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撰文/馮嘉煒  

順豐的物流地產(chǎn)證券化準(zhǔn)備走上新的臺(tái)階。

12月28日，順豐控股公告稱，經(jīng)董事會(huì)同意，擬以子公司持有的部分物流產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目作為基礎(chǔ)資產(chǎn)開展公開募集基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的申報(bào)發(fā)行工作。

公告顯示，本次擬發(fā)行的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs定位于深耕中國(guó)內(nèi)地本土市場(chǎng)，投資側(cè)重區(qū)域以中國(guó)內(nèi)地長(zhǎng)三角、京津冀、長(zhǎng)江中下游航運(yùn)中心地區(qū)為主，以及位于國(guó)內(nèi)機(jī)場(chǎng)空側(cè)的順豐控股所持有的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)，及位于上述投資側(cè)重區(qū)域的順豐控股體系外的倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)。

具體來(lái)看，目前擬選取的資產(chǎn)包為順豐華南轉(zhuǎn)運(yùn)中心項(xiàng)目、順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·合肥項(xiàng)目、順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·武漢項(xiàng)目，均符合上述平臺(tái)定位。

資產(chǎn)初探

其中，位于深圳寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道機(jī)場(chǎng)片區(qū)的順豐華南轉(zhuǎn)運(yùn)中心項(xiàng)目，土地使用權(quán)面積73002平方米，建筑面積74219平方米；位于武漢東西湖區(qū)的順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·武漢項(xiàng)目，土地使用權(quán)面積162899平方米，建筑面積193238平方米；位于合肥市蜀山區(qū)的順豐豐泰產(chǎn)業(yè)園·合肥項(xiàng)目，土地使用權(quán)面積124353平方米，建筑面積218103平方米。

就在2023年3月26日上午，順豐航空第80架全貨機(jī)(B767-300BCF)飛抵深圳寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)，停靠在順豐華南轉(zhuǎn)運(yùn)中心臨空一側(cè)，正式入列順豐機(jī)隊(duì)，成為第80架全貨機(jī)，這一天恰逢順豐成立30周年。

前不久的12月5日凌晨，一架滿載跨境電商貨物的B777貨機(jī)在夜幕下從寶安國(guó)際機(jī)場(chǎng)起飛，并順利降落墨西哥城，標(biāo)志著深圳至墨西哥城航線正式開通。

2023年以來(lái)，深圳機(jī)場(chǎng)已加開9條跨境電商空運(yùn)專線，通達(dá)巴黎、倫敦、墨西哥城等重要貨運(yùn)樞紐。

回顧2009年底，順豐也正是在深圳迎來(lái)首架全貨機(jī)(B-2899、B757-200F)，開通了首條國(guó)內(nèi)貨運(yùn)航線“深圳-杭州”。

無(wú)論是從業(yè)績(jī)規(guī)模還是企業(yè)發(fā)展歷程來(lái)看，華南轉(zhuǎn)運(yùn)中心對(duì)順豐都有著別樣意義。

另外兩處豐泰產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，則在物流中心的功能上具有更多產(chǎn)業(yè)屬性，如合肥項(xiàng)目建有科技/文化創(chuàng)新孵化中心、跨境電商中心、創(chuàng)客人才公寓、商業(yè)配套等。

武漢項(xiàng)目則規(guī)劃智能倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、展示交易、臨空服務(wù)、綜合配套等多元業(yè)態(tài)，是武漢市臨空經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園的重點(diǎn)工程項(xiàng)目。

證券化選擇

作為物流巨頭，順豐控股對(duì)資產(chǎn)證券化并不陌生。

早在2018年12月，國(guó)內(nèi)首單類永續(xù)物流地產(chǎn)儲(chǔ)架類REITs“華泰佳越-順豐產(chǎn)業(yè)園一期資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”就已成功發(fā)行，儲(chǔ)架規(guī)模50億元,首期發(fā)行規(guī)模18.46億元,其中優(yōu)先級(jí)11.2億,固定利率為5.05%，目前其底層物業(yè)覆蓋上海、無(wú)錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個(gè)物流園區(qū)。

2021年，國(guó)內(nèi)首單物流地產(chǎn)REITs順豐房托赴港上市，順豐的融資路徑也從類REITs拓寬到REITs。

2023年8月17日，順豐房托發(fā)布中期業(yè)績(jī)，該不動(dòng)產(chǎn)信托基金上半年收益為2.236億港元，同比增長(zhǎng)13.2%；物業(yè)收入凈額1.807億港元，同比增長(zhǎng)11.8%；可供分派收入1.17億港元，同比增長(zhǎng)7.1%。

截至報(bào)告期末，順豐房托旗下投資組合估值73.78億港元，總市值僅為20.5億元。

在3月16日舉行的2022年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，行政總裁兼執(zhí)行董事翟廸強(qiáng)表示，公司上市兩年來(lái)，訂立的將資產(chǎn)包翻倍（估值120億港元）的目標(biāo)未變，但由于期間經(jīng)歷了包括金融市場(chǎng)的動(dòng)蕩、新冠疫情的影響，對(duì)各行各業(yè)以至公司的投資步伐均有所影響，因此時(shí)間上有所推遲。

到了夏天，翟廸強(qiáng)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)也指出，當(dāng)前市場(chǎng)比較復(fù)雜、利息處于較高位的情況下，他們對(duì)收購(gòu)項(xiàng)目會(huì)傾向謹(jǐn)慎，亦不再為收購(gòu)計(jì)劃定下確實(shí)的時(shí)間表，但順豐房托仍會(huì)不斷研究。

“因?yàn)橄愀凵鲜械墓善倍嗖粍贁?shù)，你什么也不做，過(guò)了一段時(shí)間，投資者就會(huì)忘記你，或者有其他的選擇。我們有責(zé)任向現(xiàn)有投資者交代，也要吸引新的投資者，所以不斷要做收購(gòu)，但最重要的是，這段時(shí)間市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較高，我們也要謹(jǐn)慎一點(diǎn)。”他當(dāng)時(shí)說(shuō)道。

另外，根據(jù)中期分紅公告顯示，順豐房托每基金單位分紅對(duì)應(yīng)當(dāng)前市價(jià)的收益率超過(guò)5%，全年分紅收益率有望超過(guò)10%，但分紅收益率豐厚的另一面，或反映該基金市場(chǎng)價(jià)格低迷。

上市時(shí)，順豐房托定價(jià)為每個(gè)發(fā)售基金單位4.98港元，而12月28日則報(bào)收2.68港元.

和中報(bào)同時(shí)發(fā)布的還有另一則關(guān)鍵信息，順豐創(chuàng)始人王衛(wèi)辭任順豐房托非執(zhí)行董事及董事會(huì)主席，不再親自掛帥。

此前有投資者表示，不動(dòng)產(chǎn)境外上市對(duì)于順豐而言不是一個(gè)好選項(xiàng)，“一是境外投資人對(duì)境內(nèi)城市、資產(chǎn)屬性信息不對(duì)稱，需要更高收益率補(bǔ)償；二是境外市場(chǎng)的利率變化，與境內(nèi)不同步，給予的估值水平也就不同步。”

順豐房托仍在調(diào)整，但隨著公募REITs下場(chǎng)，順豐的資產(chǎn)證券化將擁有更多選擇。