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撰文/高遠

近些年，城市更新已經成為地產行業的熱點話題，涌現出大量城市更新項目，隨著時間的推移，早期簽約的城市更新項目已經到了展示成績的時間。

在被華潤萬象生活團隊托管改造一年多后，原晶品購物中心Crystal Galleria于12月15日正式煥新開業，并更名為上海CP靜安，以新的身份重新回到南京路商圈。

從晶品到CP靜安

晶品購物中心坐落于上海市靜安區靜安寺商圈，其前身為歷史悠久的“靜安小亭”地塊，由香港私募地產基金豐泰地產投資集團攜手太古地產共同投資，后通過股權轉讓，豐泰地產拿下了該項目的全部股權。

在晶品購物中心開業前，其周邊500米半徑范圍內已經聚集了梅龍鎮、恒隆廣場、中信泰富和靜安嘉里中心等商業項目，因此要想在南京路上立足需要另辟蹊徑。

而晶品走的是差異化之路。在該項目之前，南京西路商圈內的商業品牌都是以愛馬仕、LV以及COACH等奢侈品牌為主，目標客群均為高端消費者。

晶品購物中心鎖定的則是年輕一代的消費群體，主力品牌都是UNDER ARMOUR、GUESS、H&M和ADIDAS等相對親民的品牌。并且其在B1修建了一條長約50米左右的地鐵通道，與久光百貨、芮歐百貨、嘉里中心之間形成一個互通的整體，用于引流。

由此，晶品在南京路商圈站住了腳跟，也成為靜安寺及南京西路商圈商業體量前四的成員之一。

然而隨著時間的推移，主打年輕消費者的晶品面對新一代年輕人時也顯得不那么年輕了。于是2023年5月11日，豐泰地產投資與華潤萬象生活簽署了關于晶品購物中心的合作協議，華潤萬象生活獲得了近8萬平方米的管理面積。

接管晶品購物中心后，華潤萬象生活對項目在商業定位、業態規劃和招商品牌層面進行全面改造，升級后定位為“高質年輕白領流量場”。

據悉，在業態優化方面，CP靜安打破了傳統的主力店配比模式，將餐飲、零售和體驗業態的比例調整為40%、35%、25%，以社交生活業態為主，緊扣“零壓力購買”的產品邏輯，延續了晶品以年輕時尚的主題和高餐飲占比吸引了大量靜安寺周邊的白領消費者的策略。

在品牌方面，CP靜安累計簽約155個品牌，簽約面積超5.2萬平方米，專注于差異化定位，引入多個首次進駐上海乃至全國的品牌及獨家概念店，包括5家全國首店、18家上海首店、48家區域首店。

同時啟動針對外立面和室內局部樓層（LG2/L7）的翻新改造，新增了裸眼3D大屏來吸引年輕人。

商業客在CP靜安正式開業后也是實地參觀了整個項目。即便是在工作日，CP靜安仍然吸引了很多年輕流量，并且在多層設有寵物友好空間也符合當下年輕人的喜好。

不過在品牌分布方面，CP靜安將不同的業態混合在了一層，顯得有些混亂，例如在書店旁邊開KTV，IP零售挨著電腦品牌，并且醫美、按摩、健身、美甲美發等各種業態相互雜糅充斥在CP靜安的中層空間之中，且各業態不只一家門店，這種情況在多層小面積組成的購物中心中屬實少見。

據開業的數據顯示，目前CP靜安的簽約面積是5.2萬平方米，而當時華潤萬象生活是獲得8萬平方米的管理面積，因此現在仍還有2萬多平的空閑面積等待簽約，或許是較大的招商壓力使得華潤萬象生活不得不引入更多重復業態充入購物中心之中。至于效果如何，還需要時間來檢驗。

上海輕資產版圖

早在2020年的業績會上，華潤萬象生活就定下目標，稱未來五年公司總體物業管理面積要達到4億平方米，第三方外拓面積要達到50%；商業方面則希望第三方外拓至少50個購物中心。

之后兩年，華潤萬象生活便將目標進度條完成一半，但在商業最繁華的上海，該公司的輕資產外拓動作卻顯得較為遲緩，僅簽約2個項目，其中包含華潤萬象生活在上海已入市的另一個輕資產項目——浦江歡樂頌，即上海新田商業項目。

該項目由華潤萬象生活攜手華潤資本獲取，隨后華潤資產與華潤萬象生活達成合作，宣布其私募項目新田360廣場（華僑城店）由華潤萬象生活進行輕資產輸出管理，這也是萬象生活上市以來首個協同華潤資產以基金模式市場化拓展的項目，并更名為“歡樂頌”。

經過華潤萬象生活的改造， 據了解，歡樂頌今年上半年實現客流同比增長15%，單日客流屢創新高，最高同比增長89%。目前，歡樂頌全場開業率為93%，品牌數量從70家增至188家，引進首店42家。

而到2023年，華潤萬象生活在上海的動作迎來了一波高潮。當時從5月11日至6月8日在28天時間里，華潤萬象生活完成了三個輕資產項目的簽約。其中第一個便是晶品購物中心的改造。

隨后在5月31日，華潤萬象生活與浦東開發集團達成合作，從上海浦東新區龍陽四街坊商業項目中獲得了近10萬平方米的商業體量。

6月8日，華潤萬象生活再與上海國華置業集團簽署關于國華廣場的合作協議，再次獲得約6萬平方米的購物中心體量。

從項目具體情況來看，三個項目均位于所在版塊的核心商圈。龍陽四街坊商業項目位于浦東新區花木龍陽商圈，為浦東開發集團打造的龍陽超級TOD新樞紐項目，總建筑面積55萬平方米。除去項目規劃中的甲級寫字樓，低密度總部辦公空間以及高端酒店和住宅，華潤萬象生活獲得了全部的10萬平方米的商業管理空間。

而且早在2021年，華潤萬象生活就與浦東開發集團就浦東足球場地區核心商業項目資產管理輸出簽約，也是同樣獲得了10萬平方米的商業管理面積。目前，華潤萬象生活與浦東開發集團合作的兩個項目尚未入市。

與國華置業簽約的國華廣場項目就位于楊浦區，根據規劃，該項目未來將成為“五角場”商圈升級版圖的新中心。項目前身于2020年就已經入市，其中包括甲級寫字樓、長租公寓、購物中心三大業態，華潤萬象生活接管的就是購物中心G-MALL部分。

在華潤萬象生活接管前，G-MALL一直處于不溫不火的狀態，并且已經開始出現商戶撤離的現象。接管后，華潤萬象生活弱化了G-MALL的購物屬性，轉而強調生活和社交屬性，這一策略的轉變救活了國華廣場。

據營運數據顯示，截至今年五月，國華廣場商戶汰換完成40%，簽約品牌達到50家，百萬級店鋪數量比去年同期增加了150%，出租率大幅提升30%，其中A棟出租率已達90%，預計年底整體出租率將超95%。