來源/觀點網 

撰文/馮嘉煒  

順豐的物流地產證券化準備走上新的臺階。

12月28日，順豐控股公告稱，經董事會同意，擬以子公司持有的部分物流產業園項目作為基礎資產開展公開募集基礎設施領域不動產投資信托基金的申報發行工作。

公告顯示，本次擬發行的基礎設施公募REITs定位于深耕中國內地本土市場，投資側重區域以中國內地長三角、京津冀、長江中下游航運中心地區為主，以及位于國內機場空側的順豐控股所持有的倉儲物流資產，及位于上述投資側重區域的順豐控股體系外的倉儲物流資產。

具體來看，目前擬選取的資產包為順豐華南轉運中心項目、順豐豐泰產業園·合肥項目、順豐豐泰產業園·武漢項目，均符合上述平臺定位。

資產初探

其中，位于深圳寶安區西鄉街道機場片區的順豐華南轉運中心項目，土地使用權面積73002平方米，建筑面積74219平方米；位于武漢東西湖區的順豐豐泰產業園·武漢項目，土地使用權面積162899平方米，建筑面積193238平方米；位于合肥市蜀山區的順豐豐泰產業園·合肥項目，土地使用權面積124353平方米，建筑面積218103平方米。

就在2023年3月26日上午，順豐航空第80架全貨機(B767-300BCF)飛抵深圳寶安國際機場，停靠在順豐華南轉運中心臨空一側，正式入列順豐機隊，成為第80架全貨機，這一天恰逢順豐成立30周年。

前不久的12月5日凌晨，一架滿載跨境電商貨物的B777貨機在夜幕下從寶安國際機場起飛，并順利降落墨西哥城，標志著深圳至墨西哥城航線正式開通。

2023年以來，深圳機場已加開9條跨境電商空運專線，通達巴黎、倫敦、墨西哥城等重要貨運樞紐。

回顧2009年底，順豐也正是在深圳迎來首架全貨機(B-2899、B757-200F)，開通了首條國內貨運航線“深圳-杭州”。

無論是從業績規模還是企業發展歷程來看，華南轉運中心對順豐都有著別樣意義。

另外兩處豐泰產業園項目，則在物流中心的功能上具有更多產業屬性，如合肥項目建有科技/文化創新孵化中心、跨境電商中心、創客人才公寓、商業配套等。

武漢項目則規劃智能倉儲、商務辦公、展示交易、臨空服務、綜合配套等多元業態，是武漢市臨空經濟產業園的重點工程項目。

證券化選擇

作為物流巨頭，順豐控股對資產證券化并不陌生。

早在2018年12月，國內首單類永續物流地產儲架類REITs“華泰佳越-順豐產業園一期資產支持專項計劃”就已成功發行，儲架規模50億元,首期發行規模18.46億元,其中優先級11.2億,固定利率為5.05%，目前其底層物業覆蓋上海、無錫、嘉興、寧波、鹽城、泉州等地的多個物流園區。

2021年，國內首單物流地產REITs順豐房托赴港上市，順豐的融資路徑也從類REITs拓寬到REITs。

2023年8月17日，順豐房托發布中期業績，該不動產信托基金上半年收益為2.236億港元，同比增長13.2%；物業收入凈額1.807億港元，同比增長11.8%；可供分派收入1.17億港元，同比增長7.1%。

截至報告期末，順豐房托旗下投資組合估值73.78億港元，總市值僅為20.5億元。

在3月16日舉行的2022年度業績發布會上，行政總裁兼執行董事翟廸強表示，公司上市兩年來，訂立的將資產包翻倍（估值120億港元）的目標未變，但由于期間經歷了包括金融市場的動蕩、新冠疫情的影響，對各行各業以至公司的投資步伐均有所影響，因此時間上有所推遲。

到了夏天，翟廸強在接受觀點新媒體采訪時也指出，當前市場比較復雜、利息處于較高位的情況下，他們對收購項目會傾向謹慎，亦不再為收購計劃定下確實的時間表，但順豐房托仍會不斷研究。

“因為香港上市的股票多不勝數，你什么也不做，過了一段時間，投資者就會忘記你，或者有其他的選擇。我們有責任向現有投資者交代，也要吸引新的投資者，所以不斷要做收購，但最重要的是，這段時間市場風險比較高，我們也要謹慎一點。”他當時說道。

另外，根據中期分紅公告顯示，順豐房托每基金單位分紅對應當前市價的收益率超過5%，全年分紅收益率有望超過10%，但分紅收益率豐厚的另一面，或反映該基金市場價格低迷。

上市時，順豐房托定價為每個發售基金單位4.98港元，而12月28日則報收2.68港元.

和中報同時發布的還有另一則關鍵信息，順豐創始人王衛辭任順豐房托非執行董事及董事會主席，不再親自掛帥。

此前有投資者表示，不動產境外上市對于順豐而言不是一個好選項，“一是境外投資人對境內城市、資產屬性信息不對稱，需要更高收益率補償；二是境外市場的利率變化，與境內不同步，給予的估值水平也就不同步。”

順豐房托仍在調整，但隨著公募REITs下場，順豐的資產證券化將擁有更多選擇。