內容來源：2023年11月2日，2023觀點商業年會。

分享嘉賓：印力集團董事長丁力業。

一、不變的本質就是變化

我今天給大家報告的主題是“信心”。過去一年當中，大家可能都經歷過特別多的心情波動，對我們做購物中心或者做商業的人來說，好像這個行業就是常做常新，所以我們認為不變的本來就是變化。經歷了這么一些周期，或者跨越了這些周期，我覺得變化是商業地產人最基本的功課，對各種各樣的變化，都覺得都是常態的，都是正常的。

最新的數據顯示，三季度最終的消費支出對經濟增長的貢獻率是94.8%，確確實實近段時間有各類利好政策頻頻出臺，也讓我們對未來能夠有更強的信心。

就在今年國慶中秋雙節，萬科印力商業全國平均銷售額同比增長18%，客流增長25%，同店同比口徑下我們不僅實現了雙位數的增長，而且銷售額也超越了2019年的同期水平。所以過去三年半的時間，我們更加相信商業是需要度日如年、度年如日的，堅持做好每天的經營，時間就一定會給我們帶來回報。

二、商業不僅是服務于人，也服務于環境和城市

我們在堅持做好這些基本功的同時，也探索了一些新的方向。

就在10月27日，深圳印力中心總部揭幕了深圳首個新能源超充綜合體驗中心，這是為城市的綠色低碳做的一份貢獻。深圳印力中心門前的停車場中間已經設有了1秒1公里的全液冷極速超充站，光速充檢一體化快速充電站以及消費者目的地充電站，還有大規模V2G體系和智慧運營體系。作為第一步，雖然我們距離零碳的終極目標還有很長的時間，但是我們相信這種創新和探索的手段讓我們的商業不僅是服務于人，也服務于環境，服務于城市。

今年是印力成立20周年，我們在自己的官網上也發布了我們的第一份商業ESG報告，也向社會公布，請大家來監督。

今年5月份我去杭州參加了杭州西溪印象城10周年的慶典活動，這個項目是2013年開業的，也是今天杭州城西體量最大的城市級TOD購物中心。當然，今天大家提到杭州這個城市都覺得這是一個一線城市的頂流，西溪兩個字也不僅是代表著特別美麗的風景區，也讓人想到了周邊環繞的未來科技城的高科技企業。

在2013年的時候，杭州西溪周邊的生態是特別好的，除了濕地就是農田。在做這個項目的時候，我們內部的爭議是非常大的，但是我們看好杭州城市的發展潛力和城西片區的未來機會，2013年開業的時候，迎來了浙江第一個山姆會員店，可以說我們是杭州西溪片區商業的拓荒者。

在這十多年的時間里，杭州也快速成長為新一線城市，人口的持續涌入、人均居民可支配收入10年復合增長率達到了8.1%。2022年人均消費支出全國第一。

我們2019年杭州西溪B館盛大開業，加入了阿迪達斯、SWG、迪桑特等80余個運動品牌，我們把活力運動作為第一特點，現在杭州西溪印象城是杭州區域購物中心中唯一擁有始祖鳥品牌店和杭州唯一一家耐克750的項目，我們匯聚了一系列的運動品牌，營造了運動活力。

去年6月，杭州西溪印象城又重新與地鐵聯通，正式步入TOD時代，從原來服務周邊的3到5公里，到輻射40公里、200萬人口，2022年項目客流量就已經超過了1200萬，我們這里匯聚了367個以上的優質品牌，其中45個是重頭部品牌。

10年間西溪印象城也通過精益運營和持續創新贏得了越來越多的消費者喜歡。2020年以來，西溪印象城圍繞城市青年社交場連續推出了印象音樂節、動漫節、國風盛典、夜經濟、日落大道等自主的IP。即使是今年10周年慶，我們也沒有選擇國際知名的大IP，而是引入了一個叫做“奶龍”的年輕IP，不僅這個“奶龍”的年輕IP今天落地全國首展，而與我們項目直接聯通的地鐵3號線也一度化身為“奶龍號”專列，事實證明這些創新吸引了大量的年輕顧客，可以說西溪印象城伴隨了杭州一代人的成長。

杭州西溪印象城從10年前板塊的拓荒者逐漸成為今天杭州城西最大、最有競爭力的TOD購物中心，即使在2020年到2022年的疫情三年，我們項目的營業額和收入也都實現了兩位數的復合增長。

三、公募REITs會轉變商業發展的邏輯

實際上，整個商業行業迎來了歷史性的機會。

今年3月26號，國家發改委正式提出了消費類基礎設施公募REITs，10月20號中國證監會將購物中心、農貿市場等消費基礎設施也都寫入了基礎設施的范圍，商業投資者期盼多年的公募REITs終于放開了。

今天的股市、債市的規模已經很大，而不動產的規模不到1000億，跟10萬億還有特別大的差距。并且還有海量的經營性不動產，每年都在增長，所以我們認為消費類基礎設施REITs的推出，市場空間巨大，發展潛力巨大。

我們認為公募REITs會轉變商業發展的邏輯。比如說會引導企業從買賣資產的投資型驅動轉向為持續經營的能力型驅動，所以我相信行業格局也會發生很大的變化。

第一，REITs要求的合規性。大家知道商業在經營過程當中，存在著大量的拆改鋪，不是每個公司的每一個環節都具備齊全的手續，尤其是對復雜的項目，所以更有利于那些比較純粹的、干凈的、規范經營的商業資產。

第二，REITs的核心資產是分配率，它倒逼我們做好底層資產的運營能力，篩選掉的是市場中大量存在的機會主義者，這將進一步擴大專業運營商的優勢。

公募REITs上市也不是一錘子買賣，不是把資產賣掉，它不僅要求我們保留項目的部分股權，并且要確保經營的穩定，更要求后續儲備擴募的資產不低于首期發行的2倍。我想只有頭部企業擁有很強能力的同時，儲備著批量的優質資產，才有可能做公募REITs，所以頭部企業的優勢就會進一步凸顯。

我也在非常高興地告訴大家，10月26日深交所正式受理了中金印力首支消費基礎設施REITs，它的底層資產就是我剛才介紹的杭州西溪印象城。對印力萬科商業來說，這確實是歷史性的機遇，給我們注入了極大的信心，公募REITs是商業地產循環最后的也是最關鍵的一步，讓我們能夠堅持20年，真正要打通的投、募、管、退的商業環節。也讓類似杭州西溪印象城這樣的商業項目有機會走向公眾，接受更多投資人的檢驗。

各位朋友可以到杭州西溪印象城去購物，也可以去那里開店，成為我們的商業伙伴，更可以在二級市場購買REITs的份額，成為我們的股東，讓你的消費變成你的收入，項目賺到的每分錢，我們都會反饋給你們，當然這次REITs只是一個開始。

截止到今天為止，萬科商業的版圖已涵蓋全國26個省、60個城市，共計300個項目，1700萬㎡，基本涵蓋了商業領域的所有的部分。這些項目中比較熟悉的，有大家知道的印象城購物中心，也包括很多社區商業，還有綜合體，以及歷史文化街區的非標商業。可以說我們有非常豐富的消費基礎設施底層資產，把這些底層資產經營好是我們的使命，未來我們會通過REITs的擴募，讓更多更優秀的商業項目走向公共市場。