜好的著力點也會發生變化。

第三、尤其陳舊物業內所租賃的品牌，很難滿足年輕消費者需求。

二、商業更新能夠創造什么價值？

商業更新的本質是商業從低勢能邁向高勢能的升級改造，包括空間勢能、品牌勢能、文化勢能等方面。商業更新通常通過幾個方面來落地：

第一，空間煥新。

1、空間美學創新，建筑和空間的美學創新，提升顏值打造更加時尚的商業空間和消費場景，甚至打造成為網紅場景。

2、打破傳統空間范疇，重組消費動線，更加匹配新消費內容。

第二，內容煥新。重組消費內容，更加年輕化，貼近當前消費需求。

第三，煙火主義。回歸人間煙火，打造生活場域，或生態，或文化，使之更具生活氣息。

得年輕者得天下。

商業更新的底層邏輯，是讓舊商業通過更新再造重新回歸年輕消費者視線。

百聯TX淮海。圖源：項目官微

在年輕化改造的路上，商業更新更加注重這幾點：

1、顏值--顏值就是競爭力。抓緊年輕人審美支點，可以更好獲取消費口碑。

2、社交--無社交不商業。不管是空間和顏值，還是消費內容，無不體現社交屬性。

3、年輕力--無處不體現年輕化。不管是物業、空間、場景，還是消費內容、品牌組合、店鋪形象，都在向年輕化靠攏。

隨著Z世代加入主力消費陣營，客群更新迭代，消費方式轉變，加之經歷三年疫情和經濟下行，老舊項目面臨生存考驗。同時，商業同質化在過量供給之下，不但傳統零售受到線上沖擊加劇萎縮，而且受到人口結構轉型和國家政策影響，教育培訓和兒童零售逐步走弱，傳統商業業態布局和品牌組合越來越難以匹配消費需求，越來越被邊緣化，被消費者拋棄。

為獲得新生，老舊商業項目不得不轉型升級，面對劇烈市場競爭，存量商業改造成為不二的選擇。當下，我們看到許多市中心的老商場，雖然受所處區位、自身條件等具體因素的影響，選擇了不同升級路徑，但他們都是在繼承和創新突破中尋求平衡，既保留項目原有優勢，又增加當下更為時尚的商業元素，賦予項目新內容、新勢能、新活力，讓老項目在傳承與變革中，找到全新定位、散發出獨特魅力。

三、商業更新的典型案例

1、開放式空間改造會對消費者形成強大吸引力。

把戶外空間和開放式空間相結合，并且將自然生態、綠色健康主題導入室內空間，是當前流行趨勢之一。

①三里屯太古里北區N8樓--封閉空間改造為開放餐飲休閑空間。

太古地產對這棟樓進行了改造，原有（零售旗艦店）的大型 BOX 被打開，變成了 10 來家各色休閑餐廳。改造完成后，N8樓與中央廣場連接打開，三里屯太古里北區西北角這個“冷角”也漸漸變成了“熱角”，并成為又一“時尚打卡點”。

讓墻壁像窗戶一樣打開，推開門窗的同時，270°融入三里屯太古里的樹木與街景當中。N8用一年的時間氣質重生，用想象力和思辨的設計挑戰了樓宇的傳統設計美學，連接虛與實之間的使用感受。

開放式庭院布局。封閉的樓體立面被打開，可以移動的開放外立面讓樓宇的整體景觀和體驗都有了完全不同的闡釋。引進四家北京首店，均為前瞻性的生活方式品牌，分別是歐美知名瑜伽品牌lululemon、韓國林蔭道餐廳BAD FARMERS & OUR BAKERY、青年個性名廚耀揚全新創意餐廳Restaurant Y、上海外灘18號法式美食酒廊Bar Rouge 姊妹版 Infrarouge。

②三里屯太古里西區雅秀大廈改造--外立面翻新和內部空間重組

從傳統服裝批發市場，通過退臺造型設計和超級品牌組合成為三里屯新地標。

如同單晶體成長為繁復而美麗的晶體簇一樣，設計也基于建筑現存的核心結構開始生長——眾多的小立方體結附于原建筑金字塔狀的退臺結構中，堆疊出了錯動平面的動態序列 。

相較于外立面改造中拆解的設計手法，內部則以空間的整合為主，創造出自由流動的空間。最重要的改造是在東側增加的玻璃中庭，它面朝南區，既建立了兩區更直接的交通聯系，又形成雙向的開放視野，從內向外可看到太古里南區的景觀。

2、潮流年輕化也是主流趨勢之一。

①上海U479--地面12層、地下1層的垂直型商業體。

高樓層+小體量存量商業改造教科書，從關閉傳統百貨到年輕化消費道場，圍繞年輕力、夜經濟與煙火氣，打造24小時+日夜切換的運營模式。 

改造后的商業空間將12個垂直樓層劃分為5個主題區域。其中1F-3F設置主力店Vans上海體驗中心，5F-9F為主力餐飲，10F-11F為一個高端樣式Spa。B1層通過引入音樂現場營造年輕人愛的“地下氛圍”。其中4F作為主題空間過渡銜接，定義為次首層社交平臺，用于活動平臺，承接輸送客流，打通垂直動線。

②新加坡GRiD。

GRiD項目位于新加坡實利基藝術區，是將一個落魄的舊建筑轉變為以社區為中心的青年零售和教育中心的極佳典范。提升改造工作的核心目的是通過社區互動增加可達性，提升項目和社區形象來提高資產價值。

SPARK以對新加坡克拉碼頭和升喜廊的建筑創新設計改造而聞名。通過其改造，GRiD在城市街角變身為吸引人的“燈塔”，改造后新增的可租賃餐飲空間創造了更高的租金回報，而“燈塔”也是對當地夜市文化的“呼應”。毗鄰周邊SOTA藝術院校，盤活冷區為活力新角落最為關鍵部分，是一個休閑中心，也是一個表演舞臺，成為客流導入、承接客流和活動表演的關鍵節點。

“燈塔”也是“社交樓梯”，通過這個社交樓梯，將客流導入到冷區多個樓層，盤活冷區價值。社交樓梯提供了直接通往地下室、食品街和其他“吸引”設施，如“社交衛生間”、公共學習和工作區域、自動販賣機和儲物柜，所有這些設計都是為了將實用功能轉化為社交空間。

四、商業更新的難點

存量改造與商業更新相輔相成。目前我國商業進入存量時代，并且存量持續擴大，那么存量改造和商業更新就商業行業來說是永恒的話題。至于具體某個商業更新是否會成功、能否紅多久，能夠成為當紅炸子雞還是曇花一現，是個案問題。

商業更新能否成功，有5個難點：

第一謀劃定位支點難。

就老舊項目如何破局？要打破舊競爭格局進入新消費格局，通過新的消費支點，撬起整個項目的定位，顯得至關重要。

是打造夜生活的夜間消費商業，還是聚焦年輕化打造時尚化商業，大商業中局部空間創新，還得看三個方面：一是找競爭差異化，二是資源能力落腳點，三是物業落地性，這幾個方面缺一不可。

第二空間動線重組難。

在全新定位之下，傳統動線規劃和空間布局已難以滿足新消費需求，需要大空間、大動線甚至建筑上去做突破，建立空間體驗的差異化。但是這樣去做，難點在于什么空間體驗可以實現差異化，并得到消費正向反饋；什么樣的動線和空間重組，能夠滿足新引進主力品牌的物業條件需求。因為這在時間上是交叉工作，品牌招商先落位可以確認工程物業改造條件，若品牌不定則匹配工程條件時存在不確定風險。

第三場景美學設計難。

打造年輕人喜歡的顏值空間，需要在空間美學上不斷突破設計。

第四品牌組合落地難。

老舊商業，本身消費勢能衰退，品牌號召力也大不如前，重新定位規劃后，新吸納更高勢能的品牌，也是有難度有挑戰的。不光是商務條件要舍得，更要在定位、招商、營運上持續發力。

第五投資回報更是關鍵門檻。

商業改造是一筆巨大投資，疊加高勢能品牌引進多付出的代價，加之商業租金回報回歸正常水平，如何平衡投資回報關系，仍是眾多商業改造過程中的關鍵。

隨著商業供應總量的持續擴大，存量商業經營進入比較慘烈的淘汰競爭階段，高維打低維，大魚吃小魚，快魚吃慢魚，自然界的叢林法則放之四海而皆準，將不斷進行商業汰換，優勝劣汰適者生存。

商業更新是一個持續的過程，結合時代特征，會涌現出不同的精彩案例。至于誰家贏得年輕人、笑到最后，不僅需要精準定位和規劃落地，更需要可持續深耕和運營，最終檢驗標準是時間、是消費者。