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撰文/高遠(yuǎn)

近些年，城市更新已經(jīng)成為地產(chǎn)行業(yè)的熱點(diǎn)話(huà)題，涌現(xiàn)出大量城市更新項(xiàng)目，隨著時(shí)間的推移，早期簽約的城市更新項(xiàng)目已經(jīng)到了展示成績(jī)的時(shí)間。

在被華潤(rùn)萬(wàn)象生活團(tuán)隊(duì)托管改造一年多后，原晶品購(gòu)物中心Crystal Galleria于12月15日正式煥新開(kāi)業(yè)，并更名為上海CP靜安，以新的身份重新回到南京路商圈。

從晶品到CP靜安

晶品購(gòu)物中心坐落于上海市靜安區(qū)靜安寺商圈，其前身為歷史悠久的“靜安小亭”地塊，由香港私募地產(chǎn)基金豐泰地產(chǎn)投資集團(tuán)攜手太古地產(chǎn)共同投資，后通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)�豐泰地產(chǎn)拿下了該項(xiàng)目的全部股權(quán)。

在晶品購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)前，其周邊500米半徑范圍內(nèi)已經(jīng)聚集了梅龍鎮(zhèn)、恒隆廣場(chǎng)、中信泰富和靜安嘉里中心等商業(yè)項(xiàng)目，因此要想在南京路上立足需要另辟蹊徑。

而晶品走的是差異化之路。在該項(xiàng)目之前，南京西路商圈內(nèi)的商業(yè)品牌都是以愛(ài)馬仕、LV以及COACH等奢侈品牌為主，目標(biāo)客群均為高端消費(fèi)者。

晶品購(gòu)物中心鎖定的則是年輕一代的消費(fèi)群體，主力品牌都是UNDER ARMOUR、GUESS、H&M和ADIDAS等相對(duì)親民的品牌。并且其在B1修建了一條長(zhǎng)約50米左右的地鐵通道，與久光百貨、芮歐百貨、嘉里中心之間形成一個(gè)互通的整體，用于引流。

由此，晶品在南京路商圈站住了腳跟，也成為靜安寺及南京西路商圈商業(yè)體量前四的成員之一。

然而隨著時(shí)間的推移，主打年輕消費(fèi)者的晶品面對(duì)新一代年輕人時(shí)也顯得不那么年輕了。于是2023年5月11日，豐泰地產(chǎn)投資與華潤(rùn)萬(wàn)象生活簽署了關(guān)于晶品購(gòu)物中心的合作協(xié)議，華潤(rùn)萬(wàn)象生活獲得了近8萬(wàn)平方米的管理面積。

接管晶品購(gòu)物中心后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活對(duì)項(xiàng)目在商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商品牌層面進(jìn)行全面改造，升級(jí)后定位為“高質(zhì)年輕白領(lǐng)流量場(chǎng)”。

據(jù)悉，在業(yè)態(tài)優(yōu)化方面，CP靜安打破了傳統(tǒng)的主力店配比模式，將餐飲、零售和體驗(yàn)業(yè)態(tài)的比例調(diào)整為40%、35%、25%，以社交生活業(yè)態(tài)為主，緊扣“零壓力購(gòu)買(mǎi)”的產(chǎn)品邏輯，延續(xù)了晶品以年輕時(shí)尚的主題和高餐飲占比吸引了大量靜安寺周邊的白領(lǐng)消費(fèi)者的策略。

在品牌方面，CP靜安累計(jì)簽約155個(gè)品牌，簽約面積超5.2萬(wàn)平方米，專(zhuān)注于差異化定位，引入多個(gè)首次進(jìn)駐上海乃至全國(guó)的品牌及獨(dú)家概念店，包括5家全國(guó)首店、18家上海首店、48家區(qū)域首店。

同時(shí)啟動(dòng)針對(duì)外立面和室內(nèi)局部樓層（LG2/L7）的翻新改造，新增了裸眼3D大屏來(lái)吸引年輕人。

商業(yè)客在CP靜安正式開(kāi)業(yè)后也是實(shí)地參觀(guān)了整個(gè)項(xiàng)目。即便是在工作日，CP靜安仍然吸引了很多年輕流量，并且在多層設(shè)有寵物友好空間也符合當(dāng)下年輕人的喜好。

不過(guò)在品牌分布方面，CP靜安將不同的業(yè)態(tài)混合在了一層，顯得有些混亂，例如在書(shū)店旁邊開(kāi)KTV，IP零售挨著電腦品牌，并且醫(yī)美、按摩、健身、美甲美發(fā)等各種業(yè)態(tài)相互雜糅充斥在CP靜安的中層空間之中，且各業(yè)態(tài)不只一家門(mén)店，這種情況在多層小面積組成的購(gòu)物中心中屬實(shí)少見(jiàn)。

據(jù)開(kāi)業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，目前CP靜安的簽約面積是5.2萬(wàn)平方米，而當(dāng)時(shí)華潤(rùn)萬(wàn)象生活是獲得8萬(wàn)平方米的管理面積，因此現(xiàn)在仍還有2萬(wàn)多平的空閑面積等待簽約，或許是較大的招商壓力使得華潤(rùn)萬(wàn)象生活不得不引入更多重復(fù)業(yè)態(tài)充入購(gòu)物中心之中。至于效果如何，還需要時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。

上海輕資產(chǎn)版圖

早在2020年的業(yè)績(jī)會(huì)上，華潤(rùn)萬(wàn)象生活就定下目標(biāo)，稱(chēng)未來(lái)五年公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平方米，第三方外拓面積要達(dá)到50%；商業(yè)方面則希望第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心。

之后兩年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活便將目標(biāo)進(jìn)度條完成一半，但在商業(yè)最繁華的上海，該公司的輕資產(chǎn)外拓動(dòng)作卻顯得較為遲緩，僅簽約2個(gè)項(xiàng)目，其中包含華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上海已入市的另一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目——浦江歡樂(lè)頌，即上海新田商業(yè)項(xiàng)目。

該項(xiàng)目由華潤(rùn)萬(wàn)象生活攜手華潤(rùn)資本獲取，隨后華潤(rùn)資產(chǎn)與華潤(rùn)萬(wàn)象生活達(dá)成合作，宣布其私募項(xiàng)目新田360廣場(chǎng)（華僑城店）由華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)行輕資產(chǎn)輸出管理，這也是萬(wàn)象生活上市以來(lái)首個(gè)協(xié)同華潤(rùn)資產(chǎn)以基金模式市場(chǎng)化拓展的項(xiàng)目，并更名為“歡樂(lè)頌”。

經(jīng)過(guò)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的改造， 據(jù)了解，歡樂(lè)頌今年上半年實(shí)現(xiàn)客流同比增長(zhǎng)15%，單日客流屢創(chuàng)新高，最高同比增長(zhǎng)89%。目前，歡樂(lè)頌全場(chǎng)開(kāi)業(yè)率為93%，品牌數(shù)量從70家增至188家，引進(jìn)首店42家。

而到2023年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活在上海的動(dòng)作迎來(lái)了一波高潮。當(dāng)時(shí)從5月11日至6月8日在28天時(shí)間里，華潤(rùn)萬(wàn)象生活完成了三個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目的簽約。其中第一個(gè)便是晶品購(gòu)物中心的改造。

隨后在5月31日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)達(dá)成合作，從上海浦東新區(qū)龍陽(yáng)四街坊商業(yè)項(xiàng)目中獲得了近10萬(wàn)平方米的商業(yè)體量。

6月8日，華潤(rùn)萬(wàn)象生活再與上海國(guó)華置業(yè)集團(tuán)簽署關(guān)于國(guó)華廣場(chǎng)的合作協(xié)議，再次獲得約6萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心體量。

從項(xiàng)目具體情況來(lái)看，三個(gè)項(xiàng)目均位于所在版塊的核心商圈。龍陽(yáng)四街坊商業(yè)項(xiàng)目位于浦東新區(qū)花木龍陽(yáng)商圈，為浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)打造的龍陽(yáng)超級(jí)TOD新樞紐項(xiàng)目，總建筑面積55萬(wàn)平方米。除去項(xiàng)目規(guī)劃中的甲級(jí)寫(xiě)字樓，低密度總部辦公空間以及高端酒店和住宅，華潤(rùn)萬(wàn)象生活獲得了全部的10萬(wàn)平方米的商業(yè)管理空間。

而且早在2021年，華潤(rùn)萬(wàn)象生活就與浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)就浦東足球場(chǎng)地區(qū)核心商業(yè)項(xiàng)目資產(chǎn)管理輸出簽約，也是同樣獲得了10萬(wàn)平方米的商業(yè)管理面積。目前，華潤(rùn)萬(wàn)象生活與浦東開(kāi)發(fā)集團(tuán)合作的兩個(gè)項(xiàng)目尚未入市。

與國(guó)華置業(yè)簽約的國(guó)華廣場(chǎng)項(xiàng)目就位于楊浦區(qū)，根據(jù)規(guī)劃，該項(xiàng)目未來(lái)將成為“五角場(chǎng)”商圈升級(jí)版圖的新中心。項(xiàng)目前身于2020年就已經(jīng)入市，其中包括甲級(jí)寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、購(gòu)物中心三大業(yè)態(tài)，華潤(rùn)萬(wàn)象生活接管的就是購(gòu)物中心G-MALL部分。

在華潤(rùn)萬(wàn)象生活接管前，G-MALL一直處于不溫不火的狀態(tài)，并且已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)商戶(hù)撤離的現(xiàn)象。接管后，華潤(rùn)萬(wàn)象生活弱化了G-MALL的購(gòu)物屬性，轉(zhuǎn)而強(qiáng)調(diào)生活和社交屬性，這一策略的轉(zhuǎn)變救活了國(guó)華廣場(chǎng)。

據(jù)營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)顯示，截至今年五月，國(guó)華廣場(chǎng)商戶(hù)汰換完成40%，簽約品牌達(dá)到50家，百萬(wàn)級(jí)店鋪數(shù)量比去年同期增加了150%，出租率大幅提升30%，其中A棟出租率已達(dá)90%，預(yù)計(jì)年底整體出租率將超95%。