11月28日—30日，聯商網聯合萬商俱樂部在上海舉辦零售商業精細化運營思享會，重點聚焦企業運營力提升，我們邀請了印力、百聯股份、信譽樓、太古地產等企業高管做深度、全面的內容分享，與行業共同探索商業未來運營力提升之路。

百聯股份副總經理、奧特萊斯事業部總經理田穎杰在會上表示，天下難事必作于易，天下的大事必作于細。中國奧萊行業的發展已進入整合分化階段，問題接連涌現，但變化也悄然而至。

作為較早進入該行業的運營商之一，百聯奧萊已走過近20個年頭。處在快速迭代的時局之中，百聯奧萊勇于革新，依托數字化建設，圍繞三個支柱理念，因地制宜地展開精細化運營，成效斐然。

以下是演講內容（經聯商網編輯）：

主題是“數智驅動奧萊精細化運營”，先談幾個關鍵詞：

關鍵詞一：運營

運營的范圍十分廣泛，且扮演重要的角色，它通過商業平臺將人和貨進行連接。哪個團隊最了解人和貨？是規劃，是招商，還是營運？答案是運營團隊，他們每天都在和消費者打交道。與此同時，他們要熟知商場里哪個品牌最受歡迎，其中又是哪款產品最暢銷。

關鍵詞二：奧萊

奧萊在中國已走過21個年頭，但追根溯源，這個業態屬于舶來品。在引入中國的過程中，中國奧萊人圍繞著“名品+折扣”兩大核心，不斷推進本土化進程。如今，中國的奧萊已自成一家，即使身處商業競爭激烈的時代，也能強勢出圈。無論是評價體系，還是客流和品牌，這個業態都值得深挖。

關鍵詞三：數智

數字化成為所有商業體無法繞開的命題，從最小的便利店，到超市、購物中心、百貨公司，再到奧特萊斯，無一例外。而從數字到數智，則是更高維度的考驗。如何實際運用數字化手段和工具成為困擾很多從業人員的一個話題。在我們看來，要立足總需求端，考慮執行團隊、消費者、合作伙伴的多方訴求，將數字化手段視作精準連接人和貨的橋梁。

一、從奧萊視角洞察消費者及市場趨勢

宏觀上，國內消費市場幾經反復，社零總額恢復水平仍舊趨緩，但前景樂觀。

從消費品類復蘇情況來看，不同消費群體呈K型分化。反映到消費市場上，滿足較高和剛性消費人群的品類恢復勢頭更好，而“中端消費者”的需求則相對落后，不確定性增加。Z世代與新中產崛起推動了消費行為轉變和消費升級。

當下，折扣店契合了消費者需求，特別是中產群體，他們既要保證生活品質，又要追求極致性價比。反映到零售端或者商業實體，相較于其他商業形態，奧萊脫穎而出。  

從品類來看，無論市場周期怎么波動，消費者對奢品名品需求始終保持穩定。從項目端來看，開放空間、新趣內容、社交活動等，種種舉措旨在吸引年輕消費群體。具體而言，有更加開放，綠色和戶外的商業空間，如南湖天地和REGULAR商業；也有不斷嘗試從內核出圈創新的商業內容，如SKP-S科技場景和BFC寵物經濟。

二、聚焦當前中國奧萊的競爭狀態

入華21年，中國奧萊集中度顯著提升，行業步入整合分化階段。目前國內連鎖項目占市場總量的七成左右。在46個銷售額超10億的項目中，百聯、首創、RDM、砂之船、杉杉等企業穩定占據多個席次，存量市場顯著向頭部企業集中。

此外，一、二線核心城市均已被連鎖奧萊覆蓋。

問題隨之而來。“大品牌、小折扣”導致知名品牌資源搶奪進入白熱化階段，各家奧萊品牌同質化愈發嚴重。加之3-4家以上奧萊同城競爭，對于消費的分流也更加明顯。與此同時，如今的奧萊模式趨近于區域型購物中心，致使招商的議價能力也隨之減弱。

變化也悄然而至。頭部競品加速新內容布局，以國內其他優秀奧萊項目為例，部分一期項目和二期項目已在嘗試多業態組合、增加新體驗內容的品牌和項目，并成為消費者的關注焦點，具有一定話題熱度。如上海的佛羅倫薩小鎮引入奇幻叢林體驗館、砂之船打造超級兒童館、無錫悅尚奧萊融入當地文旅資源等。

三、百聯奧萊·運營思路和理念

百聯奧萊成立至今近20年，是較早進入該行業的運營商之一。我們秉持深耕華東，拓展全國，打造多業態、全渠道、一站式百聯奧特萊斯商業新地標的理念。根據前三季度財報，門店業績同比增長超50%，同比2021年也是兩位數增長。

值得一提的是，今年百聯奧萊創造多次消費高峰時點，如元旦當天9家奧萊業績創歷史新高；五一購物節期間，青浦奧萊五一當天創下開業17年的新高。在剛剛過去的十一和雙十一，百聯奧萊門店也取得了最好的歷史成績。

時至今日，我們所遵循的運營思路，業內人士也稱作“評價體系”或“指標體系”，是百聯奧萊全體營運人員的指南針，也是精細化運營中必備的基本功。百聯奧萊的運營理念是依托數字化建設，圍繞三個支柱理念，因地制宜地展開精細化運營。

重點講講三個支柱理念：商品力、場景力、運營力

支柱一：商品力

核心舉措之一是建立“百聯奧萊品牌庫”。通過品牌庫工具，實施品牌分層管理，明確門店調整升級方向，同時借助品牌評分機制，定期挖掘儲備新興品牌。品牌庫里面除了耳熟能詳的奢品，還收入了國潮時尚、生活方式，包括新生的主理人品牌。

我們結合在地文化，根據“一店一策”的經營理念，每個城市的團隊都會借助數字化工具，利用不同門店個性化標簽，挖掘屬地特色品牌，以此增加項目個性特色，進而吸引消費者關注。

此外，在百聯奧萊，各樓層各門店均以3D地圖形式呈現，商場冷熱區及店鋪級業績表現一覽無余，完全實現了可視化和地圖化。更為重要的是，這消除了信息不對稱帶來的溝通難度，降低商戶與招商者的信任成本。

核心舉措之二是“牽頭聯動重點品牌，合力舉辦專屬線上線下活動”。在百聯奧萊，依托街區式開放型的商業體模式，知名品牌呈現形式各異的店型，有別于常規旗艦店或概念店，加大了吸引消費者進店消費的可能性，如青浦奧萊的始祖鳥和迪桑特。

我們加強與重點品牌的“年度營運交流”，不斷深化雙邊關系。譬如，向對方詢問：有沒有新店拓展計劃？有沒有更新升級方案？有沒有計劃聯合舉辦營銷活動？有沒有百聯奧萊獨家專屬的貨品？并且在后續扎實推進，而不是空談闊論。

支柱二：場景力

在百聯奧萊，我們以場景力為表現形式，豐富場內活動內容，并向消費者傳遞：在奧萊買買買以外，其實還有多元化的消費場景。借助場景升級，營造微度假體驗，我們構建與品牌的深度合作關系，同時又給到消費者一個松弛感。

我們設置了戶外休閑、兒童娛樂、寵物社交和文創市集四大場景。每個場景下的主題、聯動品牌和基礎設施也有顯著差異。除營造多元場景、給消費者帶來新鮮感之外，還拉動了聯動品牌的銷售。

我們還積極探尋外部營銷資源，開展聚客引流類大型PR活動。例如，杭州百聯奧萊打造以宋韻為主題的國風場景“杭潮雅集”聯合蔓樓蘭、MaxMara等品牌舉辦元宇宙時尚走秀活動，活動期間銷售和客流均實現大幅增長。

總之，搞活動很開心，消費者也很開心，但運營的落腳點還是聯合品牌做會員邀約，做深度運營，最終實現銷售轉化。

支柱三：運營力

各項工作離不開精耕細作地運營，而精細化運營又容易陷入高成本之中，耗費大量人力和物力。于是乎，出現大家最為關心的問題，即如何在控制成本的前提下做到精細化運營？

百聯奧萊給出自己的方案，在行業內率先提出“數智奧萊”的概念，主要聚焦三大目標：管理數字化，智慧看得見，服務可觸及。

執行過程中，我們牢固“數字化建設”的地基。在數智奧萊運營中心下，增設奧特萊斯綜合安防中心、奧特萊斯指揮中心、奧特萊斯運營服務中心。通過搭建可視大屏、打造智慧物管和商管、引入前沿科技，用技術創新為商業增長提速，以數智化為精細化運營提效。

數字化全面滲透后，便是巧用數智為“運營力建設”添磚加瓦。

在管理數字化層面，從招商、運營到退場，設置鋪位進出全鏈路管理，提高處理效率。系統內支持相關的信息交互。在商管和物管端，雙平臺提供品牌店鋪的經營服務，提高溝通的效率。

在智慧看得見層面，由于奧萊業態位置偏遠，消費者對停車和服務關注度較高，所以推出智慧出行停車系統。同時，通過場內區域人流熱力圖，明確場內客流分布、逗留交互時長及場內客流動向，為營銷推廣提供建議

在服務可觸及層面，提供數字化工具，如服務號和小程序，增加商場對外傳遞渠道，提升信息交互的頻率；打通投放、核銷及轉化各個營銷環節，形成公域引流到線下和社群引流到成交的閉環；貫通線上線下、近場遠場，助力全域運營與銷售轉化。

最后，我想說，所有的經營以效益為先，所有的管理是為效率服務，管理的流程是為了最終的目標達成。正如“圖難于其易，為大于其細”所述，天下難事必作于易，天下的大事必作于細，這恰恰是精細化運營的精髓之處。

奧萊行業發展到今天，雖然說還處于高速增長的象限當中，但是我們也承載了很多壓力。希望在未來的日子里大家互通有無，持續創造消費者身邊的美好生活。謝謝大家！

「現場提問環節」

提問：如今，正價店品牌服裝銷售普遍下降。據悉，正價店商品大概上架15天后就會轉向奧萊。從你們實際運營的角度來講，是否對近來這個現象習以為常？

田穎杰：這個問題是關于商品端的，換句話說，就是新品什么時候進入到奧萊。就我們的商品監測結果來看，周期呈現越來越短的趨勢，特別是在中國。

部分品牌確實有意愿。這是如今奧萊行業面臨的新課題之一，就是我給消費者提供的是“大品牌小價格”，消費者到我這里來也是想買打折貨。但如果要在商場里面放新品，是否可行？就我們收到的反饋來說，部分品牌商是愿意的，因為現在奧萊有流量、有銷量。

關鍵在于消費者接不接受，如果接受，比例有多少？以運動品牌為例，如果占比為80%老款+20%的新品，你覺得可以嗎？

部分消費者應該也是愿意的。前面分析了奧萊的客群，以中產或者Z世代為主，他對性價比有要求，同時有自己的消費價值觀。對他們而言，并不排斥新品，而且也有一定的購買需求。從數據上來看，銷售一定比例的新品也是有益的。