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星盛商業調結構

來源: 觀點網 徐穎珊 2024-09-03 10:55

來源/觀點網 

撰文/徐穎珊 

“我們不是一個守舊的團隊,我們是一個創新開拓的團隊。”自2023年星盛商業完成新老更替大換血后,一年多的時間,這批“新”團隊又是否能開拓新局面?

8月30日,星盛商業2024年中期業績公告如約而至。

據公告顯示,今年上半年星盛商業實現總收入3.14億元,同比增長8.8%。實現利潤約為0.87億元,同比下降約 6.0%;公司擁有人應占利潤約為0.89億元,同比下降約8.1%。整體毛利率約為51.6%,較去年同期的57.1%下降約5.5個百分點。

截止2024年6月30日,星盛商業目前流動資產15.12億元,包括了短期銀行存款11.33億元,現金及現金等價物3.33億元。無銀行貸款和其他借款,負債率為47.4%,主要是由于應付股息的增加。

與此同時,截至2024年6月30日,星盛商業共向54個商用物業項目提供服務,總合約建筑面積約277萬平方米(不含8個諮詢服務項目建筑面積)。其中,有29個已開業零售商業物業,總已開業建筑面積約為177萬平方米。

整體而言,在外拓領域,星盛商業在今年上半年并未展現出如往年般強勁的增長勢頭,但在一定程度上,受近三年新開業項目數量顯著增加的影響,公司今年上半年整體的業績呈現出“增收不增利”的態勢。

盈利挑戰

作為一家商用物業運營服務供應商,星盛商業的收入來源于大三模式,分別是:委托管理服務模式、品牌及管理輸出服務模式,以及整租服務模式。

細分模式來看,委托管理服務方面,今年上半年實現收入2.10億元,同比增加10.4%,占比66.8%;毛利率為57.9%,較2023年小幅下降0.4個百分點。

品牌及管理輸出服務方面,今年上半年實現收入0.43億元,同比下降31.4%,占比13.8%,較同期減少9%;毛利率為75.2%,同樣較去年小幅下降0.8個點。

而整租服務方面,今年上半年實現收入0.61億元,同比增加72.3%,占比19.4%,較同期增加6.2%。毛利率為12.7%,較2023年同期的19.4%,下降6.7個百分點。

因此,我們可以清晰看到,收入部分數據變化最大的是分別是“品牌及及管理輸出服務”,以及“整租服務”,兩者一個大幅下降,一個大幅上升。

據報告解釋,前者是主要是因為近年來解約項目導致數量減少,以及咨詢項目前期定位、建筑咨詢及租戶招攬服務收入減少。

確實,今年星盛商業仍然在不停地調整結構。繼去年成功與六個第三方項目完成解約后,今年也緊跟步伐,主動與廣州從化海音星河COCO City的業主進行協商并完成解約。合約面積從2022年期末的370萬平方米減少至如今的277萬平方米。

不過市場仍存在疑惑,品牌及管理輸出是屬于輕資產輸出,風險較小,為何星盛商業會選擇主動解約?是否是經營不及預期?

對此,管理層在業績會上也有提及,項目的退出是為了保證公司經營的品質,以現金流為導向,經營安全放第一。“有收款,有利潤的項目我們才做”。同時,其進一步表示:“公司高度重視商戶的銷售及經營情況,以確保商業的可持續運營。”

確實,我們可以在財報中看到,上半年公司現金和短期銀行存款合計增長3.9%,但同時,商場營銷推廣活動增加,銷售開支較去年同期增加了976.8萬元,同比增長198.5%。

而對于“整租服務”收入大幅增加,管理層則表示是由于整租項目開業項目增加。

成敗蕭何也,收入增加了,整租服務占比從2023年的13.2%提升至19.4%,但該模式的毛利率卻是下降幅度最大的,從而導致了公司整體毛利率的下滑。

管理層指出:“近年來,新開業項目數量增加,而新項目處于培育期,即使公司對新項目制定了穩商幫扶經營策略,但現階段新項目收入貢獻有限,經營成本固定。”

從報告數據來看,27個在營業項目中,13個是3年以內開業的,項目面積76.4萬平方米,占比約43.16%,而3-5年的有4家,5-10年的有8家,超過10年的有4家。

基于目前商辦市場的大環境,以及公司的經營現況,星盛商業也不做空中樓閣之夢。對于凈利潤,管理層在業績會上表示,公司全年力爭凈利潤控制在負10%左右。

至于毛利率,管理層進一步指出:“預計未來整體的毛利率水平維持在50%左右。”

項目布局

目前,星盛商業已經形成了4大產品體系,包括城市型購物中心COCO Park”、區域型購物中心“COCO City”和“iCO”、社區型購物中心“COCO Garden”以及高端家居布置購物中心“第三空間”。

在規模方面,截至2024年6月30日,星盛商業向54個商用物業項目提供服務,總合約建筑面積約277萬平方米(不含8個諮詢服務項目建筑面積)。其中,有29個已開業零售商業物業,總已開業建筑面積約為177萬平方米。

從產品細分及區域布局來看,星盛商業29個在營項目中包含7座COCO Park,10座COCO City和iCO,11座COCO Garden,以及1座星河·第三空間。其中,位于大灣區有20個,包含深圳11個,廣州5個。

在拓展策略上,星盛商業今年相對保守,似乎要將火力集中在明后年。相較于2023年積極布局6個新項目,星盛商業今年上半年僅新開業了廣州荔灣健康港的COCO Park,以及上海浦東星河COCO Garden兩個項目,且下半年并無新的開業計劃。

反倒是接下來的2025年預計新開業4個項目,其中包括深圳星河WOLD.COCO Park(二期),深圳光明星河COCO City,南京星河COCO City以及是珠海珠光項目。2026年也預計新開業珠海來來項目和深圳圓山星河COCO City 兩大項目。

不過,按照目前合同面積277萬平米和已開業建筑面積177萬平方米來看,兩者之間100萬平方米的差距,星盛商業未來還有很大的增長空間。

在營項目運營表現方面,星盛商業增長速度雖較2023年有所放緩,但整體也是穩中求進。2024上半年,累計同店銷售較2023年同比增加8%,累計同店客流較2023年增長16%;在營項目出租率92.5%,較2023年下降0.3個百分點,與2022年持平。

作為深圳土著的星盛商業,自然而然也是將這份來之不易的成績歸功于“港人北上”的熱潮。“目前整體消費意愿是有很明顯的降低,但由于從去年開始港人北上帶來的消費,我們深圳的項目起到可以彌補作用。”

然而,在今年財報數據中,我們并未能看到展示“港人北上”潮給深圳項目帶來的增長數據的披露,財報中并沒有具體呈列目前在營業項目的具體運營數據,包括出租率,同店銷售額,客流等。

除了在2023年度業績發布會上,星盛商業管理層有介紹道,“特別是在港客消費熱潮的推動下,福田星河COCO Park客流同比增長60%,商家銷售同比增長40%”。

不過,我們可以從物業經營業務收入來看,今年上半年深圳收入1.96億元,收入占比42.4%,而2023全年收入為4.55億元,收入占比71.6%;合約面積并未發生變化,除大灣區外的其他區域也并未有物業數目的增加,但收入占比卻減少了。具體還得等全年報出來披露再分析。

盡管如此,從管理層的那句“因為大灣區有港客帶動消費,但國內其他區域總體來說,還是非常復雜,目前來可能不會被特別看好”,以及開業動作,我們也能預計到未來幾年星盛商業的外拓都會集中在大灣區。

值得關注的是,今年7月星盛商業簽訂珠海拱北口岸購物中心運營管理協議,服務期限10年,這一項目收益歸類到了品牌及管理輸出服務板塊。

無論星盛商業當前的盈利水平處于何種狀態,至少它仍能保持正數,而這種局面在創新開拓的團隊的帶領下,是能在駭浪中穩住舵盤,逆流而上,還是將背道而馳,我們只能拭目以待。

本文為聯商網經觀點網授權轉載,版權歸觀點網所有,不代表聯商網立場,如若轉載請聯系原作者。

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