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撰文/林平

隨著萬達再次獲得投資，其上市有望“徹底”掃除障礙。

對賭壓力消除

12月12日，據(jù)萬達集團官網(wǎng)消息，太盟投資集團(PAG)與大連萬達商管集團共同宣布簽署新投資協(xié)議。

據(jù)悉，太盟將聯(lián)合其他投資者，在其2021年的投資贖回期滿時，經(jīng)大連萬達商管集團贖回后，對珠海萬達商管再投資。現(xiàn)有投資人于2021年8月對珠海萬達商管的投資額約為380億人民幣，其中太盟的投資額約為28億美元(約180億人民幣)，現(xiàn)有投資人在原投資安排中享有到期贖回權(quán)。

實際上，這也表明，在珠海萬達商管赴港上市的最后期限來臨之前，萬達的上市對賭壓力已經(jīng)消除。

按照新協(xié)議，大連萬達商管持股40%，為單一最大股東，太盟等數(shù)家現(xiàn)有及新進投資人股東參與投資，總計持股60%。

萬達集團表示，將與太盟等重要股東一起，進一步優(yōu)化公司法人治理，保持管理團隊穩(wěn)定，共同支持公司的長遠發(fā)展。此次新協(xié)議體現(xiàn)出投資者對珠海萬達商管增長潛力的高度肯定，對其經(jīng)營能力的高度認(rèn)可。

對于此次投資，聯(lián)商高級顧問團成員王國平認(rèn)為，太盟想要主導(dǎo)談判，中小投資者可以獲得兌現(xiàn)或繼續(xù)跟投，萬達有機會順利兌現(xiàn)承諾的同時對股權(quán)進行讓渡，實現(xiàn)各方利益的相對平衡。萬達早前對于投資者過渡承諾，未來也將會因為股權(quán)稀釋，而讓投資者有更多話語權(quán)，避免一家獨大。

公開信息顯示，珠海萬達商管目前管理全國227個地級及以上城市的494個大型商業(yè)中心。過去兩年中，珠海萬達商管管理的商業(yè)中心數(shù)量從417家增長到494家，平均年增長率為9%左右。以管理的商業(yè)面積計，珠海萬達商管現(xiàn)為全球最大的商業(yè)管理公司。

萬達集團稱，自現(xiàn)有投資人2021年入資以來，珠海萬達商管連續(xù)三年超額完成業(yè)績目標(biāo)，2021年稅后收入為235億元，2022年為271億元，2023年(預(yù)估)為293億元，平均年增長約12%。2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年(預(yù)估)為95億元，年增率達34%。過去三年，該公司共計上繳稅收約100億元，對股東的分紅分別為2021年46億元、2022年67億元以及2023年(預(yù)估)85億元。

上市掃清障礙

珠海萬達商管上市之路十分坎坷。截至目前，珠海萬達商管已向港交所遞交了4次招股書。

2021年10月21日珠海萬達商管第一次遞交招股書，2022年4月22日第二次遞交招股書，2022年10月25日第三次遞交招股書，但均以失效告終，原因是未拿到證監(jiān)會出具的H股準(zhǔn)許發(fā)行批復(fù)。今年6月28日，珠海萬達商管又第四次向港交所提交IPO招股書。

值得注意的是，除了上市本身，最受關(guān)注的還有萬達與投資者之間的對賭協(xié)議。

據(jù)悉，此前，珠海萬達商管曾引入騰訊、螞蟻、中信資本、星匠、合眾人壽、碧桂園服務(wù)、鄭裕彤家族、PAG、珠海SASAC等多家投資者，總?cè)谫Y380億元，珠海萬達商管21.17%股權(quán)被轉(zhuǎn)讓。

根據(jù)投資協(xié)議，珠海萬達商管需保證：2021年至2023年實際凈利潤將分別不低于51.9億元、74.3億元及94.6億元。如未達成，則大連萬達商業(yè)及珠海萬贏(珠海萬達商管股東)將以零對價轉(zhuǎn)讓有關(guān)數(shù)量的股份或向投資者支付現(xiàn)金，以補償投資者。

此外，若于2023年12月31日未能在香港聯(lián)交所上市，投資者可要求公司回購全部或部分股份，每股回購價格為年化8%收益率。這意味著，一旦今年年底前萬達商管未能上市，萬達需要支付超過400億元的費用給投資方。

不過，從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，珠海萬達商管在2020年、2021年及2022年分別實現(xiàn)凈利潤11.12億元、35.12億元及75.34億元。顯然，珠海萬達商管并未完成2021年的任務(wù)要求，2022年也才剛剛“過線”。

為了緩解壓力，萬達不斷采取調(diào)整債務(wù)還款計劃、轉(zhuǎn)讓相關(guān)公司股權(quán)等方式，來保證足夠的流動性。

今年11月21日，珠海萬達商管發(fā)布公告稱，宣布將其子公司萬達地產(chǎn)國際有限公司于2024年1月到期的6億美元債調(diào)整還款至2024年12月29日，計劃在1年內(nèi)分四次還清，不涉及其他公開債調(diào)整，早鳥同意費率為1%，一般同意費率為0.25%。

據(jù)悉，該筆美元債票面利率7.25%，投資級別為高收益級，發(fā)行規(guī)模為6億美元，發(fā)行價格為99.036美元，發(fā)行收益率為7.39%。

萬達美元債調(diào)整還款計劃宣布后，該債券在二級市場的交易價格保持平穩(wěn)，反映市場對于調(diào)整后的還款計劃充滿信心。

對于調(diào)整還款計劃的原因，萬達商管在公告中表示，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，境外資本市場利率不斷上升，公司再融資面臨一定困難，且萬達商管子公司珠海商管年底前獲批上市存在不確定性，為減少公司短期流動性壓力，萬達商管主動提前進行流動性管理，籌備美元債調(diào)整還款計劃。

11月30日，據(jù)財聯(lián)社報道，從知情人士處獲悉，大連萬達商業(yè)管理集團有限公司此前公布的6億美元債調(diào)整還款計劃方案，已獲得通過所需的同意票數(shù)以及滿足法定人數(shù)要求，參與投票的投資者中支持比率達到壓倒性的99.3%，提前近半個月達到了票數(shù)要求。

萬達今年不斷“賣賣賣”

值得注意的是，為了緩解流動性問題，萬達在今年已經(jīng)多次出售資產(chǎn)。

據(jù)澎湃新聞報道，近期珠海萬達商管在和投資人溝通的過程中透露，萬達集團擬出售旗下位于一、二線城市的萬達廣場以換取流動資金，目前在和險資機構(gòu)洽談。但萬達方面并未透露接觸的險資機構(gòu)為哪家。同時對于珠海萬達商管在香港上市的時間，萬達方面表示仍無IPO時間表。

另綜合多方渠道消息驗證，萬達此次計劃出售的項目包括上海金山萬達廣場，資方已經(jīng)實地考察過，目前已經(jīng)過了談判期，而另一個上海馬橋萬達廣場也在轉(zhuǎn)讓貨架中，資方還在挑。據(jù)稱，投資人的選擇標(biāo)準(zhǔn)是要求這些萬達廣場周邊沒什么競品。　

據(jù)統(tǒng)計，王健林今年已接連賣了5座萬達廣場“解困”，這些出售的商業(yè)資產(chǎn)中包括上海周浦萬達廣場、廣西合浦萬達廣場、上海松江萬達廣場、西寧海湖萬達廣場、江門臺山萬達廣場，以及武漢華達玖號創(chuàng)新投資合伙企業(yè)等項目或公司股權(quán)。

7月11日，萬達電影公告稱，萬達投資”擬通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式向陸麗麗轉(zhuǎn)讓其持有的1.8億股公司股份，對價合計約為21.73億元。而陸麗麗是A股上市公司東方財富的老板娘。

7月23日，王健林將北京萬達投資有限公司49%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海儒意影視制作有限公司，雙方未披露此次轉(zhuǎn)讓股權(quán)的價格。股權(quán)轉(zhuǎn)讓前，王健林以及萬達旗下北京萬達文化產(chǎn)業(yè)集團有限公司共同擁有北京萬達投資的全部股權(quán)。轉(zhuǎn)讓后，萬達文化產(chǎn)業(yè)集團持股北京萬達投資49.8%，儒意影視持股49%，王健林持股1.2%。

今年3月，萬達電影控股股東萬達投資一致行動人萬達文化集團率先通過大宗交易減持了2%的股份，套現(xiàn)約5.83億元。4月，萬達投資又宣布擬減持3%的股份，套現(xiàn)約9.53億元。此次轉(zhuǎn)讓股份后，萬達投資獲得了超20億元資金。

值得一提的是，據(jù)資本市場消息，珠海萬達商管有意將其在香港的上市時間最長推遲至2026年，目前正在和投資方進行商討。對此，萬達商管方面未回應(yīng)。

但從當(dāng)前來看，距離對賭協(xié)議年底到期僅有不到20天時間，留給珠海萬達商管的時間已經(jīng)不多了。