出品/mall先生

作者/Sakura

近期消費類REITs的強勁走勢，讓越來越多的資金方開始關注購物中心業態。由于二級市場的流動性相對有限，苦于“買不到”的投資者們，也將目光瞄向了一級市場那批正在沖刺REIT的資產。

而隨著新一批REIT項目申報進度的不斷推進，廣佛市場成為了大家聚焦的重點。

相較于廣州的聲名顯赫，佛山的商業市場恐怕了解的人并不多，本文將對佛山的購物中心市場情況進行簡單的梳理，以便大家能對此有個基礎認知。

佛山有哪些商業？

佛山共有禪城區、南海區、順德區、三水區和高明區五個城區，重點商圈有八個。

在市中心祖廟街道-文華公園-桂城街道千燈湖這片范圍內，坐落了佛山的三大核心商圈，即祖廟商圈、季華路商圈以及千燈湖商圈。

由于順德的主要商圈在大良范圍內，距離佛山核心城區遠達40+公里，開車最長需要1小時，甚至比佛山去廣州的距離還遠（高鐵僅20分鐘左右），因此，順德的商業幾乎可以被視為一個獨立板塊，我們將不在以下內容當中進行該區域商業的體現和討論。

佛山商圈分布示意圖

從商業布局上來看，佛山市中心的商場密度相當高，熱度前50的知名購物中心90%分布在南海區和禪城區——“沿著佛山的城市主干道季華路一路逛去，每個路口都有1個甚至以上的購物中心”，關注這片市場的華南區域從業者也如是說，可見佛山購物中心彼此間的競爭之激烈。

那么在這片土地上，佛山到底有哪些較為知名的購物中心？這些購物中心又屬于哪些業內頭部或知名企業？我們對此整理了一份名單：

在佛山進行商業布局的頭部/知名企業

從上述表格中可以看出，佛山的購物中心發展大致可以分為兩個階段。

第一個階段里，購物中心屬于是住宅開發的伴生產物。從最早的佛山保利MALL（曾用名保利水城）、嶺南天地，到千燈湖環宇城以及南海萬科廣場都是住宅開發的配套產品。

這批全國連鎖開發商憑借在當地住宅開發積累的良好口碑及占據的核心區位，也開出了業績非常優秀的商場。

與當地文化相融的嶺南天地 圖源：禪城發布

第二個階段中，一方面是這批老玩家在輕重結合的規模擴張下帶來更多新項目，比如輕資產屬性的萬達桂城廣場，中海收購映月湖項目、輕資產東基項目，嶺南天地也在不斷開出新板塊（如去年煥新開業的八圖里）等。

中海收購的首個購物中心重資產項目映月湖環宇城

另一方面是新玩家金鉑商業的介入。與第一階段的地產商住宅圈地打法不同，金鉑商業非地產商出身，最早是通過超市運營為“入場券”才進入到了商業地產行業。

于去年開業的金鉑中心

我們繼而又在大眾點評熱門購物榜單上梳理了上述企業旗下項目的相關信息：

未收錄順德區項目

從商場熱度指數來看，金鉑集團的佛山金鉑中心以98.01的熱門指數為獨一檔；嶺南天地和千燈湖環宇城以97以上的數據位居第二檔；王府井紫薇港、金沙洲金鉑天地與東基·禪西環宇城、南海萬科廣場緊隨其后，以96以上的數據為第三檔。

消費者們聚集在金鉑中心的打卡熱門地“水幕之境”

而在營業額方面，據部分項目已公開的2023年數據，千燈湖環宇城營業額為17億，嶺南天地年營業額超12億，去年7月正式開業的金鉑中心則交出了半年突破7億的營業額成績。

整體而言，佛山購物中心市場呈現出高度競爭的局面，尤其盒子商業競逐白熱化。那么從宏觀角度來看，佛山市場有哪些特征？

省內對比：次于廣深，伯仲東莞

我們先結合最新出爐的2024年廣東省GDP數據，將佛山在省內的經濟情況做了一個簡單的比較。

常住人口為2023年數據

從上表可以看到，一方面，佛山以13,361.9億元位居全省GDP第三，加上僅次于廣州、深圳的人均可支配收入，也表明佛山居民的消費潛力。

春節期間正在觀看活動的佛山消費者 圖源：南海融媒 

但在社零方面，佛山卻顯得有點“拉胯”。雖然人口僅比東莞少9%，人均GDP也比東莞更高，但社零卻比東莞少了足足17%。

根據消費類型來看，其中主要的商品零售差距在家用電器類，東莞在這部分的零售額增長為51.9%，而佛山則是5.5%的增速。

這背后主要是產業結構的差異所帶來的影響。

佛山與東莞雖都為制造業重鎮，前者更偏重于傳統制造業，薪資增長平緩，同時本地人居多，城市整體的人口結構相對老齡化，對家用電器添置的新需求較低。

后者則更偏向于高附加值和高消費驅動的行業，如電子、信息技術等，且年輕化的外來務工人口多，消費需求旺盛——東莞市常住人口達到1,048.53萬人，其中外來人口高達775萬，占比為73.6%，位列全省外來人口占比第一。

位于佛山市中心區域的嶺南天地及周邊住宅樓 圖源：項目官方

那“看似有錢”的佛山消費者，畫像是怎樣的呢？這里的消費者更愿意為什么買單？

嶺南天地市場部的小伙伴向我們分享了她們的一些觀察：本地人整體消費觀念較為務實，注重性價比，普遍更愿意為美食買單，嘗鮮試新“饕餮一頓”的需求貫穿日常生活。

外地消費者則以微度假旅客及商務客群為主。這批消費人群主要來源于大灣區城市，同時得益于我國過境免簽政策，外國游客也在持續增長，他們對廣府文化及美食具有一定的興趣和消費欲望，愿意來打卡佛山這座“嶺南文化”發源地。

總的來說，“務實”與“美食”是佛山的消費市場的關鍵詞，這也具有明顯的老廣特色。

從佛山購物中心的中高端品牌布局數量來看，也可以印證品牌方對于佛山市場的看法。

部分熱門項目場內的品牌 數據來源：小紅書@阿白

引入了佛山首家CHANEL BEAUTY和DIOR BEAUTY的嶺南站NOVA曾經是高化美妝的破局者，但隨著王府井紫薇城的開業，百貨的零售品牌力優勢更勝一籌，因此在高化腕表以及輕奢箱包品牌方面占據了主導地位，許多品牌也可以說在佛山是“只此一家”。

入駐王府井紫薇港的赫蓮娜佛山首店 圖源：項目官方

相比自家的嶺南站，嶺南天地更聚焦特色餐飲，表格中的特色連鎖餐飲品牌均開設在此，包括在去年年末引入的九十葉、蕓山季等佛山餐飲首店。

相較于整個佛山的購物中心數量，高端知名連鎖品牌的門店數量并不算多，這也是佛山商業在虹吸夾縫中的生存現狀——大多數本地消費者心中的高端消費場所并不在佛山，車程極為方便的廣州太古匯，包括深圳、港澳都是他們的更佳選擇之一。

我們也和幾個重點品牌的拓展聊起了他們對于佛山的看法。

他們坦言，佛山并不在他們拓店的首選清單內。通常大家優先的第一梯隊是北上廣深，其次是新一線城市及省會，再才是佛山、東莞這類并不偏遠的商業二線城市或準二線城市。

以阿嬤手作在廣東省內的拓展為例，2020年在深圳萬象天地開出了深圳首店，2023年1月在廣州太古匯的廣州首店開始營業，半年后的8月，佛山首店降臨嶺南天地。

阿嬤手作佛山首店 圖源：小紅書@食友青年jimmy

但相比東莞依靠制造業升級與外來人口帶動的年輕消費，佛山本地高凈值人群的密度，在對高端品牌的吸引力上占優。比如，2023年，CHANEL BEAUTY佛山首店在嶺南站入駐，半年后的2024年中才將東莞首店開在了民盈·國貿城。

店鋪開業前在千燈湖環宇城開啟的香奈兒一號系列巡展 圖源：項目官方

而歸根結底，與其說它的拓展序列排在廣深之后，不如說是祖廟、千燈湖商圈的競爭力排在了天河、羅湖、萬象天地等城市標桿商圈和新貴老錢大本營以后。

若是和其它區域級商圈比起來，佛山的吸引力并不低，據了解佛山頭部購物中心首層零售業態的凈租金（套內面積）普遍為500-900元/平米/月不等。

事實上，佛山頭部購物中心的首層租金能夠達到甚至超過廣州部分區域標桿項目的首層租金。

全國對比：華南的蘇州？

而如果放眼全國，佛山的消費市場水準，以及佛山本地購物中心的經營情況，又是怎樣一個態勢？

我們以同樣有購物中心發布REIT的青島、杭州、成都、長沙為參考城市案例，做個簡單對比。

常住人口為2023年數據

總體而言，盡管佛山2024年1.33萬億元的GDP足以穩居全國前20，居民人均可支配收入也排名靠前，但和成都、杭州、長沙等老牌省會城市相比還是有明顯差距。

值得關注的是，即使佛山的人均可支配收入要領先于青島，整體社零水平卻不到后者的60%。除了受到廣州的虹吸以外，另一個可能性是旅游對消費的帶動。

小紅書上兩座城市相關話題瀏覽數據差距

據統計，2023年全年，青島累計接待游客1.3億人次、旅游收入達1,910億元，而佛山當年接待游客為5,585.42萬人次，旅游總收入為530.34億元，差距超過千億元。

我們也通過大眾點評的門店數據整理了在這五座城市中，中高端品牌以及常見的餐飲與零售品牌的數量。

佛羅倫薩及奧萊店的奢牌不包含在內

高端品牌的布局從另一個維度驗證了市場數據。佛山高端消費上客觀存在的向廣深港澳“輸血”的局面，又反過來壓制了本地商業生態的高端化突破。

還有一個比較吃虧的點，在于佛山的地理位置。

像始祖鳥、HELLY HANSEN、KOLON等近幾年大熱的戶外運動品牌，由于北方環境以及消費者更適合戶外運動，因此其拓店計劃都是由北及南延伸：相近的條件下，維度優勢要重于城市消費力，加之上述“廣深”的優先級，也就影響了佛山對戶外熱潮的追趕。

若要更直觀地來體現佛山到底在全國中是怎樣的水準，可以將佛山與蘇州類比。

兩座城市距離彼此超強市場的高鐵車程情況

這兩座城市均是本身經濟較強，且位于珠三角/長三角經濟強勢區域，但由于臨近一個超強市場，例如佛山臨近廣州，蘇州靠近上海，從而導致了本地消費外流，影響購物中心在高端化的發展上限——除了老牌的泰華、美羅等百貨商場，重奢品牌在蘇州近年來始終沒有新增布局，就連全蘇州人氣最火的購物中心蘇州中心，也是直到2023年通過引入coach才實現了輕奢品牌的突破。

結語

總而言之，一方面，佛山購物中心市場的核心矛盾在于：本土化偏保守的習慣沒有孕育出業績足夠優秀（銷售額達到25億、甚至30億以上）的購物中心，影響了高端和一線品牌在市場中的布局；而這一部分品類的缺失又導致高端消費人群向廣深港澳外溢，造成了“低天花板”的內卷。

但反過來說，優秀的經濟發展水準、持續流入的人口結構、文旅、產業均衡的資源稟賦，都讓佛山值得擁有更高的商業可能性。

佛山古建筑園林梁園 圖源：小紅書@糖糖的兩顆糖

佛山市場對于眾多尚未在此布局的中高端品牌方而言，會是一片值得挖掘的藍海；再者，今年除去順德區之外，佛山的增量商業為5座，與廣深今年的15+待開業項目相比，新項目開業帶來的沖擊亦相對溫和。

未收錄順德區項目及奧萊小鎮

我們也和廣佛區域的業內小伙伴進行了交流，當大家來到佛山，有哪些項目值得一逛？

我們獲得的最多提名，也與前文的佛山購物中心熱度排行榜幾乎吻合：佛山的文旅街區標桿嶺南天地，品牌級次與人氣均優的千燈湖環宇城，以及超大體量的王府井紫薇港、金鉑中心。

而如果佛山的購物中心能順利發行REIT，市場又會對這座城市，以及其中的項目，投射哪些新的關注和觀點？我們也會持續跟進。