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撰文/高遠

近日，新鴻基地產在上海閔行莘莊布局的大型TOD旗艦項目TODTOWN天薈傳出最新動態，其商場部分正式命名為“TODTOWN Mall天薈廣場”。

據了解，莘莊站綜合體TODTOWN天薈由新鴻基地產、上實城開、閔行城投三大品牌房企聯合開發，項目主體是在原滬杭鐵路莘莊站以及上海地鐵1號線與5號線交匯的莘莊地鐵站之上建造。

莘莊站是上海西南部的重要交通樞紐，地鐵1號線、5號線、金山支線、滬杭鐵路等線路將在這里實現換乘。

因此該項目也被認為是，上海第一個真正意義上的TOD項目。

十年之約

按照項目規劃，TODTOWN 天薈共分三期建設，一期為高端住宅，已于2020年末入市；二期為甲級寫字樓、商業、酒店及公寓；三期則包含地鐵、鐵路、北廣場等交通設施，總建筑面積約70萬平方米。

據上海早期的報道，TODTOWN天薈項目的前期工作籌備了3年。2007年，閔行區啟動了莘莊項目的前期規劃，彼時項目地塊尚未成功出讓。直到2010年9月29日，新鴻基地產、上海城開、上海閔行城投三方組建的聯合體競得地塊，TODTOWN天薈項目才算正式上馬。

雖然2010年項目地塊已經成功出讓，但直到2014年工程才正式啟動，主要原因是施工難度大，需要做大量的前期規劃與設計工作。

一方面，TODTOWN天薈在土地出讓之前，地鐵1號線和5號線、滬杭客專、金山支線已經處于運營狀態，因此整個建設過程以及建成后都不能影響軌道交通運營，施工難度極高。

另一方面，這是中國首個在土地出讓中提出“空權出讓”的項目。由于“空權出讓”在當時的國內屬于全新的模式，國內法律對于這部分產權的劃分存在空白，由此導致項目的產權界定和規劃協調較為困難，環評批復、方案審批及施工許可相關的審批流程也較為復雜。

“空權出讓”即出讓規劃土地上方的垂直投影空間面積，通過在若干塊被鐵軌區隔的零散規劃用地上架設大平臺，從而在城市上空打造出一個全新的綜合體。原有軌道和車站將項目地塊切割得較為零碎，不利于整體規劃，因此需通過“空權出讓”模式整合土地。

當時TOD項目屬于上海首例，國內消費者還沒有接觸過此類項目，對項目的預期沒有清楚認知。于是，新鴻基在2015年開放TOD概念館，向國內購房者展示TOD開發理念。在做好TOD理念傳播后，2016年，TODTOWN天薈首度發布定位為“秘境大宅”的住宅產品，啟用住宅品牌“天麓”。

隨著TOD理念的普及以及新鴻基的品牌效應，住宅項目在2018年首度開盤后受到了購房者的高度追捧。

2017年，陪伴上海南閔行市民20年的莘莊地鐵站附樓拆遷工程啟動。同時，TODTOWN天薈住宅部分已經得到了上海市民的追捧，因此上海市民一直期待項目商業部分的亮相，這一等就是10年。

資料顯示，TODTOWN Mall天薈廣場總商業體量近14萬平方米（不包括停車場和辦公樓面積）。由于鐵軌分割，將按南北兩區分區開業。目前最新情況是，天薈廣場南區預計將在2025年年末開業；北區工程正加緊施工中，開業日期未定。

閔行商業爆發

隨著市中心商業地產進入存量時代，核心地段的商業內卷已經達到一個新的高度，越來越多的企業開始像新鴻基一樣，著手布局市區外圍商業，因此今年可以注意到上海外圍有許多新商業入，也有許多舊的商業煥發新春。

商業客觀察到，2024年閔行區沒有一個新商業項目落地。而在2025年，閔行商業項目迎來一次爆發，目前已統計出將有12座商場迎來開業，涉及區域內的9個商圈。

值得注意的是，除去TODTOWN Mall天薈之外，閔行還有一個軌交綜合體項目將于2025年落地，即紫竹地鐵廣場。該項目主體部分已于2024年8月竣工，項目總建筑面積25.8萬平方米，其中商業面積近4萬平方米，預計將于今年開業。

該項目是地鐵15號線與23號線的交匯站點，鏈接的紫竹高新區是上海重要的科研基地。因此整個項目意在通過軌交升級帶動園區產業升級和服務升級，在對研發辦公樓進行升級改造的同時注入商業內容。

與天薈廣場正面相對的仲盛世界商城則預計將在2025年9月30日完成煥新。該項目已經開業15年，體量接近30萬平方米，是上海西南部的老牌大型商業。

2010年，仲盛世界商城以“世界就在這里”的定位，開業成功引入樂福、百安居、百盛百貨、CGV影院及ZARA、優衣庫等快消時尚品牌。

但傳統的盒子商業已經成為過去，為了適應新的消費群體以及消費習慣的變化，在此次舊改中打破原有的純盒子狀的購物中心結構，疊加綠色空間，以迎合當下流行的消費趨勢。

此外，還有印力集團打造的上海前灣印象城MEGA已經在今年1月21日完成封頂儀式落幕，擬于2025年底開業，這也是上海第二座印象城MEGA。

該項目于2023年2月正式開工，總投資35億元，總占地面積6.8萬平方米，計劃建成后體量約為26萬平方米。建成后，前灣印象城MEGA將與COSTCO中國首店以及鴻橋國際商務中心共同形成總體量達40萬平方米的超級綜合體，成為虹橋板塊的商業新地標。

除去閔行外，屬于上海郊區的松江、金山、青浦等地也在今年各有多個商業項目的落地，可見有越來越多的企業在上海的外圍尋找商業空白。